<p>재작년(15년 2월)에 현재의 오피스텔에 전세계약을 하면서 전세권 설정을 하고 들어왔습니다. 어머니 이름으로 부동산 계약을 하였으며, 확정일자는 받아두었지만 전입신고는 하지 않았습니다. 1년 계약을 하였고 16년 2월에 1년 더 살기로 구두계약을 하였습니다. </p><p>17년 2월 8일이 계약 만료일이며, 이 시기에 맞추어 이사갈 곳과 계약을 마친 상태입니다. 집 주인에게는 지난 16년 12월에 계약이 만료되면 이사를 갈 것이라고 전화통보를 했으며, 며칠 전 새 집을 계약하면서 2월 8일까지 전세금 돌려달라고 전화통화를 하였습니다. 그러나 집주인은 새로운 세입자가 나타나기 전까지 새로운 집에 계약하지 말것을 종용하였고, 세입자가 안들어오면 전세금을 계약만료일에 주기 힘들 것 같다고 하였습니다.</p><p>현재 등기부등본에는 제가 설정한 전세권설정 외에는 특이사항이 없습니다. </p><p>여기서 궁금한 점과 걱정이 되는 점이 몇가지 있습니다.</p><p><br></p><p>1. 임대인이 전세금을 2월 8일에 반환하지 않을 경우, 내용증명을 보내서 법적 절차를 시작하려고 하는데 어떤 사람은 지금 당장 내용증명을 보내서 나갈 의사를 확실히 표하고 법적 준비를 시작하라고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요?</p><p><br></p><p>2. 만약 집주인이 전세금을 반환하려는 의지가 없는 경우에, 저의 입장에서 진행할 수 있는 법적 절차에는 무엇이 있는지요? 전세권 설정이 되어있으므로 경매 처분을 진행하면 되는 것인지요?</p><p><br></p><p>3. 전세권 설정이 되어있으나 전입신고를 하지않고 확정일자만 받아두었습니다. 지금이라도 제가 전입신고를 하는 것이 도움이 되는지요? 그리고 계약자는 어머니 앞으로 되어있는데 전입신고를 통해 주소지를 이전한 사람과 계약자가 달라도 법적인 보호를 받을 수 있는 것인가요? </p><p><br></p><p>4. 전세금을 계약만료일에 받지 못하는 경우 임차권등기명령을 하는 것이 도움이 될까요? (현재는 전입신고가 안된 상태입니다.) 전입신고가 안된 상태에서도 가능한가요? </p><p><br></p><p>5. 만약 경매로 넘기는 경우(전세권 설정을 해두었습니다)에는 보통 경매 시 낙찰 금액이 시세의 60-70%정도 밖에 안된다고 알고 있는데, 경매를 통해 변제된 금액이 전세금에 비해 적다면 그 차액에 대해서 임대인에게 받아낼 수 있는 법적인 장치가 있는지요? </p><p><br></p><p>6. 만약 전세금 반환 청구 소송이나 경매 진행시 발생되는 법률 비용(변호사 비용)과 전세금 반환 지체에 따른 금융 비용에 대해서도 청구가 가능한가요?</p><p><br></p><p><br></p><p>답변에 미리 감사드립니다 ^^</p>
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첫댓글전세권설정등기에 범위, 존속기간, 전세권자가 어떻게 되어있나요? (아래는 참고만 하세요) 1. 내용증명보다 우선 문자메세지 등으로 의사표시해도 나중에 증거로 쓸 수 있습니다.. 2. 전세권 기간이 만료되었다면 경매신청이 가능할 것입니다. 3. ? 전세권등기가 확정일자와 같은효력있습니다. 4. 임대차계약이 전제되어야 임차권등기가능. 전입신고가 되어야 임차권등기가능 5. 일반채권으로 별도로 강제집행 6. 집행비용(법무사서기료 등)은 경매절차 배당금에서 최우선변제됩니다. 즉, 집행비용에 해당하면 돌려받습니다. 따라서 경매신청은 상담후 위임하는 것이 비용면에서 유리합니다. - 대법원 경매 홈피, 법률구조공단 홈피에서 참고
@김재훈민법 제312조(전세권의 존속기간) 3항에서 법정갱신을 규정하고 있습니다. 전세권은 물권이고 등기를 해야 성립하는 것이므로 임대차 자동갱신(법정갱신)과는 다른것으로 압니다. 아래도 참고하시고 제 개인적인 생각으로는 법률구조공단 (임대차분쟁조정위원회)에도 한번 문의해 보시죠, 국번없이 132번
[1] 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조 에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다.
민법 제312조(전세권의 존속기간) ①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. ③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. ④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984.4.10>
첫댓글 전세권설정등기에 범위, 존속기간, 전세권자가 어떻게 되어있나요? (아래는 참고만 하세요)
1. 내용증명보다 우선 문자메세지 등으로 의사표시해도 나중에 증거로 쓸 수 있습니다.. 2. 전세권 기간이 만료되었다면 경매신청이 가능할 것입니다. 3. ? 전세권등기가 확정일자와 같은효력있습니다. 4. 임대차계약이 전제되어야 임차권등기가능. 전입신고가 되어야 임차권등기가능 5. 일반채권으로 별도로 강제집행 6. 집행비용(법무사서기료 등)은 경매절차 배당금에서 최우선변제됩니다. 즉, 집행비용에 해당하면 돌려받습니다. 따라서 경매신청은 상담후 위임하는 것이 비용면에서 유리합니다.
- 대법원 경매 홈피, 법률구조공단 홈피에서 참고
전세권 설정 등기에 범위는 건물 전부이며, 전세권자는 어머니로 되어있습니다. 그런데 존속기간은 2015년 2월 8일부터 2016년 2월 8일까지로 되어있습니다. 구두 계약을 통해 1년 더 연장하였는데 이 경우 전세권등기의 자동 갱신은 안되는 것인지요?
@김재훈 민법 제312조(전세권의 존속기간) 3항에서 법정갱신을 규정하고 있습니다.
전세권은 물권이고 등기를 해야 성립하는 것이므로 임대차 자동갱신(법정갱신)과는 다른것으로 압니다. 아래도 참고하시고 제 개인적인 생각으로는 법률구조공단 (임대차분쟁조정위원회)에도 한번 문의해 보시죠, 국번없이 132번
대법원 2011.3.24.선고 2010다95062 판결
[1] 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우 임대차보증금은 전세금의 성질을 겸하게 되므로, 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차보증금 반환의무는 민법 제317조 에 따라 전세권설정등기의 말소의무와도 동시이행관계에 있다.
민법 제312조(전세권의 존속기간)
①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984.4.10>
제313조(전세권의 소멸통고)
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
네 정말 감사합니다^^ 법률구조공단에도 문의해보겠습니다~
감사하시면 댓글 달기로 협회 홍보 많이부탁드립니다.^^!
김재훈님 아래 링크된 답변도 올라왔는데요 혹시 몰라 여기에 링크 해드리니 참고하세요.^^
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