서울ㆍ경기인천ㆍ지방 구분 없이 지지선 없는 속락(續落)

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서울ㆍ경기인천ㆍ지방 구분 없이 지지선 없는 속락(續落)

2022. 11. 18. 14:52 수정

- 서울 11주째 상승구(區) 전무
- 경기도 이천시 보합에서 하락 전환

11월 3주차 시장동향입니다. 미국 인플레이션 정점 통과 가능성이 시장에 회자되는 가운데, 미국 중앙은행(Fed) 내에서도 인플레이션 정점론에 대한 의견이 엇갈리고 있습니다.

지난주 크리스토퍼 월러 연준 이사가 인플레이션 정점 거론은 시기상조임을 언급하는 등 매파발언을 이어갔습니다. 이에 반해 연준 2인자로 일컫는 레이얼 브레이너드 부의장은 인상속도 저지 방안을 지지하는 코멘트를 남겼습니다.

시장 컨센서스는 12월 연방공개시장위원회(FOMC) 기준금리가 0.75%p 아닌 0.5%p 인상으로 모아지는 분위기입니다. 다만 인상폭이 완화될 수 있지만, 기대인플레이션 오름세가 이어지고 있어 긴축 통화정책은 더 이어질 것으로 보입니다.

이제 미국발 기준금리 속도조절론이 한은 기준금리 결정에 얼마나 영향을 미칠지 관심인데요. 미국 금리인상이 12월 0.5%p, 2월 0.25%p로 인상률이 낮아지더라도, 내년 초 기준금리는 4.75~5.0%에 도달합니다. 한은이 기준금리 인상수위를 높일 수밖에 없는 이유입니다. 11월 24일 한은의 금리인상이 시장 바람처럼 베이비스텝으로 마무리될지 주목됩니다.

정부가 '11.10 규제지역 추가 해제' 등 전방위 규제완화책을 발표하는 등 정책변화가 구체화되고 있습니다. 그러나 수도권을 비롯한 주요지역의 시장에는 별다른 체감 변화가 감지되지 않습니다. 규제완화 호재에 서울, 과천 등 빅5지역이 빠졌고, 금리 인상으로 대출자의 금융비용 부담이 커지고 있어 투자심리 반전을 기대하기는 어려워 보입니다.

1. 전국 아파트 주간매매가격 동향 – 하락률 -0.45%로 최고치 경신

11월 14일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 98.1로 전년동기 대비* 0.8% 하락했습니다. 기준금리 인상, 대출총량규제, 매물부담, 가격조정으로 2주째 하락세를 이어갔습니다. 전주 대비** 하락률은 -0.45%로 더 늘었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로 기타지방은 전주 대비** -0.27% 하락했습니다. 내림세가 가팔라졌습니다. 한편 경기도 하락률이 -0.59%로 늘었습니다. 서울 하락률도 -0.36%나 됩니다. 가격 상승폭이 컸던 경인지역이 하락을 주도했으나, 이제 지방도시의 낙폭도 커지는 모습입니다.

인천이 -0.96%, 경기도가 -0.59% 하락했습니다. 공급량이 많다 보니 급매물도 많고, 가격조정도 컸습니다. 5개광역시 전 지역이 약세인데, 대전이 미분양 증가로 하락률이 가장 컸습니다. 대구는 입주물량 과다로 하락폭 1순위이고, 부산도 매물부담을 이기지 못했습니다.

기타지방의 평균하락률이 빨라졌습니다. 전남을 제외한 전 지역의 하락률이 확대됐고요. 다주택자 차익매물이 출회가 늘어난 것으로 관측됩니다. 제주까지 하락 전환했습니다. 전북ㆍ경남 등 입주물량 부담이 적고, 수요가 양호한 지역도 매물압력이 높아졌습니다.

2. 서울 아파트 주간매매가격 동향 – 상승구(區) 11주 연속 0개

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.36% 하락했습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 11주째 0개구를 유지했고, 하락구는 23개구>23개구>25개구로 늘었습니다. 보합권 없는 완벽한 하락세를 시현했습니다.

강세지역인 용산구가 상대적으로 적게 하락했습니다. 상급지역인 강서구가 실수요자의 접근이 가능한 급매물이 거래되면서 하락률이 상대적으로 적었습니다. 노원구가 갭투자가 실종되면서 구축매물 중심으로 매물이 쌓여 하락률이 -0.95%로 가장 컸습니다.

3. 경기ㆍ인천 아파트 주간매매가격 동향 – 이천시 보합에서 하락 전환

경기는 전주 대비** -0.59% 하락해 인천보다 하락률이 적었지만, 낙폭이 확대되는 상황입니다. 이천시가 보합에서 하락 전환됐습니다. 지난주 급매물 부담으로 가장 많이 하락했던 안산시가 하락 숨고르기로 하락률을 좁혔습니다. 하락률이 가장 큰 지역은 오산시로 화성ㆍ수원 등 인근지역 입주물량 영향을 받으면서 -1.38% 하락했습니다.

