스크랩 대구광역시 부동산 이야기 입니다.

[부산사랑]

안녕하세요.. 날씨가 많이 춥네요.

오늘 이야기는 그냥 부동산 이야기 입니다.

먼저 부동산의 장점을 알려드리겠습니다. 알면 간단하고 모르면 두려운 것이 부동산..

너무 기본적인 내용이라 대부분 아실 것 같지만.. 처음 접하시는 분들은 많은 생각이 들 수도 있습니다.

저도 부동산을 처음 접할 때에는 아무것도 몰랐으니까요..

* 매매와 전세의 차이는?

 A 아파트 매매가격 : 1억 5천만원, 전세가격 1억 3천만원

 B 아파트 매매가격 : 3억, 전세가격 2억

대구광역시 전체가 10% 올랐다고 하면.. A 아파트는 1500만원, B 아파트는 3000만원 상승하게 됩니다.

둘 다 각각 실거주자산이 하나라면 격차는 더욱 벌어지게 되어 있습니다.

A 아파트.. 매매 15000만원 전세 13000만원 입니다.

이들을 각각 연 5%의 자산가치를 따지면 매매의 경우 1년에 750만원, 전세의 경우 650만원 입니다.

매매의 경우 세금이나 간단히 손 보면 약 500만원 정도 더 들게 되네요. (15500만원) 그럼 775만원이 됩니다.

그렇다면 매매를 하는 경우, 전세를 하는 경우.. 갭은 125만원 차이입니다. 거의 정확히 한 달에 10만원 차이네요..

나의 자산이 13000만원이 있는데.. 전세를 들어가면 대출이 없고, 매매를 하면 2500만원의 대출을 내어야 됩니다.

최초 매입비용 15500만원(아파트 실거래가 15000만원), 전세의 경우 2년 뒤 13000만원 회수,

매매의 경우 2년 뒤 15500만원+250만원=15750만원이면 전세를 들어가는 경우와 매매를 하는 경우가 같게 됩니다.

주택가격이 2년 동안 1.666% 상승된다면 같다는 것입니다.

그렇다면 1년에 주택가격이 1%씩만 상승한다고 하더라도 이런 아파트는 전세보다는 매매의 경우가 우선입니다.

반면, 레버리지 역시 크기 때문에 가격이 하락한다거나 보합을 유지하면 한달에 10만원에서 크게는 20만원 정도의 손해가 납니다.

* 내가 사는 집이 아니라 투자용 아파트일 경우

A 아파트의 구입비용 약 2500만원, B 아파트는 약 11000만원이 됩니다. (세금, 각종 수수료+a 포함)

투자금 4.4배. 나의 여유 투자금이 11000만원이라면 A 아파트는 4채, B 아파트는 1채를 살 수 있습니다.

그럼 대구광역시의 아파트가 다시 10%씩 상승했다고 가정한다면,

A는 11000만원 투자로 6000만원의 수익(양도세제외), B는 3000만원의 수익이 됩니다.

54.54%, B는 27.27의 수익률이 나게 됩니다. (세금제외)

현재 다주택자에 대한 규제가 어느 정도 완화되어 양도소득 세금은 크게 걱정할 필요 없습니다.

(대신 취등록세 할인은 올해부터 없어졌습니다..)

- 양도소득세 : 2년간만 보유하면 일반세율 적용(8%~35%, 실제로 기본공제 빼면 많지 않음.)

- 1가구 3주택 이상 다주택자도 4년이상 보유시 10%~최대 30%까지 양도소득세 공제

그리고 양도소득세는... 주택매입비용과 매도한 가격.. 즉 상승한금액 차이에 대해서 일정분을 내는 것이기 때문에,

사기도 전에 양도세 걱정하실 필요는 없습니다..^^;

* 주택 소유자의 심리

집주인은 A 아파트를 사는 데 15000만원+500만원(수리 더 하면 1000+a)의 비용이 들었습니다.

이런 아파트는 특별히 장기침체나 매매/전세의 격차가 커서 투자금액이 많이 들어있지 않는 경우,

그리고 특별한 주거이동 사유 없이 타 아파트로의 이사를 제외하면 다시 15000만원에 나오기는 힘듭니다.

왜냐하면.. 내가 산 가격보다는 더 받고 싶은것은 당연한 것이고.. 매입비용보다 저렴하게 팔고싶지는 않은 것이 사람 심리니까요.

