꼭 기억하기 여러가지 대항력

[스톰(하나, 우주맘)]

여러가지 대항력

서울 마포구 연남동에 있는 다세대 주택 10가구가 통으로 경매에 나왔다.

최초감정가 7억 9.500만원에서 유찰을 거듭 해 1억3.623만원까지 떨어졌다.

떨어진 이유는 임차인 10명 가운데 8명이 대항력이 있어 이들의 보증금 6억 3.700만원을 인수해야 하기 때문이다.

결국 1억 9.000만원에 팔려 대항력있는 임차인은 보증금 6억 3.700만원 중  8.700만원만 배당받았다.

매각 후 임차인은 매수인이 미배당금 5억 5.000만원을 돌려 줄줄 알았는데 임차인에게 돌아온 건 잔금 낸 날로부터

부당이득금을 매수인에게 지급하고 집을 비우하는 마른하늘에 날벼락 같은 명도소장이다.

화장실 갈 때와 올 때가 다르다고 했던가, 매수인은 애초 대항력있는 임차인의 돈을 물어줄 심산으로 저가에 낙찰 받았으나

낙찰을 받고 나니 생각이 싹 달라졌다.

문제는 매수인이 1심에서 승소 했다는 점이다.

임차인은 말(변호사)를 갈아타고 약 2년 걸친 지리한 공방 끝에 항소심에서는 승소했다.

임차인은 매수인의 흑심 때문에 지옥과 천당을 오고 갔다.

그래도 이 게임의 승자는 매수인이다.

전세 보증금만 8억원이 넘어 내 돈 한푼 안들이고 5층짜리 다세대 주택을 마련했다.

뿐만 아니라 치열한 법정공방이 벌어지는 동안 집 값이 하늘 높은 줄 모르고 치솠았다(13억)

1.배우자나 자녀의 주민등록

 "주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고

그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한사유도 없는 경우에는,

주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다."

(대법원2000.9.29.선고2000다37012판결)

2.친인척간의 임대차

친인척 간의 임대차는 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우로 나눌수 있다.

사건번호	주소	면적(㎡)	감정평가	임차관계	등기부상 권리관계
06-12345 아파트 외환은행 진수교역 박도경	성남 분당구 분당동 66 건영 1ㅁㅁ동5 ㅁㅁ호 .대진고교북동측인근 .지역난방 .버스(정)도보6-10 분 소요	대지 91.5/116099.2 (27.7평) 건물 131.55 (39.8평)-방1 19층 1994.07.04 보존	850.000.000 프라임감정 (06.09.06) 680.000.000 ------------- 유찰 07.04.09 낙찰 07.05.14 771.390.000 2명	전입00.06.23 서이수	소유 박도겸 1996.06.15 저당 외환은행 2006.03.15 2억 6.000만 저당 외환은행 2006.03.16 6억 외1 가압 신용보증 2006.08.03 15억6.420만

말소기준등기는 2006년 3월 16일 외환은행 저당권으로 이후에 설정된 저당권과 가압류는 모두 소멸된다.

서이수는 2000년 6월23일 전입하여 외관상 대항력 있어 보인다.

그러나 속내를 들여다보면 서이수는 소유자의 장모다.

참여자가 없을 것 같아 최저가에 조금 얹어 7억워너을 적어냈다.예상대로 참여자는 단 2명에 불과했다.

그런데 웬걸 한 분이 무지막지하게 썼다

이런 분 만나면 괜히 잔머리 굴린 놈만 머슥해 진다.

2등과 차이가 너무 많이 난다.

7.000만원이 동네 강아지 이름이 아닌데 말이다.분당에서는 동네 강아지도 7.000만원 하나보다.

첫째,대항력이 성립되는 경우

형제간,성년의 부자간,친인척간,자녀가 부모나 처가에 전세 사는경우등.

둘째,대항력이 성립되지 않는 경우

부부사이,부모와 미성년 자녀간,부모가 자식 집에 전세 사는 경우(소유자는 며느리 임차인으 시어머니)등

＆선순위 임차인 조사 요령

1.주민자치센터에서 주민등록 전입세대 열람을 한다.

2.근저당권 설정 금융기관을 방문하여 근저당권 설정시 임대차 현황(무상거주확인서 내지 불거주확인서.임대차사실 왁인서 등)을 파악한다.

