*경험담* 젊어서놀자 & 이쁠때놀자 부부의 투자 1호 - 수원역 센트라우스아파트

[젊어서놀자]

안녕하세요~ 젊어서놀자 & 이쁠때놀자 부부입니다. ㅎㅎ

(예전 닉네임은 더파이팅 & 블랙만타 입니다. 이 닉네임으로는 별로 활동한 것이 없어서 아무도 모르실겁니다.. ㅋㅋ)

초보들이라서 분석글을 쓸 실력은 못되고(ㅜㅜ) 올해 8월말~10월초에 아파트 6채를 매수한 경험담을 써볼까 합니다. 계속 써야지~하다가 못쓰고 있었는데 더 이상 미뤘다가는 해를 넘길 것 같아서 후다닥 정리해보았습니다. ㅜㅜ

부부가 같이 쓰고 각각의 닉네임으로 3개씩 나눠서 올리겠습니다 ㅋㅋ

저희 부부의 투자 1호는 수원역 센트라우스아파트입니다.

GTX-C line에서 제일 투자하고 싶은 곳은 서울 노원구 창동역 주변이었으나 8월말 당시에는 이미 매물이 잠겨있었고, 매수 대기자도 많아서 가뭄에 콩 나듯 매물이 나오자마자 아파트를 보지도 않고 계약금을 쏘거나, 매도자가 계약금을 2배 물어주고 매물을 거둬들이는 경우도 발생하는 등등 매입하기 어려웠습니다 ㅜㅜ

그래서 창동역 주변 아파트만 바라보다가 매수 타이밍을 놓칠 것 같아서 다음 투자처를 찾기로 하고 공부해보니 GTX-C라인의 종점인 수원역의 입지가 아주 훌륭해 보였습니다.

1. 매수를 결정한 이유

 ⑴ 개통되어 운영중인 수원역 기존 교통망

  ① 지하철 1호선

  ② 분당선 종점역, 급행역 : 수원 - 죽전 13개역을 급행 이용시 5개역만 정차함.

                                    (수원역-수원시청역-망포역-기흥역-죽전역)

  ③ 무궁화호 새마을호 기차 → 영등포역 20분, 용산역 28분, 서울역 30분

  ④ 기차 지하철 버스 택시를 한곳에서 편리하게 갈아탈 수 있는 수원역 종합환승센터

  ⑤ 수원역 인근 버스정류장에서 강남, 광화문, 사당으로 가는 광역버스 이용

 ⑵ 앞으로 예정된 교통 호재

  ① GTX-C 종점역 : 수원 → 강남(삼성), 25분!!!

        

  ② KTX 노선 증편 및 출발역 : 고속철도를 이용한 지방으로 이동이 매우 개선됨.

    - ‘경부선 서정리역’ 과 ‘수서고속철도 지제역’ 간의 연결선을 건설해서 수원역에서 KTX를

      출발할 수 있게 하고 운행횟수를 ‘4회/일’ → ‘18회/일’ 증편.

      

  ③ 지하철 1호선 1 정거장 거리 ‘화서역’에서 ‘신분당선’을 이용한 광교, 판교, 강남으로 이동

       

  ④ 수인선 종점역으로 분당선과 직결

    - 수도권 서쪽인 안산, 인천으로 이동이 쉬워짐. 향후 수인선은 수원역 분당선과 직접 연결하는

     공사를 통해 인천에서 출발한 열차를 탄 승객이 수원에서 갈아타지 않고 분당선 노선을 그대로

     이용할 수 있게 됨.

     

  ⑤ 수도권 순환 철도망의 연결역

    - 서울 외곽 170km를 철도로 이어서 수도권 인접 도시간의 이동이 쉬워짐.

      지금까지는 경기도에서 전철로 인접 도시를 이동할때 서울을 중심으로한 남↔북 이동은

      쉬웠으나 동↔서 이동이 어려워서 도로를 이용하는 경우가 많았으나 순환 철도망이 완공되면

      전철로 편하게 이동할 수 있을 것임.

    

 ⑶ 기반 시설 및 앞으로 예정된 개발 호재

  ① 수원역 주변 - AK플라자, AK Town, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트, KCC몰(2019년 예정)

       

  ② 화서역 신세계 스타필드 : 2021~2022년 예정

      

  ③ 고색동 복합 중고차 매매단지 : 지상4층 지하6층 건물, 차량 1만2천대 전시, 2019년 예정

      

 ⑷ 훌륭한 입지와 호재에도 저평가된 수원역 주변 아파트 (2018년 8월말 기준 매매가 & 전세가)

  ① 센트라우스 : 2005년11월 준공, 1094세대, 전용 84.99㎡, 매매가 3.6억, 전세가 2.7억

    

  ② 대한대우푸르지오 : 1999년12월 준공, 1293세대, 전용 84.97㎡, 매매가 3.4억, 전세가 2.8억

      

  ③ LH센트럴1단지(매교역) : 2015년8월 준공, 863세대, 전용 84.75㎡, 매매가 4.35억, 전세가 3.3억

      

 ⑸ 센트라우스아파트 매입을 결정하다!