이것을 일반화 시킬 수는 없습니다. 하지만.. 다수의 심리상으로 확률이 높은 것은 사실입니다.

* 매매와 전세의 가치. 그리고 부동산을 바라보는 시각

한국사회는 자본주의, 자유민주주의 사회입니다.

매매를 하든, 전세를 하든 그 선택권은 당연히 본인에게 있습니다.

- 부동산에 갑니다.

"집 보러 왔습니다 or 매물 나온것 있습니까?"

"어떤거요? 매매입니까? 전세입니까?"

"전세요"

자.. 전세가 나왔습니다.

전세가 나왔다는 것은, 전세를 놓는 임대인은 내가 살 집도 아닌데 주택을 소유하고 있다는 것입니다.

여기에 특별한 의미를 부여할 것은 없습니다.

사회는.. 한 사람 한 사람의 의사결정으로 구성되며, 그에 따라 변화하는 것입니다.

우리가 정책을 스스로 결정하지 않고서는, 정책, 사회, 시장, 사람의 심리 등을 알아야 시장의 변화, 사회의 변화에 능동적으로 대처할 수 있습니다.

항상 스스로의 '가치중립'을 지키며, 사회와 시장의 변화를 능동적으로 대처한다면 10 in 10.. 더욱 빨라지지 않을까요?

<1가구 다주택 소유 현황 (1990~2002)>

구분			1990	2002	증감(배)
총 주택 수			7,014,578	13,700,331	2.0
주택 소유 가구 수			6,421,384	8,317,466	1.3
	1주택 가구 수		5,987,461	5,556,644	0.9
	다주택 가구 수		433,923	2,760,822	6.4
		2채	377,319	1,581,324	4.2
		3채	41,491	617,269	14.9
		4채	8,006	273,298	34.1
		5채	2,608	115,329	44.2
		6채 이상	4,499	173,611	38.6
다주택 가구 소유 주택 수			1,027,117	5,521,653	7.9

출처 : 건설교통부(현 국토해양부, 1990), 행정자치부(현 행정안전부, 2002)

다소 오래된 자료이기는 하지만, 다주택 가구 소유 주택 수가 엄청나게 늘어났습니다.

현재는 더욱 늘어났지 않을까요?

구분		1980	1985	1990	1995	2000	2005	2008
주택보급률		71.2	69.8	72.4	86.0	96.2	105.9	100.7
자가가구		58.6	53.6	49.9	53.3	54.2	55.6	56.4
전세		23.9	23.0	27.8	29.7	28.2	22.4	22.3
임 차 가 구	보증부월세	-	-	8.2	10.3	10.6	15.1	14.8
	월세	15.5	19.8	11.0	4.2	4.1	3.9	3.5
	기타	2.0	3.7	3.2	2.5	2.8	3.1	3.0
	소계	41.4	46.4	50.1	46.7	45.8	44.4	43.6
합계		100	100	100	100	100	100	100

다음 표는 주택보급률, 아직까지 주택 자가점유율은 60%가 안 되는 것으로 알고 있습니다.

역으로 말하면 2008년 기준 전체 주택의 43.6%가 자신이 거주하는 집이 아닌 집을 소유하고 있다는 것을 뜻합니다.

아파트 매매가 대비 전세가격 비율
지역	전국	서울			부산	울산	대구
			강북	강남
1998	50.8	47.9	49.9	46.7	56.0	52.8	54.2
1999	59.4	56.5	60.2	54.2	65.0	62.8	62.1
2000	65.7	60.6	64.6	58.2	70.7	73.3	70.5
2001	68.9	63.4	69.2	59.8	72.9	73.9	72.0
2002	65.3	55.5	63.6	50.5	73.6	69.4	78.0
2003	60.5	50.1	57.5	44.5	69.3	73.5	68.5
2004	57.2	49.1	55.4	44.0	65.7	74.4	66.5
2005	57.1	48.4	54.6	43.1	64.8	72.6	66.5
2006	54.7	43.8	51.2	37.6	65.2	71.0	67.5
2007	54.0	42.2	47.9	37.3	66.5	69.4	67.6
2008	52.4	38.7	41.4	36.4	66.7	67.5	67.1
2009	53.9	40.6	43.2	38.4	66.5	68.5	66.1
2010	57.1	44.4	46.6	42.5	68.3	70.8	69.1
2011.04	58.9	46.8	49.5	44.6	67.9	72.9	70.5

위의 표는 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율을 나타냅니다.

