도시정비사업! 비용을 줄일 수 있다 .

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요즘

최종연 박사 / 대한도시정비관리협회 교육원장

서울시가 강남구 개포지구의 정비사업 대상지역에 대해 호의적인 정책을 자주 발표하고 있다. 지난 5월의 서울시 도시계획심의위원회에서는 강남구 개포지구 7개 단지 중에서 주공아파트 2단지와 3단지에 대한 정비구역지정을 확정지었고, 며칠 전인 6월 27일에는 시영아파트에 대한 정비구역지정을 확정하는 결단을 내렸다. 불과 수년 전 노무현 정권 시 강남지역의 재건축사업에 대한 잠금장치가 이제 한 단계 풀리기 시작한 것이다.

 지난해 서울시장 선거 당시만 하여도 많은 사람들이 박원순 후보가 당선되면 강북지역의 재개발 사업은 몰라도 강남의 재건축사업은 많은 어려움이 따를 것으로 예상을 하였다. 그러나 서울시에서는 금년 상반기에 개포지구의 3개단지에 대해 재건축사업의 기초를 마련해 주었다. 물론 소형평형 비율 30% 확보라는 암묵적인 조건 속에서 구역지정을 승인해 준 것이다. 서울시의 이러한 조치에 대해 해당단지 주민의 대부분이 찬성하고 있다. 물론 반대하는 소수의 주민들도 있다. 필자는 강남지역에 대한 서울시의 이러한 조치를 긍정적으로 평가하고 싶다.

필자는 금년도 하반기에는 강북지역의 재개발사업에 대해서도 서울시의 긍정적인 조치가 있을 것으로 예상하고 있다. 도시정비사업에 대한 서울시의 정책이 긍정적으로 진행된다면 정비사업의 주체인 토지등소유자와 조합원은 무엇을 하여야 할 것인가를 준비하여야 할 것이다.

필자는 국토해양부 산하 대한도시정비협회 교육원의 교육책임자로서 현재 진행 중인 "제2기 도시정비사업 전문과정"에 "정비사업 비용절감 방안"이라는 과목을 추가하고 수강생들의 반응을 점검한 결과 매우 긍정적이었다. 이는 당연한 결과이지만 신설된 과목에 수강생들이 크게 관심을 가져주는 것이 고맙기도 하였다. 이러한 반응은 토지등소유자와 조합원들이 정비사업의 비용 절감을 간절히 원하고 있음을 간접적으로 증명하고 있는 것이다.

정비사업에는 건설사, 정비업체, 설계업체 등 수많은 업체가 관련되어 있다. 여기서 우리가 생각해 볼 것은 과연 정비사업에 관련된 수많은 업체 중에서 진정으로 추진위원회나 조합을 위해서 헌신해 줄 업체가 있을까? 하는 점이다. 이 질문에 건설사를 비롯한 관련업체에서는 필자의 주장을 불쾌하게 받아들일지 모르지만 필자는 단호하게 "없다" 라고 말하고 싶다. 그 이유는 간단하다. 기업은 봉사단체가 아니며 기업의 존재목적은 이윤창출이기 때문에 추진위원회나 조합을 위해서 헌신해 줄 이유가 없는 것이다. 이윤발생이 예상되지 않는 사업은 과감하게 포기하는 것이 기업의 기본생리이다. 서울 강북지역의 재개발사업이 침체되어 있는 이유 중의 하나가 사업성, 즉 돈벌이가 되지 않기 때문인 것이다.

기업의 이러한 특성 때문에 오죽하면 이명박 정부에서는 대기업을 대상으로 중소기업과 함께 살아갈 것을 강요하면서 "동반성장", "상생"이라는 용어를 빈번하게 사용하고 관련된 "위원회"도 신설하였으나 그 성과는 미미한 정도이다. 우리는 기업에서 돈을 벌고, 이윤을 극대화 하겠다는 것에 대해 비난할 필요가 없다. 다만, 기업이 탈세, 밀수, 노동자 임금착취, 협력업체 납품대금 지연 지불 등의 탈·불법적인 방법으로 이윤을 극대화하였다면 공권력에 의한 엄중처벌과 함께 시민에 의한 사회적 제재도 받아야 한다.