3.관리사무소 등을 방문하여 밀린 관리비와 공과금 등을 확인한다.공과금 납부 주체가 누군지 알아본다.

4.세입자를 만나 진정한 임차인 유무와 임차보증금을 확인한다.

 가장 정확한 자료를 얻을 수 있으나 임차인 만나기가 쉽지 않다.

용감하면 때로는 생각지 않은 큰 보상을 받을수 있다.

5.점유자를 만나지 못하면 경비원이나 이웃 주민을 통해 점유자의 실거주 여부를 확인한다.

3. 부부간의 임대차

​ 부부간의 대항력이 인정되지 않는다.

협의이혼 다음날부터 대항력을 주장할 수 있다. 이혼한 시점이 대부분 말소기준등기보다 늦어

대항력을 주장할 수 없다.

그러나 이혼 하고도 동거를 하고 있다면 즉 서류상으로만 이혼하면 사실혼으로 인정되어 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.

주택임대차보호법은 임차인이 사망시 사실혼 관계의 배우자가 임차인의 권리를 승계하기 때문이다.

또 하나 부부간의 임대차에 있어 '임차인이 소유자의 처'냐 '채무자의 처' 냐 아니면 '채무자겸 소유자의 처'냐는

대항력이 인정되지 않는다.

'소유자의 처'도 대항력이 인정되지 않는다.그러나 '채무자의 처'일 경우는 해석이 달라진다.

즉 채권,채무관계와 임대차 관계는 별건으로 가능하기 때문이다.

주택임대차보호법이 임차인의 범위에서 채무자를 제한하는 규정이 없어 단지 채무자의 처라는 이유만으로

임차인임을 배제할 수 없기 때문이다.

4.어제는 소유주 오늘은 임차인

 '갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친다음

처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속거주하기로

약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한후에야 을 명의의 소유권인전등기가 경료된 경우.

제3삼자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의처와 주민등록이

소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로,

갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가

5.다가구 주택과 다세대 주택의 대항력 

A-다가구 주택 201호 거주

B-다세대 주택 201호 거주

A와B는 201호에 거주한다는 공통분모가 있지만 대항력 구비 요건은 다르다.

A가 거주하는 주택은 다가구 주택으로 건축법상 단독주택에 해당돼 주민등록은 '지번'까지만 기재하면된다.

201호는 거주자의 '편의상' 구분하여 놓은 호수의 불과하기 때문이다.

반면 B의 다세대 주택은 공동주택에 해당돼 '명칭이나 동.호수'까지 기입해야만 대항력이 성립한다. 

6.주민등록의 정정과 대항력

1)주민들록 정정

임차인은 바른 주소로 주민등록을 정정했을 때 대항력이 생긴다.

1.단독주택

단독주택은 주민증록상의 주소가 임차주택의 지번과 일치하는 것으로 정정된 때 대항력이 생긴다.

2.공동주택

공동주택은 주민등록상의 주소가 공동주택의(명칭) 동. 호수와 일치하는 것으로 정정된 때 대항력이 생긴다.

3.다가구용 단독주택

임차인이 5월3일  다가구용 단독 주택 101호로 전입신고 후 7월 1일 근저당권이 설정되었다. 이후

임차인이 9월 1일 같은 주택의 301호로 다시 전입신고를 한 경의 대항력은?

다가구용 단독주택의 101호에서 같은 주택의 301호로 이사한 후 , 다시 전입신고(301호)를 하였더라도 대항력은

임차인이 주택의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 마친 최초의 전입일이 기준이 된다. 그러나 공동주택은 나중에

전입신고(301호) 한 날이 기준이 된다.

7.토지 또는 건물만 매각

1)토지와 건물 소유자 동일

경매개시결정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우,토지 매수인에게 건물 임차인은 대항력을 주장할 수 없다.

단,매수인의 건물철거청구에 불응하여 인도를 거부할 수 있다.

건물만  매각시 임차인은 건물 매수인에게 대항력 유무에 따라 보증금의 반환을 주장할 수 있다.

2)토지와 건물 소유자가 다름

법정지상권이 성립하지 않아 토지 매수인에게 대항력을 주장하지 못한다.

대신 건물 매수인에게 대항력을 주장할 수 있으나 법정지상권이 성립하지  않는 건물을

매수할 사람이  없다고 보면 임차인의 권리는 사실상 보호 받지 못한다.

8.가장임차인 식별 요령

경북 구미시 남통동 다세대 주택.