과거에는 서울과 지방이 큰 격차가 없었지만, 1999년~2002 전세가격이 크게 오르게 되며,

대구는 2002~2005년까지 주택매매가격이 크게 오르면서 매매가 대비 전세가 비중이 낮아지게 되며 최근에 다시 높아졌습니다.

* 소형 vs 중형 vs 대형

최근에 소형아파트가 많이 상승하였습니다. 반면, 대형아파트는 고전을 면치 못하고 있네요.

먼저 다음 그래프를 보고 살펴보겠습니다.

2008년 12월을 100으로 가정하고 보는 그래프입니다.

대형아파트는 2007년 12월에 103, 2008년 5~6월에 104에 근접하게 갔다가 98까지 떨어지게 됩니다.

결과론적으로 약 5% 하락했다가 다시 2~3% 상승, 다시 하락, 다시 상승 등을 알 수 있습니다.

최근에 전국적으로 소형, 중형은 많이 상승한 반면, 대형은 고전을 하였습니다.

다음 그래프는 대구광역시 아파트 대형, 중형, 소형 가격변동률 비교입니다.

앞서 본 그래프보다 기울기가 큰 것 같지만, 범위가 96~104.6으로 나타나기 때문에 이를 염두에 두고 봐야 됩니다.

대형의 경우 103.5에서 97~97.5 정도로 하락했음을 알 수 있네요.

대구광역시는 2007년 12월부터 대형, 중형, 소형 모두 2008년에 비해 많이 하락했음을 알 수 있습니다. (3~5%)

그러다 소형, 중형, 대형 순으로 회복을 했습니다.

아파트 규모별 연도별 가격 변동율(%)

	대형	중형	소형
1986	-5.9	-3.4	-4.9
1987	5.0	7.9	6.9
1988	14.5	17.1	22.1
1989	16.8	16.4	21.8
1990	31.6	34.8	29.3
1991	-2.4	-2.8	-0.8
1992	-4.5	-8.0	-4.7
1993	-3.8	-5.0	-3.0
1994	-0.3	-2.4	1.1
1995	0.3	-1.5	0.7
1996	1.6	2.7	4.0
1997	4.0	6.5	4.3
1998	-10.7	-11.9	-14.3
1999	11.1	8.7	7.7
2000	0.7	0.2	2.6
2001	7.7	13.4	17.4
2002	22.4	22.3	22.9
2003	12.3	9.7	8.6
2004	0.7	-0.1	-1.4
2005	12.4	5.4	4.1
2006	19.0	14.1	11.5
2007	-0.3	1.5	4.0
2008	-3.0	0.8	5.8
2009	0.0	1.4	2.6
2010	-1.5	1.7	3.3
총합	127.7	129.5	151.6

자료 : 국민은행

크게 보면 소형, 상승률이 앞서는 시기, 대형 상승률이 앞서는 시기가 있습니다.

그 차이점은 무엇일까요??

소형아파트가 많이 오르던 시기는.. 크게 1988년, 2001년이었음을 알 수 있습니다.

그리고 대형이 더 많이 오르던 시기 - 2003년, 2005~6년이 있습니다. 

그리고 2007년 이후로는 소형은 경제성장률 정도의 강보합세, 대형은 약보합세를 유치하고 있습니다.

<주택이 부족해서 상승하던 시기는 '소형'부터 오른다.>

주택수요>공급의 경우 여유가 있어서 원하는 집을 사는 것이 아니라, 당장 집이 필요한 것입니다.

비싼 집보다 저렴한 집의 경쟁이 더욱 많이 발생하게 됩니다.

그리하여 대형보다는 소형아파트의 상승이 높게 나타납니다.

(대구광역시는 현재 주택이 부족한 시기 입니다.)

<대형주택 부족 or 부촌 현성 시기는 '대형'이 오른다.>

현재 대구지역 아파트를 전수조사 하고 있습니다. 아직 면적별, 유형별 나타나지 않았지만..

분명 2005년 부동산 활황과 더불어 대형의 공급을 많이 하였습니다.

실제로 대구에 2008년 이후 입주한 아파트의 경우 소형이 터무니없이 부족한 실정입니다.

정확한 수치는 엑셀작업이 마저 끝나면 다음에 다시 올리도록 하겠습니다.

[아파트 공급이 많다, 미분양이 많다] 이러한 점은 항상 주택매입에 대한 의문점을 낳게 합니다.

