재건축 아파트 입주권 !

[이홍식(도봉 창동)]

1. 재건축은 대지 면적이 중요

주택재건축 사업에서의 입주권은 재건축 구역 내의 노후ㆍ불량주택(대지 포함) 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자 중 조합에 가입한 조합원에게 부여됩니다.

재건축 구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 결의를 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받습니다.

조합원에게는 1인 당 1개의 입주권이 주어집니다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축되는 아파트를 우선 분양 받을 수 있습니다.

다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어집니다.

 또 재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있습니다.

이 경우 재건축 구역지정 공람공고일 3개월 전 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주해야 합니다.

재건축 구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원에게는 원칙적으로 2개의 입주권이 배정됩니다.

그러나 재건축 구역이 주택투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 받을 수 있습니다. 다른 주택은 현금 청산됩니다.

2. 재건축 입주권 거래 규제

특히 투기과열지구 내에 속한 재건축 사업의 경우 조합설립 인가 후에는 입주권을 사실상 전매 할 수 없습니다.

입주권 자체는 사고 팔 수 있지만, 조합원 자격이 승계되지 않기 때문입니다.

조합원 자격이 없는 입주권은 아파트를 분양받을 수 없습니다. 이 입주권은 조합설립 인가일 시세 기준으로 현금청산됩니다.

따라서 이 같은 입주권을 사서 낭패 보는 일이 없도록 주의해야 합니다.

다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립 인가가 난 곳은 1회에 한해 조합원 자격을 승계할 수 있습니다.

또 상속ㆍ이혼 등의 경우에도 조합원 지위를 박탈당하지 않고 다른 사람에게 입주권을 팔 수 있습니다.

재건축에서 배정 평형을 결정짓는 것은 바로 예전 주택의 대지지분입니다.

대지지분은 가구 하나가 해당 단지에서 차지하는 땅의 면적을 의미하는데, 대지지분이 클수록 큰 평형에 배정받을 수 있는 확률이 높아집니다.

그 러나 대지지분이 작다고 무조건 작은 평형에 가야 하는 건 아닙니다. 대지지분에 관계없이 모든 조합원은 원하는 평형에 분양 신청을 할 수 있습니다.

단 평형별 가구 수가 한정돼 있기 때문에 신청자가 가구 수보다 많으면 대지지분이 큰 순으로 입주자를 가리게 됩니다.

재건축으로 새로 짓는 아파트 규모는 기존 주택 평형, 기존 주택 수, 해당 지역의 용도(1~3종 주거지 등), 용적률ㆍ건폐율 등을 모두 종합해서 결정합니다.

[이홍식(도봉 창동)]

입주권 계약시 먼저 조합에서 조합원 변경 가능한지 부터 확인후 .. 가능할시 소유자 (조합원) 명부를 확인 하시고 .. 입주권 양도 양수 계약서 및 전소유자 입주권 포기 각서 와 인감증명서를 받으시고 (이때 필요하다 싶으면 공증가능) ... 조합에 조합원 변경 신청을 하시면 됩니다 .... 조합원 명의 변경이 가능하지 않은 입주권은 전 소유자에게 보존 등기 후 이전등기 절차를 받으셔야 할것 입니다