세입자에 대한 법적인 보호가 많이 강화돼 주택 세입자든, 상가건물 세입자든 법에서 요구하고 있는 일정한 요건만 갗추면 법적인 보호를 받을 수 있는데 임대보증금에 관해 가장 중요한 것은 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이다.
그런데 임대차계약서에 확정일자를 받았을때 효력이 발생되는 시기는 통상 확정일자를 받는 날을 원칙으로 하지만 아무리 확정일자를 빨리 받더라도 주민등록 전입과 사업자등록을 하지 않았다면 그 확정일자의 효력이 없다는 것에 유의 해야 한다.
예컨데 어떤 주택 세입자가 임대차계약을 하고 계약한 그날 계약서에 획정일자를 받았는데 이사를 그 후에 해 주민등록 전입신고를 했다면 확정일자의 효력발생은 주민등록 전입신고를 한 다음날이 된다.
왜냐하면 주택세입자는 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야ㅠ그 확정일자의 효력이 발생하게 되는데 대항력이라는 것은 주민등록 전입을 한 다음날 발생하기 때문이다.
따라서 아무리 확정일자를 먼저 받아뒀더라도 그것만으로는 소용이 없고 주민등록 전입신고를 한 다음날부터 확정일자의 효력이 발생하게 되는 것이다.
일부 세입자들은 확정일자만 먼저 받아놓으면 안전하게 보호를 받을 수 있다는 생각은 버려야 하며 이사 후 주민등록 전입신고를 가급적 신속하게 하는 것이 더 중요하다는 것을 알아야 한다.
상가 세입자의 경우도 마찬가지다.
상가세입자도 임대차계약서에 확정일자를 받는 것은 반드시 해야할 중요한 사항이지만 먼저 사업자등록을 해야 다음 날 대항력이 발생하기 때문에 확정일자도 그때부터 효력이 생기는 것이다.
따라서 상가 세입자가 아무리 일찍 임대차계약서에 확정일자를 받는다 하더라도 사업자등록을 하지 않으면 보호를 받을 수 없게 된다.
다시 한번 정리한다면 주택세입자는 주민등록 전입신고를 한 다음 날,
상가 세입자는 사업자등록을 한 다음 날 대항력이 발생하기 때문에 확정일자도 그때부터 효력이 발생한다는 점에 유의 하기 바란다.