하지만 필요한 유형별 주택의 수급현황 역시 중요하게 살펴봐야 됩니다.

미분양은 반드시 그 이유가 있습니다. (고가, 입지, 방향, 층수 등 복합적 작용)

현재 대구광역시 미분양은 중대형이므로 소형주택 입주물량 감소와는 별개입니다.

<향후 예상되는 변화는 소형 선호 상승 and 고급 대형 선호, 양극화>

대구는 현재 소형공급이 많이 부족한 것이 현실이며, 고급 대형아파트는 아직 미분양에 고전하고 있습니다.

앞서 올린 글에서 인구, 사회변화에 따라 소형수요가 많아지는 이야기를 하였습니다.

그리고 대형의 고전.. 현재 대구지역에 남아있는 미분양의 대부분이 대형아파트 입니다.

가격이 너무 비싸서 시장이 아직까지 못따라가고 있는 것입니다.

대형의 경우 남향에 일조권, 조망권 모두 보장되며, 주변에도 대형아파트와 고급아파트가 많은 지역,

소형은 역세권이나 주변에 편의시설, 일자리가 많은 곳.

초소형은 역시 역세권과 서비스업이 발달한 곳의 가치가 올라갈 것입니다.

다음 표는 대구지역 면적별 아파트 현황입니다. (공급면적 기준 - 전용면적 아님)

구 분	계	66이하	67~85	86~132	133이상		구 분	초소형	소형	중형	대형
총  계	442,291	91,924	124,972	170,977	54,418		총  계	20.8	28.3	38.7	12.3
중  구	9,750	1,789	2,570	3,171	2,220		중  구	18.3	26.4	32.5	22.8
동  구	53,929	10,637	15,858	23,911	3,523		동  구	19.7	29.4	44.3	6.5
서  구	15,085	4,535	2,723	6,463	1,364		서  구	30.1	18.1	42.8	9.0
남  구	12,273	1,559	2,480	5,725	2,509		남  구	12.7	20.2	46.6	20.4
북  구	90,455	17,001	27,808	38,515	7,131		북  구	18.8	30.7	42.6	7.9
수성구	94,179	11,083	21,716	39,282	22,098		수성구	11.8	23.1	41.7	23.5
달서구	130,344	34,220	36,253	45,035	14,836		달서구	26.3	27.8	34.6	11.4
달성군	36,276	11,100	15,564	8,875	737		달성군	30.6	42.9	24.5	2.0

대부분 중형의 비중이 높게 나오며,

소형의 비중이 높은 지역은 달서구, 동구, 북구 순이며

대형의 비중이 높은 지역은 수성구, 중구, 남구 순입니다.

중구의 경우는 도심권에 주택이 부족하여 제외하고 본다면 달서구가 그 다음인데, 수성구와의 격차는 제법 큽니다.

흔히들 '수성구에 부자가 많다' 라고 하는 것은 대형아파트의 수가 높은 것 역시 한 몫 하는 것입니다.

* 아파트 vs 연립(빌라) vs 단독

<대구광역시 공동주택 수 비율>

구 분	총인구	인구비율 (%)	총 주택수	주택비율(%)	주택당  인구수	공동주택수	공동주택 비율(%)	주택대비 공동주택(%)
대구시	2,509,187	100.0	871,127	100.0	2.88	442,291	100.0	50.8
중  구	78,226	3.1	27,833	3.2	2.81	9,750	2.2	35.0
동  구	332,787	13.3	118,678	13.6	2.80	53,929	12.2	45.4
서  구	227,006	9.0	83,140	9.5	2.73	15,085	3.4	18.1
남  구	172,701	6.9	68,587	7.9	2.52	12,273	2.8	17.9
북  구	457,382	18.2	154,013	17.7	2.97	90,455	20.5	58.7
수성구	457,670	18.2	155,013	17.8	2.95	94,179	21.3	60.8
달서구	604,938	24.1	205,649	23.6	2.94	130,344	29.5	63.4
달성군	178,477	7.1	58,214	6.7	3.07	36,276	8.2	62.3

서울, 부산, 대구 등 현재 한국의 3대 도시(광역권 기준)는 근현대사부터 인구가 제법 몰리던 지역이었습니다.

서울의 경우 조선의 수도였으며, 종로구, 중구. 동대문구, 서대문구 등 강북권을 중심으로..

