나의 일기 투자의 고전 '돈은 땅에 묻어두라'

[박 석 기]

돈은 물처럼 흐르는 방향이 있다고 한다.

과연 시중의 돈은 어디를 향하고 있을까.

주식시장이 바닥을 쳤다는 믿음이 생겼는지 시중자금이 펀드로 다시 몰리고 있다는 소식이 있다. 게다가 주택구입자금대출이 늘어나 은행의 금고가 비어간단다. 대한민국 은행대출금의 30%가 넘는 총220조원의 돈이 주택담보대출로 씌여졌다.

소신투자, 안전투자, 장기투자.. 대한민국 전국민이 투자자 대열에 들어서고 있다.

그렇다. 대한민국 부자들의 성공 뒤에는 항상 '부동산'이 있었다.

토지, 임야, 아파트, 단독주택, 쪼가리 지분..

집없는 서민도, 집이 하나 있는 중산층도, 집이 여러 채인 부자들도 모두 더 갖고 싶어 미치는 부동산.

그럼 어떤 부동산이 제일 효자가 될까?

어떤 부동산이 수익이 높고 안전할까.

'밑져야 본전'이라는 말을 빌어 '땅에 돈을 묻어두라'는 말이 있다.

땅, 논, 밭, 부재지주..

부재지주란, 해당 토지의 소재지에 거주치 않고, 그러므로 스스로 토지를 사용 ·수익할 수 없는 토지의 소유자를 말한다.

해당 토지의 소재지에 거주하지 않는 이 부재지주에 대한 양도소득세 60% 부과, 장기보유특별공제 배제 등 중과세 정책의 위력이 워낙 무섭다보니 토지매매 시장이 꽁꽁 얼어붙어버렸다.

하지만, 그 속내를 잘 살펴보면 과거 기획부동산이 판 치던 시대는 갔지만 구좌로 팔아먹는 새로운 형태의 기획부동산이 여전히 활개를 치고, 농지취득자격을 얻기위한 가짜 영농계획서가 난무하고 있다.

왜 그럴까.

왜냐하면 부동산이 그간 정직하고 정확한 투자처로서의 믿음을 공고히 굳혔기 때문이다. 부동산이 가져다 주는 풍요로움을 이미 경험했기 때문이다.

거품은 거품일 뿐이다.

부동산을 사랑하는 대한민국인 특유의 정서상 미래의 부동산 가치에 항상 호의적인 평가를 주게되고, 따라서 자기가 산 가격이하로는 절대 팔지 않는 주의가 부동산가격의 회복을 만들어나가는 이 특이한 구조에서 부동산가격의 폭락은 결코 있을 수 없기  때문이다.

2007년부터 개인이 소유한 비사업용 토지와 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지 등은 매도 시 양도소득세가 60%(주민세6%)로 중과되고, 장기보유 혜택도 사라졌다.

가지고 있자니 종합부동산세가 걱정되고, 팔자니 양도소득세가 부담되는 애물단지. 예쁘지만 말 안듣는 애인같은 존재.

현재, 수도권과 충청권 등 토지거래 허가구역 일대에는 가구주 및 세대원 전원이 1년 이상의 사전 거주요건을 갖추어야 농지 및 임야를 살 수 있다.

물론 논이나 밭을 사서, 그 지역에 거주하고, 8년이상 자경을 하면 양도세도 주민세도 모두 면제가 된다.

또한 세부적으로는 토지이용계획상 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 개발제한구역 내의 임야라면 일반양도세율인 9~36%의 누진세율만 적용하면 되겠지만 말이다.

현 세제 아래에서는 부동산에서 얻을 수 있는 매력이 갈수록 줄어들 수밖에 없다는 부동산시장에 대한 비관적 전망이 대세라고들 한다.

하지만, 이제 대한민국 부동산시장에서 한방을 노릴 수 있는 마지막 요행수는 '땅'뿐이다라는 의견에는 이견이 있을 수 없겠다.

그럼 절세 방안은 없을까..

2008년 2월 소득세법 개정으로 부재지주의 소유농지도 양도세 중과세를 피할 수 있는 새로운 방법이 생겼다. 한국농촌공사에서 운용하는 농지은행이 그 대안이다.

즉, 농지은행에 8년 이상 임대를 위탁할 경우 본인이 직접 농사를 짓지 않더라도 사업용 토지로 간주해 매도할 때 양도세 중과세 대상에서 제외하기 때문이다.

