<P>안녕하세요.<BR>저는 상가 임대를 하고 있는 임대업자입니다.<BR>그런데 2010.2.16일자 법원으로부터 제3채무자로 채권압류 및 추심명령을 송달받았습니다.<BR>채무자는 A점포의 임차인이고, 임대인인 제가 제3채무자라 명시되어 있습니다.<BR>집행력있는 금전소비대차계약으로 인한 보증금반환청구 채권에 대한 압류 및 추심명령입니다.</P>
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<P>1. 제3채무자인 저는 보증금을 A점포의 임차인에게 지급할 수 없으며, 계약기간이 만료된 후 채권자가 저에게 보증금을 받아갈 수 있다는 의미입니까? 채권압류 및 추심명령의 효력이 어떻게 되는지 궁금합니다.</P>
<P>2. 2011년 11월까지 계약기간인데, 계약기간이 지난 후에야 채권자가 추심청구를 할 수 있는지요-? 계약기간 내에라도 채권자가 추심청구를 할 수 있는 소지가 있습니까?<BR> (재건축이 필요한 건물이라 A점포가 2011년까지 있겠다하여 다른 점포의 임차인들에게도 계약기간을 2011년까지 연장해준 상태입니다. 만약 계약기간전 추심집행이 들어오게 되면 저는 그 점포를 공실로 두어야 하고 손해를 입게되는 상황입니다.)</P>
<P>3. 2010년1월에 2011년 11월까지 재계약을 구두로 하였는데, 계약서를 작성해야 될까요-?<BR>채권자는 어떻게 계약기간을 확인할 수 있나요-?</P>
<P>4. 이 명령을 송달받은 후, 채권자는 저에게 어떻게 권리를 주장할 수 있습니까?<BR> (내용증명, 전화 등등 다음 절차가 궁금합니다.)</P>
<P>5. 임차인의 목적물양도와 채권자의 추심청구에 대한 보증금반환의무가 동시이행관계가 성립하는지요-?<BR> (가게가 비워지지 않았는데도 채권자가 저에게 보증금반환을 청구할 수 있나요-? 그럴경우 저는 어떻게 대응할 수 있나요-?)</P>
<P>6. 제 입장에서는 둘의 채무관계에 제가 끼여든거 같아 심히 불쾌합니다. 제 입장에서 제 권리를 보호하거나 뭔가 조치를 취할 수 있는 방법이 있나요-?<BR>송달받은 날로부터 7일이내 항고소송이라고 있던데, 그것은 채무인이 채권자에게 제기할 수 있는 것인가요?<BR></P>
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1. 송달된 명령에 "~지급하여서는 아니된다", "~에게 지급하라"라는 취지가 기재되어 있을 겁니다. 말 그대로 임차인(임대차보증금의 채권자/압류 및 추심명령에서의 채무자)에게 지급을 금지하고, 집행증서 정본을 소지한자(압류 및 추심명령에서의 채권자)에게 지급하라는 뜻입니다. 2-1.임대차에서 임대차보증금반환채무와 임대목적물인도이행청구는 동시이행관계가 인정됩니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이행기가 도래하는 2011년 11월이 되어 추심할 수 있습니다. 2-2. 압류 및 추심명령이 임대차보증금에 대한 것이라면, 보증금 반환에 대한 제한일 뿐, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 자체에 대한 해지는 가능할 것으로 보입니다.
3. 구두의 계약도 효력이 인정된다고는 하지만 증명의 어려움이 있을 겁니다. 가장 좋은 방법은 계약서를 작성하시면서 공증을 받거나 등기를 하는 방법이 있는데, 채권압류 및 추심명령이 송달된 후라면 확정일자가 송달일 이후가 되기 때문에 역시 임대차보증금채권에 대한 반환요구에 대항할 방법을 찾기가 힘드실 것 같습니다. 증명이 되지 않으면 채권자는 채권압류 및 추심명령을 신청할 때에 제출한 최초의 피압류채권(임대차보증금)의 기초(계약서)를 근거로 추심을 요구할 수 있습니다. 4. 집행관과 동행하여 직접 추심해 갈 수 있습니다. 5. 앞에서 말씀드렸듯, 동시이행관계는 성립하지만, 2.<의 사정으로 보아 채권자는
계약서를 구두계약했던 날짜로 작성하게 되면 효력이 발생하는 것 아닌가요-? 그런데, 참 그런것이 채권자와 채무자의 관계가 부녀관계입니다.ㅠㅜ 아버지 돈을 빌려 보증금을 냈던거 같은데, 딸이 자기 아버지에게 미움을 받았는지, 자기 아버지는 장사를 못하게 하겠다 으름장을 놓고 있는 상황입니다. 딸은 시설한것도 있고 하니 2년 더 장사를 하고 싶어하는데, 아버지가 막무가내이신듯..ㅠㅜ 이럴때 유체물압류라도 하게 되면 완전 가게를 문닫아야하는건가요. 손주들도 있던데, 먹고살게 그냥 놔두지 너무한다 싶네요..
