《 흑도 》 투자의 시작은 법인과 함께 하자 (대출, 양도세, 법인세, 명의, 분양권)

[흑도]

안녕하세요 흑도입니다.

올해 이제 한 달도 채 남지 않았는데, 연초에 목표한 것들 다 이루고 계신가요?

19년은 저에게 있어서 매우 특별한 한 해입니다. 행복재테크에서 강사로 데뷔 하였고, 처음으로 분양권, 아파트, 상가 등 총 5건의 물건을 매도하여 상당한 차익도 실현하였습니다. 그리고 실전투자가로서 기존에 해오던 것 외에 분양권, 토지, 재개발 등 다양한 분야에 투자하기 시작했습니다.

올해의 마지막달인 12월 잘 마무리하시고 다가오는 20년 활기차게 맞이하였으면 좋겠습니다.^^

오늘은 제가 8년 동안 부동산 투자를 통해 느낀 점을 한번 얘기해 보려고 합니다.

1. 대출

많은 전문가들이 다양한 의견을 갖고 있는 부분입니다. 제가 처음 투자를 시작할 2012년도만 해도 DTI 규제라는 것이 있긴 하였습니다만, 지방의 1억 이하 아파트는 DTI 규제에서 벗어나 있었고, 상가의 경우에도 사업자 대출을 받으면 개인 DTI에 포함되지 않았습니다. (DTI와 무관하게 KB 시세의 80%에서 방 빼기로 사업자 대출을 지속 받을 수가 있었습니다.)

그래서 저 역시 전국의 아파트 28채+다가구 1채를 70% 이상 대출을 받아 월세로 세팅하는 투자를 지속할 수 있었습니다.

하지만 지금은 어떨까요?

개인 담보대출은 물론이고, 사업자 대출 등 개인 명의의 모든 대출을 신규로 받을 시에 DSR이 적용되어 담보능력이 뛰어나더라도 소득대비 부채비율이 높다면 더 이상 대출을 받을 수가 없습니다. 더욱이 정부의 주택 대출 규제로 인하여 투기지역, 투기과열지구, 조정지역은 다주택자가 더 이상 대출을 받을 수 없어졌습니다.(물론 매매사업자, 일반사업자 대출로 우회하여 대출이 가능하나 DSR에는 적용되어 2-3채 이상 대출받기 어렵습니다.)

<18.9.13 주택시장 안정대책 중 일부>

저 역시 예전에 개인 명의로 투자했던 아파트들 때문에 개인 명의로 추가 대출은 이제 더 이상 불가능한 상태입니다. 물론 그 당시 상황과 지금은 다르지만, 똘똘한 1채를 제외하고 나머지는 법인으로 투자하였으면 더 좋았을 것 같습니다. 그래서 저는 기존에 가지고 있는 주택은 1개씩 매도 하고 신규로 취득하는 부동산은 모두 법인으로 할 예정입니다.(개인 소유의 부동산을 인위적으로 법인으로 넘기는 방법은 비용이 많이 들어서 포기했습니다.)

개인 명의로 시작을 하고 세금이 많아지게 되면 나중에 법인으로 전환하란 발상은 예전의 기준으로는 맞을지 모릅니다. 하지만 지금은 투자를 할지 말지를 먼저 정하고, 투자를 하겠다고 마음을 먹는다면 개인과 법인으로 투자를 병행하는 것이 첫 단추를 잘 끼고 시행착오를 줄일 수 있는 방법입니다.

2. 세금

세금은 총 3단계로 이루어져 있습니다. 취득 시, 보유 시, 매도 시 발생하는 세금이 있는데, 가장 큰 비중을 차지하는 것이 매도 시 발생하는 양도소득세입니다.

예전에는 개인 명의로 해도 크게 문제가 없었습니다. 1채를 팔던, 100채를 팔던 정해진 세율로만 양도세를 납부하면 되기 때문입니다. 하지만 지금은 다주택자가 조정지역내의 주택을 매도 시 2주택 +10%, 3주택 이상 +20%의 양도세가 추가로 부과됩니다.

