임장에 대한 두려움

[좌포]

지난 목요일 저녁에 실전반 강의가 끝나고

청강을 들으려 오셨던 분의 이야기가

임장에 대한 두려움이 가장 크다고 말씀하신다.

오늘 행운님이 함께하는 임장길에 오르고 싶었지만 회사에서 행사가 있어서 ......

많은 사람들이 이렇게 임장에 대한 두려움이 있다.

아니 경매 자체에 대한 호기심, 기대감, 꿈이 이루어질것 같은 그 무엇인가가 있다면

종자돈, 과연 내가 할 수 있을까 하는 두려움이 있으며 반신반의 하며 이를 극복해서

카페에 가입하고 공개강좌를 듣고 난 다음에 현실의 벽인 임장이란 큰 담이 앞에 놓인다.

저는 크게 임장을 두 부류로 나눈다.

하나는 물건을 중심으로 하는 임장과

지역을 중심으로 하는 지역임장으로 나눈다.

11월 16일 카페에서 공개강좌를 할 때 지역을 특별브리핑하는 기회를 가진다.

이 때 강의에 참석한 사람들중에 원하는 사람을 선별해서 지역임장을 떠난 예정이다.

버스를 빌려서 가려고 하니 관심가져 보길 바란다.

이런 임장은 지역임장이다.

여기에서는 해당 물건을 입찰하기 위한 물건 임장을 한 번 살펴보자.

참고로 여기에서 다 숙지하니 못한 내용은 저의 책(경매학교종이 땡땡땡 어서 모여라. 좌포 김종성 지음. 매일경제출판사 출판)P38 - 41쪽을 참조해 보면 된다.

그리고 임장체크 포인트는 카페 실전임문반 코너에 보면 '임장체크 포인트' 라는 글이 공지되어 있다.

이 글을 참고해서 보면 도움이 될 것이다.

그럼 일단  한 번 살펴보자.

물건 정보지를 통해서 물건을 선택했다면 먼저 손품을 열심히 팔자.

권리분석, 지역분석, 아파트단지와 그 동네의 흐름등을 먼저 살펴보자.

국토해양부 실거래가격을 조회해서 거래량도 파악해 보고 아파트 단지에 대한 선호도도 조사해 보자.

그리고 임장 체크 포인트를 한장 프린트 해서 먼저 기록을 해 보자.

그렇게 하면 현장을 떠나기 전에 대강 머리속으로 그림이 그려질 것이다.

그렇게 하면 임장하면서 관계인을 만날 때 훨씬 쉽게 질문도 할 수 있고 내용도 쉽게 파악이 된다.

단

이 때 내가 어떤 입장에서 접근하느냐에 따라서 질문의 수위는 조절할 줄 알아야 한다.

너무나 티 나니 않게 하라는 말이다.

1. 해당 부동산 방문.

   가급적이면 여성과 함께 방문해 보라.

남자가 가면 문을 잘 열어주지 않는다.

직장을 다니는 사람들은 부인과 아이까지 함께 방문해 보라.

이 글을 읽는 주인공이 여성이라면 남자들이 잘 가지 않으려고 한다. 그럼 아이와 가 봐라.

만약 집에 사람이 살고 있다면 집 문이 쉽게 열릴 수 있다.

단 채무자겸 소유자가 살고 있는데 이 문제로 가정이 무척 소란스럽다면 쉽게 열리지 않겠지만.

제가 경험한 바에 의하면 아주 많은 집의 문이 열린다.

(1)채무자겸 소유자가 거주할 경우

등기부등본을 통해서 채무액을 먼저 살펴본다.

채무액이 많지 않으면 외 집을 급매물로 팔지 그랬냐며 질문을 유도해 본다.

사람들이 집을 팔아서 빚을 청산하려고 하다가 못팔고 집이 경매로 넘어가면 집을 파는 것을

포기하게 된다. 부동산중개사무소에서도 일정부분 파는것에 대해서 포기를 하기도 하다.

이렇게 대화를 통해서 집안 내부도 살펴보고 전후 사정도 파악하면서 명도의 난이도도 측정해 볼

필요가 있다. 그러나 채무액이 많은집은 쉽게 욕을 얻어 먹을 수 있다.

그러함에도 불구하고 내가 경매 초보자라면 내부를 보는 연습을 하는것이 좋다.

누구나 주말에 움직이기는 꺼린다.

그러나 주말에 움직이면 집안 내부를 볼 수 있는 확률이 많다.

저는 경매를 전업으로 하기 때문에 주로 주중 낮에 임장을 하는데 거주자를 잘 못만난다.

이런것을 보면 꼭 전업을 하는 사람들의 환경이 장점이라고만 할 수 없다.

(2)세입자가 거주할 경우

세입자중에서도 배당을 받은 세입자와 일부 배당을 받는 세입자와 한 푼도 못 받은 세입자의 입장 차이가 많이 난다. 이런 차이는 명도의 난이도도 다르고 임장 스킬도 다르게 접근을 해야 한다.

이런 내용은 등기부등본을 보면 나타난다.

한 푼도 못받은 세입자가 거주한 집은 참으로 어렵다.

이런 집 일수록 더 더욱 적극적인 임장이 필요한다.

집안 내부를 보고, 사람도 만나서 왜 빚이 있는집에(후순위 세입자 = 배당금 부족. 배당신청 하지 않음)에 이사를 왔는지 물어봐야 한다.