인천은 -0.96% 하락했습니다. 지난주보다 하락폭이 0.55%p 늘었고, 전 지역이 5주째 보합 없는 약세입니다. 규제지역 지속, 입주물량 과다, 급매물 출회, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 남동구가 신도시 공급물량 급증으로 -1.68% 가장 많이 빠졌고, 부평구가 입주물량 부담으로 -1.53% 하락해 뒤를 이었습니다.

4. 전국 아파트 주간전세가격 동향 – 전주 대비 -0.52% 최대치 하락

11월 14일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 98.1로 전년동기 대비* 0.88% 하락해 연속 2주째 하락세입니다. 대출규제, 전세매물 적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 전주 대비** -0.52% 하락해 하락률이 더 커졌습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.25% 하락해 위협적입니다. 여전히 입주물량이 몰린 경기인천지역과 월세전환이 많은 서울이 약세를 주도했습니다. 전세이자 부담으로 월세 수요가 늘었고, 매매시장이 약해 다주택자 물건이 전세시장으로 유입됐습니다.

경기인천지역 하락세가 두드러졌습니다. 5개광역시는 전 지역이 하락세이고, 하락률은 0.18%p 늘었습니다. 공급물량 부담이 큰 대구가 -0.62%로 하락률이 가장 컸고, 여름까지 상승했던 광주가 급매물 출회에 하락폭이 0.25%p나 확대되면서 하락에 동참했습니다. 울산시는 매물적체가 시작됐지만, 하락률은 -0.16%로 동일했습니다.

기타지방은 -0.24% 하락해 하락률이 빠르게 늘었습니다. 전세가 드문 제주가 소폭 올랐습니다. 공급물량이 적은 경북을 포함해 물량부담이 적으면서 교통망이 개선되는 강원이 상대적으로 적게 하락했습니다. 세종은 지난주에 이어 하락률이 가장 컸습니다.

5. 서울 아파트 주간전세가격 동향 – 상승구(區) 9주 연속 0개

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.59% 하락해 하락률이 확대됐습니다. 이자부담으로 월세 전환수요가 증가했고, 신규 전세수요 위축이 원인입니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 9주째 0개구이고, 하락구는 24개구>25개구>25개구로 횡보했습니다.

전세가 부담이 적고, 수급이 타이트한 중랑구가 상대적으로 적게 하락했습니다. 갭투자가 많았던 금천구가 저렴한 가격대와 양호한 수요층에 힘입어 하락률이 적었습니다. 중구가 도심직주근접의 장점이 반영됐습니다. 전세가격이 가장 많이 하락한 곳은 -0.94% 내린 송파구입니다. 대형단지의 매물 적체가 원인입니다.

6. 경기ㆍ인천 아파트 주간전세가격 동향 – 이천과 안성이 하락률 적어

경기도는 전주 대비** -0.72% 하락해 전주 대비 하락폭이 0.06%p 늘었습니다. 강세지역이던 이천시가 적게 하락했습니다. 올해 입주물량이 적은 안성시가 하락장에서 선방했습니다. 하락률이 가장 큰 양주시는 옥정신도시 대규모 입주물량 출회로 하방압력이 누적되면서 -1.55% 하락했습니다.

인천은 -0.99% 하락해 전주 대비 0.49%p 하락폭이 늘었습니다. 2주째 보합 없는 전 지역 하락세입니다. 중구가 신규입주물량 누적으로 -1.56% 하락해 하락 1순위입니다. 부평구가 공급부담으로 -1.39% 하락했고, 월세전환이 늘어난 연수구가 -1.27% 하락했습니다.

7. 매수자ㆍ매도자 동향지수 - 서울 18.7에서 19.9로 반등

주) 매수우위지수 = 100 + "매수자 많음" 비중 - "매도자 많음" 비중 (조사 항목: 매수자 많음, 비슷함, 매도자 많음) 매수우위지수는 0~200 범위 이내, 지수가 100을 초과할수록 '매수자가 많다', 100 미만일 경우 '매도자가 많다' 의미

전국 매수우위지수는 15.0에서 17.3으로 반등했습니다. 서울은 18.7에서 19.9로, 인천은 7.7에서 11.0으로 올랐습니다. 경기는 12.5에서 13.3으로 미세 반등했습니다. 5개광역시는 9.1에서 11.7로 반등했는데, 대전이 7.4p 가장 많이 올랐고, 대구 5.5p, 부산 1.3p, 울산 1.1p 상승했습니다. 반면 광주는 2.3p 하락했습니다.

기타지방은 22.6에서 26.0으로 상승했습니다. 강원이 12.9p 올랐고, 전북이 7.2p 상승했습니다. 이밖에 충남ㆍ경북ㆍ전남이 3.5~4.7p에 걸쳐 올랐습니다. 경남은 보합수준입니다. 반면 충북이 6.0p 하락했습니다. 제주는 4.5p 하락했지만, 40.0으로 1순위입니다. 한편 전국 최저 지역은 울산으로 8.7입니다.

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