공법!공부하자 ＜부동산공법 1/22(금)-사례로 공부하는 부동산-점용허가받은 구거를 대지로 볼 수있는지＞

[순정녀]

<<질의>>

2필지의 토지 사이에 구거(소유자:국가)이자 건축법상 도로에도 해당되는 토지가 있는 경우 2필지의 토지와 구거에 골프연습장(망부분까지 포함)을 건축하고자 하는 사항으로 구거에 대하여 공유수면점용허가등을 받고 개발행위 허가를 받는다면 구거부분까지 포함하여 하나의 대지로 볼 수 있는지

<<회신>>

질의의 구거 상부에 점용허가 등을 받아 시설물을 설치할 수 있는 경우라면 점용허가를 받은 부분의 토지를 포함하여 하나의 대지로 할 수 있을 것으로 사료되나 다만, 건축가능여부는 구거가 건축법 제2조 제1항 제11호의 규정에 의거 도로인 점을 감안하여 건축하고자 하는 대지 및 도로(구거)에 접한 다른 대지의 조건등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것임

국토교통부

건축법 제2조 제1항 제11호

11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

<<공유수면 점용·사용허가>>

1. 공유수면이란?

1)「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제6조제1항제4호에 따른 해안선으로부터 「배타적경제수역법」에 따른 배타적 경제수역 외측 한계까지의 사이의 바다

2)「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제6조제1항제4호에 따른 해안선으로부터 지적공부(地籍公簿)에 등록된 지역까지의 사이의 바닷가

3)하천·호소(湖沼)·구거(溝渠), 그 밖에 공공용으로 사용되는 수면 또는 수류(水流)로서 국유인 것을 공유수면이라 함

2. 공유수면 점용·사용의 개념 및 목적

불특정 다수인이 사용하는 자연적 공물을 특정인에게 독점적·배타적으로 사용할 수 있도록 권리를 설정하여 주는 것으로서, 공유수면을 지속적으로 이용할 수 있도록 보전·관리하고, 공유수면의 적절한 보호와 효율적인 이용을 도모함으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 함

3. 근거법령

공유수면 관리 및 매립에 관한 법률 제8조(공유수면의 점용·사용허가), 제10조(공유수면의 점용·사용 협의 또는 승인), 같은 법 시행령 제4조(공유수면 점용·사용허가의 신청) 및 같은 법 시행규칙 제4조(공유수면 점용·사용허가 신청 등

<<뉴스사례>>

법적용 기준 '고시일' 조차 모르는 도로당국

[기획시리즈] 완충녹지 관리 이래서야 … 4 손놓은 접도구역 관리 <끝>
국토관리청 청주시에 "언제냐?" … 하천용지 불법사용도
서원구 척산·외천리 도로변 난개발 '이유있는 사각지대'

청주시 서원구 남이면 양촌리~척산리·외천리 일대 17번 국도변은 교통사고 방지·도로확장 등에 대비해 '접도구역'을 설정됐으나, 제한행위와 개발행위에 따른 행정절차를 관리해야 할 당국이 법적용 기준이 될 '고시일'조차 파악하지 못하는 등 관리 허점을 드러냈다. 주유소·상가 개발 후 접도구역 지목분할을 하지 않거나 일부 구거용지(소규모 수로)가 콘크리트 포장된 데다 점용허가 없이 인근상가들의 진출입로로 사용하고 있는 사실도 확인됐다.

청주시 서원구 남이면 척산·외천리 일대 17번 국도 양방향은 접도구역(폭 5m)이 지정돼 건축을 위한 형질변경과 건축물·공작물 신·증축을 하려면 도로법에 따른 행정절차를 밟아야 한다. 그러나 국토부 대전지방국토관리청과 보은국토유지사무소, 충북도·청주시를 비롯한 도로당국 전체가 행정절차 적용의 기준이 되는 '고시일'을 파악하지 못할 정도로 '사각지대'로 방치하고 있다.

본보 취재진이 접도구역 실태 파악을 위해 '고시 시점'을 질의하자 관리책임자인 충북도와 청주시는 대전지방국토관리청에, 지정권자인 국토부 대전지방국토관리청은 거꾸로 청주시에 질의공문을 발송해 사실확인에 나섰으나 1개월째 파악을 못하고 있다.