윗 댓글에서 말씀드렸듯이 효력은 인정되지만, 증명이 될까 하는 취지입니다. 어차피 이미 압류 및 추심명령이 송달된 상태라면 소송으로 이를 다투는 수밖에 없는데, 구두의 계약을 증명할 수 있는 사정이 잘 떠오르지 않습니다. 보증금채권에 대한 압류를 신청하였다면 당연히 동산압류신청도 하였겠지요. 임대인의 입장에서는 피담보채무를 대신 변제해주지 않는 이상은 여기에 대항할 방법을 생각하기가 어렵습니다. 그리고 제3자의 채권채무관계에 끼어서 불편하시다면, 그냥 집행에 따르는 것이 최선일 것 같습니다. 제3자의 가족사를 함부로 판단하는 것도 예의가 아닌데다(부모님의 입장에서 보면), 그러기에는 부담(비용)도 너무 크지요
이미 이행기가 도래하였음을 증명하기가 용이한 반면에, 질문하신분(제3채무자)의 입장으로서는 이행기의 미도래를 입증하기가 쉽지 않을 것 같습니다. 이를 증명할만한 사정(확정일자 있는 계약서/최초 계약서에서 자동연장특약 등) 등을 가지고 청구이의의 소(절차상 문제가 아니기 때문입니다)를 제기해야 할 듯 합니다. 6. 제3채무자의 입장에서 대항할 수 있는 방법으로는, 6-1) 피압류채권이 부존재하거나, 이행기 미도래, 기타 실체적 사유를 들어 청구이의의 소를 제기할 수 있고, 6-2) 집행절차상의 문제가 있다면 집행문발부에 대해 이의를 신청하거나, 집행에 대한 이의를 신청하실 수 있습니다.
이행기 미도래의 경우 채권자가 추후 추심청구를 저에게 요구했을때 주장하는것이 아닌지, 아니면 추심명령을 송달받은 후 7일이내로 제3자이의의소를 제기해야되는건지, 궁금합니다. 제가 송달받은 결정문에는 채권자가 추심할 수 있다고 나와있는걸로 봐서, 법원은 그 권리만 인정해주는 듯 하고, 추후 내용증명이라든지 다른 방법으로 채권자가 제게 기한과 금액을 다시 명시해 올 것 같은데, 그때 제가 계약기간이 남았다고 주장해야되는게 아닌가 헷갈립니다.
법률구조공단에 문의를 해보니 (건성으로 답하는 ㅠㅜ), 채권자는 채무자가 건물을 비우고 나서 제게 보증금반환을 청구할 수 있다고 하던데, 그럼 계약기간 중에는 청구하지 못한다는 말이 아닌가요? 더불어, 채권자는 계약기간을 알 방법이 무엇이 있을까요-? 채무자나 제게 물어봐야하는게 아닌지.. 아님 제게 계약기간을 명시하라든지 어떠한 소송을 제기하는건지,,, 형식적으로는 알겠는데 그 구체적인 절차가 화~~악 ㅎㅎ 와닿지를 않아서 헷갈립니다 ^^
채권자가 법원에 압류 및 추심명령을 청구할 당시에, 피담보채권에 대한 증명으로서 불광동님과 임차인간의 계약서를 제출한 것으로 보입니다. 장래의 채권인 임차보증금채권에 대한 압류 및 추심을 위해서는 그 청구의 발생과 기초를 특정할 수 있는 사실이 있어야 하기 때문인데, 계약서 이외에 생각할 수 있는 수단이 거의 없기 때문입니다. 추심명령은 채권을 추심할 수 있는 집행권원이 되는 것이기 때문에, 일단 송달된 이상 채무자(제3채무자)는 이행기가 도래하면 그 집행(집행증서에 시기도 적혀 있을 겁니다)에 응해야 하는 의무가 있습니다.
이에 대한 제3채무자의 대응방안이 청구이의의 소 등을 제기하는 방법인데, 이행기미도래(계약의 연장 등), 조건성취의 흠(건물을 명도하지 않았다는 등)등을 여기에서 주장할 수 있습니다. 보증금 액수가 얼마인지는 모르겠는데, 사실상 이러한 소송으로 제3채무자의 입장에서 얻을 수 있는 이익은 얼마 없어 보입니다. 전부 승소하더라도 기껏해야 1년 정도의 임대차보증금 반환연기의 효과 등 밖에 생각할 수 없고, 오히려 패소시에는 법정이자(연 5%)+지연손해금(지연손해금은 사실 확신하지 못하겠습니다만, 연 20%)+소송비용 등의 부담을 안게 되실 수도 있을 텐데, 굳이 소송까지 제기하실 필요가 있을지 모르겠습니다.
차라리 보증금을 반환한 후에, 원채무자(임차인)을 상대로 소를 제기하거나, 담보물의 보충(보증금), 혹은 채무불이행으로 인한 계약 해지를 최고한 뒤에 새로운 임차인을 구하는 것이 더 나아보입니다. 물론 이 부분은 전적으로 불광동님의 입장에서 생각해 본 해결책 들입니다. 선의(알고 있다는 의미가 아닌 정말 순수한 선의를 말합니다 ^^;)로 임차인을 위해 소송을 제기하는 것은 물론 불광동님의 자유의사입니다.
6-3) 또한 압류 및 추심명령으로 인하여 적법하게 성립한 임대차계약의 보증금을 이행기에 앞서 추심당하게(2.의 사실로 인하여)됨으로 인하여 입은 손해를 전보하기 위하여 임차인에게 담보의 제공, 채무불이행으로 인한 계약해지와 목적물 명도청구가 가능하며, 손해가 있다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사안에서 가압류가 아닌 집행력 있는 압류명령이기 때문에 공탁권은 인정되기 힘들 것 같습니다(혹시 공탁하더라도 적법한 압류채권자가 출급을 청구할 수 있습니다.). 그럼 원만하게 해결되시기를 바랍니다..^^...
