안양시 보조금 302억때문에 비례율을 100%로 맞추어야 한다. 동의하십니까?

[안양냉천재개발]

** 21년 2월 2일 사실확인 후 본문내용 정정사항 -> 총 보조금305억(105억+200억)이며

비례율 100% 초과시 상당액에 대해서 반환이 이루어지며 최대반환액은 200억이다.

앞선 제안에 대한 위원장님의 답변 내용을 다시한번 올려드립니다.

이번 게시물에서는 왜 꼭 비례율을 100%로 맞추어야 하냐에 대해서 생각해 보겠습니다.

위원장님께서는 비례율이 100%를 초과하면 안양시에서 기 지급된 보조금 302억을 회수하기 때문에 비례율을 100%로 맞추어야 한다고 말씀하셨습니다. 이에 대해 살펴보겠습니다.

결론적으로 저는 이 글에서 안양시 보조금 302억을 반환하더라도, 일반분양가를 평당 2100만원으로 올린다면 비례율은 125%까지 올라가며, 이에 따라 소유자의 추가분담금은 감평가액에 따라 수천만원에서 1억원 이상이 줄어 들 수 있음을 주장하고 있습니다. 글이 다소 길지만 아래의 내용들을 상세히 살펴봐 주시면 감사하겠습니다.

** 이 글을 보시고, 위원장님 대표위원님, 감사분들께서도 합리적이지 않은 부분이 있다면 근거와 함께 의견을 제시해 주시기 바랍니다. 실수 등으로 계산이 잘못되거나 제가 잘못 생각하고 있는 부분이 있다면 소유자분 누구라도 정정해주시거나 비판해 주시면 좋겠습니다.

만약 위원장님 및 대표위원, 감사 분들을 포함한 전체 주민대표회의 구성원들이 소유자의 한사람으로서 소유자의 권익을 도모하고자 한다면 저의 잇다른 제안내용에 대해서 철저히 분석하시고 비판해 주시기 바랍니다.

만약 소유자의 권익을 대변하지 않고, 다른 집단의 이익을 도모하고자 한다면 이 글을 포함한 저의 제안내용들은 단순히 쓸데없고 번거롭고 짜증나는 글에 지나지 않게 느껴질 것입니다.

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우선 안양시에서 비례율이 100%가 초과되면 안양시에서 이미 지급된 보조금 302억원을 회수하겠다는 부분입니다.

안양시는 산지부 지역민의 민원으로 인해 계속해서 산지부를 냉천지구에 편입하려고 한 것을 잘 알고 있을 것입니다.

이렇게 적은 민원에 의해서도 움직이는데, 냉천지구 소유자 966세대 전세대원의 민원은 안양시, 그리고 만안구의원들은 두렵지 않은가요?

이미 지급된 302억원을 회수해 간다고 하면, 냉천지구 소유자분들께서 가만히 있으며 '네~ 그렇게 해주셨으니 다시 가져가십시요' 라고 하시겠습니까? 아니면 이미 지급된 것을 환수해가는 불합리함을 단체행동과 민원 등을 통해 우리의 목소리를 들려주시겠습니까?

위원장님께서는 위 답변에서 아래와 같이 이야기 하고 계십니다.

- 안양시에서 기 지급된 보조금 302억원은 비례율이 100%초과시 시에서 다시 환수해간다.

- 따라서 냉천지구는 보조금 환수를 고려해서 비례율 100%를 지켜야한다.

- 비례율 100%를 지키기위해 늘어나 수익만큼 품질향상을 위해 사업비를 추가하는 방향으로 해야한다.

- 일반분양가는 시행사인 대림&경도공에 의해 결정된다. 

제가 가장 화가 나는 부분은 일반분양가는 시행사에 의해 결정되니 주민대표회의는 결정권이 없고 의견만 제시할 뿐이라며 체념하는 위원장님의 답변입니다.

맞습니다. 주거환경개선사업에서 주민대표회의의 기능은 의견제시입니다. 최종 결정권은 없습니다.

하지만 사업시행자는 의견을 반영하기 위해 노력하여야 합니다.

그 의견이 합리적이고 현재의 상황을 잘 반영하고 있다면 더더욱 그래야 하고요.

