주공아파트 조정받는 개포동재건축아파트 투자가치와 매수타이밍

[東明公認(菊香)]

2007년 들어 정부의 대책이 작년과 변함없이 연일 나오고 있는 점에서 투자자들의 혼란역시 증폭하고 있다. 이에 맞춰 지난 두 번의 칼럼에서 중장기적인 시점에서의 투자포지션에 대해 언급했다.

이번 칼럼은 연초 투자포지션 선택의 마지막 칼럼으로 단기적인 변수를 집중적으로 살펴보도록 하겠다.

상반기 집값에 영향을 줄 수 있는 변수에 관심이 집중되고 있다. 현재 거론되는 상반기 부동산 시장 변수는 부동산대책 후속입법 과정, 청약제도 개편, 분당급 신도시 발표, 주택담보대출 강화 등 4가지로 볼 수 있다.

앞선 칼럼에서 다루지 않은 네번째와 다섯번째 요인이었던 강남 재건축 물량의 낙폭 둔화와 세계 경제 상황의 호전이 이와 관련이 있다.

연초 대통령의 신년사에서 부동산안정 의지를 확인하듯이 1월 11일과 31일 또다시 강력한 부동산 종합대책이 발표 되었다. 작년 하반기 급등세 이후 가격상승에 대한 저항감으로 시장 자체가 자연스럽게 위축되고 있는 가운데 쐐기를 박는 대책이 나온 것이다.

참여정부의 발자취를 돌아보면 여러 가지 대책이 이미 나왔지만 간단하게 정리하면 그간의 대책이 세금을 무기로 보유와 매도를 모두 어렵게 해온 것이라면 여기다 대출 규제와 분양가 인하심리 확산으로 매수도 근절을 시키는 방안을 발표한 것이다.

한마디로 지난 4년의 행보가 부동산이라는 한 재화의 거래를 완전히 막아 놓는 방향이었다는 점에서 그야말로 반시장정책의 전형을 보여줬다고 해도 과언이 아니다.

임기말 예정된 정책을 일관성 있게 추진하는 것은 일견 바람직한 일이겠지만 낮은 지지율로 그 어느 정권보다도 레임덕 현상이 클 것으로 전망되고 정책 자체가 수많은 시행착오의 결과라는 점을 상기하면 그동안의 부동산 대책과 현재 입법예고된 최근 발표된 대책들이 또 한번의 부동산 급등기를 촉발할 수 있다는 걱정이 먼저 앞서는 것도 사실이다.

최근의 부동산대책 후속입법안의 진행과정을 간략히 정리해 보면 다음과 같다. 이번 국회에서 부동산 관련 입법이 통과되면 11.15대책과 1.11, 1.31대책에서 나온 공급제도 개편안이 사실상 마무리된다. 반면 임시국회에 제출된 법률 개정안이 통과되지 않을 경우 집값은 다시 불안해질 가능성 역시 크다는 사실은 주지할 만하다.

특히 주택법 개정안의 통과여부가 가장 큰 변수다. 주택법 개정안에는 정부가 여당과의 수차례 협의를 거쳐 확정한 민간아파트 분양가 상한제, 원가공개 등이 포함돼 있다.

최근 시장이 안정된 것도 주택법 개정안이 통과되면 분양가가 낮아져 결국 집값 안정으로 이어질 것이라는 기대 때문이다. 다만 여당 의원들의 집단 탈당과 건설업계의 반발 등이 한나라당의 당론에 연결되며 벌써부터 입법과정이 순탄치만은 않을 조짐을 보이고 있다.

이러한 가운데 현재 시장에 민감한 영향을 미치고 있는 대책은 다음 세가지로 볼 수 있다.

먼저 현재 매수세 침체의 가장 큰 원인이 되고 있는 시중 은행의 주택담보대출 규제다. 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용하고, 7월부터는 모든 지역 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다.

예외 규정이 많다는 지적도 있으나 이번 조치는 주택 수요자에게 꾸준히 악재로 작용할 것이다.

두 번째, 올 9월부터 시행되는 청약제도 개편안이다. 중소형 뿐 아니라 중대형 주택의 경우에도 연령, 부양가족수, 가구소득, 무주택기간, 청약 가입 기간 등을 청약 당첨에 기준으로 적용할 것으로 알려져 있어 내집마련 수요 뿐 아니라 그간 집 넓혀가기의 가장 일반적인 방법이라는 점에서 매수세 전체에 혼란을 주고 있다.

