【 경험담 】 [초급11기,낙찰케어2기] 공매 첫 낙찰 [아파트 4채 _ 낙찰부터 매도까지]

[원한다면]

안녕하세요. [초급반11기/낙찰케어반2기] 원한다면입니다. ^ ^ 

오늘은 낙찰알림 게시판에 간략히 올렸던

아파트의 뒷 이야기를 해보려 합니다.

(전글 보기_새 창으로 열기)

아직 모두 정리된 게 아니라 조심스럽긴 하지만 조금이라도

도움이 되는 이야기가 있을까해서 글을 써 봅니다.

[임장 ~ 낙찰]

우선 임장.. 전에 말씀드렸듯이 한 치 앞이 안 보이는 폭우를 뚫고

동해까지 5시간 이상 걸려 도착을 했습니다.

현장을 확인할 수 있는 시간에 맞춰 갔는데 한 팀이 더 있었죠.

다른 팀은 엄청난 포스를 풍기며 현장 확인에 들어갔지만

실제 입찰에 참여했는지는 모르겠네요.

이 분들 때문에 가격을 살짝 높혔는데, 그래서 낙찰된 곳도 있고

약간의 떡을 사먹은 부분도 있습니다.ㅎㅎ

현장을 확인하면서 저는 사진을 찍었고, 툴툴대며 따라간 와이프는

열심히 메모를 하기 시작했습니다.

현장 확인 후 그 근처 부동산에 가서 매수인인 것처럼 슬쩍 얘기를 해보려 했지만,

아무래도 떠보는것보단 솔직히 얘기하고 조언을 구하는 게 좋을 것 같았어요.

사전에 동해시 부동산에 전화로 알아본 결과 해당 아파트는 매물이 거의 없다고

하니 매수인 인것처럼 들어가서 물어봤을 때 물건이 없다 하면 자세히

물을수가 없을 것 같더라구요.

길가에 5,6개의 부동산이 있었고 원래는 그 부동산들에 다 들어가서

얘길 해볼 생각이었습니다.

그래서 일단 제일 먼저 눈에 띄는 부동산에 들어가서 얘기를 했어요.

아파트 공매 나온 거 보고 조언을 좀 구하러 왔다. 사장님은 어찌 생각하시느냐..

했더니 의외로 사장님께서 아주 적극적으로 이런저런 얘기를 해주셨어요.

심지어 입찰 가격도^^

처음에 저희가 예상한 가격보다 더 높은 금액에도 팔릴 수 있다 라고

자신 있게 얘기하시는 사장님을 보고 속으로 ‘올레~!’를 외치고 나왔습니다.

처음 들어간 부동산에서 많은 정보를 얻었기에 다른 부동산은 들어가지 않았어요.

하지만 낙찰 후 부동산들에 물건을 내놓을 땐 좀 더 정보를 확인하지 못한 게

경솔했구나 라는 생각이 살짝 들었습니다.

다들 제가 내놓는 가격이 비싸다고 손사래를 치더라고요.

역시 그 지역의 부동산들이라도 같은 물건에 대한 가치를 달리 보기 때문에

여러 부동산의 의견을 다 종합해볼 필요가 있는 것 같습니다.

결국은 자신이 판단을 내려야 하고요.

동해에서 돌아오는 길에는 바닷물에 슬쩍 발도 담그고 하니 비오는 날 무슨

생고생이냐며 투덜대며 따라온 와이프도 여행 온 것 같다면서 좋아하더군요.

그 날 묵호등대에서 찍은 사진입니다.

무더위에 짧은 피서를 하고 왔습니다.^ ^

임장 후엔 동원할 수 있는 자금이 얼만큼인지, 몇 채에 입찰 할 건지,

얼마에 입찰해야 하는지 등등 많은 고민 끝에 5채에 입찰을 했고

(목표는 2~4채 받는 것이었습니다.)

4채를 낙찰 받았습니다.

낙찰 문자를 받을때마다 와이프가 옆에서 폴짝거리고 좋아하더군요^^

해당 물건은 2인 이상 입찰해야 유효한 낙찰로

인정되었기 때문에 한 사건에 저와 와이프가 각각 입찰을 했습니다.

(덕분에 입찰보증금이 두배로 들었네요.

공매에서는 이 부분도 유의해서 봐야할 것 같습니다.

최저가로 단독 입찰한 분이 있는데 1인이라서 유찰되었거든요.)

신규물건이었기에 저희 둘만 입찰한 곳도 있고 다른 경쟁자들이 있는 곳도 있었는데,

결국 제 이름으로 두 채, 와이프 이름으로 두 채를 받게 되었습니다.

낙찰 후 처음 방문했던 부동산에 전화해서 사장님이 조언했던 가격과

비슷하게 물건을 내놓았습니다.