왜 주민대표회의의 장인 위원장님께서는 일반분양가를 현실적으로 적용하는 것에 대해 왜 체념하는 듯한 태도를 보이시나요?

주민대표회의는 소유자의 권익을 위해 있는 존재입니다.

그를 위해 불합리한 부분을 찾고, 설득을 위해 합리적인 내용과 근거를 제시하여 목표하는 것을 쟁취해야하는 것이 주민대표회의의 소임입니다.

대표위원분들도 마찬가지입니다.

고개만 끄덕끄덕 하고 동의할 것이 아니라 냉철하게 비판하는 시각을 가져야 합니다.

감사 두 분도 계시지요?

감사의 지위로 철저히 사업내용에 대해서 살펴봐 주시기 바랍니다.

사업 성공에 대한 믿음은 '사실'에 기반되어야 합니다.

잘되었으면 좋겠다라는 막연한 '희망'이 믿음의 근거가 되어서는 안됩니다.

그런 의미에서 저의 이글을 포함해 이전의 주장들에 대해서 위원장님, 대표위원님, 소유자분들께서도 냉철하게 살펴보시고 비판해 주시면 감사하겠습니다. 비난이 아닌 건설적인 비판은 모든 소유자의 권익을 도모하게 됩니다.

주민대표회의의 역할에 대해서 다시 한번 상기해 보는 차원에서 아래를 보시기바랍니다.

주민대표회의 의견제시사항에서 보시면 관리처분계획 및 청산에 관한 사항이라고 명기되어 있습니다.

관리처분계획상에서 가장 주요한 내용은 이 사업의 지출과 자금조달계획, 수입을 측정하고 확인하는 것입니다.

그리고 수입에서 가장 큰 부분이 바로 일반분양가입니다.

소유자 여러분께서는 안양시 보조금 302억 때문에 비례율을 100%로 맞추어야 한다는 주장에 대해 합리적으로 받아들일 수 있으신가요?

안양시에서 보조금을 환수한다면 가장 먼저 냉천지구 소유자는 안양시에 집단행동과 민원을 통해 환수의 부당함의 목소리를 내어야 합니다.

설혹, 보조금 지급시의 전제조건내용으로 인해 보조금을 환수 한다면,

그리고 일반분양가를 높여 비례율을 높이면 어떨까 생각해 보신적이 있으신가요?

그래서 제가 아래와 같이 계산해 보았습니다..

아래의 계산은 관리처분계획인가 총회시의 책자 내용으로 기준하였으며,

지출, 자금조달계획, 수입추산액 등의 기타 내용이 동일하다는 전제하에 일반분양가를 변수로 두고 계산함을 미리 밝혀 드립니다.

위의 엑셀 표에서 46 임대 부분에 대해서는 분양단가를 변화시키지 않고 그대로 두었습니다.

나머지에 형별에 대해서 최종일반분양가를 평당 2100만원으로 변화시켜 보았습니다.

이 경우 일반분양가 상승에 따라 1108억 가량의 수입이 증가합니다. 이에 따라 비례율은 141%가 됩니다.

안양시 보조금 302억을 이 수익으로 반환한다고 하여도 비례율은 130%가 됩니다.

또한 보수적으로 한번더 판단하기 위해 이주촉진비(세대당 1500만원*966세대)가 추가적으로 비용으로 적용되었다고 하여도

비례율은 125%가 됩니다.

* 이주촉진비가 어떠한 항목으로 지급되었는지에 대해서는 위원장님께서 말씀해 주시면 감사하겠습니다.

관리처분계획시에 수립된 지출항목에 포함되어 있는지 확인이 필요합니다.

만약 증가된 비용이 기존 항목내라면 이주촉진비 지급이 추가된 비용으로 산정할 이유가 없습니다.

또한 기존에 이주비이자 등 금융비용으로 311억 가량이 책정되어 있습니다.

아래의 사진 하단에서 확인 가능합니다.

자, 여기서 한번 질문해 보겠습니다.

토지등 소유자분께서는 올해 하반기로 예정된 냉천지구의 일반분양 평균단가가 2100만원에 불가하다고 생각하십니까?