최초감정가가 5.200만원에서 한 차례 떨어져 최저가는 3.640만원,3명이 참여해 4.300만원에 팔렸다.

말소기준등기는 2003년 5월 대구은행 근저당권,

2008년 6월 임차인이 3.000만원에 입주하고 채 두 달도 안돼 대구은행에서 임의경매를 신청했다.

경매신청 채권자가 배당배제 신청을 해 임차인은 배당을 한 푼도 받지 못한다.

채권자는 여러 정황을 고려하여 가장 임차인으로 보았다.

임차인이 전입할 당시 채무자가 채무초과상태였고,시세가 7.000만원도 안되는 물건에 이미 근저당권5.000만원,

가압류 3.000만원이 설정된 상태에서 3.000만원의 임대차는 진정성이 의심된다는 점.

또한 채무자 겸 소유자가 이미 경매실행 사실을 안 시점에서 임대차계약이 체결되고 임대차계약서도 쌍방합의라는 점.

그밖에 임차인이 보증금의 절반은 현금으로 나머지 절반은 수표로 지급했다고 하나 은행을 통하지 않고

직접 임대인에게 전달했다는 점 등을 들어 배당배제 신청을 했고,

집행법원은 이를 받아들였다.

권리분석 과정에서 가장임차인 때문에 골머리를 앓은 적이 있을 것이다.

심중은 가장인데 물증이 없어 들어갈가 말까 고민에 고민을 거듭하곤 한다.

약한 고리를 잘 공략하면 대박이지만 어설프게 손대면 쪽발을 찰 수 있기 때문이다.

경매대중화만큼 가장임차인의 골도 깊다.오죽하면 경매는 '가장임차인과의 전쟁'이라는 말이 생겼을까?

임차인의 가장 유무를 판단하는 것은 쉽지 않다.

그러나 실무에서 자주 접하는 가장 임차인 식별코드를 정리하면 다음과 같다.

1)임대차 계약서

열의 아홉은 임대차계약서가 중개업자 없이 쌍방합의로 작성됐다.

계약일은 10년전이나 계약서 양식은 최신양식을 사용한 경우,중개업자가 날인한 인감이 계약서 작성 이후에 관한

관청에 등록된 경우도 있다.

임대차계약서는 10년전이나 핸드폰 번호는 최근것(010-****)을 기재한 경우 등 내용이 부실하다.

2)전입일자

경매개시결정 등기가 임박해 전입신고를 했거나 1개월 전후로 신고한 경우,

경매개시결정 3개월 전에 전입한 임차인에 대해 배당배제한 사례도 있다.

임대차계약서 작성일자와 전입신고일 사이에  상당한 시차가 있는 경우,

채무자는 적어도 경매개시결정 6개월 전부터 경매 여부를 알수 있어 맘 먹기에 따라 얼마든지 가장 임차인을 만들 수 있다.

3)확정일자

확정일자는 두 종류로 나눌 수 있다.

먼저 보증금이 고액인 경우 확정일자 받은 날이 경매개시결정 기입등기 임박해서거나

 아니면 개시결정 이후다.

보증금이 소액이어서 최우선변제권에 해당할 때는 확정일자을 안 받은 경우가 대부분이다.

4)보증금

가장 임차인을 밝혀내는 최고 카드다.

인도소송 중 열의 아홉은 실제 보증금이 오간 증빙자료(온라인 송금영수증,은행 입금영수증 등) 를 제시하지 못한다.

보증금액이 시세와 맞지 않는다.

가장임차인의 한계가 전입신고는 10년 전에 했는데 임차보증금은 현재시점(신고 당시) 으로 한 경우다.

시세에 비해 터무니 없이 비싸도 문제지만 때로는 터무니없이 저렴한 가격에 신고된 경우도 있다.

고가 아파트에 보증금은 달랑 4.000만원으로 신고한 경우다.

계약관행과 달리 보증금을 계약일에 일시불로 지불한 경우,

궁지에 몰리면 빌려준 돈으로 임대차계약을 체결했다고 한다.

소송시 임차보증금 입금 내역을 입증하지 못한다.

이들은 대부분 현금으로 주었다고 한다.