그리고 제가 계속 2.<의 사정을 드는 이유는 (물론 그럴 리 없겠지만,)구두의 계약연장의 시점이 압류명령 직전이라는 점과 계약연장사실에 대한 증명의 방법이 없다는 점으로 미루어 보아 고의와 채무면탈목적이 인정될 수도 있을 것처럼 보이기 때문입니다. 그런데 이렇게까지 질문을 올리신 점으로 보아 굉장히 법을 많이 알고 계신 것(오히려 법에 입문한지 1년 남짓한 저보다 훨씬 ^^;;;)으로 보이는데, 충분히 좋은 해결책을 찾으실 수 있을 것 같습니다.
2에 대해 추가로 설명드리자면... 단순히 고의와 채무면탈의 목적의 점에서 증명이 필요한 것 뿐만 아니라 자칫하면 계약의 재연장도 인정될 수 없는 경우도 있습니다. 즉 압류전부명령의 송달 후에는 계약의 연장, 결국 임대차보증금반환채무의 유예(연장된 계약이 만료되어야 임대차보증금반환채무가 발생하니)가 인정될 수 없기 때문입니다. 따라서 미리 문서로 계약일자를 명백히 해놓은 것이 여러모로 도움될 듯 합니다.
답변 감사드려요^^ 1. 송달 되기 전인 2010.1.2일인가 3일날 구두로 재계약을 했습니다. 그럼 그 시점으로해서 재계약서를 써놓는게 안전하다는 말씀으로 들리는데,,^^ 2. 임대차계약만료시에 보증금반환채무가 발생하므로 그 이전 시점에는 채권자가 주장할 수 없다는 말씀이시죠? 3. 제3자 이의의 소의 경우에는 채권자가 직접 추심을 요구해왔을때 제기될 수 있는게 아닌가요-? 4. 법원의 추심명령 결정통지서에는 채권자에게 권한만 인정해준다는거지, 구체적 시일이나 절차가 없었습니다. 채권자가 제게 계약기간이나 연체된 차임 등을 확인해와야하는게 아닌가요-?
1. 예. 계약서를 작성해놓으시는 것이 그래도 안심할 수 있을 것 같습니다. 2. 만약의 경우를 상정한 것이에요. 송달 후에 불광동님께서 재계약을 한 경우 그 재계약을 채권압류자에게 주장할 수 없다는 취지였습니다. 이때는 재계약에도 불구하고 바로 채권압류자에게 변제해야하는 결과가 된다는 말이었습니다. 3. 예 그렇습니다. 그냥 구제수단을 쭉~ 열거해보았습니다. 4. 예 그렇다고 생각합니다.
제가 이거 미쳐 못 봤는데, 계약서를 사후에 작성하신다 하더라도, 이미 압류 및 추심명령에 대한 법원의 결정이 있을 당시 원계약서가 근거로서 제출되었다면 이에 대항하기 위해서는 재계약이 그 이전에 이루어졌다는 증명(확정일자 혹은 자동재계약에 대한 특약)가 필요할 것 같은데, 확정일자는 소급해서 받을 수 없습니다. 따라서 계약서를 사후에 작성하신다 하더라도 인정될지는 의문입니다. 만약 여기에 대한 대항사유가 없다면, 최초의 계약에 따라 이행기가 도래하는 시점에 임차인에게 명도를 청구하고, 보증금을 집행권원을 가진 사람에게 교부해야 합니다.
하지만, 가사 대항사유가 있다 하더라도, 앞에서 말씀드렸듯, 임대인이자 제3채무자로서 불광동님께서 이의를 제기했을 때 얻을 수 있는 실익이 거의 없어 보입니다. 또한 우연한 사정이 겹친 것이 오히려 강제집행을 면탈하기 위한 목적으로 인정된다면 불이익을 받으실 수도 있을 것 같습니다. 물론 보증금을 반환할때에는 연체차임이나 기타 충당할 비용을 제하고 반환하시면 됩니다.
그리고 6에 대해서는... 즉시항고를 말씀하시는 것 같은 데 가능하다고 알고 있습니다. 민사집행법에서 강제집행에 대항할 수 있는 방법으로 가을의 이름님이 설명하셨듯이 즉시항고나 제3자 이의의 소, 청구이의의 소, 집행이의의소, 집행문부여이의의 소 등등 여러가지 구제방안이 있는데 제3채무자도 집행절차상의 하자가 있는 경우 즉시항고로 다툴 수 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 가을의 이름님의 설명 중 절차적 하자가 있는 부분에 있어서 집행이의의 소를 제기할 수 있다는 부분은 좀 틀린 것 같네요. 즉시항고를 제기할 수 있는 경우에는 집행이의의
즉시항고에도 불구하고 굳이 집행이의의 소를 언급해 드린 취지는, 집행관의 실제 집행절차에 있어서 실질적 하자가 있을 때(동산에 있어 점유가 이미 제3자에게 이전되었는데도 불구하고 강제집행을 했다든지 하는) 이에 대한 이의를 제기할 수단이 있다는 취지였습니다. 혹시 이 경우에도 즉시항고가 가능하면 집행절차에 대한 이의를 제기할 수가 없는 건가요?
