최근 한주간의 핫뉴스를 필자가 집중분석하여 연재합니다(⑩
√ 아파트 분양,프리미엄 보장제를 아시나요?
수도권에서 미분양 아파트를 해소하기 위한 고육지책으로 건설사들이 미분양 아파트 계약시입주후 시점까지 일정한 시세가 형성되지 않으면 일정한 가격을 보장해 주는 이른바 ‘프림미엄 보장제도’를 실시하여 계약율을 현저히 높이고 있다는 것에 관심이 쏠리고 있다.
Q1.먼저 프리미엄 보장제란?
☞아직도 미분양이 상당히 많이 남아 있다 (2009.7월 준공전-수도권 2만5천,전국14만가구)이러한 가운데 예를들어 보라지구 화성파크드림 109㎡(33)분양가격이 37000만(261가구)인데 미분양 계약시 10% 보장제를 실시하여 입주시점에서 분양가=시세이면 3700만원을 잔금에서 공제해 주므로 결국 분양금액이 입주시점에서 40700만원을 넘지 못하면 마이너스 차액만큼 보전해주는 것이 프리미엄 보장제도의 본질이다.
Q2.이런한 배경과,실제효과 그리고 프리미엄보장 실시 건설사는?☞㉠배경은,입지는 좋은나,작년 경기침체에 맞물려 분양성 저조한 건설사의 마케이팅 전략으로 탄생되었다 (분양가상한제-마이너스옵션제-프리미엄보장제까지 등장하게 됨) ㉡효과는,화성파크드림은 프리미엄보장제 실시 한달동안 잔여물량 70%를 소진(매일 5~6건)하였고 작년 고양 덕이지구 신동아 파밀리는 300가구 한도로 프리미엄 보장제를 실시하여(매일 10건) 700가구가 접수된 바 있다. 위와 같은 효과로 일부 건설사는 프리미엄 보장제 실시하는 해당사에 벤처마킹 바람이 불기도 했었다. ㉢ 현재 프리미업 보장제가 실시되고 있는 건설사는 대략 아래와 같다 -서울 양천구 신정동 중앙하이츠 241가구, 127∼195㎡ /@1800만원 -인천 연수택지지구 대우 푸르지오 436가구(주복),163~169㎡/1200만원 -경기 용인시 보라지구 화성 파크드림 261가구,109㎡ /@1100만원 -경기 수원시 영통구 중앙 센터럴하이츠 549가구,164~182㎡/ @1400만원 -충남 아산신도시 STX칸 797가구, 129~170㎡ /@840만원 등인데,
※공통점은 거의 작년,재작년 경기가 한창 어려울때 분양되었고 중대형이란 것 이다.
Q3.다음,프리미엄 보장제와 동시 미분양 계약시 혜택도 많다고 하던데 ?
☞㉠건설사 제공-계약금5%,중도금 60% 무이자,옵션제공(에어콘,발코니등 무상)과
㉡세제상 혜택-양도소득세 5년간 면제.감면(2010.6-전액,60%)이 있으며,또한 취.등록세 감면도(2010.2.12-50%)주어지며,㉢금융상 혜택-dti 적용이 제외되며,㉢거래상 혜택-전 매제한 완화(공공-과밀:5~3년,기타-3~1년),민간-과밀:3~1년,기타-1년)가 있다.
Q4,프리미엄 보장제 문제점 및 유의점?
☞㉠문제점-입주시점 시세결정이 유명 싸이트 3곳 평균이나 이들의 시세는 현지 중개업소 가 제공하므로 시세가 인위적으로 조작 우려가 있다
㉡유의점-先은 입지이고 後가 미분양 혜택이므로 이를 유의해야 한다.