다른 안양시에서 올해 일반분양 예정인 지구에서는 평당 2400~2600만원 가량을 고려하고 있다고 합니다.

주변 부동산, 지인, 타조합 관계자분들의 이야기를 들어보시면 확인 가능하시리라 생각됩니다.

저는 냉천지구의 아파트 가격을 고려함에 있어 대조군으로 메가트리아를 보고 있습니다.

메가트리아는 현재 대단지 이지만 냉천지구와 옆의 소곡지구를 합하면 약 500세대 차이로 좁혀집니다.

또한 냉천지구가 준공되는 시점에 메가트리아는 10년차에 접어들게 됩니다.

위치적으로 메가트리아가 더유리하겠지만, 신축년식+대단지 등을 고려하면 저는 준공시에 못해도 메가트리아 가격과 비슷해 질 것으로 판단합니다.

이에 따라 메가트리아의 현재 실거래가와 냉천지구의 일반분양가가 평당 2100만원이 되었을때 분양가격을 비교해 보았습니다. 냉천지구의 일반분양가를 평당 2100만원으로 한다고 하여도 일반분양에 당첨된 자는 25평기준 2억 6천만원이상, 33평기준 3억4천만원 이상의 차익을 볼 수 있습니다. 하반기에는 메가트리아의 가격도 더 올라갈것이라 확신합니다.

다른 소유자분들께서 보시기에는 어떠신가요?

냉천지구 일반분양가 평당 2100만원이 높다고 생각하시나요?

미분양이 날 것 같나요?

저는 일반분양가 평균 평당 2100만원도 지극히 현실적이고 충분히 성공적으로 일반분양을 마칠 수 있다라고 생각합니다.

일반분양가와 토지등소유자분양가의 차이가 커져야 상대적으로 토지등소유자분을 사는게 더 유리하기 때문에 흔히 말해 '프리미엄'이 더 올라갈 수 있게 되는 것입니다.

그럼 비례율이 올라가면 어떻게 될까요?

비례율과 권리가, 추가분담금, 환급금에 대해서 잘 모르시는 소유자분들도 계실것 같아서 간단히 설명드리겠습니다.

감정평가액(감평가)은 종전자산(기존 내집)을 평가한 것이며, 소유자분들께서는 모두 본인의 감평가액을 알고 있을 것입니다.

권리가액은 실제로 이 사업에서 나의 종전자산이 사업에 기여한 것을 평가받은 금액입니다.

권리가액은 감평가 (*)곱하기 비례율로 간단히 계산할 수 있습니다.

이 권리가액이 중요한 이유는 차후 내가 내게될 추가분담금의 계산에 적용되기 때문입니다.

예) A씨의 감평가액은 3억원이다. 

A씨는 84타입을 신청했으며 84타입의 토지등 소유자 분양가는 4억 3천만원이다.

비례율 100%시 나의 추가분담금은 4억 3천만원 - 3억원 = 1억 3천만원이다.

일반분양가가 높아져 사업성이 증가하고 비례율이 130%가 되면

나의 추가분담금은 4억 3천만원- [3억*1.3(130%)=3억9천만원]= 4천만원이다.

비례율이 증가함에 따라 내가 내야할 분담금은 감평가액*비례율 증가(3억*30%=9천만원)의 금액만큼 줄어들게 됩니다.

아래는 일반분양가 평균 평당 2100만원시에

다양한 비례율 상황에 따라 다양한 감평가액 상황에서 권리가 변화 및 권리가 증감액에 대해서 예시를 보여주는 표입니다.

동일한 비례율로 권리가액이 증가하며, 감평가액이 클 수록 절대 증감액은 더 커지게 됩니다.

감정가액, 신청 평형별 소유자 분양가액, 비례율에 따라 차이가 나지만, 수천~1억이상 이르는 분담금이 줄어들 수 있습니다.

소유자분들께서는 비례율을 100%로 못 박는데에 찬성하시고, 수천만원 이상의 분담금이 줄어드는 것을 포기하시겠습니까?

냉천지구 보조금 302억을 받아내기 위해 많은 소유자분들께서 시의원, 도의원과 싸우며, 무릎 꿇어서까지 얻어내신 소중한 결과임을 알고 있습니다.