즉시항고와 집행이의의 소는 청구원인은 형식적 하자로 같고 다만 즉시항고는 법률에 명문화되어있을 경우에만 제기할 수 있다는 차이점이 있다고 알 수 있습니다만... 혹시 아닌가요? 실질적 하자가 있으면 청구이의의 소나 제3자 이의의 소를 제기해야 하는 것이라고 알 고 있어서라.
위 사안에서 압류 및 추심명령 송달시에 함께 고지된 즉시항고기간이 바로 sherry님께서 말씀하시는 법률의 규정에 의한 즉시항고이고, 제가 말하는 집행이의의 소는 즉시항고하지 않고, 집행이 개시되고 난 후 집행관 등에 의하여 행하여지는 집행의 과정에서 하자가 있었을 때 제기하는 이의를 말합니다. 집행대상이 아닌데도(점유 이전 등) 집행을 한다든가 하는 사정이 있을 경우이지요. 그리고 이 경우에는 집행과정에서 일어난 사유이기 때문에 실체적 하자(피압류채권에 관한 사정)가 아닌 절차적 하자가 되는 게 맞을 듯 합니다.
아. 우선 저는 '집행이의신청'을 '집행이의의 소'라고 오해해서 쭉 댓글을 달았네요. 죄송합니다. ^^; 윗 댓글에서 집행이의의 소는 뭘 말하시는건지 잘 모르겠네요. 이시윤 민집법에도 눈에 안띄고... 아마 제가 헷갈리는 바람에 함께 헷갈리셔서 집행이의신청을 집행이의의 소라고 하신 것 같은데... 채권의 압류에는 집행관이 관여하지 않으니 즉시항고 이외에 별도로 논의해 줄 필요가 있을지 의문이라고 생각합니다.
지나가려다 어제 글이므로 유효하겠다 싶어서 답변드립니다. 한마디로 '건성으로' 답변한 법률구조공단의 답이 정답입니다. 그리고 외아들이 죽어넘어가는 상황에서 전화로 수술받으면 안되겠지요. 직접 찾아가서 상담하십시오. 제일 간명한 답은 공탁하시면 됩니다. 그리고 위의 댓글은 모두 이 사안과 무관한 답변입니다. 청구이의나 집행이의, 손해배상 등은 해당사항 없습니다. 굳이 이 건 채권압류추심에 문제가 있다면 - 예를 들어 반환할 보증금이 없다는 등의 사유가 있으면 - 그 사유를 기재하여 제3채무자가 이의신청을 하면됩니다. 그러나 이의신청 사유는 없어보입니다. 구두도 서면계약과 효력은 같으므로 - 입증의 문제만 있음 -
2011. 11. 만기시에 제3채무자가 채권자에게 반환하면 되며 법을 잘몰라 불안한 일반인으로서는 단순히 변제효과가 있는 공탁을 통하여 해결할 수 있습니다 (실무상 공탁원인으로서 하자가 없습니다.). 또한 구두계약기간을 주장하지 않더라도 상가임대차보호법상 갱신된 것으로 보이므로 기간만료 이전에 계약해지 통지를 하여 해지가 된 후에 공탁하면 될 것이며 이는 동시이행관계입니다. 제3자이의소송은 가능하나 이 건에서는 사유가 안됩니다. 한편 채권자는 제3채무자가 정당한추심에 불응하는 경우에 추심금 청구의 소를 제기하여 승소하면 이때 안심하고 제3채무자(임대인)는 채권자 (임차인의 아버지)에게 지급하면 됩니다.
다만 패소하게 됨으로써 소송비용을 부담하게 되는 문제가 있습니다. 이러한 손실을 보지 않으려면 임대인은 계약해지 및 임차인의 명도불응시 명도청구소송을 하여야 하며 그러한 비용은 임차보증금에서 추후에 공제하고 채권자에게 지급하면 됩니다. 그런데 - 현실론적으로 - 임차인이 딱하다는 것이므로 이 사안에서 임대인(문의하신 분)은 우선은 그저 가만히 있으면 됩니다. 그리고 기간만료시 임차인, 채권자를 불러 압류추심에 관하여 3자간 백지에 합의서를 작성하여 공제할 것은 공제하고 제3채무자의 예금통자계좌로 송금하는 것이 바람직합니다. 합의결렬시에는 제3자 불확지공탁을 하시면 됩니다. 그러나 임차인이 무댓뽀로 안나가고
버티면 보증금을 반환할 필요가 없습니다. 여하간 임대차계약은 언제고 해지될 것이므로 그때 합의 또는 공탁 등으로 지급하면 될 것입니다. 다시 첨언하자면 법률뮨제의 답은 2+3=5 처럼 아주 단순합니다. 길게 풀어 쓴 답은 정답이 아닙니다. 사실관계가 복잡하거나 입증의 문제인 것이지 답은 항상 짧은 한 문장으로 나온다는 것을 기억하기시 바라며 이것이 법학 내지 법의 장점입니다. 법정에서 판사가 복잡다단한 이야기를 듣지 않죠...여기가 시장통이냐면서 ... ㅡ.ㅡ; 덤으로 상가임대차보호법을 숙독하여 참고하시기 바랍니다. 주택/상가임대차보호법이 아주 아주 어렵습니다. ~.~ 한편, 연애이야기를 하면 끝이 없지만
죄송합니다 압류를 가압류로 잘못 봤습니다. 1.계약기간 만료 후 보증금을 압류 및 추심명령된 금액만큼 채권자에게 지급하고 남으면 임차인에게 주시면 됩니다. 2.계약기간 만료 후 주시면 됩니다. 3.재계약을 하시더라도 새로운 보증금을 제공받아 새로운 계약을 맺으세요. 민법상 구두계약의 효력은 인정되지만 증명이 힘들기 때문에 구두계약을 부인하시고 새로운 계약을 요구하세요. 증거 인멸을 위해 위 문의 내용도 삭제해주세요. 4.임대인은 계약기간 만료후 정본으로 압류및 추심을 하면 판결문에 따른 금액을 지급해야합니다. 5.위의 댓글러님이 잘 대답해주셨네요,,,,법만으로 해결되는 것은 아니니.. 6.가을님 답변참고^^
첫댓글 일단 임대 보증금 범위까지만 유효하며, 계약기간 만료 후 임차인에게 보증금을 지급하면 절대 안됩니다.