부산의 경우 조선의 동래부(동래구), 일제시대 이후 초량왜관과 거류민 지역 중구 동구, 서구, 영도구 북단 일대 등이 개발됩니다.

대구의 경우도 현재 도심지인 경상감영(한 번 쯤 가볼만 한 곳 추천합니다 ^^*)과 그 주변, 국채보상운동기념공원 등을 보면 알 수 있듯이 현재 중심지인 중구 대봉동, 그리고 남구 대명동, 봉덕동 등..

중구, 남구, 서구의 경우 주택대비 공동주택 비중이 상당히 낮게 나타납니다.

그렇다면 그 선호도의 변화는 어떻게 되었을까요?

다음 그래프는 1987년 1월부터 2011년 4월까지 유형별 주택매매가격지수를 나타냅니다. 역시 2008년 12월이 100기준입니다.

모든 그래프가 겹쳐있는 끝에서 2cm정도 앞이 2008년.. 100 기준입니다.

단독주택의 경우 1990년대 초반부터 오히려 가격이 내려갔음을 알 수 있습니다. 현재보다도 가격이 높았던 시기입니다.

연립은 아파트와 단독의 중간 이며, 아파트의 경우 과거에 비해 현재의 가치가 급격시 상승했음을 알 수 있습니다.

실제로 1987년 2008년기준 100일 때 30 미만이라면 현재약 3.5배 정도 상승했음을 알 수 있습니다.

아파트와 단독, 빌라의 차이는 무엇일까요...

과거의 아파트는 대부분 서민용 공동주택 대량공급을 목적으로 지어진 것이 많습니다.

그리고 노태우 정부 초기 대도시에서는 극심한 주택난을 겪으며 아파트가 임기내내 대량공급 됩니다.

이후 하지만 대부분의 부자는 정원이 있는 단독주택을 선호합니다.

하지만 관리에 문제점이 생기면서 90년대 초 대형 고급 빌라들의 건설이 많이 이루어집니다.

부자들은 대형 고급 빌라로 모여듭니다.. 이후 2000년 이전까지 현재 2베이 구조가 나오는 보급형 아파트의 대량 공급.

하지만 2000년대 이후는 다릅니다. 아파트에도 메이커, 고급화 바람이 불게 됩니다.

특히 2000년 중반 이후부터는 전면 지하주차장 설계로 단지 내에 차가 한 대도 안다니는 획기적인 아파트가 나타나게 됩니다.

그리고 관리의 용이점, 치안 강화, 조망권 확보, 쾌적한 주거환경 등의 장점에 힘입어 아파트로 선호도가 더욱 집중되게 됩니다.

예전에는 '어느 지역 사냐' 였다면, 이제는 '어느 지역, 어느 아파트 사냐' 이런 질문이 많이 나오곤 합니다.

이에 따라 과거 고급 단독이나 빌라는 노후화, 신규 택지개발에 따른 고급 아파트로의 이동이 발생하였습니다.

여기에 대한 이야기는 역시 엑셀작업이 끝나면 다시 한 번 언급하도록 하겠습니다.

다음은 한글 파일로 정리해놓은 내용 일부입니다.

※ 아파트값 6차 파동

＊1차 아파트값 파동 : 1970년대 초

 - 화려한 강남 시대의 개막

 - 정부의 규제 제로 시절

＊2차 아파트값 파동 : 1970년대 중후반

 - 75년 아파트 로열층, 76년 공개 추첨 방식 도입, 77년 아파트 신드롬

 - 복부인 전성시대

＊3차 아파트값 파동 : 1980년대

 - 아파트 분양가 규제 시작

 - 청약 제도 신설

 - 주택임대차보호법 제정

 - 86년 아시안게임, 88 올림픽, 강남 8학군 시대

＊4차 아파트값 파동 : 1980년대 말

 - 투기 바이러스 잡기

 - 토지공개념 3법 제정

 - 89년 주택 200만 호 건설, 수도권 5개 신도시(분당, 일산, 산본, 평촌, 중동)

＊5차 아파트값 파동 : 1998년대 말(외환위기, 경제위기)

 - 청구, 우방 등 우수 건설업체 대량 도산, 가격 급락, 미분양 급증

 - 분양가 자율화, 시장 양극화, 아파트 브랜드 탄생

＊6차 아파트값 파동 : 2000~2003년

 - 저금리 증후군, 돌아온 떴다방, 아파트 르네상스 시대, 고급화

 - 재건축 바람, 강남 불패 신화 탄생

 - 아파트 브랜드 파워, 명품 시대 개막, 초고층 주상 복합 아파트 호조

  5차 아파트값 이후 주택 시장에 대부분의 규제 수단이 폐지 혹은 완화되면서 아파트 브랜드 시대의 개막과 초고층 주상 복합 아파트 등 아파트의 고급화 열풍을 몰고 왔다.

