스크랩 33인의 전문가가 말하는 미래의 최고투자처는

[브로커리(이민철)]

한강이 ‘부의 중심’이 된다 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지

부동산 시장의 중심이 한강변이 됐다.

부동산신문은 창간 12주년을 기념해 부동산 전문가 33인을 대상으로 ‘최고의 주거지’와 ‘최고의 투자처’란 주제로 설문조사를 실시했다. 이 결과 대다수의 부동산 전문가들이 꼽은 최고의 주거지와 최고의 투자처(중복 허용)로 한강 르네상스 프로젝트 수혜지역을 꼽았다.

부동산전문가들은 주거의 쾌적성이 높은 지역을 최고로 꼽았다. 부동산 전문가들이 한강변 일대를 최고의 주거지이자 투자처로 꼽은 이유는 한강변 일대가 강남접근성, 교통 환경, 주거의 쾌적성, 한강조망 등 여러 메리트로 모두가 살고 싶은 지역으로 탈바꿈하기 때문이다.

향후 부동산 시장은 우리나라가 선진국으로 갈수록 입주민들이 삶의 질을 중요시해 녹지율이 풍부한 지역들이 인기를 얻을 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 현재 낙후된 지역이 향후 10년 후 최고의 주거지가 되기 때문에 그만한 최고의 투자처는 없다는 의견을 같이 한다. 이를 반증하듯 한강변 일대 다세대주택이나 재건축 아파트들의 매매가는 전반적인 부동산 가격이 하락함에도 불구하고 높은 매매가를 형성하고 있다.

부동산 전문가들은 투자시기에 대해서도 부동산전문가들은 부동산시장이 침체돼 부동산 가격이 하락할 때가 ‘투자 기회’라며 ‘지금은 투자를 적극적으로 해야 할 시기’라고 말했다. 평소 부동산 시장이 매도자 우위시장이라면 부동산침체기 때에는 매수자 우위시장이 된다는 것도 메리트로 작용한다.

‘최고의 주거지의 주택가격’에 대해서도 대다수의 부동산 전문가들이 132㎡형대가 30억~50억원 사이가 될 것이라고 전망했다.

‘희소성ㆍ쾌적성’ 갖춰야 명품 주거지 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지]

한강조망ㆍ녹지율에서 주거가치 판가름  

푸르지오와 만나면 자연도 프리미엄이 됩니다. 그린프리미엄<대우건설 푸르지오 CF중에서>  자이, 모두가 꿈꾸는 그곳 자이. 자이 전용도시입니다.<GS건설 서교 자이 CF중에서>

최근 아파트 TV광고를 보면, 친환경을 소재로 하거나 입주민의 가치를 높여주는 광고가 자주 눈에 띈다. 광고를 보고 있자면 자신도 모르게 그 아파트에 살고 싶다. 아파트 광고는 수요자들이 어떤 주택에 가장 살고 싶은가를 단적으로 보여주는 거울이다. 자연과 어우러져 살고 싶다. 남들과 다른 곳에 살고 싶다. 이것이 수요자들의 공통된 바람인 것이다. 

최고의 주거지의 필수 조건으로 ‘희소성’과 ‘쾌적성’이 꼽혔다.

부동산 전문가들은 최고의 주거지는 복합적인 여러 조건에 의해서 형성되지만 특히 희소가치가 높으면서, 풍부한 녹지 공간을 가진 지역이나 단지가 최고의 주거지가 될 것이라고 전망했다.

◆희소성이 최고

부동산 전문가들은 ‘희소성’이라는 단어에 ‘모든 입주민들의 니즈’가 담겨 있다고 설명했다. 김일수 씨티프라이빗뱅크 부동산팀장은 “희소성은 조망권, 친환경적인 쾌적성, 접근성, 고급성 등 모두가 포함된 개념으로 희소가치가 높은 주거지가 최고의 주거지가 될 것”이라고 말했다. 그렇다보니 희소성이 압도적으로 부동산전문가들로부터 최고의 주거지의 필수조건으로 선정됐다. 오은석 다다재테크 대표는 “부동산 시장의 양극화로 인해 상위그룹만의 리그로 최고의 주거공간이 조성될 것으로 예상된다”며 “특히 희소성은 그들의 풍부한 자금을 움직이는데 충분한 매력을 지녔다”고 설명했다.