이후는 다음님이 ...
1. 송달된 명령에 "~지급하여서는 아니된다", "~에게 지급하라"라는 취지가 기재되어 있을 겁니다. 말 그대로 임차인(임대차보증금의 채권자/압류 및 추심명령에서의 채무자)에게 지급을 금지하고, 집행증서 정본을 소지한자(압류 및 추심명령에서의 채권자)에게 지급하라는 뜻입니다. 2-1.임대차에서 임대차보증금반환채무와 임대목적물인도이행청구는 동시이행관계가 인정됩니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이행기가 도래하는 2011년 11월이 되어 추심할 수 있습니다. 2-2. 압류 및 추심명령이 임대차보증금에 대한 것이라면, 보증금 반환에 대한 제한일 뿐, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 자체에 대한 해지는 가능할 것으로 보입니다.
친절한 답변 너무너무 감사드려요.. 조목조목 이해가 쏙쏙-ㅎㅎ 복받으실거예요^^
3. 구두의 계약도 효력이 인정된다고는 하지만 증명의 어려움이 있을 겁니다. 가장 좋은 방법은 계약서를 작성하시면서 공증을 받거나 등기를 하는 방법이 있는데, 채권압류 및 추심명령이 송달된 후라면 확정일자가 송달일 이후가 되기 때문에 역시 임대차보증금채권에 대한 반환요구에 대항할 방법을 찾기가 힘드실 것 같습니다. 증명이 되지 않으면 채권자는 채권압류 및 추심명령을 신청할 때에 제출한 최초의 피압류채권(임대차보증금)의 기초(계약서)를 근거로 추심을 요구할 수 있습니다. 4. 집행관과 동행하여 직접 추심해 갈 수 있습니다. 5. 앞에서 말씀드렸듯, 동시이행관계는 성립하지만, 2.<의 사정으로 보아 채권자는
계약서를 구두계약했던 날짜로 작성하게 되면 효력이 발생하는 것 아닌가요-? 그런데, 참 그런것이 채권자와 채무자의 관계가 부녀관계입니다.ㅠㅜ 아버지 돈을 빌려 보증금을 냈던거 같은데, 딸이 자기 아버지에게 미움을 받았는지, 자기 아버지는 장사를 못하게 하겠다 으름장을 놓고 있는 상황입니다. 딸은 시설한것도 있고 하니 2년 더 장사를 하고 싶어하는데, 아버지가 막무가내이신듯..ㅠㅜ 이럴때 유체물압류라도 하게 되면 완전 가게를 문닫아야하는건가요. 손주들도 있던데, 먹고살게 그냥 놔두지 너무한다 싶네요..
윗 댓글에서 말씀드렸듯이 효력은 인정되지만, 증명이 될까 하는 취지입니다. 어차피 이미 압류 및 추심명령이 송달된 상태라면 소송으로 이를 다투는 수밖에 없는데, 구두의 계약을 증명할 수 있는 사정이 잘 떠오르지 않습니다. 보증금채권에 대한 압류를 신청하였다면 당연히 동산압류신청도 하였겠지요. 임대인의 입장에서는 피담보채무를 대신 변제해주지 않는 이상은 여기에 대항할 방법을 생각하기가 어렵습니다. 그리고 제3자의 채권채무관계에 끼어서 불편하시다면, 그냥 집행에 따르는 것이 최선일 것 같습니다. 제3자의 가족사를 함부로 판단하는 것도 예의가 아닌데다(부모님의 입장에서 보면), 그러기에는 부담(비용)도 너무 크지요
이미 이행기가 도래하였음을 증명하기가 용이한 반면에, 질문하신분(제3채무자)의 입장으로서는 이행기의 미도래를 입증하기가 쉽지 않을 것 같습니다. 이를 증명할만한 사정(확정일자 있는 계약서/최초 계약서에서 자동연장특약 등) 등을 가지고 청구이의의 소(절차상 문제가 아니기 때문입니다)를 제기해야 할 듯 합니다. 6. 제3채무자의 입장에서 대항할 수 있는 방법으로는, 6-1) 피압류채권이 부존재하거나, 이행기 미도래, 기타 실체적 사유를 들어 청구이의의 소를 제기할 수 있고, 6-2) 집행절차상의 문제가 있다면 집행문발부에 대해 이의를 신청하거나, 집행에 대한 이의를 신청하실 수 있습니다.