  삼성중공업의 쉐르빌, 주공 그린빌, 벽산 첼시빌, 현진 에버빌, 금호 베스트빌, 대림 아크로빌 등에서 이후 현재 누구나 아는 브랜드라는 이름으로 아파트의 고급화가 이루어졌다.

<표 9> 2010년 시공능력평가 순위¹⁾

1	현대건설	힐스테이트	21	계룡건설산업	리슈빌
2	삼성물산	래미안	22	태영건설	데시앙
3	GS건설	자이 (xii)	23	벽산건설	블루밍
4	대우건설	푸르지오, 트럼프월드	24	풍림산업	아이원
5	대림산업	e편한세상	25	한신공영	휴(休) 플러스
6	포스코건설	더샾 (the-#)	26	삼환기업	나우빌
7	롯데건설	롯데캐슬	27	현대중공업
8	현대산업개발	아이파크 (I-PARK)	28	KCC건설	스위첸
9	SK건설	SK뷰 (SK-View)	29	삼성중공업
10	두산건설	두산위브 (We've)	30	신동아건설	파밀리에
11	한화건설	꿈에그린	31	삼성엔지니어링
12	금호산업	어울림	32	극동건설	스타클래스
13	두산중공업	두산위브 (We've)	33	남양건설
14	한진중공업	한진 해모로	34	삼부토건	삼부 르네상스
15	쌍용건설	예가 (藝家)	35	동양건설산업	파라곤
16	동부건설	센트레빌	36	한양	수자인
17	경남기업	아너스빌	37	남광토건	하우스토리
18	한라건설	비발디	38	STX건설	칸 (KAN)
19	현대엠코	현대엠코타운	39	고려개발	e편한세상
20	코오롱건설	하늘채	40	서희건설	스타힐스

  이들 브랜드는 이름만 들어도 대부분 알 정도로 많은 아파트를 공급하였으며, 기존의 오래된 아파트와 차별화 된 아파트로 고급화 하였다. 대부분이 전용면적 85㎡이하인 중‧소형 아파트 위주이며, 신규 공급은 제법 되고 있는 추세지만 2006~8년 수많은 미분양아파트 증가, 인구증가의 둔화와 고령화에 대한 문제점 등으로 심리적으로 위축되는 듯 하여 주택 공급량이 급격히 줄어들었다. 이러한 결과로 2009년 하반기부터 부산‧경남지역 위주로 아파트 가격이 많이 상승하게 되었다.

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1) 남양건설, 동양건설산업, 삼부토건 등은 법정관리에 들어감

앞서 살펴본 것을 토대로 대구광역시의 부동산을 한 번 살펴보겠습니다.

* 대구광역시 부동산 점검

1. 대구는 현재 전체적으로 주택공급이 수요에 비해 부족한 실정

- 특히 신규아파트 입주에서 소형주택 부족현상이 나타난다.

→ 소형주택 공급부족으로 전세가격이 상승할 확률이 높다.

    매매가격과 전세가격이 비슷한 지역은 전세가격이 매매가격을 밀어올릴 수 있을 것이라고 본다.

    전세가율이 80% 이상인 곳은 큰 무리가 되지 않는 선에서 전세보다는 매입이 나음.

※ 정확한 주택수급현황에 대한 수치는 아직 안나왔습니다. (다음에.. 계속 다음에 라고 해서 죄송합니다..^^* 엑셀작업 중이라..)

다음은 주요지역 주택보급률을 나타내는데, 대구광역시는 2008년에 신규아파트 입주물량 증가로 급격히 상승하였습니다.

신규아파트(고가)는 물량이 많으므로 주택부족에 의한 가격상승과는 거리가 다소 있습니다.

2. 미분양 다수.. 고급아파트의 공급이 당분간 중단되었다.