희소성은 고소득자로 갈수록 주택을 선택시 가장 중요한 요소가 될 것으로 예상된다. 또한 희소성과 쾌적성이 높은 지역은 소득수준이 높은 사람들의 존이 형성될 것으로 전망된다. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “향후 고소득층의 주거 트렌드는 다른 주택과 차별화되는 희소성에 따라 움직일 것으로 예상된다”고 말했다.

◆녹지ㆍ한강조망 인기 

웰빙 바람이 주택시장에도 불고 있다. 건설사들도 아파트 단지를 건립시 녹지공간을 풍부하게 한다거나 단지내 실개천이 흐르도록 조성하는 등 단지 내 쾌적성을 높이기 위해 노력하고 있다.

지자체도 주거쾌적성을 높이기 위한 노력이 한창이다. 서울시는 르네상스 프로젝트를 통해 주거환경의 쾌적성을 높이려는 계획이다. 서울시는 한강 르네상스 프로젝트, 서남권 르네상스 프로젝트, 동남권 르네상스 프로젝트, 남산 르네상스 프로젝트로 서울을 한강, 개천, 남산, 공원을 서로 연계해 그린네트워크와 블루네트워크로 연결한다는 계획이다. 전문가들은 미래의 대표적인 친환경 단지는 한강 공공성 회복 선언에 따른 초고층 아파트들이 될 것이라는 의견이다. 이들 아파트 단지는 한강 조망이 가능하고 녹지공간이 풍부한 최고의 주거지역을 형성할 것으로 예상되기 때문이다. 한정훈 미래가치투자연구소 소장은 “미래의 부동산 가치는 환경가치”라며 “녹지조망, 한강조망 둘다를 갖춘 지역이 최고의 주거지가 될 것”이라고 말했다. 그는 “대표적인 지역이 바로 한강변 초고층 아파트가 될 것”이라고 덧붙였다.

부동산 전문가들은 국내 GDP가 높아지고 선진국으로 갈수록 환경적인 가치가 높아질 것으로 전망했다. 우형달 GMRC 대표는 “GDP가 높아질수록 주택 선택시 한강조망, 녹지 등 환경적인 측면이 중요시될 것”이라며 “희소가치와 쾌적성을 동시에 지닌 주택은 남들과 다르다는 차별성이 부각돼 부자들의 욕구를 충족시킨다”고 설명했다.

일례로 도곡동 타워팰리스는 사생활 침해를 받지 않는 보안성과 한 공간 내에서 레저, 문화, 쇼핑 등을 동시에 누릴 수 있어 부자들의 선호도가 높은 아파트였다. 하지만 타워팰리스는 환기시스템에 대한 한계와 친환경적인 시설이 부족했다. 이후 공원 속의 아파트라고 불러도 손색이 없는 삼성동 아이파크가 파워팰리스를 제치고 높은 인기를 얻었다. 삼성동 아이파크는 건폐율이 9%에 불과하고, 나머지 91%가 녹지공간으로 조성돼 쾌적성이 높기 때문이다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “주거지역을 고를 때 가장 중시하는 점이 바로 ‘쾌적성’인 만큼 자연과 하나가 된 느낌의 친환경 주택이 최고의 주거지임에 틀림없다”며 “강, 산, 호수 등 자연환경이 탁월한 웰빙형 주택이 향후 최고의 인기를 끌 주거지로 꼽힌다”고 말했다.