  ① 수원역까지 닿는 시간이 짧은 순서로 대한대우 > 센트라우스 > LH센트럴1단지

                    

  ② 아파트에서 수원역까지 도보로 걸으면서 보여지는 주위 환경이 센트라우스가 가장 나았음.

  ③ 센트라우스의 경우 KCC몰을 가로지르는 지상 혹은 지하 통로가 만들어질 예정이어서

      비가 와도 수원역 접근이 용이함.

  ④ AK &, Lotte 복합몰, CGV를 슬리퍼 신고 갈 수 있을 만큼 가까운 거리.

  ⑤ 초등학교를 품에 안고 있는 아파트 - 서둔동 서평초등학교

  ⑥ GTX-C가 개통되면 수원역 주변 아파트들 중에서 접근성이 가장 좋아서 구축이지만 수혜를

      먼저 그리고 많이 받을 것으로 예상됨.

  ⑦ 혹시라도 공군 비행장 이전이 결정된다면 아파트 가격은 더욱 날개를 달 것임.

  ⑧ 대한대우푸르지오 아파트 주변의 화교거리는 피하고 싶었음.

  ⑨ 대한대우푸르지오 아파트 후문에서 수원역까지 도보로 이동하는 거리가 가깝지만 경사길이고

      외진 길이어서 밤에 걷기 싫은 느낌이었음.

  ⑩ 수원역 주변에서 LH센트럴 1단지가 입주 3년차 신축 아파트로 호가를 선도하고 있었으나

      8월말에는 매물이 많이 잠겨 있었고 부동산 사장님 말씀으로는 투자자가 너무 많이 들어와서

      전세 매물이 빠지지 않는다고 솔직한(?!) 말을 하셨음.

  ⑪ LH센트럴 1단지에서 신분당선을 이용할려면 (도보 650m → 분당선 매교역 → 수원역 하차

      → 1호선 환승 → 화서역 하차 → 신분당선 환승). 걷는 시간 + 매교역 분당선 기다리는 시간

      + 수원역 1호선 환승시간 + 화서역에서 신분당선 기다리는 시간을 합치면 신분당선을 이용하

      기에는 너무 번거롭고 시간이 많이 소요됨. 센트라우스에 비해서 아주 큰 약점으로 느껴짐.

  ⑫ 매교역에서 LH센트럴 1단지로 이동하는 길이 밤에는 외지고 어두워 보였음.

2. 센트라우스아파트 RISK

⑴ 공군 비행장

- 수원역 매우 가까운 곳에 군공항이 있습니다. 이 공군 비행장 때문에 주변 건물들이 층고제한을 받아 용적율대로 높게 올리기 어렵습니다. 비행장이 처음 지어질 때는 수원 외곽이었으나 도시화가 진행되면서 중심지역에 위치하게 되었다고 합니다. 임장하러 갔을때 한미연합 군사훈련 기간이었고 솔직히 전투기 비행 소리에 깜짝 놀랬습니다. 그러나 실거주자분들과 부동산 사장님께 물어보니 훈련 기간에만 좀 시끄럽고 대부분은 괜찬다고 하고 창문을 닫아놓으면 시끄럽게 느껴지지 않는다고 하더군요. 그 후 여러차례 임장 다녀오면서 살펴보니 훈련기간이 끝나자마자 많이 조용해졌습니다. 수원역 주변 아파트는 모두 비행기 소음의 영향권에 있어서 입지적 장점에도 불구하고 아파트 가격 상승이 더뎠던 것 같습니다. 그러나 만약 공군 비행장이 이전되지 않으면 저평가 상태가 계속 죽~ 이어질 가능성도 있습니다. (ㅡ_ㅡ)

⑵ 수원역 인근의 집창촌 & 화교거리

- 수원역을 도보로 가깝게 이용할 수 있는 한 아파트를 임장하면서 살펴보니 그 아파트 바로 옆에 중국인들이 집중적으로 거주하는 빌라촌과 화교거리가 있었습니다. 당연히 보기 좋지 않았고 아파트 가격상승에 걸림돌이 되어왔을 것 같았습니다. 그리고 수원역 한편에는 집창촌이 있는데 옛날부터 재정비 계획이 있어왔지만 지지부진한 상태를 이어오고 있습니다. 재정비가 늦으면 늦을수록 아파트 가격 상승에 걸림돌이 될 확률이 높습니다.

⑶ 팔달 재개발 (수원역 매교역 인계동 주변)

- 구역별로 순차적으로 재개발되면서 향후 5~10년에 걸쳐 지속적으로 신축 아파트가 공급됩니다. 이로인해 구축 아파트 가격상승에 큰 걸림돌이 될 가능성이 있습니다.