1층이었고 수리도 되어 있지 않아 조금 비싸다 생각할 수 있지만 현장방문으로

비교적 깨끗한 호수에 입찰을 했었고 해당 아파트에 매물이 없다는 이점이 있으니

자신있게 내놓았죠.

낙찰 후 부동산과 매수인들과의 통화는 와이프가 맡아서 했기 때문에 이후로는

전 조금 편했다랄까요ㅎㅎ

부동산 사장님에게 낙찰을 받았고 4채나 된다 얘기하니 조금 당황스러워

하셨다 하네요.

무튼 그동안 부동산에 가끔 경매로 문의한 사람들이 있었는데,

그중에 실제 낙찰되서 물건을 내놓은 사람은 없었대요.

그래서 우선 당황하신 듯 하고 4채나 된다니 또 한번 당황.

어쨌든 잘 부탁드린다고 하고 얘기를 많이 나눴습니다.

[좌충우돌 매도기]

이제 매매 진행되는 동안 일어났던 소소한 사건들에 대해 얘기해야 하는데

앞부분이 너무 길었네요.ㅎ

해당 아파트는 회사 사옥으로 사용되던 곳이라 현장 방문할 때 2곳을 제외하곤

모두 공실이었습니다.

하지만 역시 현재 거주자가 있는 곳이 관리가 잘 되어 있어서 그 2곳과 공실 2곳을

낙찰받았습니다.

(거주자가 있던 곳은, 공매 정보에 명도는 낙찰자의 전적인 책임이라 적혀 있기도 하고

공매는 명도를 꺼려하기 때문에 경쟁자가 적게 들어올 것으로 판단했습니다.)

거주자가 있던 곳도 낙찰 후 2주가 안되어 새로운 사옥으로 이주를

해서 정말 명도랄 것도 없이 편한 작업이 되었습니다.

(명도에 대한 부분은 담당자에게 미리 확실히 들어놓는 것이 좋은 것 같습니다.)

그리고 청소를 미리 하고 싶다는 핑계로 계약금 입금 후 현관 비밀번호를

받을 수 있었어요.

비밀번호는 곧바로 부동산에 전달해서 물건을 볼 수 있도록 했구요.

그 후 얼마 지나지 않아 부동산에서 연락이 왔고 신혼부부가 계약을 진행하고자

한다 했습니다.

그 전까지 저는 60일이라는 긴 잔금 납부기일을 믿고 좀 여유롭게 대출을 알아보고

있었는데 부동산과 매수인이 등기가 저한테 오면 계약을 진행한다고 하더군요.

카페에서 보면 잔금 납부전에 계약을 진행하기도 하던데 지방은 그런게 안되기도 하나봐요.

복등기도, 진행을 안해본 부동산 사장님들은 꺼려하시는 느낌이네요.

부동산에서도 등기가 있어야 계약이 된다 단호히 얘기하는 바람에 부랴부랴

대출을 확정하고 등기이전 절차를 진행하게 되었습니다.

그런데 여기서 생각지 못한 일이 발생..

공매 진행한 회사에서 등기필정보를 분실해서 본사에 연락해 재발행

신청을 해야 한다는 겁니다.

계약서 작성한지 일주일이 넘었는데 관련해서 조치를 취하지 않고 있다가

저희가 연락하니 그제서야 진행 한다더군요.

그래서 매수인에게 양해를 구하고 일정을 조정해서 계약날짜를 잡았습니다.

여러분, 이렇게 해피엔딩인 줄 아셨죠? 아니에요ㅠ^^

낙찰 받은 지 20일 만에 매매가 이루어지기에 일이 비교적 수월하게 진행된다

했더니 소유권 이전 관련 서류 발급이 일주일 뒤로 밀렸다는 겁니다.

그래서 부동산에 얘기했더니 매수인이 더 이상 못 기다린다며 계약 취소..ㅠ

계약 진행하는데 있어 저희가 문제를 제공했으니 미리 받아두었던 가계약금도 환불..

이렇게 되니 마음이 좀 초조해지더라구요.

그래서 동해시에서 발행되는 지역신문을 보며 부동산 15군데 정도에

물건을 내놓기 시작했습니다. 이 작업 담당은 와이프^^(콜센터인줄..)

참, 이번에 알게 된 건 서울과 거리가 먼 작은 지방도시의 경우 온라인상에

물건을 내놓기 보다는 지역발행 신문에 물건을 내놓는다는 거에요.

(눈에 보여 우연히 가져온 교차로가 큰힘이 되었습니다.)

물건도 서로 협력하는 부동산이 아니면 공유하지 않으니 무조건 많이 내놓는 게

좋을 거란 생각에 동해부터 삼척까지 물건을 내놓았습니다.