"한강변 40평형 30억~50억원간다" 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지]

전문가 "한강변 주택 국내 집값 주도"

강남 한강변 일대 초고층 아파트 132㎡형대가 향후 30억원에서 50억원 갈 것으로 전망된다. 이는 3.3㎡당 7000만~1억2000만원인 셈이다. 설문에 참가한 부동산 전문가들은 최고의 주거지의 주택가격에 대해 평균 132㎡대 기준 30억~50억원에 가장 많은 표를 던졌다. 이는 현재 강남의 대표적인 단지들의 경우 132㎡대가 20억원 내외이고, 한남더힐 87~332㎡의 보증금이 15~25억원 임을 감안한 결과다. 전문가들 중 일부는 50억원 이상을 바라보는 전문가들도 있었고, 30억원 미만으로 전망하는 전문가들도 있었다. 특히 압구정현대의 경우 100억원을 바라보는 전문가도 있었다. 부동산 전문가마다 최고의 주거지의 집값 전망은 조금씩 달랐지만 하나의 공통점은 부동산 전문가들이 바라보는 최고의 주택가격을 형성할 곳은 모두 한강 르네상스 프로젝트 수혜를 입는 지역이다.

◆기존 주택도 이미 20억 진입

대부분의 부동산 전문가들은 향후 10년 후 최고 주거지 집값을 물가상승률, 부동산경기를 감안해 전망해보면 132㎡대가 30억~50억원은 족히 갈 것이라고 전망했다. 부동산전문가들은 최고 주거지의 집값이 30억~50억원이 될 것이라는 근거로 강남의 몇몇 단지들의 경우 20억원 내외로 시세가 형성됐다는 것을 내세웠다. 김원철 골드앤모어 대표는 “지금 몇몇 강남 아파트들이 132㎡대가 20억원 내외인 것을 감안하면, 물가상승률과 부동산경기를 고려해 은행이자, 인플레이션보다 높게 측정해 연 7% 상승률로 계산해보면 10년 후엔 지금의 2배가격인 40억원 정도로 전망된다”고 말했다. KB국민은행 시세에 따르면 최고 46층 삼성동 아이파크는 평균 매매가가 181㎡형의 경우 28억원(3.3㎡당 5104만원), 208㎡은 36억5000만원(3.3㎡당 5790만원), 243㎡형은 49억5000만원(3.3㎡당 6722만원)이다. 동부이촌동 한강맨션의 168㎡ 경우 평균매매가가 23억원, 181㎡ 경우 25억5000만원 선이다. 강남 저충 재건축 단지들 중 개포주공은 3.3㎡당 8000만원까지 형성됐다. 강은 지지옥션 팀장은 “지금도 강남 일부 주택들은 132㎡형대가 20억원에 육박한다”며 “부동산 경기를 긍정적으로 보고 있고, 10년 후면 용산, 압구정 등 주거환경이 뛰어난 지역들은 30억~50억원대의 가격을 형성할 것”이라고 말했다. 

◆한강 중심으로 개발

부동산 전문가들이 내세우는 또 다른 근거는 정부의 개발이 한강변에 초점이 맞춰졌다는 것이다. 민간이 개발을 주도했던 과거와 달리 지금은 공공이 주도해 한강을 중심으로 도시공간구조를 개편하고 있다. 교통, 주택 등 모든 개발이 한강변을 따라 움직이고 있다. 한강 공공성 회복 선언에 따른 주택공급 계획과 더불어 교통에서도 지난해 개통된 9호선이나 경의선, 중앙선도 한강을 중심으로 노선이 계획됐다. 이에따라 정부가 주도적으로 개발하고, 한강 프리미엄을 갖는 한강변 초고층 수혜를 입는 단지들의 집값이 국내 주태가격을 주도할 전망이다. 부동산 전문가들은 기존 아파트가격이 현재 이 가격대임을 감안하면 향후 한강변 일대로 녹지율이 풍부한 초고층 최첨단 아파트가 들어서면 한강조망, 녹지풍부, 초고층이라는 프리미엄으로 국내에서도 높은 가격대를 형성할 것이라고 내다봤다. 업계에서는 “한강변 초고층 수혜지역의 경우 3.3㎡당 2억원까지 바라보는 일부 전문가들도 있지만 그것은 너무 먼 이야기이고 일단 10년 후면 한강변 개발에 따라 3.3㎡당 7000만~1억원 선까지 상승할 것”이라고 내다봤다.