농지은행 제도를 이용하는 방법은 농지 소유자가 한국농촌공사에 임대를 위탁하면 공사가 현지조사와 공고 등을 거쳐 실제 경작할 임차인을 선정한다. 농지 소유자는 공사를 통해 농사를 지을 임차인과 임대차계약을 체결하고 위탁수수료를 제외한 임대료를 받는다.

농지 소유도 안전하게 할 수 있고 양도세 절세효과까지 볼 수 있을 뿐 아니라, 8~12%의 위탁수수료를 제외한 고정적인 임대료 수입도 얻을 수 있어 일석삼조라 할 수 있다.
다만 도시지역 및 계획관리지역 내 농지나 개발용도로 지정된 지역·지구·구역·단지 안의 농지, 일정규모 이하의 소규모 농지(농업진흥지역 내 1000㎡ 미만, 농업진흥구역 밖 1500㎡ 미만) 등은 위탁대상에서 제외된다. 농업진흥지역 지정 여부는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있다.

또한 1주택자가 대지면적 660㎡, 주택 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택을 먼저 처분하면 양도세가 비과세된다. 그러나 이때 기존 주택이 1주택 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)에 맞지 않으면 양도세(양도차익의 9∼36%)를 내야 한다. 게다가 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역이라 해도 토지거래허가구역, 토지투기지역 등에서는 양도세가 중과되니 주의가 필요하다.

마지막으로 농어촌택이나 민박형 펜션을 짓고 운영하는 방법이 있다.

농어촌주택이란, 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역에 있는 대지면적 660㎡, 연면적 150㎡, 공시가격 1억5000만원 이하 주택을 말하며, 도시민도 소유할 수 있다.
농어촌 민박은, 주인이 직접 거주하며 먹고 잘 수 있는 시설을 제공하는 주택으로 연면적 230㎡ 이하면 지정받을 수 있고 소득세 감면 등이 혜택으로 주어진다.

이 경우, 민박형 펜션으로 주소지를 옮기고 직접 운영해야 소득세를 감면받을 수 있다. 연간 소득 1200만원까지 소득세를 100% 감면받는다.

아파트는 물론 빌라, 연립주택, 상가, 오피스텔, 쪼개진 지분까지 난리가 났다.

싼 게 없다. 살만한 게 없다.

서울이나 수도권에서 부동산으로 대박을 기대한다는 것은 절대 불가능한 얘기가 되어버렸다.

국토해양부에서는 재개발, 재건축, 뉴타운, 도시개발사업 등에 공통으로 적용해 '지분 쪼개기'를 막는 장치를 세밀하게 만들어 시도 조례로 정하는 방안을 검토하고 있다고 한다.

분양권을 노리고 단독주택을 헐어 다세대주택을 짓는 수법 등에 대한 대책이 마련된다는 얘기이다.

지구지역 지정고시공고 전에 쪼개진 지분도 무효화시킬 수 있다고 으름장을 놓고 있으니 대체 그 놈의 아파트입주권이 뭐길래.. 참..

현재 지분 쪼개기와 관련한 법률은 재개발 사업의 경우 시.도 조례로 정하는 금액이나 규모, 취득시기에 부합되지 않으면 분양권을 주지 않도록 하고 있는 도시 및 주거환경정비법과 재정비촉진지구 지정고시일 이후에 이뤄진 지분 쪼개기에 대해 분양권을 인정하지 않도록 하는 도시재정비촉진법이 있다.

하지만, 개발계획이 수립되지 않은 곳까지 단지 '쪼개기'를 막기 위해 건축허가를 제한할 경우 사유재산 침해라는 비난을 면하기 힘들 것 같다.

아무리 친기업적사고방식을 가진 정권이라지만 사업성이 떨어질 것을 감안해서 국민의 재산권을 침해할 수는 없기 때문이니 말이다.

주택 공급이 확대된다는 정부측의 주장과는 달리 뉴타운 사업으로 늘어나는 주택 수가 얼마 안되는 것도 문제지만, 어쨌거나 소형의 저렴한 주택이 절대적으로 부족하기에 원주민 재정착률이 낮은 것이니 진정 서민을 위하는 낮은 자세로 정책을 구상한다면 우선적으로 뉴타운이나 재개발주역에 짓게 될 소형주택 비율을 늘리는 방안이 마련되어야 할 것이다.

경험은 결국 실패의 산물이다.

소 잃고라도 외양간은 고쳐야 한다.

[샤크윤(윤석훈)]

좋은 정보...감사합니다...

[네잎클로버]

감사합니다. 참고자료로 활용하겠습니다.

[하늘보아(염호영)]

소 잃고라도 외양간은 고쳐야 한다. 갸들 그건 잘 합니다.설거지도 잘 하고.. 감사 합니다^^