반면에 위의 기준으로 개편안이 확정되면 중대형 청약 수요로 대표되는 가점제에서 불리한 수요가 올 상반기 중 급매물 잡기에 나서 집값이 불안해질 수 있다. 작년 가을 주택가격 급등의 원인이 알고 보면 설익은 청약 가점제도 발표에 의한 것이었다는 것을 상기하면 2007년 주택 가격 역시 안정세를 유지할 것이라는 단정을 어렵게 한다.

마지막으로 6월에 발표 예정인 분당급 신도시 발표도 집값에 영향을 줄 변수로 꼽힌다. 정부가 이번 신도시는 강남 수요를 대체할 만한 곳이라고 밝혀왔기 때문에 파급 효과도 클 전망이다.

강남을 대체할 만한 신도시가 발표된다면 인접 지역을 중심으로 집값이 다시 강보합세를 보이거나 시장에 나왔던 매물이 다시 들어갈 수 있기 때문이다. 아직 판교여파가 가시지 않은 상황이라 지금까지처럼 어설프게 발표후 대처를 반복할 경우 인근 지역의 토지가 상승을 기폭제로 시장을 크게 요동치게 할 수 있다.

결국 무겁게 가라앉은 부동산 시장이지만 위의 요인들의 변화에 따라서는 분위기가 바뀔 수도 있다는 것이다.

지난번 칼럼과 연관 위의 변수들까지 기간별로 시장에 밀접한 연관을 맺고 있는 변수들을 살펴보았다. 길게 이어진 내용을 숙지했다면 투자자 입장에서 위의 요인들과 관련, 실제 종목별로는 어떤 신호를 보내고 있는지 찾아보자.

먼저 가장 주목을 받고 있는 강남 재건축 물량들이다. 필자가 그동안 칼럼을 통해 밝혀 왔듯이 부동산 투자에 있어 필요한 가장 중요한 방법 중 하나가 ‘역(逆)발상’ 전략이다. 현재 강남의 주요 재건축 물량들은 온갖 악재에 시달리고 있는 상황이다. 이는 역으로 살펴보면 가장 투자가치가 있는 물량이기에 그만큼 정부의 규제도 집중되고 있다고 볼 수 있는 것이다.

때마다 나온 모든 규제가 1차로 강남 재건축 수익률을 낮추는데 맞춰져 있었지만 현 정권 동안 가장 수익률이 높았던 종목 역시 강남 재건축 이었다는 점을 보면 시장 침체기가 올 때 마다 제일 먼저 살펴볼 종목 역시 이들 물량이라는 점을 쉽게 알 수 있다.

현재 재건축을 누르고 있는 요인은 기존의 규제를 제외하면 분양가 상한제 적용과 대출 규제로 인한 대기매수세 차단 효과다. 결국 사고 싶어 하는 사람도 여러 규제가 가미되면서 매수에 나설 수 없는 상황이 되었기 때문에 집값 안정 효과로 이어지면서 정부도 소기의 효과를 보고 있는 것이다.

하지만 재건축에 가해진 현재의 규제가 과연 악재로만 볼일인지는 다른 시각에서 검토해 볼 필요가 있다. 강남 아파트도 소폭이나마 조정기미를 보이고 있기는 하지만 대한민국 국민은 대부분 여전히 강남아파트의 잠재매수세를 자처하고 있고 실질적으로 강남 새 아파트에 가장 저렴한 비용으로 접근 할 수 있는 방안 역시 재건축 외에는 전무한 상황이다.

이런 사고에서 봤을 때 1.11대책으로 인해 오랜만에 매수자 우위 시장이 온 지금이 강남 재건축에 투자하기 좋은 타이밍이라고 볼 수 있겠다.

세부적으로 살펴보면 강남과 같은 고가의 아파트 타운을 이루는 지역에서는 가격장벽보다는 혐오시설 유치나 단지 내 임대아파트 비율이 오히려 악재가 되고 다소 투자금이 늘어나더라도 쾌적함을 보장해주는 낮은 용적률이 오히려 가능 자금대를 확보하고 있는 매수세에 어필 할 수 있어 장기적으로 새 아파트 입주시에는 오히려 프리미엄으로 작용할 수 있다는 점을 생각해 봐야 한다.