◆집값, 선진국 수준으로 상승

부동산전문가들은 한강 주변 집값이 향후 선진국 수준으로 상승할 것이라고 내다봤다.

선진국의 경우 강을 주변으로 들어선 주택들이 3.3㎡당 1억5000만원 등 높은 가격대를 형성하고 있다. 부동산전문가들은 현재 한강 주변 집값이 선진국에 비해 저평가됐다고 평가했다. 

특히 미래가치투자연구소 자료에 따르면 한강의 강폭은 600~1200m이지만, 선진국의 경우 국내 안양천(200m), 중랑천(200m)과 강폭이 비슷한 수준인 영국 템즈강은 100~300m, 도쿄 스미다강 100~200m, 파리 세느강 100~200m이다. 한정훈 미래가치투자연구소 소장은 “선진국의 강폭은 서울의 중랑천 등 개천의 강폭에 불과한데 주택가격은 한강주변보다 높게 형성돼 있다”며 “서울은 한강이라는 훌륭한 자원을 가지고도 개발을 못해왔지만 앞으로 한강도 선진국처럼 모든 개발의 중심이 돼 한강주변 집값도 높은 가격대를 형성할 것”이라고 말했다.

◆주택 공급 계획도 고려해야

하지만 10년이라는 시간안에 선진국 수준으로 집값이 형성되기는 어려울 전망이다. 한강 공공성 회복 선언 개발이 오는 2030년을 목표로 두고 있어 10년안에 3.3㎡당 1억5000만원까지 형성하기가 어려울 것으로 전망되기 때문이다. 또 10년 후까지 공급하는 가구수가 많아 한강변 일대의 주택가격이 급격하게 상승하지 않을 전망이다. 이영진 닥터아파트리서치연구소 소장은 “한강변 일대 주택가격은 멀리 내다보면 선진국수준으로 가겠으나 10년 후는 한강 프로젝트들이 모두 끝난 시점이 아니며, 정부의 주택공급이 많다는 것을 감안하면 최고의 주거지는 3.3㎡당  7000만원 수준이 될 것”이라고 말했다.

압구정동, 과거 부의 명성 되찾는다 

[최고의 주거지①-압구정동]과거 부의 명성 되찾는다

강남구 압구정동이 과거 부의 명성을 되찾을 전망이다.

부동산전문가 33인을 대상으로 최고의 주거지역에 대한 설문 결과 압구정동이 용산에 이어 가장 많은 표를 얻었다. 부동산 전문가들은 최근 부의 중심이 도곡동, 대치동, 삼성동으로 이동했지만 이제는 과거의 명성을 잇는 압구정동이 최고의 부촌이 될 것이라고 설명했다.

압구정동을 최고의 주거지로 꼽은 부동산 전문가들은 ‘강남은 그래도 강남’이라며, 교통, 학군, 인프라 등 여러 조건이 다른 지역이 절대 따라오지 못한다는 의견이다. 특히 압구정동은 한강 공공성 회복 선언에 따른 전략정비구역으로 지정돼 초고층아파트가 건립된다는 것이 호재로 작용했다. 남영우 나사렛대학 부동산학과 교수는 “압구정동은 강남 재건축 지역이라는 점과 한강 르네상스 프로젝트 수혜지역이라는 이점을 동시에 가지고 있는 지역”이라며 “한강변 초고층 아파트가 들어서면 국내 대표적인 고급 주거지로 부상할 것”이라고 말했다.

향후 압구정동은 강남과 한강변이라는 뛰어난 입지와 함께 초고층 아파트로 지어지면 한강프리미엄 강남프리미엄 초고층프리미엄을 동시에 가진 지역이 된다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “압구정동은 한강변 초고층 수혜지역이자 최고 한강 조망권을 바탕으로 부촌의 명성을 이어갈 것”이라며 “압구정동은 업무중심지구와 가까우면서도 교육과 교통 환경, 주거 쾌적성이 우수해 최고 부촌이 될 것”이라고 말했다.