- 두산위브더제니스, 트럼프월드, 리더스뷰 등.. 고급 주상복합의 미분양으로 인하여 최근 분양아파트의 중·소형화

→ 고가, 대형아파트는 단기적으로 큰 가격상승은 기대하기 힘들다. (준공 후 미분양 아파트 수 많음)

    그리고 현재의 대구는 주택공급부족으로 인한 상승이 먼저 되므로,

    상승률 보다는 절대가격 상승이 비슷하게 이루어질 것으로 본다.

    ex) 25000만원 → 30000만원, 15000만원 → 20000만원 등. 수익률은 다름. (단순 예입니다.. 참고로만 하세요^^)

3. 외부투자자가 많이 들어왔다.

- 2010년.. 2011년.. 특히 많은 투자자본이 유입되었습니다. 순서는 서울에서 먼저 투자자 유입, 다음으로 부산경남지역 순.

→ 단기적인 주택가격 상승은 확률이 높지만 무리한 투자는 경계해야 될 것.

    2012년 상반기 평년입주물량에 조금 못 미치는 편.. 하지만 소형주택은 부족. 2012년 하반기는 특히 신규공급물량이 매우 적음.

    2012년 하반기, 서울투자자의 매도물량이 많이 나오는데 시장은 활성화 될 것으로 기대

    2013년 상반기, 부산, 경남지역 투자자의 물량..

    2013년 하반기, 부산, 경남지역 투자자의 2차 물량 나오며, 대구지역 입주 시작(분위기가 가라앉을 확률 조금 있음 - risk 요인)

단, 2012년은 외부투자자가 과거처럼 많이 들어오지 않을 것으로 예상합니다.

→ 이는 곧 전세물량 부족으로 2012년은 전세난 더욱 심화 예상.. 실거주자는 전세보다는 매매가 좋습니다.

4. 최근 분양시장이 활기를 띄고 있다.

- 중소형 공급물량 확대. 아파트는 20평대후반~30평대의 비중이 높은 편. 도시형생활주택, 오피스텔 공급 중.

→ 오피스텔은 무리해서 살 필요 없음.

    신규오피스텔 말고도 기존 오피스텔 중에서 저평가된 오피스텔은 임대수익+시세차익도 누릴 수 있을 것.

    입지좋은 분양권은 2013년 상반기 까지 분위기가 좋을 것으로 기대.

5. 대구지역 경제의 비 활성화.. 뚜렷한 호재의 부족

- 혁신도시 이전, 테크노폴리스 등 중 장기계획도 있지만 당장 실행되는 호재는 없다.

→ 하지만 이왕이변 변화가 없는 지역보다 변화가 많은 지역이 좋다.

    변화가 많더라도 입주물량이 많으면 지역에 비해 너무 많으면 피할 것.

    지하철 3호선은 칠곡, 지산범물쪽의 호재.

    침산동 제일모직터 등 대형 토지 개발계획, 장기적 군부대이전 등은 개발계획이 구체화된다면 큰 호재가 될 수 있음.

    혁신도시, 테크노폴리스는 단기적으로 큰 호재는 될 수 없음. (인접한 기존주택과의 영향 미미)

6. 인구의 장기 고령화. 단기 인구구조는 신혼부부 증가.

- 앞서 작성한 글(실수요 관련 글), 아래 표 참고  

<표 - 대구광역시 연령별 인구구조>

중대형 잠재수요(35~45세) 인구가 상대적으로 높은 편이다.

22~26세 인구가 급감하였다. (대학생, 취업준비생)

28~32세 인구는 많은 비율인 편이다. (사회초년생~신혼부부)

단기적인 시각 - 신혼부부, 사회초년생의 독립에 따른 소형에 대한 수요가 많을 것이다.

3년 뒤의 시각 - 중대형에 관심을 가질 기간인 듯하다.

5년 뒤의 시각 - 소형수요가 다소 떨어질 것 같다.

5년~10년 뒤에 다시 중대형보다 소형수요가 늘어날 듯하다.

이상입니다. 두서없이 쓰다보니 2시간이나 지났네요.. 

미흡하나마 도움이 되었으면 합니다. 

아래 사진은 대구 이곳 저곳 촬영한 사진입니다.. ^^*

수성구 황금, 지산, 범물

남구 이천동에서

대봉동 센트로팔레스

대구 동성로

대구 동성로 2

대구 현대백화점과 무지개..

침산동 일대

[포인터]

멋진 분석이네요 ㅎㅎ 회원들에게 유용한 자료 되겠네요

[연이]

'도시 애' '도시 도꾸' 로 바뀐 주지오님 항상 좋은 글 감사

[연이]

퍼가용

[최고]

좋은글 감사합니다~