< 1가구 2주택 양도세 중과 예외사례 >
8.31부동산종합대책에서 세제 대책 중 가장 강력한 ‘폭탄카드’는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과세임에는 틀림없습니다. 대책이 발표된 지 근 40일 이상이 지났지만 아직까지도 잘못 알려진 1가구 2주택자의 양도세 중과방침에 관하여 알아보고 이에 따른 절세 방안은 없는지 되짚어 봅니다.
이하의 도표는 주택 소유에 따른 주택 수 포함 여부와 중과세 적용 여부 등 양도소득세 계산방식에 관한 기초 자료입니다.
위 도표의 기초 자료를 근거로 해서 아래와 같은 예시와 같이 1가구 2주택(이상)자의 양도소득세를 계산할 수 있을 것입니다. 참고로 (A)와 (B)의 경우는 주택 수에 포함되나 (C)의 경우는 주택 수에는 해당되지 않음을 유의해야 합니다.
또한 주택을 2년 이상 보유한 후 매도하는 경우 양도차익에 따라 발생하는 양도세율은 1천만 이하의 경우에는 9%의 세율이, 1천만원 이상부터 4천만원까지는 18%의 세율이, 4천원만 이상부터 8천만원까지는 27%의 세율이, 8천만원 이상부터는 36%의 양도세율이 양도차익에 따라 적용됩니다.
일례로 주택 매매시 6천만원의 양도차익이 발생한 경우 양도소득세를 개략적으로 계산해보도록 하겠습니다.
① 1천만원 X 9% = 90만원
② 1천만원부터 4천만원까지의 양도차익인 3천만원에 대한 양도소득세
즉, 3천만원 X 18% = 540만원
③ 4천만원을 초과한 2천만원에 대한 양도소득세
즉, 2천만원 X 27% = 540만원
①+②+③ = 총 1,170만원의 양도소득세가 발생합니다.
(단, 주택구입시 발생하는 등·취득비용과 기본공제 250만원, 샷시설치비용, 매수·매도시 부동산 중개수수료, 장기보유특별공제요율 등 공제금액에 대한 부분은 계산방식에서 제외시켰습니다)
예시1 : (A)의 경우를 두 채 보유하는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자
(A)의 경우 두 채 중 어느 주택을 먼저 팔든지 모두 양도소득세 중과세(50%) 대상입니다.
<절세 방안1> : 1가구 2주택자로 판정됨과 동시에 중과세 대상이기에 중과세 적용을 피할 수 있는 유예기간(2006년 12월말까지)을 활용하여 주택 한 채에 대한 매매를 고려해 보아야만 합니다. 우선 (A)의 경우 두 채 모두 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다. 소형보다는 중형 평형의 주택 가격이 상승할 여지가 많기 때문에 투자 수익률과 보유 차원에서도 바람직하다 할 수 있습니다.
예시2 : (A)와 (B)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자
(A)를 먼저 팔면 양도소득세 50%의 중과세가 적용(2007년부터)되며, (B)를 먼저 팔면 양도소득세 9~36%가 적용됩니다.
<절세 방안2> : 1가구 2주택자로 판정은 되나 중과세 적용을 피할 수 있는 방법은 있습니다. 중과세 적용을 피할 수 있는 유예기간(2006년 12월말까지)을 고려함과 동시에 유예기간 이후에는 매매의 우열순위를 (B)부터 팔고 (A)를 나중에 팔아야 합니다.
예시3 : (A)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 1주택자
단, 두 채 모두 비과세 요건을 갖췄어도 먼저 파는 한 채는 양도소득세 9~36%가 적용됩니다.
<절세 방안3> : 1가구 1주택자로 판정되므로 자금의 여유가 있다면 (A)와 (C) 둘 중 어느 것이라도 매매할 필요가 없습니다.
단, 매매의사 결정시 양도소득세를 고려하여 양도차익이 적은 것을 우선적으로 매매한 후 나머지 다른 한 채는 비과세 적용을 받는 것이 유리합니다. 대부분의 경우 (C)부터 매매하는 것이 일반적입니다.
예시4 : (A)와 (B)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 2주택자
(A)를 먼저 팔면 양도소득세 50%의 중과세가 적용(2007년부터)되며, (B)나 (C)를 먼저 팔면 양도소득세 9~36%가 적용됩니다.
<절세 방안4> : 1가구 2주택자로 판정되므로 (A)의 매매는 우선 유보하도록 하고 (B)와 (C) 중 양도소득세 차익이 적은 순으로 매매의사를 결정해야 합니다. 대부분의 경우 (C)부터 매매하는 것이 일반적입니다.
예시5 : (B)와 (C)를 보유하고 있는 경우 = 판정 → 1가구 1주택자
단, 두 채 모두 비과세 요건을 갖췄어도 먼저 파는 한 채는 양도소득세 9~36%가 적용됩니다.
<절세 방안5> : 1가구 1주택자로 판정되고 절세 방안3과 동일합니다.
예시6 : (A)의 주택 1채와 (C)의 주택이 여러 채인 경우, 또는 (B)의 주택 1채와 (C)의 주택이 여러 채인 경우= 판정 → 1가구 1주택자
단, 보유한 모든 주택이 비과세 요건을 갖췄어도 마지막 한 채가 남을 때까지 양도소득세 9~36%가 적용됩니다.
<절세 방안6> : 1가구 1주택자로 판정되므로 절세 방안3과 유사한 경우이나 향후 장기적인 관점에서 볼 때 기준시가가 인상할 요인을 배제할 수 없으며, 경우에 따라서는 2주택자, 3주택자 적용이 가능하므로 이에 따른 대비와 기준시가 인상에 따른 보유세의 증가분도 고려의 대상입니다.
예시7 : (B)의 주택이 여러 채인 경우, 또는 (C)의 주택이