이행기 미도래의 경우 채권자가 추후 추심청구를 저에게 요구했을때 주장하는것이 아닌지, 아니면 추심명령을 송달받은 후 7일이내로 제3자이의의소를 제기해야되는건지, 궁금합니다. 제가 송달받은 결정문에는 채권자가 추심할 수 있다고 나와있는걸로 봐서, 법원은 그 권리만 인정해주는 듯 하고, 추후 내용증명이라든지 다른 방법으로 채권자가 제게 기한과 금액을 다시 명시해 올 것 같은데, 그때 제가 계약기간이 남았다고 주장해야되는게 아닌가 헷갈립니다.
법률구조공단에 문의를 해보니 (건성으로 답하는 ㅠㅜ), 채권자는 채무자가 건물을 비우고 나서 제게 보증금반환을 청구할 수 있다고 하던데, 그럼 계약기간 중에는 청구하지 못한다는 말이 아닌가요? 더불어, 채권자는 계약기간을 알 방법이 무엇이 있을까요-? 채무자나 제게 물어봐야하는게 아닌지.. 아님 제게 계약기간을 명시하라든지 어떠한 소송을 제기하는건지,,, 형식적으로는 알겠는데 그 구체적인 절차가 화~~악 ㅎㅎ 와닿지를 않아서 헷갈립니다 ^^
채권자가 법원에 압류 및 추심명령을 청구할 당시에, 피담보채권에 대한 증명으로서 불광동님과 임차인간의 계약서를 제출한 것으로 보입니다. 장래의 채권인 임차보증금채권에 대한 압류 및 추심을 위해서는 그 청구의 발생과 기초를 특정할 수 있는 사실이 있어야 하기 때문인데, 계약서 이외에 생각할 수 있는 수단이 거의 없기 때문입니다. 추심명령은 채권을 추심할 수 있는 집행권원이 되는 것이기 때문에, 일단 송달된 이상 채무자(제3채무자)는 이행기가 도래하면 그 집행(집행증서에 시기도 적혀 있을 겁니다)에 응해야 하는 의무가 있습니다.
이에 대한 제3채무자의 대응방안이 청구이의의 소 등을 제기하는 방법인데, 이행기미도래(계약의 연장 등), 조건성취의 흠(건물을 명도하지 않았다는 등)등을 여기에서 주장할 수 있습니다. 보증금 액수가 얼마인지는 모르겠는데, 사실상 이러한 소송으로 제3채무자의 입장에서 얻을 수 있는 이익은 얼마 없어 보입니다. 전부 승소하더라도 기껏해야 1년 정도의 임대차보증금 반환연기의 효과 등 밖에 생각할 수 없고, 오히려 패소시에는 법정이자(연 5%)+지연손해금(지연손해금은 사실 확신하지 못하겠습니다만, 연 20%)+소송비용 등의 부담을 안게 되실 수도 있을 텐데, 굳이 소송까지 제기하실 필요가 있을지 모르겠습니다.
차라리 보증금을 반환한 후에, 원채무자(임차인)을 상대로 소를 제기하거나, 담보물의 보충(보증금), 혹은 채무불이행으로 인한 계약 해지를 최고한 뒤에 새로운 임차인을 구하는 것이 더 나아보입니다. 물론 이 부분은 전적으로 불광동님의 입장에서 생각해 본 해결책 들입니다. 선의(알고 있다는 의미가 아닌 정말 순수한 선의를 말합니다 ^^;)로 임차인을 위해 소송을 제기하는 것은 물론 불광동님의 자유의사입니다.
6-3) 또한 압류 및 추심명령으로 인하여 적법하게 성립한 임대차계약의 보증금을 이행기에 앞서 추심당하게(2.의 사실로 인하여)됨으로 인하여 입은 손해를 전보하기 위하여 임차인에게 담보의 제공, 채무불이행으로 인한 계약해지와 목적물 명도청구가 가능하며, 손해가 있다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사안에서 가압류가 아닌 집행력 있는 압류명령이기 때문에 공탁권은 인정되기 힘들 것 같습니다(혹시 공탁하더라도 적법한 압류채권자가 출급을 청구할 수 있습니다.). 그럼 원만하게 해결되시기를 바랍니다..^^...
그리고 제가 계속 2.<의 사정을 드는 이유는 (물론 그럴 리 없겠지만,)구두의 계약연장의 시점이 압류명령 직전이라는 점과 계약연장사실에 대한 증명의 방법이 없다는 점으로 미루어 보아 고의와 채무면탈목적이 인정될 수도 있을 것처럼 보이기 때문입니다. 그런데 이렇게까지 질문을 올리신 점으로 보아 굉장히 법을 많이 알고 계신 것(오히려 법에 입문한지 1년 남짓한 저보다 훨씬 ^^;;;)으로 보이는데, 충분히 좋은 해결책을 찾으실 수 있을 것 같습니다.
2에 대해 추가로 설명드리자면... 단순히 고의와 채무면탈의 목적의 점에서 증명이 필요한 것 뿐만 아니라 자칫하면 계약의 재연장도 인정될 수 없는 경우도 있습니다. 즉 압류전부명령의 송달 후에는 계약의 연장, 결국 임대차보증금반환채무의 유예(연장된 계약이 만료되어야 임대차보증금반환채무가 발생하니)가 인정될 수 없기 때문입니다. 따라서 미리 문서로 계약일자를 명백히 해놓은 것이 여러모로 도움될 듯 합니다.
