경매취하에 대한 설명입니다.

[한울타리.]

 경매취하에 대한 설명입니다.

강제경매 취소하기 

강제경매가 이루어지는 사정은 다들 다르겠지만, 공통점은 '돈을 못 갚았다'는 것과 ‘감정이 상했다’는 것입니다. 살다보면 빚을 질 수도 있고 돈 갚는 날을 조금 넘길 수도 있지만, 채권자가 강제경매신청을 하기위해서는 법원에서 “피고는 원고에게 금0000원을 지급하라” 라는 식의 판결문이 있어야만 경매 신청을 할 수 있습니다.

따라서 강제경매 진행 중에 채무자가 경매를 취하시키기 위하여 채권자에게 돈을 갚으려 해도, 그동안 무지하게 열 받은 채권자는 돈을 받기는 커녕 “채무자 너도 한번 당해봐라.”는 마음으로 돈 받기를 회피하며 경매취하에 동의하지 않는 경우가 허다하며, 오히려 채권자가 그동안 마음 상한 것에 대한 보상으로 원금과 이자 외에 추가로 더 많은 돈을 요구하는 경우도 있습니다.채무자가 시간적인 여유가 있으면 채권자를 설득하던지 사과를 하던지 하면 되는데, 만약 내일이 경매입찰일이고 곧 낙찰될 것 같으면 어떻게 해야 경매를 취하할 수 있을 까요?많은 분들이 “만약 채권자가 돈을 안 받으면 법원에 공탁하고 공탁서를 제출하면 경매가 취하될 것”이라고 오해하고 계십니다. 그러나 경매를 진행하는 법원은 집행법원으로서 재판을 하는 법원과는 분명히 차이가 있고, 집행법원인 경매법원은 스스로 채무자가 채권자에게 돈을 다 갚았는지 여부에 대하여 판단할 수 없고, 단지 재판법원의 재판결과를 실행에 옮기는 일만을 하기 때문에 채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 모두 법원에 공탁한다고 해서 경매법원에서 “돈을 다 갚았구나!”라고 판단하고 경매를 취하시키거나 정지시킬 수는 없습니다. 

따라서 경매절차를 취하시키기 위해서는 채권자가 경매에 대한 취하서를 제출하거나, 채권자가 협조하지 않을 경우 채권자가 강제경매신청을 한 그 판결문을 무력화시키는 작업을 해야 합니다.즉, 채무자가 빌린 돈과 이자와 경매신청비용 등을 모두 채권자에게 갚았음을 소송으로 재판법원에서 “채무자는 채권자에게 채무를 모두 변제하였으므로 경매절차를 취소한다”는 내용의 판결문을 받아서 경매법원에 접수해야만 경매가 취소됩니다. 이와 같이 채무자가 돈을 모두 갚았으므로 경매를 취소해 달라는 소송을 “청구이의 소” 라고 합니다.이 “청구이의 소”는 말 그대로 소송이므로 당연히 시간이 몇 개월 걸릴 것입니다. 따라서 청구이의 소송이 진행 중에도 경매법원의 경매 절차는 중지되지 않고, 승소판결문이 제출될 때까지 계속 진행될 것이고, 때로는 경매된 부동산을 낙찰받아서 잔금까지 치루고 낙찰자가 완전한 소유권을 취득할 수도 있습니다.이 경우 훗날 채무자가 청구이의 소에서 승소해도 이미 낙찰자가 취득한 부동산의 소유권은 민사집행법에 의하여 정당하게 진행 된 것이므로 아무런 하자가 없고, 채무자만 바보 되는 결과가 됩니다.이러한 것을 방지하기 위하여 채무자는 빌린 돈 등을 법원에 변제공탁하면서 청구이의 소를 제기할 때, 추가로 강제집행정지신청(경매정지신청)을 하게 되고, 법원은 변제공탁한 것 이외에 추가로 경매정지신청에 대한 일정한 보증금(담보제공명령)을 받고 강제집행정지(명령)결정을 하게 되고, 그 정지(명령)결정문을 채무자가 경매법원에 제출하여 청구이의소가 끝날 때 까지 경매절차를 정지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.이와 같이 재판법원의 강제집행정지(명령)결정이 있어야만 강제경매가 정지됩니다. 그냥 정지되는 것이 아닙니다.상당히 복잡한 것 같지요? 이런 점 때문에 법원의 판결문에 의해서 신청되는 강제경매가 임의경매보다 취하될 확률이 더 낮게 되는 것입니다.지금까지 강제경매의 취하절차인 청구이의 소에 대하여 살펴봤습니다. 