재개발·재건축사업 등 도시정비사업은 사업주(조합원)가 "갑"의 입장임에도 정작 사업이 진행되면 "갑"의 위치를 확보하기가 어려운 것이 현실이다. 이렇게 되는 가장 큰 이유는 "갑"의 무지 때문이라고 본다. 도시정비사업은 사업진행과 관련되는 법, 제도, 절차 등도 복잡하지만 사업(공사)의 세부내용은 더욱 복잡하여 아무리 뛰어난 조합의 집행부라고 하여도 잘못된 부분을 적발하기가 쉽지 않을 것이다. 평소 필자와 가깝게 지내는 국회의원들의 하소연에 의하면 "국회의원이 아무리 의정활동을 열심히 하여도 행정부의 잘못을 50%이상 적발하기는 불가능하다"고 한다. "지키는 사람 열이 도둑 하나를 못 당한다"라는 옛말이 실감나는 것이다. 그렇다면, 도시정비사업 예산 가운데 비용을 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까? 라는 의문에 대해 필자는 다음과 같은 두 가지 차원으로 구분하여 방안을 제시하고 싶다.

먼저 하나는 추진위원회나 조합자체의 운영과 관련된 비용을 줄어야 한다. 양심적인 대다수 조합에서는 최소의 비용으로 최대의 성과를 거두기 위해 노력을 하고 있다. 그러나 업무를 추진하는 과정에서 사소한 실수나 하자가 발생할 수가 있다. 이 때 구성원 스스로가 진상을 확인하여 이를 법정 다툼으로 확산되는 것을 방지하여야 한다. 그런데, 어떤 이유에서인지 우리나라 대부분의 정비사업 현장에는  고소고발이 난무하여 집행부가 이에 대응하기 위한 변호사비용이 책정되어 있을 정도이다. 집행부를 대상으로 진행되는 소송비용은 구성원(토지등소유자 또는 조합원)이 부담하는 것이다. 크고 작은 소송이 누적되면 그에 대한 소송비용도 만만하지 않을 것이다. 서울의 어느 재건축단지는 집행부와 비대위 간의 소송비용이 수 십억 원 가량 소요되고 있다고 한다. 이 비용은 물론 조합원이나 토지등소유자가 균등하게 부담하는 것이지만 대부분의 구성원이 이를 깊게 생각하고 있지 않는 것 같다. 그래서 집행부를 대상으로 하는 소송은 가급적 삼가 하여야 한다. 서로가 화해하고 이웃사촌의 정으로 각종 문제를 해결한다면 수 십억 원의 비용절감은 자동으로 이루어지는 것이다. 내부의 화합이 그만큼 중요한 것이다. 조금만 배려하고 양보한다면 불필요한 비용을 얼마든지 줄일 수 있는 것이다.

다음은 요즘 뜻있는 건축 및 정비사업 전문가들 사이에 "Value Management", "Value Engineering" 등의 용어들이 자주 사용되면서 도시정비사업 비용을 최소 3%에서 최대 8% 정도 절감하는 방안들이 연구되고 있다. 필자는 엔지니어링분야의 전문가는 아니지만 이들의 설명을 들어 보면 충분히 가능성이 있다고 보여 진다. 건설사, 정비업체, 설계업체, 조합이나 추진위원회의 집행부 등이 조합원의 입장에서 비용절감 방안을 적극 강구한다면 사업현장에 따라서 다소 차이가 있겠지만 수 십억 원에서 수 백억 원까지 비용절감이 가능하다고 한다.

이제 재개발, 재건축 등 도시정비사업을 통해서 큰돈을 버는 시대는 지나갔다. 그렇다면 사업주체인 주민 스스로가 비용절감을 위해 노력하여야 하고, 이 분야 전문가의 도움을 받더라도 비용절감에 대해 관심을 가져야 한다. 그것이 바로 돈을 버는 것이다.

최종연 박사 / 한국사회통합문화연구원장, 대한도시정비협회 교육원장

[금빛구름 (115기)]

언제나 부지런한 내집마련집...
부럽고 존경스럽군요^^
좋은글 많이 올려주셔서 감사하구요 열심히 구독하고 있습니다. 활기찬 한주 보내세요^^

[실전고수 (115기)]

좋은 글 감사합니다~