20.대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다53397 판결-우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는 것으로 보기에 의심스러운 사정이

[이교수]

대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다53397 판결

[배당이의][공2001.5.15.(130),968]

【판시사항】

우선변제권 있는 소액임차인에 해당하는 것으로 보기에 의심스러운 사정이 있다고 한 사례

【판결요지】

임대건물의 구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점, 임차인의 전입신고가 임대인이 대출연체로 그 채권자로부터 법적 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후 경매개시 전에 집중되어 있는 점, 협의이혼하여 따로 살고 있던 부부가 같은날 전입신고하면서 따로 각 방 1개씩을 임차하였다고 주장하는 점, 건물을 모두 임대하고 다른 곳에 거주한다는 임대인 부부가 경매개시결정정본 및 배당기일소환장을 같은 건물에서 받았고 채권자의 직원이 방문하였을 때에 임대인의 처가 위 건물에서 잠을 자고 있었던 점, 임차인 가족이 거주한다는 방에 침대 1개 및 옷 몇 벌만 있었던 점 등에 비추어 이들을 우선변제권 있는 소액임차인으로 보기에 의심스러운 사정이 있다고 한 사례.

【참조조문】

주택임대차보호법 제8조, 민사소송법 제187조

【전 문】

【원고,상고인】 목포대성신용협동조합

【피고(선정당사자),피상고인】 피고(선정당사자)

【원심판결】 광주지법 2000. 8. 3 1. 선고 99나13658 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 원심은, 이 사건 경매절차진행중 이 사건 건물을 감정평가한 소외 1이 "이 사건 건물 전체가 임대중인 것으로 탐문 조사되나 자세한 임대내역은 재조사를 한다."는 취지의 감정평가서를 작성 제출하고 있고, 현황조사명령을 받은 집행관 소외 3이 이 사건 건물에서 임차인들을 만난 다음 피고 등의 임차사실을 확인하였다는 취지의 부동산현황조사보고서를 작성, 제출하고 있으며, 위 사실에 이 사건 건물의 구조가 1, 2층이 어느 정도 독립되어 있는 점, 대출금을 변제하지 못할 정도로 경제적으로 어려웠던 소외 2가 이 사건 건물을 전부 사용하였다고는 보이지 않는 점, 원고 직원이 1996. 5. 22. 이 사건 건물을 조사할 당시에도 그 중 일부에 대하여 임차인이 있었던 점 등을 비추어 보면, 피고 등은 실제로 소외 2와 사이에 이 사건 건물 중 각 임차부분에 관한 임대차계약을 체결한 후 거주하여 왔다고 봄이 상당하다고 하면서, 피고 등은 우선변제권이 있는 소액임차인이라 하여, 원고의 이 사건 청구를 배척하고 있다.

2. 그러나 기록에 의하면, 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 여러 가지 점에 비추어 수긍하기 어렵다.

먼저, 원심판결에서 가장임차인이 아니라고 봄이 상당하다면서 그 근거사실로 든 부분에 대한 증거를 살펴보면, 갑 제7호증의 5는 감정평가표로 원심 판시와 같이 임대관계에 대하여 "본건 전체를 임대중인 것으로 탐문 조사되나 자세한 임대내역은 재조사를 요함."이라는 기재가 있으나, 이러한 기재만으로 피고 등의 임대차관계를 인정하기 부족함은 문언상 명백하고, 갑 제7호증의 6 내지 10은 부동산현황조사보고서로 위 보고서에 현장출장확인방법으로 조사를 하였는데 그 결과 피고 등의 임대차관계를 확인한 것으로 기재는 되어 있으나, 원심 판시와 같이 "이 사건 건물에서 임차인들을 만났다."는 기재는 되어 있지 않으며, 위 보고서의 기재 내용에 대한 확인을 위하여 원심이 한 광주지방법원 목포지원 집행관에 대한 사실조회결과에 의하면, 위 보고서를 작성한 위 소외 3은 당시 외환위기로 임대차현황조사가 폭주하였고 2년이 지나 어떠한 방법으로 조사하였는지 기억할 수 없다면서, 다만 일반적인 현황조사방법에 비추어 볼 때 임차인이 5명이나 있다고 한 것으로 보아 현장에서 임차인을 만나지 않았나 추측한다는 정도의 진술만 하고 있을 뿐이다.

더구나, 위 보고서에 첨부된 현장구조도면(기록 119쪽)이 원고 직원이 현장을 직접 보고 작성하였다는 현장구조도면(기록 134쪽)과 전혀 다른 사실이 인정되는바, 사정이 그러하다면 어느 현장구조도면이 실제현황과 일치하는지 여부 등을 더 조사하여 심리하였어야 할 것임에도 이에 나아가지 아니한 채, 위와 같은 증거들에 의하여 인정되는 사실만으로는 피고 등이 이 사건 건물 중 각 임차부분에 관한 임대차계약을 체결하여 거주하여 왔다고 인정하기는 부족할 것이다.

그리고 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 정황 즉, 이 사건 건물의 1, 2층은 한 층에 방 3개와 거실 1개, 화장실 1개가 있어 건물구조상 5세대의 임차인이 있기는 어려운 점, 피고 등의 전입신고가 소외 4의 대출연체로 원고로부터 법적 조치를 취하겠다는 최고장을 받은 이후 원고의 경매개시 전인 1998년 4월에 집중되어 있는 점, 선정자 1과 2는 원래 부부 사이였다가 1993. 11. 28. 협의이혼하여 따로 살고 있었는데 그들이 같은날 이 사건 건물 번지로 전입신고하면서 그것도 같이 임대차계약을 한 것이 아니라 따로 각 방 1개씩을 임차하였다고 주장하는 점, 이 사건 건물을 모두 임대하고 다른 곳에 거주한다는 소외 4와 소외 2 부부가 경매개시결정정본 및 배당기일소환장을 이 사건 건물에서 받았고(원심 판시와는 달리 배당기일소환장은 소외 4가 수령하였다, 기록 121, 122쪽), 원고 직원이 방문하였을 때에 위 소외 2가 이 사건 건물에서 잠을 자고 있었던 점, 선정자 2가 거주한다는 방에서는 중학생 참고서가 꽂힌 책상 1개, 피고가 처 및 딸과 거주한다는 방에서는 침대 1개 및 옷 몇 벌만 있었던 점 등은 피고 등을 우선변제권 있는 소액임차인으로 보기에 의심스러운 사정이라 아니할 수 없다.

그렇다면 피고 등이 지급하였다는 임대차보증금에 대한 영수증의 존재 여부 및 그 자금출처, 이 사건 경매에 관한 기록 중 집달관의 현황조사보고서 등 관련 부분 및 피고 등의 임차경위 등 객관적인 자료들을 더 조사하여 심리함이 없이 원고의 이 사건 청구를 배척한 원심의 조치에는 채증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   조무제(재판장) 이용우 강신욱(주심) 이강국