강제경매취하 - 낙찰자의 동의서는 필수인가?일반적으로 강제경매가 진행 중인 물건을 취하하기 위해서, 특히 최고가매각허가결정(낙찰허가결정)이 있은 후에 채권자 또는 채무자가 경매를 취하하기 위해서는 낙찰자의 동의서가 필요합니다.그런데, 낙찰자가 잘 낙찰 받아 놓고 채무자가 불쌍하다고 경매취하동의서를 해주는 경우는 별로 없으리라 생각됩니다.그런데, 낙찰자의 취하 동의서가 없으면 정말 강제경매를 취하하지 못하는 걸까요? 빌린 돈을 다 갚았고, 경매신청 채권자가 강제경매취하신청서를 제출해도 취하 할 수 없다는 것은 뭔가 좀 석연치 않으리라 생각됩니다. 물론 낙찰자의 취하동의서는 민사집행법에 규정되어있는 절차로서 최고가매수신고인(낙찰자)의 동의서가 필요한 것은 100번 옳은 이야기입니다.그러나 위의 절차가 다는 아닙니다. 앞에서 언급한 청구이의 소가 있기 때문입니다.채권자에게 빌린 돈을 다 갚은 채무자는 민사집행법의 규정에 따라 낙찰자의 동의서를 구하여 경매를 취하하려 하지만 낙찰자가 강제경매 취하에 동의하지 않는 경우, 채무자는 채권자를 상대로 “빌린 돈을 모두 갚았으므로 경매를 취소하여 주십시오.”라는 취지의 소송을 재판법원(경매법원이 아닌)에 제기할 수 있고, 이 경우 채권자도 “채무자가 돈을 모두 갚았습니다.”라는 확인서를 법원에 제출할 것이므로 청구이의 소송은 당연히 채무자가 승소 하게 되므로 경매절차가 취하 됩니다.문제는 시간인데, 낙찰자가 잔금을 법원에 지급하면 낙찰자는 완전한 소유권을 취득하므로 잔금을 치루기 전에 재판법원에 청구이의 소를 제기하고, 동시에 강제집행정지신청을 하여 청구이의 소의 판결이 있을 때까지 “강제집행절차를 정지한다.”라는 결정문을 경매 법원에 제출하여 경매를 정지시켜야 합니다.경매가 정지되면 낙찰자는 잔금을 지급할 수 없으므로 채무자가 소유권을 낙찰자에게 빼앗길 염려가 없게 되겠지요. 훗날 승소한 청구이의 소 판결문을 경매법원에 제출하여 경매를 취소하면 됩니다.결국, 강제경매에서 경매를 취하시키기 위해서 낙찰자의 동의서가 필요한 것은 사실이나, 그 동의서가 유일한 방법은 아닌 것입니다. 