5)임대차관계

부부관계이거나,부모와 자녀관계,사위 집에 장모가 전세사는 경우,형제간,동서간,친인척간,사장과 종업원의 관계,

임차인이 미성년자로 경제능력이 없는 경우 등

6)주택의 구조

방 하나에 한 가구씩 전입한 경우는 그래도 매너 있는 편이다. 방 2개인 25평 아파트에 3가구가

옹기종기 모여 산다고 신고한 경우도 있다.

방 5개인 아파트에 임차인 5명 포함 6가구가ㅏ 거주한다고 신고된 경우.

7)각종 고지서

관리비,도시가스,전기요금,신문대금,우편물 등 각종 고지서가 누구 명으로 발급되는지 확인한다.

8)기타

임대차계약 당시 임차주택에 과도한 근저당권이나 가압류가 설정된 경우,

집행법원에서 발송한 우편물(배당요구 및 권리신고서,배당기일통지서)을 누가 수령하는지,

임대차계약서 상의 필체가 1인인 경우,임차인들이 법원에 제출한 배당요구서의 필체가 같은경우,

금융기관으로부터 무상거주 확인서 또는 배당 배제 신청서가 제츌된 경우

그 밖의 주민등록초본을 통해 전에 살던 집의 거주기간 등을 확인할 필요가 있다.

근로소득원천징수영수증에 직계존속으로 등재 여부,대출시 주민등록등본에 동거인으로 등록된 사실 등

9.가장임차인 형사처벌

임대차관계가 없음에도 살제 임대차관계가 있느 것처럼 신고하는 것이 자연스런 현상처럼 만연되고 있다.

특히 최우선변제에 해당하는 소액임차인은 약 90%가 가짜라고 할 정도로 그 정도가 심하다.

그럼에도 그간 관대했던 이유는 경매에 처한 딱한 사정과 매수인 역시 채권자가 다 받아가든

가장 임차인이 일부 받든 인도를 생각해 모른체 하였다.

그러나 갈수록 수법이 진화하자 채권자들이 적극적으로 권리주장을 하고 있다.

1)사기죄,강제집행면탈죄 

실제 임대차관계가 없음에도 최우선변제 자격이 있는 것처럼 허위로 임대차 계약서를작성하여 배당을 받아가는 행위는,

채권자들에게 손해를 입히고 법원을 기망하며 경매의 공정성을 해치는 행위다.

서울 남부지방법원에서는 위와 같은 사안에서 형법상 사기죄와 강제집행면탈죄를 적용하여 징역 6개월의 실행을 선고했다.

 형법 제 347조(사기)

사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의

징역 또는 2.000만원 이하의 벌금에 처한다.

형법 제327조(강제집행면탈죄)

강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉,손괴,허위양도 또는 채무를 부담하여

채건자를 해한 자는 3년 이하의 징역 또는1.000만원 이하의 벌금에 처한다.

2)위계에 의한 경매방해죄

주택​ 소유자가 전처 명의로 허위임대차계약서(이혼 .위자료 담보조로 1억5.000만원)를 작성 후,

집행법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 권리신고를 하였다.

입찰참가자로 하여금 그 보증금액만큼 입찰가를 저감시켜 공정한 경매를 방해한 죄를 물어 징역 10개얼의 실형을 선고했다.

형법 제315조(경매,입찰의 방해) 

위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의

징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

[조폭공주*^^*]

스톰님~~
잘보고 갑니다
출력해서 공부해야겠습니다

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[스톰(하나, 우주맘)]

저도 다시 공부합니다.ㅎㅎ

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[부자오빠]

감사합니다
잘 읽고 갑니다

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[캡틴핑크]

잘읽었습니다

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[캡틴핑크]

네!감사드려요

[원스카이]

공부하고갑니다^^

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[라이징 스타]

공부하고 또 공부하고~^^ 감사합니다.

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[진주공주]

대단하십니다.알찬내용 잘보고 갑니다

[스톰(하나, 우주맘)]

차근히 공부하다 보면, 경매장에 가서 분위기에 휩쓸리지 않고 내가 정한 목표액만 적으실 수 있을 꺼예요. 우리 그날까지 열공입니다.
^^

[나는빌딩주]

스톰님덕분에공부하고갑니다~이해하기쉽게설명해주셔서감사합니다~반복공부하겠습니다♡

[되는나]

덕분에 공부합니다~부지런하신 스톰님 건강조심하세요^^

[골드러시]

스톰님 감사합니다! 덕분에 공부하고 갑니다 ^^

[심우]

감사합니다.
잘 공부하고 갑니다.