이 분야에 정통한 B씨는 "접도구역에 접한 토지 등은 개발행위를 허가받을 경우 토지분할 등을 통해 고시된 면적을 제외한 후 건폐율과 용적률을 신축해야 한다"며 "관리청이 이처럼 허술하게 관리했다면 이 일대 밀집된 상가와 주유소 등 개발행위가 법절차를 준수했는지 여부가 의심되고, 지목분할이 절차없이 대지로 남아 있다면 도로 확장이 진행될 경우 보상가가 상승할 수 밖에 없는 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다.

실제로 남이면 외천리 N주유소는 접도구역을 포장해 통로 등으로 사용하고 있으나, 지목분할 절차가 진행되지 않았다. 인접 S주유소 역시 지적분할 절차 없이 토지이용계획서에 접도구역선만 표시돼 있다.

서원구 남이면 척산리 모 주유소와 맞은편 의류상가도 접도구역 부분 지목이 모두 '대지'로 남아 있다. 이럴 경우 관리청이 도로 확장 사업을 한다면 보상가는 '대지'로 평가돼 고비용을 감수할 게 뻔하다.

접도구역과 인접한 남이면 척산리 904번지 1천655㎡ 규모 국토부 소유 '구거'는 점용허가를 받아도 교량이나 통로형 박스만 설치할 수 있으나, 용지 대부분이 콘크리트로 포장돼 있다. 인접 주유소와 5~6개 상점들은 구거용지를 진출입로로 사용하고 있으나 행정당국으로부터 점용허가를 받지 않았다. 용지를 사용하는 음식점 등이 청주·청원 통합 이전 두차례 점용허가를 받았으나, 2013년 이후에는 무단으로 사용하고 있다.

청주시 서원구청 관계자는 "해당 구거 용지는 2013년 이후 점용허가를 받은 근거가 없다"며 "현장 확인 후 실태를 점검하겠다"고 밝혔다.

대전지방국토관리청은 "지난 92년 도로개설 이후 일괄고시했을 것으로 추정되지만, 부분적으로 개량한 지점이 많고, 오래된 일이어서 고시 시점을 확인하기 쉽지않다"고 해명하고 "개발행위 후 의무적으로 지적분할해야하는 것은 아닌 것으로 알고 있고, 올해부터 지구단위 계획에 포함된 지역은 적용을 받지 않는다"고 설명했다.

[李기자의 리얼티 톡] 진짜 ‘좋은 땅’은 전화로 권하지 않는다

“좋은 땅 있는데, 사실래요?”

한때 맹지 등 개발 가능성이 희박한 토지를 일반인들에게 비싼 값에 팔아댔던 ‘기획부동산’이 기승을 부린 적이 있었다. 이런 보이스피싱만큼 피해 금액이 큰 전화는 최근엔 덜하지만 아직도 끊이지 않는다.

토지는 비슷한 지역이라도 입지조건과 법적 개발용도, 건축허용 여부, 도로와의 접근성 등에 따라 땅값이 천차만별이다. 좋은 땅을 왜 그들 스스로 투자하지 않고 생판 모르는 남에게 전화로 투자를 권하겠는가. ‘내 귀에 캔디’처럼 달콤하게 들리더라도, 토지는 투자 전 여타 수익성부동산보다 더 꼼꼼하게 기본 사항들을 확인해야 한다.

◆토지 투자, 토지이용계획인원부터 확인부터 시작

#서울에 사는 직장인 박모(49)씨는 최근 부동산 컨설팅업체가 권한 토지를 덜컥 샀다가 낭패를 봤다. 현장에 가보지 않고 설명만 듣고 산 땅이 도로에 접하지 않은 ‘맹지’라 건축물을 지을 수 없는 땅이었기 때문.

우선 토지 매입 시 등기부등본만 보는 경우가 많은데 토지의 미래가치를 분석하려면 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도도 찾아 확인해야 한다.

토지이용계획확인서는 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정내용과 행위제한내용, 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용을 담고 있어 토지 매입시 가장 먼저 확인해야 할 사항이기도 하다. 이는 인터넷 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)을 통해 확인 가능하다

등기부등본에는 압류, 소유권이전청구권 가등기, 환매등기 등의 권리가 없는지와 토지 소유자와 (근)저당 여부 등을 확인할 수 있다. 매입 토지의 모양, 경계, 도로와의 접합여부 등은 지적도를 통해서, 지목, 지번, 면적 등은 토지대장을 확인하면 된다. 토지 위에 건축물이 있다면 건축물대장을 통해 건축물 사용연도, 층수, 연면적, 위법 건축물 여부 등을 알 수 있다.