너무나 겁 먹지 마라. 의외로 술술 말이 잘 풀리고 대답도 잘 해 준다.

집에 사람이 있다면, 그리고 문이 열린다면 함께간 식구들 때문에 경계심을 누그러 뜨린다.

또한 세입자의 입장도 들어보라

입찰에 참여할것인지 물어보려고 왔다고 하면서 만약 세입자가 입찰에 참여하면 저는 들어가지 않으려고요, 하면서 말문을 터 보자.

그렇게 하면서 대화가 시작되면 많은 이야기를 할 수 있다.

2. 관리실 방문

평일이 아니면 관리실을 방문한다 해도 목적을 달성할 수 없다.

만약 관리실을 평일에 방문한다면 일단 방문해서 너무나 복잡(사람이 많고, 직원들끼리 일이 많아 왔다 갔다 할 경우, 혹은 모여서 간식을 먹을 경우)하면 물어보지 말고 살짝 나온다.

그리고 조금 후에 방문해서 조금 전에 왔었는데 어쩌고 저쩌고 해서 다시 왔다고 하면 약간 미안해 하며 말을 잘 해 준다. 말을 잘 해주는 것이 아니라 내가 그렇게 분위기를 만들어 보자.

해당 부동산의 관리비를 물어보면 잘 알려준다.

어떤 경우는 경매 티를 내지 않으면 고지서를 출력해 주기도 한다.

이렇게 밀린 관리비를 물어 보면서 몇 명이나 방문했는지, 전화로 몇 명이나 왔는지 한 번 확인해 보라. 이런 질문을 통해서 잠정적 경쟁자를 파악해 보는 것이다.

그리고 연료가 도시가스인지, 엘피지인지 파악하면서 그 회사 전화번호도 물어보라.

이 때 주거용과 주방용이 관리비에 포함되어 청구되는지도 확인해 보자.

3. 해당 부동산 방문.

단지안에 있는 부동산을 먼저 방문해 본다.

그러면 이런 저런 이야기를 많이 들을 수 있다.

이 때 해당 부동산에 대해서 이야기 하면서 경매 투자자임을 밝히는 것이 좋을지는 좀 신중할 필요가 있다.

이미 그 동네 부동산은 모든것을 잘 알고 있다고 보면 된다.

경우에 따라서는 부동산에서 입찰을 준비하고 있기도 하다.

이처럼 단지 부동산에 좀더 조심스럽게, 그러나 정확한 내용을 파악해야 하기 때문에 부부가 방문을 하면,

아이와 함께 방문을 하면 실거주로 보고 친절하고 자세하게 설명을 들을 수 있다.

다른 단지를 가 보자.

그러면 객관적인 시각을 가질 수 있다.

그러면서 경매로 나온 단지는 어떻냐고 물어보면 학교가 어떻고, 버스노선이 어떻고, 사람들의 선호도가

어떻고 등등 많은 이야기를 들을 수 있다.

부동산 사무실을 방문하여 이야기를 하려고 하면 질문사항이 잘 떠오르지 않아

몇 가지 물어보지도 못하고 말문이 막히는 경우가 있다.

이런것을 위해서 사전에 준비를 해야 한다.

단지 평형 분포도는 어떤것이 있나요 ? 즉 18평, 25평, 33평중에 어쩌고 저쩌고 .....

이런것을 질문해 보자.

그리고 초등학교는 어디에 있고 등등.

지난 여름에 분당에 임장을 갔었는데 길 하나 사이로 학교가 갈리는 경우도 봤다.

이런 질문들을 사전에 준비한다면 많은 도움이 될 것이다.

4.그래서 경매는 함께 해야 한다.

경험자들은 별로 준비를 하지 않아도 순간 순간 대처 능력이 뛰어나다.

초보자들중에서도 그런 사람이 있기는 하지만 ......

그래서 혼자 가지 말고 초보라고 한다면 함께 움직여 보라.

분명히 당신에게 용기를 줄 것이다.

[까꿍]

좋은말씀 감사합니다 ~

[좌포]

별말씀을요.
잘 지내시지요 ?

[조이]

선생님 글 읽고 용기내어 임장을 할 수 있을거 같아요.늘 유익하고 좋은글 감사합니다 ^-^

[좌포]

하하하.
고맙습니다

[가거도]

도움이 많이 됩니다. 막연한 두려움을 극복하는게 먼저인 것 같네요..

[좌포]

네.
하다보면 다 할수 있습니다

[가람]

임장을 아이와 다니니 좋더라구요!
도움되는글 감사합니다

[좌포]

경험자이시군요.

[야호]

안 그래도 임장 두려워하고 시간없다고 핑계대는게 딱 제 얘기네요~ 늘 좋은 글 감사합니다^^

[좌포]

아 ! 그러셔요 ......

[메라]

11월 24일 있을 임장에 대한 기대가 또 됩니다.
겨울을 앞두고 실시되는 임장은 내년 봄 먹거리가 되지 않을까 생각합니다.
경매는 현장을 통한 임장이 답이죠^^

[이곽]

애도없고 마누라도 없는 저같은놈은 어쩌란말입니꺄? ㅜㅜ ㅋ

[좌포]

카페에서 여성 조력자를 찾아보세요.
그 분도 도움이되고 이곽님도 도움이 될것입니다.

[이곽]

네 네 열심히하겠습니다 감사합니다 ㅎ

[케미]

임장의 두려움..그리고 명도의 두려움..모든게 두렵네요..한번도 안 가본 길이라서..