라첼 부평도호부를 탐하라!

[라첼]

Story 1. The Past

조선시대 부평도호부는 지금의 부평구와 계양구 및 부천을 포함하는 지역이었다. 부평이라는 명칭은 고려 충선왕시절부터 부여되었다고 하며, 조선시대에 들어와서는 무학대사와 얽힌 설화가 구전되고 있다. 새로운 도읍지를 물색하라는 이성계의 명으로 한반도 전역을 훝고 있었던 무학대사가 부평땅에 이르니 들이 넓고 기름지며 멀리 한강까지 끼고 있으므로 가히 한 나라의 도읍지가 될 만하다고 느꼈다. 그러나, 예로부터 한 나라의 도읍지가 되자면 골짜기가 최소한 백 개 이상되어야 한다는 풍수지리학을 토대로 무학대사는 골짜기 수를 세어보았더니 아무리 세어 봐도 아흔아홉 개밖에 되지 않았다. 무학대사는 속으로 '원통하도다. 골짜기 하나가 모자라 도읍지 입지가 되지 못하네' 라며 원통하다는 소리를 몇 번이고 되뇌었다고 한다. 그래서 생겨난 게 오늘날 인천에 소재한 원통이 고개의 유래라고 한다.

각설하고, 비록 오늘날 서울 땅에다 도읍지를 내주기는 하였지만 그럼에도 불구하고 부평은 수도 한양에 버금갈 만한 명당이라 할 만하다.

사실, 위성지도로 볼때 지형상 부평구는 인천과는 다른 권역이며 오히려 부천생활권과 가까이 있다. 참고로 인천은 크게 원인천(중구, 동구, 남구, 남동구, 연수구 일대), 부평(부평구, 계양구, 서구), 강화(강화군 전역), 옹진(옹진군 전역) 등 4개 권역으로 크게 구분할 수 있고, 부평구와 계양구는 인접성으로 서울 출퇴근족들이 가장 선호하는 지역이다.

부평도호부와 얽힌 필자의 인연은 30년전인 군대생활로 거슬러 올라간다.

1990년초 필자는 부천에 위치한 미군부대에서 군생활을 했었다. 부천 오정동에 위치한 Camp Mercer에서 카튜사로 근무했었는데 당시 이 인근에서 가장 가까웠던 미군부대는 부평시 산곡동에 위치한 Camp Market이었다.

기동성을 중시하는 미군의 전략상 부천 Camp Mercer나 부평 Camp Market은 김포공항(당시에는 영종도 인천공항이 없었음) 인근에 있어 유사시 신속한 소개나 물류이동이 가능했던 천혜의 입지였을 것이다. 90년 당시만해도 필자의 집이 위치한 청량리에서 부천미군부대로 가려고 하면, 지하철 1호선을 타고 부천역에 도착한다음 오정동으로 가는 버스를 갈아타고 부천시내를 빙빙돌아 30분이상 한참은 가야 나타났다. 오정동으로 가는 동안 중간중간 보이는 전경은 논과 밭이 대부분이었다. 지금이야 중동, 상동 신도시로 개발되어 유동인구가 넘쳐나지만 그때만해도 푸른 벼가 휘몰아치는 논밭이 대부분인 매우 목가적인 풍경이었다.

 부천이라는 도시는 소설 "원미동 사람들'에도 나오듯이 높은 집값에 서울시내에는 살지 못하고 서울에서 밀려난 사람들이 사는 전형적인 베드타운의 이미지가 강한 위성도시였다. 90년 당시만 해도 부천보다는 오히려 부평이 훨씬 번화했고 부평에 사는 사람들은 부천을 시골로 폄하하는 분위기였다.(당시 부평 거주자들은 절대 인천시민이라고 하지않고 부평시민이라고 했을 정도로 자부심이 대단했다~~)

카튜사끼리도 부평에 위치한 Camp Market과 부천에 위치한 Camp Mercer간에는 보이지않았던 경쟁관계가 있었다. 같은 용산지구대에 있어 주기적으로 축구대회를 통해 교류전을 가졌으며, 당시 Camp Market에 근무했던 카듀사들과의 대결에서 축구를 질 경우 부대로 돌아와서 바로 원산폭격 등 고참으로부터 심하게 얼차례를 받았기에 필사적으로 축구를 했던 가슴아픈 경험이 있다. 