학군도 무시 못 할 요인이다. 압구정동은 압구정초, 구정중,고, 신사중, 현대고, 청담고 등 강남 8학군으로의 통학이 가능한 지역이다. 부동산 전문가들은 부자들 중에서도 교육환경을 중요시하는 젊은 신흥부자들이 압구정동을 선호할 것으로 내다봤다. 이제경 민경석사컨설팅 대표는 “압구정동은 뛰어난 입지와 개발호재 외에도 전통적으로 지역 학군이 좋아 자녀를 둔 젊은 신흥부자들의 선호도가 높은 지역으로 향후 최고의 주거지로 자리매김할 것”이라고 말했다.

압구정동은 과거 대규모 아파트 개발로 인한 한강과 단절돼 왔지만 한강 르네상스 프로젝트를 통해 강남지역에서도 최고의 주거지로 성장할 전망이다. 압구정동은 과거 제1차 한강종합개발사업에 의한 택지개발 조성사업으로 대규모 아파트단지가 들어서면서 현재의 모습을 갖추게 됐다. 압구정동은 대규모 아파트 단지 개발로 한강과 단절돼 왔다. 또한 주변에 활성화된 상권과 영동부도심이 위치해 있으나 아파트 지구로 지정돼 토지 이용이 비효율적이었다. 하영수 조인스인 대표는 “압구정동은 기존 부촌이라는 이미지와 재건축으로 인해 초고층 아파트가 들어서면 강남권의 풍부한 고급주거수요의 유입으로 오랫동안 인기지역으로 지속될 것”이라고 말했다.

압구정동은 강남과 강북을 잇는 중심지로 교통이 뛰어나다. 압구정동은 성수대교와 동호대교 남단 사이에 위치해 있다. 또한 압구정동은 지하철 3호선 압구정역과 개통예정인 9호선 신청담역이 통과하는 강남과 강북을 연결하는 주요 교통결절점이다. 압구정동은 올림픽대로를 이용하면 여의도나 잠실과 20분 거리다.

동부이촌동, 전통 부촌 명성 이어간다 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지]

[최고의 주거지②-동부이촌동]

부촌은 부촌이다.

용산구 동부이촌동이 미래에도 국내 부촌의 자리를 굳건히 지킬 전망이다.

부동산전문가들은 용산, 압구정동 다음으로 동부이촌동을 최고의 주거지역으로 꼽았다. 동부이촌동은 안동건 RME부동산차트연구소 소장은 “동부이촌동은 원래부터 부촌이었다”며 “동부이촌동 입주민들은 뛰어난 교육환경으로 20여년 이상 오랫동안 거주해온 실수요자가 많아 고급수요가 탄탄한 지역으로 앞으로도 전통적인 부촌의 명성을 이어갈 것”이라고 말했다.

동부이촌동은 서울 고급아파트의 시초가 된 지역이다. 지난 1961년~1979년에 제1차 한강중점개발사업이 진행돼 동부이촌동 한강 주변으로 한강맨션 등 중대형평형의 고급아파트들이 들어섰다. 동부이촌동은 과거 외국 대사들과 외국인들이 많이 거주하던 지역이기도 하다. 동부이촌동은 오랫동안 실수요자들이 대부분으로 매물도 많이 나오지 않는 지역이다.

동부이촌동은 조망권에 있어 다른 지역에 비해 우월하다는 평가를 받고 있다.

동부이촌동은 한강 조망 뿐만 아니라 남산 조망까지 가능하기 때문이다. 용산가족공원 조망도 가능하다. 동부이촌동은 산과 강, 공원이 어우러진 쾌적한 주거 지역으로 부자들의 주거 선호도가 높은 지역이 돼 왔다.

향후 동부이촌동 렉스를 비롯해 50층 내외의 초고층 아파트로 재건축되면, 아파트 단지에서 앞쪽으로는 한강이, 뒤쪽으로는 용산가족공원이 조망이 가능해진다.