저는 이러한 노력을 무시하고 단순히 보조금 302억원을 반환해 버리자라고 주장하는 것이 아닙니다.

보조금 환수를 근거로 비례율을 100%로 못박고 일반분양가를 올리지 못하게 하려고 하기 때문입니다.

보조금 302억을 위해 눈물겹게 애쓰고 노력하셨다면,

일반분양가를 현실적으로 올려서 보조금보다 몇 곱절 더 큰 이익을 위해 더 노력해야 하지 않을까요?

위원장님께서는 비례율을 100%로 못박고 증가된 수익을 사업비를 통해 아파트의 향상을 위해 쓰는 방향으로 진행하고자 합니다.

물론 그것도 매우 중요합니다.

아파트를 제대로 올리는 것이 무엇보다도 가장 중요합니다.

하지만 기존에 우리 아파트가 어떻게 지어지고 있으며, 어떤 공사비를 들여 어떤 설계, 부대복리시설을 적용하는지,

비용에 대해서 정보가 공개되고 꼼꼼이 살펴보신 적이 있으신가요?

정보가 제한된 깜깜이 상황에서 아파트 질 향상을 위해 증가된 수백억을 투입하겠다?

그 전에 우리 아파트가 높은 평균 공사비상황에서 어떻게 설계되어 있는지 어떤게 비용이 사용되었는지 꼼꼼이 살펴보는 것이 중요합니다. 근데 이에 대해서 자세히 아시는 소유자 분이 계신가요?

아마 갖가지 옵션 (발코니 무상 확장, 시스템 에어커, 각종 가전제품 등등의)이 반드시 뒤따를 것입니다.

꼭 필요한 옵션은 사전에 적용되는 것이 매우 좋습니다. (예를 들어 발코니 확장, 시스템 에어컨 등은 시공단계에서 하는게 유리합니다.)

하지만 우리가 절대적으로 유의해야 할 사항은 비례율을 100%로 맞추어야 하며,

일반분양가를 우리가 생각하고 바라는 그 이상으로 할 수 없다는 프레임으로 진행되는 것입니다.

안양시 보조금 환수를 이유로 비례율을 100%로 못박고, 적당히 올린 일반분양가로 적당히 오른 수익을 통해

갖가지 옵션을 제공하여 사업비를 늘리고, 최종적으로 비례율을 100%로 만든다.

이것이 지금 제가 바라보고 있는 우려되는 그림입니다.

자, 비례율 100%의 프레임에서 벗어나 봅시다.

일반분양가를 현실적으로 올립니다.

비례율이 매우 높게 증가됩니다.

안양시에서 보조금 환수를 주장합니다.

냉천지구 소유자는 정당한 권리를 주장하며 단체행동을 합니다.

그래도 정 안되면 보조금을 반환해 줍니다.

보조금을 반환해도 보조금을 유지하면서 적당히 낮은 일반분양가를 적용하는 것보다 더 높은 수익이 있습니다.

이 수익을 바탕으로 비례율을 높이거나

소유자에게 꼭 필요한 옵션사항 (발코니확장, 시스템 에어컨 등)을 제공하고,

아파트 질을 올릴 수 있는 방안을 강구하면 됩니다.

(쓸데 없는 갖가지 전자제품, 사용하지도 않은 것들 해봐야 얼마안합니다. 내가 내야할 분담금을 줄이고 그 돈으로 개인의 사정에 맞게 새로 사서 쓰는게 훨씬 더 효용가치가 높습니다. 자동차 사보셨으면 알 것입니다. 딜러가 제공해주는 블랙박스, 유리막코팅 같은것 제대로 된 것 결코 쓰지 않습니다.)

마지막으로 냉천지구의 부대복리 시설에 대해 나와있는 설계도를 살펴 볼게요.

뭐가 있나요?

주차장 8칸 가량의 피트니스 센터가 있네요. 사우나실도 없습니다. 요즘 그 흔한 스크린골프장조차 없네요.

그것도 1블럭에 있습니다.

메인인 3블럭에 있는 것은 무엇인가요?

맘&키즈스테이션 : 통원시에 보호자와 영유아들이 기다리는 곳입니다. 