부평도호부(부천과 부평)와 필자가 다시 인연이 된 것은 10여년전부터 경매를 하게되면서였다.

10년전만 해도 필자는 분양권 투자를 통해 마련한 판교의 33평 집한채가 전부였다. 2008년 써브프라임 사태이후로 경제전반이 불황이었을 무렵, 필자가 주목한 부동산 투자 방향은 경매였고, 그중에서도 집중했던 지역이 부평구와 부천이었다. 왜냐하면 필자가 살고 있던 판교나 분당 인근의 상가는 경매낙찰가가 턱없이 높아 필자의 자본으로는 어림없었고, 상가수익율도 그다지 높지 않았기 때문이었다. 당시 굿옥션 경매정보지로 수도권 일대 상가물건을 샅샅이 훝어보니, 분당 정자동의 상가 감평가는 부천 중심지보다 갑절이나 비쌌었다. 당시 공무원이었던 필자는 노후 대비용으로 상가경매 투자를 고려하고 있었기에, 필자의 자본규모에 맞는 낙찰가 기준으로 가장 적합한 지역은 부천이나 부평구 일대 또는 일산 외곽지역이었다.

이후 필자는 2009년 첫 경매낙찰을 시작으로 부천이나 부평구 일대 상가를 타겟으로 집중적으로 입찰에 참여하게 되었다. 당시만 해도 대부분의 투자자들이 아파트경매에만 관심이 있었고 경기불황으로 상가경매의 인기는 많이 떨어졌었다. 부천지원이나 인천지원에 가보면 상가경매 입찰자는 많아야 10명 내외였기에 그만큼 낙찰받기가 쉬웠다. 남들이 모를때 집중해야 성공하는 것은 투자의 불문율이다!

특히 필자가 집중한 지역은 지하철 7호선이 개통할 것으로 예상되는 인근이었다. 2012년 지하철 7호선이 개통되기 3~4년전부터 지금의 중동역, 부천시청역, 상동역, 굴포천역 인근에 나온 상가와 아파트를 타겟으로 집중적으로 입찰을 시도했다.

2012년 10월 지하철 7호선이 개통되기전 지하철 역사가 표시된 노선도이다. 역사 인근에 나온 물건들이 관심지역이었다.

가진 자본이 많지 않았기에 경락잔금대출을 최대한 활용하였고, 좋은 물건일 경우 자본이 부족할 경우 지인과 공투하는 방식으로 낙찰받았다. 당시만해도 중앙부처 사무관이었기에 70%언저리에만 낙찰받는 다면 90% 경락잔금대출을 받을 수 있었고 기존 임차인들과 재계약해 보증금을 받을 경우 투입원금은 1000만원~2000만원 정도밖에 안들었다. 이런 요령으로 경매투자를 할 경우 투자금 1억원 정도로 70평 이상의 상가를 5개까지도 낙찰받을 수 있었다. 물론 레버리지 비율이 너무 과해 현금유동성이 문제가 될 것으로 판단되면 낙찰받은 상가들은 주기적으로 2~3개 정도 팔아 해결하면 되었다.

이후 필자는 부평도호부(?)에서만 약 10여년동안 수십건의 경매입찰에 참가하여 여러 건의 물건들을 낙찰받았고, 결국 그중 낙찰받은 물건이 가장 많이 있는 부천에 군대제대이후 30년만에 이사오게 되었다. 근 30년만에 다시 부천과의 인연이 이어진 것이다.

최근 부천지원이나 인천법원의 경매물건들에 입찰해보면 과거처럼 낙찰받기가 쉽지만은 않다. 낙찰가도 턱없이 많이 올라갔기에 "최소 자본으로 최대 효과'를 올려야하는 내 지론과도 많이 벗어나 있다. 이제는 가장 효율이 높은 중심지 위주로 투자를 해야만 소기의 성과를 올릴 것만 같다.

Story 2. The Present & Future

향후 부평도호부내 투자포인트는 역시나 정부의 정책방향과 연관이 높다.