따라서 분양가상한제가 무조건 악재라고 생각하는 것은 잘못된 일이 될 수 있다. 조합원 입장에서는 오히려 호재가 될 수도 있기 때문이다. 사업이 단기적으로 위축될 수는 있지만 분양원가 공개로 공사비 등이 투명하게 공개됨으로써 결과적으로 조합원 분양가도 낮출 수 있어 장기적으로는 추가부담금의 감소로 이어져 조합원에게 이익이 될 수 있기 때문이다.

또한 서울에서는 현행 재건축 규제를 모두 적용 시 저층 단지라도 분양가상한제로 인해 수익이 악화되는 일반분양물량이 매우 적어 실질적으로 재건축 사업 전반에 미치는 영향은 언론에서 난리 치는 거에 비하면 미미한 수준에 그칠 수 있다.

강남권 저층 재건축 단지는 개포주공, 가락시영, 고덕주공, 둔촌주공 등을 들 수 있는데 대부분 2종 일반주거지역으로 인센티브를 제외하면 170~190% 용적률이 적용된다. 임대아파트를 짓고 남는 일반분양분은 10~20가구 안팎에 불과하기 때문이다.

또 11월말까지 조합원 분담금이 확정되는 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 단지에 대해서는 분양가상한제 및 원가공개 대상에서 제외될 예정으로 사업이 빠른 개포주공 1단지라던가 서초동 삼호, 반포 미주 등은 오히려 단기적 희소성을 확보 할 수 있어 시세 반등의 여지를 갖고 있다고 볼 수 있겠다. 장기적으로는 이들 단지 외에 기타 재건축 물량들의 사업이 지연됨으로서 장기 수급불균형은 여전 할 것으로 이래저래 희소성만큼은 사라지기 힘든 형국이다.

따라서 자금여력이 되는데도 불구 정부 규제와 위축된 시장 분위기로 인해 강남 재건축 접근을 망설이고 있는 상황이라면 지금 망설이지 말고 5년 정도 후를 보고 매수 할 것을 권할 수 있겠다. 다시 한번 강조하지만 최소 10년은 쌍봉세대의 인구 추이도 증가세이고 이로 인해 아파트 위주의 시장도 계속 될 것인데다가 강남 수급도 정지돼있어 대단위 신규물량으로 변모될 수 있는 재건축의 투자가치는 사라지지 않는다는 점을 강조하고 싶다.

대출 규제로 인해 지렛대 효과를 기대하기는 힘들겠지만 강남 재건축의 경우 이주비 역시 높게 책정됨으로 현행 대출 규제요소도 상당부분 해소 될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 실질적으로 현재 사업이 빠른 물량들은 이주비를 무이자로 1억5천정도, 유이자 1억원정도를 추가로 받을 수 있어 실질 초기 투자금에서는 저렴한 이자로 2억 5천만원선의 대출 효과를 기대 할 수 있다.

한가지 덧붙이자면 현재 강남 재건축 지분의 경우 40평형대 이상 배정이 가능한 지분이 총투자금 규모에서 프리미엄이 더 많은 만큼 33평형 배정을 원하는 수요자라면 적은 지분을 매입한 후 배정을 시도하면 총투자금 규모에서 5천만원~8천만원까지 줄일 수도 있다는 점을 참고하길 바란다.

마음을 확실히 다잡았다면 전문가 상담실을 통해 자신의 여력과 맞춤 상품을 확인한 후 접근하는 것이 좋겠다.

시장은 위축됐지만 전반적인 주택가격의 적정성 논란은 계속되고 있다. 정부는 더 떨어져야 한다지만 외국 금융 전문가들은 높지 않다고 보고 있어 일반 수요자들은 혼란스럽지 않을 수 없다. 위축된 시장인 만큼 악재만 크게 보일 수밖에 없겠지만 필자의 생각으로는 전 세계적인 유동성 과잉 현상으로 미뤄볼 때 주식, 부동산 등 자산 가격은 장기적으로 본다면 아직까지는 지속적인 상승세를 이어갈 가능성이 더 큰 것으로 전망된다.

단기적인 시장상황에 일희일비(一喜一悲) 하기보다는 투기가 아닌 가치투자를 할 줄 아는 富티즌 독자들이라면 침체된 분위기를 기회로 역발상 투자를 생각해 봐야 하는 시점이 온 것 같다. 기회는 준비하는 사람에게만 보이는 것이다.

[開浦不動産]

잘 봤습니당...감사드립니당...