다목적실, 공방, 스터디카페, 스터디룸, 주민카페. 사실 모두 빈 공간일 뿐입니다.

테이블과 의자 몇 개와 집기 몇 개만 구비하면 공간 구성이 끝나죠.

처음에 이 부대복리시설을 찾아보고, '메인이 되는 3블럭 단지 중간쯤에 뭔가 집합된 형태로의 부대복리시설이 있겠지' 하고 생각했습니다. 근데 전혀 없습니다. 

옆의 소곡지구(씨엘포레자이)의 부대복리 시설과 비교해보면 정말 너무나도 부끄럽기 짝이 없습니다.

높은 평당공사비로 부대복리시설조차 이렇게 설계해 두고 있는데

과연 내장재며 조경이며 어떻게 공사비가 책정되었을지 너무나도 궁금하면서 알기가 두렵습니다.

[하트]

동의합니다.
이런분들이 계셔서 든든합니다. 행동할일 있을때 달려가 힘을 보태겠습니다~!

[참나무]

동의합니다.
조합장님은 조합원을 위해 일하셔야 합니다.적극 노력해주시고 안양시에서 안된다고 하면 조합원에게 부탁해서 안양시에 민원제기등 다양한 행동을 같이 해야할것입니다.

[지유]

항상 감사하게 생각하고 있습니다 언제든 참여할테니 말씀만 해주세요

[codms]

동의합니다. 주민 대표회에서는 조합원들이 내는 의견에 긍정적이거나 검토해 보겠다는 답변을 해주는 걸 못 본 것 같네요. 누굴 위한 조직인지 모르겠네요.

[audi]

동의합니다.
보조금 302억을 환수해간다는 것도 문제지만, 않된다면 302억을 반납하더라도 일분가 올리고 비례율 올려야합니다.
위 표에서처럼 일분가 최소 2,100만에 비례율 130%만되도 몇천만원에서 많게는 몇억까지 소유자분들께 돌아갑니다.
보조금 302억때문에 몇천, 몇억의 피같은 내 재산을 포기하실겁니까?
위원장/주민대표회에서는 이러한 사항에 대해 소유자들에게 제대로 알리고 시행사/안양시에 공식적으로 민원 제기하십시요!
이번 사안에 대해 시행사에 제대로 의견제시 하지 않는다면 굉장히 큰 문제가 될수 있음을 위원장/주민대표회는 아셔야 할겁니다.

[여비]

주민대표회의는 철저하게 소유자 이익을 위하여 존재하여야합니다
소유자들도 시행사와 안양시에 민원 제기 준비하면 좋겠습니다

[냉천71]

동의합니다.

일반분양가 현실화하여 비례율 100%에 목메이지 맙시다.

주민대표회의는 코로나로 5인이상 못 모인다는 터무니없는 얘기는 하지마시기 바랍니다.

주민대표회의 공적 모임이며, 많은 분이 못 모이시면 핸드폰으로 화상회의 개최하여 의견을 개진하면 됩니다.

주민들이 이렇게 들고 일어날때 주민대표회의는 공동시행사 및 안양시에 적극적으로 의견 개진하시고, 주민들의 힘이 필요하시면 언제든지 얘기해 주시기 바랍니다.

[김은성]

동의합니다

좋은 글 올려주셔서 감사합니다.

[냉천인]

전적으로 동의합니다. 잘못된것 반드시 바로 잡아야 됩니다.

[dm-suk]

적극 지지합니다.

[뉴노멀]

정말 중요하고 모두가 궁굼한 사항을 지적해 주셔서 감사합니다! 하나도 틀린 말씀이 없으니 모두 댓글로 힘을 모읍시다! 그래서 주민 모두가 지켜보고 있다는 것을 보여줍시다!

[박윤식 (아들)]

동의 합니다^^ 근거 자료를 정확히 보고 싶네요^^
더 좋은 냉천이 되기를 기대합니다

[뉴노멀]

주민총회를 열어서 안양시,시행사와 시공사로 부터 직접 설명을 듣고 주민의 의견을 결집해서 주민대표회의가 협상에 나서야 합니다. 두루뭉실 시간만 보낼 일이 아닙니다.