마침 정부가 부평도호부내 지역중에 3기 신도시 입지로 계양지구와 부천대장지구를 지정했기 때문이다~~

*계양지구와 부천대장지구는 외곽순환도로를 기점으로 나뉘어져 있어 서부권 물류의 요충지이다. 인근 김포공항과 오른쪽  마곡지구와의 연계성을 감안할 때 부평도호부 최고의 입지가 될 것이다!

2009년~2019년까지 지금까지 필자의 주요 공략지역은 부평도호부(?)내 지하철 7호선 역세권 인근이었다. 하지만 앞으로 10년동안 투자처라면 기왕이면 정부정책 방향과 함께 가야하기에 신규 물류의 중심지일 것이다.

아래 지도처럼

1. 서부권 기업벨트라인을 주목해야할 것이다.

지도를 찬찬히 살펴보면 계양 신도시와 부천대장지구 그리고 부천종합운동장 일대까지는 같은 비지니스 권역으로 성장할 확률이 높다. 정부의 정책방향을 살펴봐도 계양지구는 IT벨리 등 판교형태의 테크노밸리로 성장을 시도하고 있고, 부천대장지구는 공공임대주택을 집어넣어 인근 마곡지구와 연계한 배드타운으로 만들려는 의중이 엿보인다!

2. 먼 훗날 이야기겠지만 GTX-B 노선 개통지인 부평역과 당아래역(부천 종합운동장역) 인근도 주목해야한다.

개통만 될 경우 여의도, 용산과 30분안에 연결되니 제2의 신분당선이 될 잠재력이 있다!

3. 2021년까지는 부천 지역에서 대곡-소사선의 연결을 주목해야한다. 지금까지 일산과 부천까지 남북방향으로 연결되는 지하철망은 없었다. 2021년 예정된 대곡-소사선이 개통될 경우 어떠한 변화가 일어날 것이고 어느 지역이 수혜지역일까?

일산쪽에서는 GTX-A노선과도 연관된 대곡역과 인근 백석역(요진시티 등), 능곡역, 행신역, 화정역 인근이 최대 수혜지일 것이다. 부천쪽에서는 소사역 주변과 당아래역(부천종합운동장, 춘의역) 인근을 주목해야한다.

참고로 소사 - 대곡선은 향후 서해안복선 전철과도 연결된다. 새만금-평택 포승단지- 시흥- 부천 등 서해안 라인을 집중 개발하려는 정부의 그랜드 플랜이 보인다.

4. 2023년까지는 원종-홍대선 광역철도 개통(2023년 예정)도 주목할 필요가 있다. 원종-홍대선 광역철도는 연결시 부천 오정구권역내 원종동과 오정동이 서울 마곡지구 및 목동이 지하철 20분 거리의 같은 비지니스 권역으로 연결된다. 파급효과가 상당하지 않을까?

결론적으로 조선초 무학대사가 바라봤던 부평 너른 뜰의 '부평도호부'는 지금은 정부의 각종 교통물류작업이 계획대로 진행될 경우 서해안내 유망한 기업벨트 지역으로 거듭날 풍수적 명당자리다. 이런 정보는 나만이 간직해야할 秘書인데 너무나 쉽게 푼 느낌이다~~ ㅎㅎ~~

[마인부우해비]

감사합니다. 잘 읽었습니다.

[송송빠]

계양에 관심이 많은데...감사합니다.

[숨은진주]

감사합니다.

[굴비1]

귀한 정보 감사합니다.

[blue파파]

귀한 정보네요 감사합니다~~

[디피피]

감사합니다.

[골골30년]

좋은정보 감사합니다~

[라헨]

감사합니다

[꽈니꽈니]

잘읽었습니다

[찡찡쓰]

좋은 글 감사합니다:)

[DukeNUS]

감사합니다

[천화대II]

좋은 정보 감사합니다.

[JayS]

감사합니다

[분당맑음]

감사합니다~

[펜매니아]

감사합니다.

[경자꿈]

부천살아요~
ㅋㅋ
좋은 글 감사합니다.^^

[행복이가득한홈]

감사합니다~

[고구마2]

감사합니다