경매물건에서 말소기준등기를 찾아야 하는 이유

말소기준등기 1. 말소기준등기의 파악과 실익- 말소기준등기는 경매로 소멸이나 인수하는 권리의 기준이므로 낙찰자가 임대차보증 등을 인수하느냐의 기준이 된다. 즉 소멸기준등기일보다 임차인의 전입일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 소멸기준등기일보다 전입일자가 늦으면 보증금이 얼마든지 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 2. 점유자 인도명령과 명도소송의 기준점- 소멸기준등기는 점유자에 대한 인도명령과 명도소송 중 어느 쪽이냐의 기준이 된다. 임차인의 전입일자가 소멸기준등기일보다 늦으면 인도명령 대상이요, 빠르면 명도소송 대상이다. 물론, 임차인의 전입일이 소멸기준등기보다 늦어 보증금의 손실이 발생한다면 명도 시에 보통은 임차인의 저항을 예상해야 한다. 3. 말소기준등기의 기준과 종류- 말소기준등기는 6개의 등기 중에서 부동산등기부상에 시간적으로 가장 먼저 된 등기를 말한다.전세권이 소멸기준등기가 될 수 있는지에 대해 논란이 있다. 건물 전부를 목적으로 하는 전세권은 소멸기준등기가 될 수 있고, 건물 중 어느 일부만을 목적으로 하는 전세권은 소멸기준등기가 될 수 없다.즉, 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미친다. 가령, 건물 중 일부를 목적으로 하는 전세권이 주택임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락을 인하여 소멸하였다고 하더라도, 주택임차인의 임차권이 전세권이 목적물로 되어 있지 아니한 주택부분을 그 목적물로 하고 있었던 이상 임차권이 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다. 4. 경매에도 불구하고 무조건 인수해야 하는 권리- 유치권, 법정지상권, 예고등기는 그 권리발생시기가 소멸기준등기보다 늦어도 항상 인수하는 권리가 된다. 따라서 이런 권리가 있으면 극히 신중하게 입찰 여부를 판단해야 하고, 유치권과 법정지상권은 등기부에도 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야 한다. ☞ 전 소유자에 대한 가압류도 말소된다!- 전 소유자에 대한 가압류에 대해서는 경매로 말소가 안 된다는 이론이 있었지만, 실무상은 과거부터 대부분 말소를 했고, 판례도 말소 할 수 있다는 것으로 판시하였다(대법원 98다43441, 2003다40637, 2006다19986 등의 각 판결). 다만 전 소유자에 대한 가압류채권자에 대한 배당은 그 가압류금액의 한도 내에서 우선하여 배당을 한다. ☞ 대지권 있는 건물의 토지별도등기- 아파트나 연립 등의 구분건물의 등기부를 보면, ‘토지별도등기있음’이라고 등재되어 있는 경우가 있다.과거에는 토지에 대한 저당권을 낙찰인이 인수해야 하는 조건(특별매각조건)을 붙였으나, 현재의 경매실무에서는 저당권자가 경매절차에 채권신고를 하게하고, 매각대금 중 토지부분에 대하여는 저당권자로서의 우선배당을 해주고 토지저당권을 말소( 그 지분이 공동담보 중 일부일 때는 그 비율만큼 저당권을 축소 변경하여 등기)시키고 있다.따라서 토지별도등기 인수조건이 붙어 있지 않는다면, 입찰자는 토지저당권자가 채권신고 등을 하였는지 여부를 확인하고 입찰에 임하면 특별히 문제될 것이 없다.