매매사업자는 단기 매도를 하더라도 6%~42%의 사업소득만 내면 되기 때문에 비조정지역을 매매사업자로 투자하는 것도 전략이 될 수 있습니다. (조정지역의 경우 비교과세로 인하여 매매사업자의 장점이 없어졌습니다.)

하지만 비조정지역은 조정지역보다 잘 오르지 않을 확률이 높고, 당해 연도에 2채 이상 양도차익이 발생하면 양도차익이 합산과세가 되기 때문에 세율이 올라가서 실익이 줄어듭니다. 그리고 매매사업자의 사업소득이 개인의 타소득과 종합합산이 되고, 매매사업 소득만 있더라도 4대보험이 지역가입자로 부과가 되기 때문에 추가적인 비용을 지출해야 합니다.

현재 기준으로 가장 이상적인 투자는 개인명의로 조정지역내에 똘똘한 1채로 1세대 1주택 비과세로 세팅을 하고, 나머지는 법인 명의로 투자를 하는 것입니다.

3. 명의

요즘에는 명의가 매우 중요합니다. 우량한 물건이 아닌 다소 애매한 물건을 가지고 있어서 명의만 잡아먹는 것은 큰 골칫덩어리가 될 수 있습니다. 몇천만 원짜리의 빌라나 도시형생활주택의 경우 투자금이 적게 들어가서 월세 세팅을 한다면, 수익률 관점에서는 훌륭할 수 있습니다. 하지만 수익률이 아무리 높다 한들 절대 금액 자체가 크지 않으면 큰 의미가 없습니다.

주택 수에 잡히면 분양권 당첨 확률도 현저하게 떨어지고, 대출한도에도 영향을 주게 됩니다. (월세 받아서 이자 내고 한 달에 20-30만 원 번다고 해도, 분양권 당첨 한방으로 수천에서 억대로 버는 것을 따라잡을 수 없습니다.)

주변에 개인 명의의 팔리지 않는 주택을 가지고 있는 사람들이 많이 있습니다.

여러가지의 케이스가 있지만 수익률 관점에서 성급하게 물건에 접근했다거나, 진짜 거래되는 가격을 자세히 알아보지 못한 경우가 대부분입니다.

투자란 불확실성과 함께 큰 수익을 안겨다줄 수도 있기 때문에, 어떤 물건의 경우는 처음부터 완벽하게 알아보고 낙찰을 받는다는 것은 쉽지 않을 수 있습니다. 첫 단추가 잘못 끼워지는 순간입니다. 물론 처음부터 잘 알아보고 낙찰을 받았어야지라고 하면 할 말없습니다. 하지만 실행력있는 실전투자자라면 한두번씩은 경험하게 되는 일이기도 합니다. 그런 이유로 투자자들은 항상 변수에 대해서 대비할 줄 알아야합니다. (안 팔리더라도 법인 명의로 가지고 있는 것이 피해를 최소화할 수 있습니다.)

더욱이 내년부터 4주택부터는 취득세율이 기존 1%~3%에서 4%로 변경될 예정입니다. 어느 누구도 주택수가 늘어남에 따라 취득세 4%를 내려고 하지 않을 것입니다. 결국 개인명의로 3주택까지 보유하고 추가적으로 주택을 취득할 경우에는 법인을 활용하여 투자를 하면 되는 것입니다.

법인이 선택인 것인지, 필수인 것인지는 부자들을 보면 답이 정해져 있다.

YOU CAN BE THE ONE YOU WANT TO BE

2019.12.10 흑도 올림

[뾰쪽구두]

앞으로 경매든,공매든,법인투자만이 답이네요
감사합니다^^

[하늘마루]

법인과 함께 하자! 감사합니다!

[가을하늘바라기]

법인을 가진 것이 좋은 투자 옵션이 되고 있음을 많이 느끼고 있습니다. 고수의 길을 하나씩 밟아가야겠습니다~

[해피브로]

많은 공부는 필수인거 같네요. 법인의 필요성을 절실히 느끼고 갑니다~
감사합니다