분당급신도시(전매금지의 부작용과 역전세대란)

안녕하세요~~~~~~~^^ 신도시분양가이드 카페지기 페르세우스입니다~~~~~~^_^   분당급신도시가 예정대로 다음달에 발표된다고 합니다 강남수요를 흡수할수 있는 600만평 규모의 신도시가 예상됩니다(분당:594만평) 600만평과 별도로 400만평짜리 신도시를 발표한다고 했었는데......^^ 분당급신도시가 개발되면 주변아파트가 춤을 출 가능성도 배제할순 없습니다 하지만 정부억제정책이 강해서 의외로 그폭이 미미할수도 있을겁니다   정부에서 대규모신도시를 건설하는 이유는 공급확대로 수요를 분산시키려하기위함입니다 수요가 분산되면 아파트시세는 하향안정세가 이어진다는 판단일겁니다 신도시가 우후죽순 개발되고 뉴타운과 택지지구가 개발되면 어느순간부터 엄청난 물량의 아파트가 쏟아집니다   그러면 그아파트들이 분양하면서 어떤 현상들이 벌어질까요? 일단 분양가상한제가 적용되는 새도시에 입주하려는 사람들은 아파트를 사려고하지 않을겁니다 그러면 수요는감소하고 공급은 양쪽으로 늘어나겠죠 신규분양물량과 매도대기물량이 합쳐지면서 아파트 가격이 잡힌다는 계산이 나옵니다   하지만 정부에선 잘못계산하는 부분도 있습니다 아파트가격을 제대로 잡기위해선 분양권전매를 허용해야합니다 그리고 소형유주택자의 무주택 범위도 넓혀야 집값이 더 안정될수 있다는 사실을 모르고 있습니다 청약가점제가 시행되면 공급되는 아파트의 대부분이 무주택자에게 많은 혜택을줍니다   하지만 기존아파트 시장이 안정되려면 기존시장에도 매도물량이 많아져야합니다 만약 유주택자도 많은 당첨기회가 돌아가게되면 일시적인 1가구2주택자들은 먼저살던 집을 처분해야합니다 당연히 신규공급과 기존공급이 양쪽으로 이루어지는거죠 하지만 무주택자들만 많이 배려하게되면 기존시장의 매물부족으로 기존시장이 불안해질수 있습니다 결국 당첨기회에서 멀어지게된 유주택자들이 기존시장으로 방향을 틀게된다면 공급이 부족한 기존시장은 가격이 다시상승할수 있게됩니다   그리고 자금이 부족한 무주택자들이 당첨된 아파트에 입주못하는 상황이 벌어질수도 있습니다 아파트를 팔수있는 방법이있다면 더많은 매도물량으로 아파트가격이 더욱 안정될것입니다 하지만 당첨자는 7년~10년동안 전매를 할수없습니다 결국 팔수없는 당첨자들은 그많은 신도시와 택지지구에서 전세로 방향을 돌릴겁니다 엄청난 전세물량이 쏟아지면서 역전세대란이 일어날수 있습니다   신규아파트단지는 전매가 허용된다해도 전세매물이 풍부합니다 하물며 전매가 금지되는 거대신도시에 얼마만큼의 전세매물이 쏟아질까요?^^ 아마 어마어마한 물량이 동서남북으로 쏟아지게 될겁니다 전세가격이 폭락하면 어떤상황이 전개될까요? 결국 전세를빼서 입주하려던 무주택 당첨자들의 갈길을 막게될수도 있습니다   신도시의 새아파트 전세가 기존아파트 전세가격보다 저렴해진다면 기존아파트 전세또한 가격이 안빠질수가 없는 현상이 벌어지겠죠^^ 신도시의 전세가격폭락이 기존전세가격 폭락으로 이어지면서 입주하려던 당첨자들도 전세가 빠지지않아서 또 다시 신도시 전세매물을 늘리고하는 악순환이 벌어질수도 있습니다 그 악순환을 끊기위해선 입주때는 전매를 허용해주어야 합니다 그리고 소형 유주택자의 범위도 넓히고 가점제 유주택자의 물량도 늘려야 합니다 그래야만 자금이 부족한 당첨자들이 매도하면서 신도시 신규아파트공급을 늘리고 당첨된 유주택자들은 기존아파트 공급을 늘려주면서 아파트 가격이 더욱안정될겁니다   이상태로간다면 전세대란만 올게 불을보듯 뻔합니다 그 대란으로 전세가 빠지질않아서 입주못하고 다시 전세물량이 늘어나는 악순환만 벌어지고 신도시 매매가격은 되려 오를것입니다 전매가 금지된 아파트들이 많다는얘기는 사고싶어도 살수없는 의미없는 공급확대입니다 그렇게 공급을 확대한다는건 아파트수만 늘릴뿐이지 매도물량자체는 늘어나지 않습니다 매도물량이 늘어나야만 가격이 안정되는거죠 당첨확률이 저조해서 청약을 포기한 유주택자들과 청약가점이약한 사람들이 기존시장으로 옮겨가는것도 기존아파트 가격상승의 불씨가 될수있습니다   신도시공급에만 신경쓰는것도 좋지만 가격을 잡으면서 거래를 원할하게 해야만 모두가 편안해지지 않을까요? 그래야 세금도 많이 걷힐거고 여유부족한 당첨자들도 매도를 하면서 공급을 늘리고 당첨된 유주택자들의 매도매물로 인해 기존시장을 안정시키고 전세대란도 막을수 있는데 말입니다 계약과 전매시 자금 출처조사등으로 투기는 원천봉쇄하고 세금은 실거래가로 환수하면 됩니다 왜 안정시킬수 있는 아파트 시장을 전매금지라는 정책으로 매물이 멈춰있게 하려는걸까요?   회원여러분들의 생각은 어떠신가요?^^ 댓글 달아주세요~~~~~~~~^_^