√ 동북권의 판교,별내지구를 심층분석하다
1.위치
남양주시 별내면 덕송리 일대로서 서울시청 기점 직선거리 약 16km로서 왼쪽은 서울시, 오른쪽 하단은 구리시가 위치한다.(서쪽-노원구도봉구,강북구,중량구성북구,북쪽은 의정부 근접,남쪽은 구리시)
2.규모-509㎡(153만평) * 삼송506㎡ (153만평과 동일)
3.개발계획
1)이미지
자연지형과 수변 이용한 그린네트워크로 동.서로 갈라 도시를 3개 생활권을 거점으로 하여 경춘선 별내역과 연계하여 j 자형 도시를 구축한다는 것으로서,서울기능 분담할 핵이자 지역거점 도시이다.
2)교통
경춘선 복선전철 별내역(망우-별내:2010),서울 지하철8 호선(암사→별내 장:2016), BRT(간선급행버스:별내-상봉)예정으로 향후 경춘선,중앙선,지하철 6.7호선을 쉽게 이용이 가능하며,
또한 서울 외곽순환도로가 별내지구를 관통하고,국도 43(동창마을-퇴계원),퇴계원-진접(2011)등의 도로도 개설될 예정이다.
3)공급물량
2011년까지 22000가구(수용인구 75000명)예정이다.
4.분양가 및 하반기 분양물량
하반기 4500가구로서㉠쌍용예가(650),현대 아이파크(750)는 분양이 완료되었고, ㉡kcc스위첸(680),대원칸타빌(480),남양휴톤(640),신일유토빌(540)은 예정이다.
분양가는 1100~1200만원(분양가 상한제)으로 보금자리보다 높은 편이다.
5.장.단점
1)장점-서울 접근성,쾌적성이 뛰어나고,전매기간이(성장관리:1~3년)삼송지구 보다 짧고(과밀억제: 3~5년)또한 양도소득세 혜택도 100%로서 (2010.2.11일까지)삼송지구 60%보다 크다.
2)단점-삼송지구와 마찬가지로 임대비율 높지만 (65%-13000가구,삼송지구 57%-12700가구)일반 분양물량이 많으므로( 1만가구 이상예정) 문제는 없다고 보여진다.
6.청약 경쟁률 및 당첨 가능성
㉠경쟁율-쌍용예가 11.8:1,현대아이파크는 5.8:1의 경쟁률을 보여 향후 분양에도 4~6:1정도는 되리라 예상하며,㉡가능점수-청약 가능 예상 점수는 40~50점대로 보여진다.
7.유망단지(관심단지)
1)2009.9.14일 쌍용예가 128~173㎡(38~53평)652세대/@1200만원 분양가로서 1순위 11.8:1 경쟁률을 보였고 최고는 134㎡(40평) 39.2:1의 경쟁률로 나타났고
2009.9.23일 I-PARK 131~168㎡(40~51평),753세대/@1150 만원 분양가로 1순위 5.8:1의 경쟁률을 보였다.
2)2010.3월 한화 꿈에그린 110㎡(33평),729세대/@1100~1300 분양가로서 중소형 단일 평형인점을 고려할때 청약경쟁율이 상당히 높을 것으로 예상되며, 별내지구 중소형(60~85㎡)은 주공,신안,한화인데 이중 주공과 신안은 내년 분양 예정이다.
8.청약대상자
보금자리와 비교하면 분양가는 약200만원 비싸지만 전매제한은 1~3년이고(보금자리 7~10년)세제상 혜택이 많으므로 보금자리 청약자격 수준이 되지 않은 특히 강북권 거주자(노원구,도봉구,강북구,성북구,중량구등)와 남양주시,구리시,의정부시등 거주자는 직.주 근접으로 청약해 볼만하다.
9.투자 유의점(투자팁)
강북권인 서울 거주자와 인근 남양주,구리,의정부등의 거주자는 직.주 근접과 본인의 청약자격 수준을 감안하여 실거주 겸 투자처로서 권할만 하지만 무리한 투자는(과다 융자등) 피해야 할 것 이다.
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