답변 감사드려요^^ 1. 송달 되기 전인 2010.1.2일인가 3일날 구두로 재계약을 했습니다. 그럼 그 시점으로해서 재계약서를 써놓는게 안전하다는 말씀으로 들리는데,,^^ 2. 임대차계약만료시에 보증금반환채무가 발생하므로 그 이전 시점에는 채권자가 주장할 수 없다는 말씀이시죠? 3. 제3자 이의의 소의 경우에는 채권자가 직접 추심을 요구해왔을때 제기될 수 있는게 아닌가요-? 4. 법원의 추심명령 결정통지서에는 채권자에게 권한만 인정해준다는거지, 구체적 시일이나 절차가 없었습니다. 채권자가 제게 계약기간이나 연체된 차임 등을 확인해와야하는게 아닌가요-?
1. 예. 계약서를 작성해놓으시는 것이 그래도 안심할 수 있을 것 같습니다. 2. 만약의 경우를 상정한 것이에요. 송달 후에 불광동님께서 재계약을 한 경우 그 재계약을 채권압류자에게 주장할 수 없다는 취지였습니다. 이때는 재계약에도 불구하고 바로 채권압류자에게 변제해야하는 결과가 된다는 말이었습니다. 3. 예 그렇습니다. 그냥 구제수단을 쭉~ 열거해보았습니다. 4. 예 그렇다고 생각합니다.
아직 배우고 있는 몸이라서 정확하지 않은 부분이 있을지도 모르겠어요. 참고해주세요 ^^;
제가 이거 미쳐 못 봤는데, 계약서를 사후에 작성하신다 하더라도, 이미 압류 및 추심명령에 대한 법원의 결정이 있을 당시 원계약서가 근거로서 제출되었다면 이에 대항하기 위해서는 재계약이 그 이전에 이루어졌다는 증명(확정일자 혹은 자동재계약에 대한 특약)가 필요할 것 같은데, 확정일자는 소급해서 받을 수 없습니다. 따라서 계약서를 사후에 작성하신다 하더라도 인정될지는 의문입니다. 만약 여기에 대한 대항사유가 없다면, 최초의 계약에 따라 이행기가 도래하는 시점에 임차인에게 명도를 청구하고, 보증금을 집행권원을 가진 사람에게 교부해야 합니다.
하지만, 가사 대항사유가 있다 하더라도, 앞에서 말씀드렸듯, 임대인이자 제3채무자로서 불광동님께서 이의를 제기했을 때 얻을 수 있는 실익이 거의 없어 보입니다. 또한 우연한 사정이 겹친 것이 오히려 강제집행을 면탈하기 위한 목적으로 인정된다면 불이익을 받으실 수도 있을 것 같습니다. 물론 보증금을 반환할때에는 연체차임이나 기타 충당할 비용을 제하고 반환하시면 됩니다.
그리고 6에 대해서는... 즉시항고를 말씀하시는 것 같은 데 가능하다고 알고 있습니다. 민사집행법에서 강제집행에 대항할 수 있는 방법으로 가을의 이름님이 설명하셨듯이 즉시항고나 제3자 이의의 소, 청구이의의 소, 집행이의의소, 집행문부여이의의 소 등등 여러가지 구제방안이 있는데 제3채무자도 집행절차상의 하자가 있는 경우 즉시항고로 다툴 수 있는 것으로 알고 있습니다.
다만 가을의 이름님의 설명 중 절차적 하자가 있는 부분에 있어서 집행이의의 소를 제기할 수 있다는 부분은 좀 틀린 것 같네요. 즉시항고를 제기할 수 있는 경우에는 집행이의의
소는 제기할 수 없으니 참고바랍니다.
즉시항고에도 불구하고 굳이 집행이의의 소를 언급해 드린 취지는, 집행관의 실제 집행절차에 있어서 실질적 하자가 있을 때(동산에 있어 점유가 이미 제3자에게 이전되었는데도 불구하고 강제집행을 했다든지 하는) 이에 대한 이의를 제기할 수단이 있다는 취지였습니다. 혹시 이 경우에도 즉시항고가 가능하면 집행절차에 대한 이의를 제기할 수가 없는 건가요?
즉시항고와 집행이의의 소는 청구원인은 형식적 하자로 같고 다만 즉시항고는 법률에 명문화되어있을 경우에만 제기할 수 있다는 차이점이 있다고 알 수 있습니다만... 혹시 아닌가요? 실질적 하자가 있으면 청구이의의 소나 제3자 이의의 소를 제기해야 하는 것이라고 알 고 있어서라.
위 사안에서 압류 및 추심명령 송달시에 함께 고지된 즉시항고기간이 바로 sherry님께서 말씀하시는 법률의 규정에 의한 즉시항고이고, 제가 말하는 집행이의의 소는 즉시항고하지 않고, 집행이 개시되고 난 후 집행관 등에 의하여 행하여지는 집행의 과정에서 하자가 있었을 때 제기하는 이의를 말합니다. 집행대상이 아닌데도(점유 이전 등) 집행을 한다든가 하는 사정이 있을 경우이지요. 그리고 이 경우에는 집행과정에서 일어난 사유이기 때문에 실체적 하자(피압류채권에 관한 사정)가 아닌 절차적 하자가 되는 게 맞을 듯 합니다.