양용화 외환은행 부동산팀장은 “동부이촌동은  한강조망과 용산가족공원을 끼고 있어 쾌적성이 높은 지역으로, 동부이촌동 내에서도 한강과 바로 맞닿아 있는 단지들의 인기가 높을 것”이라며 “동부이촌동은 입지와 환경이 다른 주거지에 비해 희소성이 클 것으로 예상된다”고 말했다.

특히 한강조망에 있어 압구정동보다 동부이촌동이 우월하다는 평가를 받고 있다. 동부이촌동에 초고층 아파트가 들어섰을 경우 한강 이북에 위치해 남향으로 거실을 낼수 있다는 것도 메리트로 작용한다.

압구정동은 한강 이남에 위치해 뒷 베란다를 통해 한강 조망이 가능할 전망이다. 양용화 팀장은 “동부이촌동은 압구정동보다 향이 좋아 주거환경이 뛰어나다”고 말했다.

교통도 뛰어나다. 강변북로를 통해 강서지역, 강동지역으로 이동이 편리하고, 동작대교, 한강대교만 건너면 강남이다. 한강로를 통해 서울역, 시청과도 이동할 수 있다. 지하철 4호선 중앙선 환승역인 이촌역과 가깝다. 강변북로는 향후 지하화될 계획이다. 강변북로가 지하화돼 녹지로 조성될 경우 동부이촌동의 주거 쾌적성은 더욱 높아질 전망이다.

부자들,‘그들만의 리그’를 벌인다 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지]

LIG건설이 분양중인 고급단독주택 '게이트힐즈' 

A씨는 용산지역의 타운하우스촌에 거주한다. 이 타운하우스촌은 철저한 보안을 통해 외부와의 접근을 통제한다. A씨는 평일에는 커뮤니티시설인 실내 골프연습장, 휘트니스시설, 스파 등을 이용하지만 주말에는 타운하우스촌 내 커뮤니티인 친선모임에 참석한다. 친선 모임은 A씨와 같이 부를 축적하고 사회에서 인정받는 사람들로 이뤄졌다. 이들은 정기적으로 모여 골프를 치러가거나, 같이 한강을 바라보며 파티를 하곤 한다. 

부자들은 부자끼리 산다.

부자들이 커뮤니티를 형성해 사는 부촌의 형태가 지금보다 심화될 전망이다. 부동산 전문가들은 부동산시장의 양극화가 심화될수록 부자들끼리 네트워크를 갖는 현상이 지금보다 짙어져 한 테두리 안에서 거주하려는 현상이 나타날 것이라고 전망했다. 우형달 GMRC 대표는 “부촌은 시간이 지날수록 지금보다 더 철저히 그들만의 리그화, 고립화 형태를 나타낼 것”이라고 말했다.

부자들이 ‘그들만의 리그’를 원하는 성향이 강해짐에 따라 보안도 더욱 강화될 것으로 예상된다. 김원철 골드앤모어 대표는 “부자들이 앞으로 주택을 선택할 때 프라이버시 보호를 더욱 중요시 함에 따라 이들이 거주하는 부촌은 지금보다 더 보안이 더욱 강화된 형태가 될 것”이라고 말했다.

건설사들도 이에 걸맞춰 고급주택단지의 보안을 강화하고 있다. 고급단독주택 ‘게이트힐즈’를 분양 하고 있는 LIG건설은 프라이버시를 중요시하는 부자들의 특성을 파악하고 게이트힐즈에 국내 최초로 게이티드 커뮤니티 개념을 도입했다. 게이트힐즈는 외부인과 외부차량의 출입을 철저히 통제하고, 울타리 안의 영역성을 확보해 입주자가 안전하면서도 자유로운 생활을 누릴 수 있도록 한 주거형태다.

