“안전진단도 통과하지 못한 송파구 잠실주공5단지의 투자성이 있을까. 대치동 은마는 재건축할 수 있나.”
“부담금이 1억원이 넘을지도 모른다는데 부담금을 물고도 재건축에 투자할만한가.”
갈수록 조여드는 정부의 규제로 재건축 시장의 전망에 대한 불안감이 커지고 있다. 지난달 25일 시행된 안전진단 강화는 재건축 진입 장벽을 크게 높여 재건축 엄두를 내기 어렵게 만들었다. 이달 25일부터 도입되는 재건축부담금제는 조합원이 가져갈 개발이익을 대폭 줄이려는 것이다.
이에 따라 재건축 투자성은 더욱 나빠질 것으로 예상된다. 하지만 도심 택지 공급이 어려운 상황에서 편의시설ㆍ교통ㆍ교육환경 등을 갖춘 새 아파트라는 재건축 단지 매력마저 없어지는 것은 아니다. 때문에 재건축이 확실한, 괜찮은 입지여건의 경우 여전히 투자성이 있다고 전문가들은 말한다.
투자하기 전에 부담금 대상인지 확인부터 해야
재건축부담금제는 정부가 재건축으로 인해 오른 집값의 일부를 환수하는 제도다. 재건축사업계획을 최종 확정하는 관리처분계획의 인가 신청을 25일 이후 접수하는 단지부터 적용된다. 23∼24일이 주말이어서 사실상 22일까지 구청에 인가 신청을 해야 대상에서 제외된다.
때문에 재건축을 추진 중인 단지를 구입할 경우 부담금 문제를 따져야 한다. 입주 후 현금으로 내야 하는 부담금의 규모는 지역에 따라 다를 것으로 예상되는데 집값이 많이 오른 강남권의 경우 많게는 1억원 안팎으로 추산된다.
강남구 청담한양ㆍ개나리4차 등이 인가신청을 해 부담금을 피했다. 강남권에서 10여개 단지가 22일까지 인가 신청을 하기 위해 사업을 서두르고 있다.
단독주택지역 가운데는 서초구 방배1동 178 일대가 부담금을 벗어날 것 같다. 서초구 에덴공인 정영숙 사장은 “부담금 불똥이 어떻게 될지 모르기 때문에 사업승인 단계인 단지들의 경우 25일 이후 부담금 부과 여부가 확실해진 뒤 매수를 결정하는 게 낫다”고 말했다.
부담금 대상 단지들은 부담금을 내지 않으려는 매물이 나오고, 매수자들도 가격을 예상 부담금 이상으로 깎으려고 해 더욱 약세를 보일 것으로 중개업소들은 내다본다.
조합원 명의변경 제한 규정이 적용되는 단지의 경우 지금 구입하는 사람은 입주 후까지 팔지 못하기 때문에 부담금을 떠안을 수밖에 없다.
송파공인 최명섭 사장은 “강남권 단지들의 경우 대기 수요가 많아 부담금 적용을 받더라도 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 보여 무작정 하락을 기다리기보다 급매물을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.
사업승인 이전 단지는 사업승인 이후 대략적인 부담 금액이 정해지기 때문에 구입 때 부담금액을 고려해 가격 절충을 할 필요가 있다. 정부는 이미 사업승인을 받은 단지도 부담금 예정금액을 알 수 있게 할 예정이다.
사업 초기 단계에선 안전진단 통과 단지가 안전
부담금 적용을 받는 사업 초기 단지들에서 선택 기준은 안전진단 통과 여부다. 구조안전 위주로 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 앞으로 재건축 판정을 받기 힘들다.
때문에 주민 절반 이상의 동의를 받아 조합설립추진위원회만 구성된 단지들의 경우 재건축 기대감은 높지만 재건축할 수 있을지는 불투명하다. 강남구 은마와 송파구 잠실5단지 등은 정밀안전진단에 앞서 예비안전진단도 통과하지 못한 상태다.
3월 재건축 예정구역으로 지정된 서울지역 아파트 80여개 단지와 수도권 재건축 예정구역 단지 중 상당수도 안전진단 통과 전이다. 대부분 개발계획이 확정된 서울시내 고밀도지구 단지도 마찬가지다. 강남구 개포공인 채은희 사장은 “안전진단이 쉬워 추진위 간판만 내걸면 재건축 되던 때는 지났다”며 “안전진단 전의 절차는 의미가 없어졌기 때문에 재건축 기대감보다 재건축 판정을 보고 투자해야한다”고 말했다.
송파구 진주ㆍ우성, 강동구 미주 등이 안전진단 강화 전 재건축 결정을 받았고 강동구 삼익그린1차ㆍ둔촌주공, 강남구 일원대우 등은 정밀안전진단 중이다. 단독주택지역은 안전진단 절차가 없어 예정구역 지정으로 재건축 판정을 받은 셈이다.
재건축이 확실한 단지는 입지여건ㆍ대지지분ㆍ단지규모 등을 따져야 한다. 둔촌주공 등 일부 단지는 대지지분이 복잡하게 얽혀 있다. 특히 단독주택지역에선 주택별로 자산가치가 다르게 매겨지기 때문에 대지지분뿐 아니라 건물상태 등도 따져야 한다.
10층 이상의 중고층 단지는 용적률 제한으로 평형을 넓히기 힘들 수 있기 때문에 기존 평형과 재건축 용적률 등을 감안해 재건축 후 배정받을 평형을 가늠해야한다. J&K 백준 사장은 “안전진단을 통과했어도 평형ㆍ용적률 문제 등으로 사업이 지지부진하거나 조합원간 갈등이 심한 단지는 피하는 게 낫다”고 말했다.
뉴타운 안에서 재건축을 추진하는 단독주택은 뉴타운이 도시재정비촉진지구로 지정되면 대지지분이 6평이 넘을 경우 허가를 받아야 거래된다.
재건축 단계별 투자 체크 포인트 어떤 게 있나
사업단계
유의점
예정구역지정→ 구역지정(추진위 구성)→안전진단
-예정구역으로 지정돼야 재건축 생각해볼 수 있어 -아파트는 구역지정 이후 안전진단 통과해야 -단독주택은 예정구역에 포함되면 재건축 가능 -저층보다 늦게 지어진 중고층단지가 안전진단 통과 더 힘들어
→조합설립인가
-조합설립 이후 전매 제한:2003년 말 이전 조합설립 단지는 살 수 있으나 팔지 못함 -2004년 이후 조합설립의 경우 팔지도 사지도 못함
→사업승인→관리처분계획 인가→철거·착공→준공
-부담금 적용 여부 따져야:25일 이전 관리처분계획 인가 신청하면 부담금 면제 -사업승인 이전 단지는 사업승인 이후 재건축부담금 예상금액 정해져 -관리처분 때 부담금 배분 기준 정해져 -관리처분 이후 철거되더라도 세금에선 주택으로 간주돼 2주택자의 경우 양도세 중과(50%) -관리처분계획 인가가 나면 당첨으로 간주돼 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약자격 제한 -준공 후 부담금 납부