물건을 내놓으면서 가장 많이 들은 말은 비싸단 말이라네요ㅎ

워낙 시장에 물건이 없는 아파트라서 내놓는단 말에 좋아하다가

가격을 얘기하면 리모델링도 안 된 1층인데 시세보다 비싸다는 반응이 많았답니다.

(참고로 저희가 받은 4채 모두 1층입니다.

매도자 위주의 지역이 아니었다면 이렇게 1층 4채를 받을 생각을 못했을겁니다.)

저희가 내놓는 금액보다 천오백만원 정도 낮은 가격을 얘기하며

그게 적정가격이란 말에 와이프는 부들부들..

와이프 曰 "그러면 세금떼고 남는 것도 없다!"며 당차게 거절했습니다..ㅎ

통화를 끝내고 도배, 장판, 화장실 수리 정도는 해야 하나 고민을 좀 했었지만

일단 좀 두고 보기로 했어요.

한달쯤 지나도 반응이 없으면 그때 수리를 해보자 했죠.

미리 업체들은 알아둔 상태라서 바로 진행 가능했기에 좀 더 여유를 갖고

기다려 보기로 했습니다.

그러는 중에도 해당 지역 카페에 물건을 올려서 매매를 유도하려 했지만

폭발적인 반응에도 불구하고 계약으로는 이어지지 않았어요.

(댓글이 순식간에 100여개 정도 달렸습니다...)

지역 카페에 올라오는 물건들은 아무래도 시세보다 좀 저렴할거라는

기대가 있어서인지 여기서도 비싸다는 반응이..ㅠ

그 후 와이프와 또 한번 동해행을 강행했습니다.

업체에 입주청소를 의뢰하고 스위치 교체할거랑 실리콘이랑 실내화, 줄눈 등

이것저것 챙겨서 다시 go~ (다시 가도 역시 너무 멀어요ㅠ)

그 날 계약이 한 건 잡혀 있었기에 기쁜 맘으로 갔는데,

가는 도중에 갑자기 취소되어 가는 내내 기운이 빠지더군요.

벌써 두 번째 계약 취소인데 과연 4채가 언제 다 팔릴까 슬쩍 걱정도 되구요.

도착 후 처음 방문했던 부동산에 가서

"다른 부동산에서 전부 비싸다 한다 정말 그런거냐..?"

뭐 이런 푸념들을 늘어놓다가 계약 할때마다 동해에 올 순 없으니

준비한 서류와 위임장을 건네고 추후 계약들을 진행해 줄 것을 부탁드렸습니다.

그리고

"9월안에 매매 진행해 주시면 보수료 두 배,

타 부동산에서 중개한 부분에 대해서 대서료는 건당 50만원 드릴게요!!"

라고 외치며 나왔습니다^^ 사장님이 방긋 웃으시더군요. 무슨 얘긴지 알겠다고ㅎ

사실 대서비를 50만원이나 드릴 필요는 없었지만, 다른 부동산들과 협업을

유도하기 위해서 저런 작전을 구사했습니다.ㅎ  

아파트에 들어서니 첨하곤 기분이 역시 다르네요.

이게 내 물건이다 생각하니 뭔가 뭉클?ㅎ

해야 했지만 이런 감상을 할 시간이 없었어요.

빨리 수리하고 올라가야죠 ㅠ.ㅠ

오전에 출발했지만 도착했을 땐 오후가 되어버려 부지런히 집들을 돌면서

작업을 시작했습니다.

싱크대와 화장실에 실리콘 작업을 하고 스위치 커버와 방문 손잡이를 교체하고,

현관 줄눈작업을 할 예정이었으나.. 줄눈작업이 쉬운 게 아니더군요.

다른 분들이 올려놓은 글을 볼 땐 나도 할 수 있겠구나 했는데 초보인 저희가

한 군데 작업하는데도 상당히 많은 시간이 걸려.. 세군데는 포기..ㅎ

1박 2일의 일정으로 제가 할 수 있는 최대한의 수리?를 마치고 돌아왔습니다.

티는 날런지 걱정도 되구요.

돌아와선 연이은 계약 취소로 맥빠진 와이프에게 노트7 를 딱하고 안겨주어

기운을 북돋아주었습니다ㅎ 와이프가 부동산 사장님들과 얘기를 은근히 잘하길래

모든 전화업무를 부탁했거든요. 좋은 폰으로 앞으로 통화 더 열심히 하라는? 뜻도ㅎ

[매도완료]

동해에 수리 여행을 다녀온지 일주일이 지난 지금 계약 3건,

1건은 가계약 진행중입니다.

순식간에 계약이 진행되어 이게 꿈인지 생시인지 합니다^^

4건의 진행과정입니다.