아. 우선 저는 '집행이의신청'을 '집행이의의 소'라고 오해해서 쭉 댓글을 달았네요. 죄송합니다. ^^; 윗 댓글에서 집행이의의 소는 뭘 말하시는건지 잘 모르겠네요. 이시윤 민집법에도 눈에 안띄고... 아마 제가 헷갈리는 바람에 함께 헷갈리셔서 집행이의신청을 집행이의의 소라고 하신 것 같은데... 채권의 압류에는 집행관이 관여하지 않으니 즉시항고 이외에 별도로 논의해 줄 필요가 있을지 의문이라고 생각합니다.
그리고 논의가 너무 다른 곳으로 빠지는 듯해서 더이상 답글은 달지 않을께요.
sherry//혹시.. -_-... 경북대이신가요? -_-.. 이번학기 함께 민사집행법 수업듣는 분이신가 해서;;;;
아. 아닙니다 ^^;
지나가려다 어제 글이므로 유효하겠다 싶어서 답변드립니다. 한마디로 '건성으로' 답변한 법률구조공단의 답이 정답입니다. 그리고 외아들이 죽어넘어가는 상황에서 전화로 수술받으면 안되겠지요. 직접 찾아가서 상담하십시오. 제일 간명한 답은 공탁하시면 됩니다. 그리고 위의 댓글은 모두 이 사안과 무관한 답변입니다. 청구이의나 집행이의, 손해배상 등은 해당사항 없습니다. 굳이 이 건 채권압류추심에 문제가 있다면 - 예를 들어 반환할 보증금이 없다는 등의 사유가 있으면 - 그 사유를 기재하여 제3채무자가 이의신청을 하면됩니다. 그러나 이의신청 사유는 없어보입니다. 구두도 서면계약과 효력은 같으므로 - 입증의 문제만 있음 -
2011. 11. 만기시에 제3채무자가 채권자에게 반환하면 되며 법을 잘몰라 불안한 일반인으로서는 단순히 변제효과가 있는 공탁을 통하여 해결할 수 있습니다 (실무상 공탁원인으로서 하자가 없습니다.). 또한 구두계약기간을 주장하지 않더라도 상가임대차보호법상 갱신된 것으로 보이므로 기간만료 이전에 계약해지 통지를 하여 해지가 된 후에 공탁하면 될 것이며 이는 동시이행관계입니다. 제3자이의소송은 가능하나 이 건에서는 사유가 안됩니다. 한편 채권자는 제3채무자가 정당한추심에 불응하는 경우에 추심금 청구의 소를 제기하여 승소하면 이때 안심하고 제3채무자(임대인)는 채권자 (임차인의 아버지)에게 지급하면 됩니다.
다만 패소하게 됨으로써 소송비용을 부담하게 되는 문제가 있습니다. 이러한 손실을 보지 않으려면 임대인은 계약해지 및 임차인의 명도불응시 명도청구소송을 하여야 하며 그러한 비용은 임차보증금에서 추후에 공제하고 채권자에게 지급하면 됩니다. 그런데 - 현실론적으로 - 임차인이 딱하다는 것이므로 이 사안에서 임대인(문의하신 분)은 우선은 그저 가만히 있으면 됩니다. 그리고 기간만료시 임차인, 채권자를 불러 압류추심에 관하여 3자간 백지에 합의서를 작성하여 공제할 것은 공제하고 제3채무자의 예금통자계좌로 송금하는 것이 바람직합니다. 합의결렬시에는 제3자 불확지공탁을 하시면 됩니다. 그러나 임차인이 무댓뽀로 안나가고
버티면 보증금을 반환할 필요가 없습니다. 여하간 임대차계약은 언제고 해지될 것이므로 그때 합의 또는 공탁 등으로 지급하면 될 것입니다. 다시 첨언하자면 법률뮨제의 답은 2+3=5 처럼 아주 단순합니다. 길게 풀어 쓴 답은 정답이 아닙니다. 사실관계가 복잡하거나 입증의 문제인 것이지 답은 항상 짧은 한 문장으로 나온다는 것을 기억하기시 바라며 이것이 법학 내지 법의 장점입니다. 법정에서 판사가 복잡다단한 이야기를 듣지 않죠...여기가 시장통이냐면서 ... ㅡ.ㅡ; 덤으로 상가임대차보호법을 숙독하여 참고하시기 바랍니다. 주택/상가임대차보호법이 아주 아주 어렵습니다. ~.~ 한편, 연애이야기를 하면 끝이 없지만
법에서는 '갑남과 을녀가 모월 모시 모처에서 만났다가 모월 모시 모처에서 헤어졌다'로 간단히 정리하고 있습니다. ㅜ.ㅡ;
죄송합니다 압류를 가압류로 잘못 봤습니다.
1.계약기간 만료 후 보증금을 압류 및 추심명령된 금액만큼 채권자에게 지급하고 남으면 임차인에게 주시면 됩니다.
2.계약기간 만료 후 주시면 됩니다.
3.재계약을 하시더라도 새로운 보증금을 제공받아 새로운 계약을 맺으세요. 민법상 구두계약의 효력은 인정되지만 증명이 힘들기 때문에 구두계약을 부인하시고 새로운 계약을 요구하세요.
증거 인멸을 위해 위 문의 내용도 삭제해주세요.
4.임대인은 계약기간 만료후 정본으로 압류및 추심을 하면 판결문에 따른 금액을 지급해야합니다.
5.위의 댓글러님이 잘 대답해주셨네요,,,,법만으로 해결되는 것은 아니니..
6.가을님 답변참고^^
새삼 느끼지만 서로연에 정말 인재들이 많군요^^ 다들 성공적인 스쿨러되시길~!