매입하려는 토지가 멀리 있을 경우에는 인터넷으로라도 사전 답사를 해보는 게 좋다. 주변에 쓰레기매립장, 장례식장, 화장터 등 사람들이 혐오하는 시설이 있는지, 그리고 주변 도로 여건 등의 확인은 충분히 가능하다.

현장에 가기 전 토지 가격의 적정성 여부도 확인해야 한다. 부동산정보사이트를 통해 매입하려는 지역의 매물 가격을 통해 매입비용의 적정성을 간접 비교해 볼 수 있고, 전문 공인중개사무소를 통해서도 가격을 확인 할 수 있다.

일부 지자체, 특히 경기도는 경기도부동산포털(www.gris.gg.go.kr)을 운영하고 있어 토지의 종합 정보는 물론 거래 사례를 통해 가격을 비교할 수 있다.

임병철 부동산114 책임연구원은 “기본적인 사항을 확인했다면 가능하면 관련 전문가와 동행해 꼭 현장답사를 하고 조언을 구하는 것도 좋다”며 “자연 지물로 인해 경계가 불분명하거나 위치를 찾기 어려운 경우에는 현지 공인중개사무소에 도움을 청하거나, 현지 마을 주민과 접촉해 매입 토지의 내역, 토질 등을 확인하는 것도 도움이 될 수 있다”고 조언했다.

현장에 갔다면 반드시 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 매입한 토지를 용도에 맞게 사용할 수 있는지 여부를 확인해야 한다. 공인중개사무소 3~4곳 정도를 찾아가 매입 토지의 가격이 적정한지도 다시 검토할 필요가 있다.

그리고 토지에 분묘가 있거나 위법 건축물 등이 있다면 계약서 ‘특약사항란’에 이장과 철거를 기재하고 계약서를 작성하는 것이 좋다.

◆토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항은?

#주부 이모(50)씨 현장 확인을 하지 않고 강원도 홍천의 토지를 샀다가 몇달째 속앓이를 하고있다. 공유지분으로 등기된 곳이라 토지 개발은 물론 매각마저 쉽지 않은 토지였던 것.

공유지분 땅은 재산권 행사와 개발이 어려워 향후 개발이 어려울 수 있다. 전원주택·펜션 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않고 향후 환금성도 떨어질 수 있다.

진입로가 없는 맹지는 어떤 경우에도 1급 토지가 될 수 없다. 토지에 접해 있는 도로가 없는 경우 건축허가를 받을 수 없고 도로가 접해 있지 않으며 진입로 확보를 위해 추가적으로 주변 토지를 매입하는 경우가 발생할 수 있다.

토지 모양은 정사각형 모양이 좋다. 입지가 좋은 곳이라도 땅모양이 기형적이면 가치가 떨어진다. 토지가 자루형 모양이거나 삼각형 모양, 직사각형 모양이면 효율성이 떨어지기 때문.

만약 집을 지을 생각이라면 토지 경사도 및 방향도 확인해야 한다. 토지에 건축물을 올릴 경우 경사도에 따라 건축허가 여부가 달라질 수 있어 반드시 해당 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 확인하는 것이 필요하다.

지목 변경을 할 예정이라면 해당 토지를 관할하는 시·군·구청을 방문해 매입한 토지가 지목변경이 가능한지도 반드시 확인해야 한다. 지목은 사용 목적에 따라 토지를 구분한 것으로 전(田·밭), 답(畓·논), 임야와 도로, 철도, 주유소 용지 등 28가지로 구분된다.

토지 인근에 구거(溝渠 ·인공 수로)가 있다면 도로부터 토지 내 건축물로 접근하는 길을 내기 어려울 수 있다. 이럴 경우 구거 점용허가를 따로 받아야 하기 때문. 하천 옆에 토지는 범람 위험이 있어 주의해야 한다. 하천은 상류천과 달리 범람 가능성이 커 개발하는데 있어 제한이 있을 수 있다. 인근에 농업용 저수지 및 낚시터가 있는지도 체크하는 것이 좋다.

임병철 책임연구원은 “개발지역의 경우 뜬소문이 많아 현혹되기 쉽기 때문에 부정확한 소문만 믿고 매입했다고 낭패를 보기 일쑤”라며 “개발지역의 투자는 정확한 정보파악과 과학적인 투자분석이 중요하다”고 강조했다.

[캡틴핑크]

공부하고 갑니다

[부자오빠]

감사합니다 공부하고 갑니다

[한여울]

감사합니다

[몰라유]

좋은 공부 잘하고 갑니다