1.계약서를 앞에 두고, 폰으로 인터넷을 보더니

다른 저렴한 물건이 나왔다고 가버렸다가 홀연히 다시 와서 계약하기도 했고,

2.미쳐 체크하지 못한 천장 누수자국을 매수인이 발견해서

윗층에서 해결된 문제인지 확인해주면 낼 바로 계약한다고해서

퇴근시간 지나버린 관리소에 전화해서 담당자도 아닌 숙직자에게

사정사정해서 윗층에 방문 확인 후 진행시켰더니 계약금 모자란다고

일정을 미뤘다던지 하는 소소한 사건들은 있었습니다.

3.다행히 수월하게 진행된 건도 있습니다.

먼저 계약한 분의 소개로 한채는 계약이 정말 순식간에 진행됐거든요.

4.가계약되어 있는 물건은 피터펜 카페에 글을 올려놨는데 그걸 보고 연락이 와서

우선 가계약금을 받아놓고 수일내로 계약을 진행하기로 한 상태이구요.

10월안에 반이라도 팔리면 빨리 팔리는거라 생각했는데 9월안에 잔금까지

마무리될 듯 하니, 이게 무슨 운인지 기적인지.. 저희는 축복이라 생각하고 있습니다.

제가 한 일이라곤 아무것도 없으니까요.

제가 할 수 있는 일을 다 하고나면 기다리는 것 밖엔 할 수 있는게 없더라구요.

이 기다림도 익숙해져야 할 것 같네요.

이제 수익률 분석입니다.

4채가 다 비슷하기 때문에 *4 하셔서 생각하시면 될듯합니다.

낙찰가  103,600,000

취득세     1,136,900

법무비       700,000

청소비       250,000

중개비     1,220,000

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취득가  106,906,900

매도가  122,000,000

차액 15,093,100원 입니다. 세전 수익입니다.

절반가량은 양도세를 내야하니 채당 7백정도의 수익을 남겼습니다.

왕초보의 5백띠기 정도로 봐주시면 되겠네요.ㅎㅎ

[마치며]

초급반 수업 마지막 강의에서 송사무장님이 하신 말씀이 있으셨습니다.

"낙찰 받으신 분 손 들어보세요."

저를 비롯한 동기분들이 손을 드셨습니다.

"운이 좋으셔서 받으신 겁니다."

지금 저희의 실력에서 낙찰 받은 물건들은 모두 일반 물건이고,

누가 수익률을 적게 잡느냐 하는 싸움이다라는 등의 말씀하셨습니다.

이 말씀이 저한텐 많이 와닿았습니다.

운전도 1,2년차에 사고가 많이 나듯이

경매도 저한테 지금 같은 시기가 가장 위험할 거라는 생각이 듭니다.

제가 제 실력으로 물건들을 받았다는 착각을 하기 쉬운 시기 같습니다.

항상 겸손하고 자신의 실력을 돌아보라는 말씀으로 들었습니다.

제가 이렇게 수익을 낼 수 있었던 건,

수업해 주신 선생님들의 공로와

수많은 경험을 공유해주신 행크 가족분들 덕분인 것 같습니다.

정말 감사합니다.

행크에 제가 많이 도움을 받은 만큼 저도 도움을 드릴 수 있다면 정말 좋겠네요.

공부 많이 해야겠습니다.ㅎㅎ

저는 내일부터 초급반 수업들을때 첫 낙찰 받은 빌라 인테리어 작업을 시작하려고 합니다.

이곳도 비교적 수월하게 명도가 마무리 될거 같았는데, 역시나 골치가 아프네요.

아파트에 자금을 올인한탓에 인테리어 계획도 못 잡고 있었구요ㅠㅎ

욕심 같아선 추석 전에 끝내서 내놓고 싶은데ㅎㅎ

다음글엔 빌라 인테리어 후기 올려보겠습니다.

인테리어도 정말 어렵네요 ~.~

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

행크 여러분들 모두 화이팅.!

행복하세요 :D

[원한다면]

정서방님 안녕하세요~~!!^^ 정서방님께 세무 많이 배웠어요~고마워요!
성투하셔서 좋은 수익내실겁니다~! 화이팅!!

[엘칸토]

실천하고 노력하는것만이 길인가봐요. .
잘읽었습니다.

[원한다면]

엘칸토님 안녕하세요^^
움직이셔서 꼭 좋은 수익 내시길 기원합니다 !

[당찬]

누가 수익율을 적게 남기느냐의 싸음 이라는 말에 동감이 가네요. 생생한 후기 잘 보았습니다. ^^

[김팽]

후기 잘 읽고 갑니다 ㅎㅎ
화이팅 하세요.

[수용하기]

기다린다는 것이 정말 어렵지요. 부럽습니다^^