강제경매 취하 - 입찰일이 내일 모래인 경우 

앞의 두 글에서 채무자가 채무를 모두 변제 했음에도 불구하고 채권자가 경매 취하를 안 해주는 경우와, 낙찰 후 채권자는 동의하는데 낙찰자가 동의하지 않는 경우의 경매 취하 방법에 대하여 생각해 봤습니다.그런데, 강제경매로 진행 중인 채무자의 부동산이 3일 후 입찰이라면 위에서 언급한 청구이의 소와 강제집행정지결정은 시간적으로 조금 부족한 감이 있습니다. 왜냐하면 강제집행정지신청 후 정지 결정이 되기 위해서는 법원이 ‘강제집행을 정지할 것이지 여부에 대한 판단’을 한 후 정지시킬 것으로 생각되면 신청인에게 담보의 제공을 명령하게 되고 신청인은 그 담보제공명령을 송달 받아서, 법원의 명령에 따라 보증보험증권이나 현금으로 담보를 제공해야 하며, 그 후 담보를 제공한 것을 확인하는 문서를 법원에 접수하면 몇일 후 법원은 강제집행정지결정을 하고, 그 후 강제집행정지결정문이 채무자(신청인)에게 우편으로 송달되고, 그 경매집행정지 결정문을 다시 경매법원에 접수해야 하는 수많은 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.따라서 최소 1주일 이상의 시간이 걸리고 중간에 신청서에 대한 보정명령이나 혹시 집에 사람이 없어서 우편물을 송달 받지 못한 경우라면 잘못하면 낙찰되고 낙찰자가 잔금까지 지급할 수도 있는 시간이 흐를 수도 있습니다. 경매를 당한 채무자 입장에서는 피를 말리는 시간이지요.따라서 이런 시간 싸움에서 승리하기 위하여 추천해드리고 싶은 방법은 첫째, 경매입찰일을 연기 하는 것입니다.빌린 돈과 이자 강제집행 비용 등을 모두 변제공탁한 후 재판법원에 청구이의 소와 강제집행정지신청을 한다고 말씀 드렸는데, 추가로 경매법원(경매계)에 “변제공탁서 사본”과 청구이의 소를 재판법원에 제기하였다는 “소제기 증명원” 강제집행정지신청서의 “소제기 증명원” “소장 사본” 등을 첨부하여 일단 “입찰기일 연기신청”을 하고 신청서를 잘 써서 판사님이 OK하면 경매법원에서 기일을 연기할 수도 있습니다. 물론 경매계장의 힘이 크겠지요? 뭐 유치권신고서 등을 제출하여 기일을 연기할 수도 있겠지요. (입찰기일 7일전부터 매각물건명세서 등을 법원에 비치하여야 하는데, 권리내역의 중대한 변동이 생겼으므로 매각물견명세서를 변경하여야 하고 결국 입찰기일이 연기될 가능성이 높습니다.)물론 민사집행법에 따르면 위와 같은 것으로는 공식적으로 입찰기일이 연기되지는 않는다고 되어 있으나, 경매법원도 사람이 사는 곳이라 입찰기일을 연기할 수도 있는 것입니다. 이와 같이 입찰기일이 연기되면 그동안 강제집행정지결정이 될 것이므로 충분히 경매를 취하할 수 있습니다.만약, 입찰기일이 연기되지 않은 경우, 누군가 경매로 낙찰을 받게 될 것이고 잔금지급일까지 시간이 그리 많지 않게 됩니다. 이때 추천해 드리고 싶은 방법이 매각 허가결정이 떨어지면 이 매각허가결정에 대한 항고를 하고, 항고보증금 10%를 법원에 담보로 제공하여 시간을 버는 방식입니다.일단 항고 보증금 10%를 법원에 공탁하여 항고를 하게 되면, 1차적으로 경매 법원에서 항고의 적절성 여부를 판단하고 경매법원의 절차가 옳다고 생각되면 민사항고부로 사건을 보내게 됩니다. 이때 최소 1개월 이상의 시간이 소요 됩니다. 

결국 이와 같은 절차를 이용하여 시간을 벌 수 있고 그동안 경매를 정지시키는 “강제집행정지결정문”을 받아 경매법원에 제출하시면 되고, 추후 청구이의 소를 승소하셔서 경매를 취소시키면 항고공탁금도 돌려받게 되므로 무난히 경매를 취소할 수 있으리라 생각 됩니다.  

경매신청한 근저당을 말소하면 당연히 경매취하가 되지만, 낙찰자의 동의를 얻어야한다.근저당을 말소하면 당연히 경매취하가 되지 않는다.근저당 말소는 등기소에서 한 후 경매계에 방문하여 임의 경매 개시결정을을 말소해야 한다.아울러, 임의경매의 경우는 낙찰자의 동의없이 경매취하가 가능하다.단, 잔금 날짜 이전에 라도 잔금을 납부하면 취하가 되지 않는다. 

< 경매신청 취소 > 

-경매신청인이 경매신청을 철회하는 진술이며 낙찰인이 낙찰대금을 완납하기 전까지 할 수 있다 

-경매신청취하가 있으면 처음부터 경매신청이 없었던 상태로 되돌아감 

*매수신고전의 취하 

-최고가 매수인이 정해지기 전까지는 누구의 동의없이 취하 할 수 있다. 

-경매의 원인이 된 피담보채권을 제3자가 대위변제한 경우는 경매신청인의 저당권이 변제한 제3자에게 이전되어 승계하므로 당초의 경매신청인은 취하를 할 수 없다.  

*매수신고가 있는 후의 취하 

-최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인의 동의가 있어야 함

-낙찰인등이 동의하지 않는 경우. 

1)강제경매의 경우 

경매제비용(청구금액, 이자, 예납금, 집행비용등)을 공탁한후 변제공탁 사본을 첨부하여 '청구에 관한 이의의 소'를 제기한다 이때 '경매절차 정지가처분'을 동시에 신청하여 확정판결이 나면 취하된다 

2)임의경매의 경우 

경매제비용(청구금액, 이자, 예납금, 집행비용등)을 공탁한후 경매절차의 사유가 되는 문서와 함께 '경매개시결정에 대한 이의신청'을 제기하여 그 결과에 따라 경매를 취하시킨다. 

*채권자가 경매취하의 합의를 무시하고 경매절차를 계속하여 진행하는 경우에는 '청구에 관한 이의의 소'를 제기한다. 

*청구에 관한 이의의 소--상대방의 청구에 대하여 이의가 있다는 소송

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