3. RISK가 개선되면 엄청난 폭발력을 가진 호재가 됩니다.

⑴ 수원 군공항 이전 사업 홈페이지 http://www.suwon.go.kr/web/airforce/index.do

- 몇 년 전에 군공항 이전은 이미 결정되었습니다. 이전할 곳이 마땅치 않아 시민단체와 정치권에서 논의중에 있는데, 어느날 갑자기 비행장 이전이 결정되면 수원역 주변 아파트 가격은 날개를 달고 날아가버릴 것입니다. 문제가 완전히 해결되지 못한 지금이 투자 타이밍입니다.

     

⑵ 수원시 구도심 재개발 & 재정비 계획

- 집창촌 & 화교거리가 있다는 것은 예로부터 수원역 인근이 입지적 장점이 뛰어난 핵심지역이었다는 것을 반증합니다. 수원시 구도심 재개발 & 재정비 계획은 이미 세워져있고, 앞으로 잘 진행된다면 수원역 주변 부동산 가격은 폭발적으로 상승할 것입니다.

     

4. 매도시기

- 수원시 공급/수요 물량을 고려한 적절한 매도시점을 생각해보았으나, 저희 부부가 매수한 아파트중 유일하게 준공공 10년 (양도세 100% 면제) 신청이 가능한 물건입니다.

- 상황과 조건이 맞는다면 20년을 묵혀둘 수도 있습니다ㅋㅋ. 군공항 치워지고 재건축까지 진행되는 모습을 보고 싶습니다. ㅎㅎ

- 아파트는 오래 묵혀두면 산삼이 된다고 하는데ㅋㅋ, 과연 그러한지 지켜보고 싶습니다. (^^)

[묻혀있는보물]

경험담 잘 보았습니다. 감사합니다.

[젊어서놀자]

읽어주셔서 감사합니다~ ㅎㅎ

[루비스톤]

산삼이 되길 바랍니다^^가치가 빛을 발하는 날이 빨리 오기를~

[젊어서놀자]

투자1호 아파트라는 상징성과 913이전 계약이라 준공공10년이 가능한 물건이기도해서..
오래 보유하면서 시장이 어떻게 변화해가는지 관찰해보는 기회로 삼을려고 합니다~ ㅋㅋ
응원해주셔서 감사합니다~ ㅎㅎ

[앵우새]

단기간에 6채나 하셨어요?? 대단하십니다!!

[젊어서놀자]

부동산을 모르고 살아오다가 올해 어떤 계기로 대오각성했습니다~ ㅋㅋ
다행히 부룡님 포함해서 부동산 투자 선배님들의 조언을 받아서 이미 올라버린 서울 아파트 추격매수가 아닌 저평가 아파트 위주로 투자할 수 있어서 다행이라고 생각합니다~ ㅎㅎ

[ㅇ빵빠레ㅇ]

이야~ 지난 수원 꽃뫼마을아파트입찰 패찰햇지만 그때생각나네요. 철저한 분석으로 좀더높게?쓸걸... 꼼꼼한 분석투자로,6ㅊㅐ투자하신거 엄지척입니다.

[젊어서놀자]

다음에는 꼭 낙찰받으시길 기원합니다~ 응원해주셔서 감사합니다~ ㅎㅎ

[옥고]

다양한 정보를 철저하게 분석하여 투자까지 연결시키는 것을 보니 대단하시군요.
좋은 정보 잘 보았습니다.
마무리 매도까지 성공투자하기를 응원합니다.

[젊어서놀자]

응원 감사합니다~ ^^;

[왕꿈부자]

이렇게 매매한 이야기 정말 많은 도움이 됩니다. 감사합니다.

[미모삼삼]

잘 보았습니다. 지역분석 해놓으신거 도움이 되네요

[해보면된다]

좋은 정보와 좋은 경험담 잘 보고 갑니다.^^
대단하시네요..^^

[샤앙]

수원역 참 리스크와 호재가 각각 크고 아름답네요

[오사샤]

닉네임이 제마음과 꼭같습니다. 투자도 두분이 함께하시니 천군만마가 함께하는 것처럼 든든하실것 같아 부럽습니다!

[실천중]

부부가 같은 방향을 공유하고 가시니 그 길이 즐거울 수밖에 없겠네요!
경험담 잘 보았습니다!

[웃으며]

저도 센트라우스를 관심있게 봤었는데 님께서는 실행까지 하셨군요~
실행력이 부럽습니다. 좋은 정보 감사합니다 .^^

[딩가딩가링]

꼼꼼하고 엄청난 분석들 보고 감탄하고 갑니다! 대단하시네용!!

[이우창]

좋은 정보 감사합니다~^^

[꿈을이룬봄]

닉네임이 정말 제 맘 같네요 ㅋ 저도 젊어서 놀고 싶은데 얼른 시간 경제적 자유를 이뤄야겠어요~

[SC굿맨]

귀한 정보 감사합니다.

[경매입문자]

명찰한 분석 감사드립니다. ^^

[이빠이]

잘 읽었습니다.

[상필]

잘 보고갑니다~!