설문에 참가한 많은 부동산전문가들은 주택형태에 대해서도 부자들이 지금의 고층아파트촌보다 고급전원주택촌, 고급빌라촌, 타운하우스촌을 선호할 것으로 내다봤다. 안동건 RME부동산차트연구소 소장은 “10년 후 부촌은 더욱 폐쇄적인 그룹의 주거지역이 인기를 끌 것으로 예상된다”며 “지금의 탑상형 주거지역과는 달리 앞으로는 저층의 타운하우스가 서서히 폐쇄적인 커뮤니티가 형성된 부촌으로 자리잡을 것”이라고 말했다.

부촌은 시대에 따라 바뀌어 왔다. 그동안 대한민국 부촌은 정릉 단독주택, 평창동 빌라 단지, 강남권 주상복합아파트, 삼성동 고층 아파트 순으로 시대에 따라 조금씩 변화해 왔다.  현재 도곡동 타워팰리스, 현대 아이파크가 대표적으로 부를 상징하는 아파트다. 10년 후 부촌은 타운하우스, 고급빌라가 밀집된 지역이 부촌이 될 전망이다. 이러한 성향은 이미 시장에서 나타나고 있다. 서울 용산구 한남동 옛 단국대 부지에 들어서는 고급 임대주택 ‘한남 더 힐’은 총 32개동 600세대로 분양당시 1차는 최고 51대1, 2차는 최고 54대1의 높은 청약률을 보여 화제를 모으기도 했다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “산업의 양극화로 고소득자가 늘고 고령화로 접어들수록 부촌의 형태는 아파트가 아닌 친환경주택인 타운하우스 형태의 고급주택밀집지역이 될 것”이라고 말했다.

5대 전략정비구역 인근에 알토란 있다 

한강변 동서북권, 용산, 마포 일대 유망

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고 투자처는 어디]

부동산시장의 침체로 거래가 소강상태인 가운데 전문가들이 꼽는 최고 투자처는 어디일까?

다수의 전문가들은 최고 투자유망 지역으로 한강변 초고층 수혜지역 가운데 한강변 동서북권을 비롯 용산, 마포일대를 유망지역으로 꼽았다.

서울시는 지난해 초 성냥갑식 한강변 아파트 대신 초고층을 허용해 공공공간을 확보하겠다며 압구정을 비롯한 여의도, 합정, 이촌, 성구지구 5곳의 전략정비구역을 지정한 바 있다. 한강변의 조망권을 확보하게 된 이 일대는 사업 발표 직후 지분가격이 급상승했고, 현재도 거래가 꾸준히 이뤄지는 것으로 알려졌다.

한강변 초고층으로 수혜를 입게 될 지역으로는 망원, 자양, 양평동 등 한강변을 중심으로 한 서울 동서북부 지역이다. 또 용산, 공덕 등도 간접적인 수혜를 입을 전망이다.

이와 관련 전략정비구역으로 지정된 지역 내 아파트 가격 및 빌라 지분가는 오를 대로 오른 상태여서 투자자들의 접근이 힘든 경우가 많다. 또 한강변에 위치해 있다는 희소성 때문에 물건도 많지 않은 상황. 이에 다수의 전문가들은 이들 지역으로 인해 수혜를 볼 수 있는 주변지역을 투자 유망지역으로 꼽았다. 가장 좋기로는 서울시의 추진계획에 따라 움직이는 압구정, 이촌, 여의도 일대이지만 몇 달간 가격상승폭이 워낙 커 접근하기가 만만치 않다는 것이다.

이에 스피드뱅크 박원갑 소장은 “점차 조망권이 중요한 시대가 올 것”이라며 “한강변 개발의 희소성 때문에 한강변 인근 지가는 더욱더 상승할 것”이라고 주장했다.

하지만 전략정비구역 지정 이후 한강변 일대는 아파트, 다세대, 단독주택 할 것 없이 가격이 급등했다. 따라서 단기적인 수익성은 기대하기 힘들어 저가매수를 통해 장기수익을 바라봐야 한다는 게 업계 관계자들의 전반적인 시각이다.

부(富)테크연구소 김부성은 소장은 “현재 침체기를 이용, 가격이 다소 조정되고 있는 급매물 위주로 접근하는 게 바람직하다”고 말했다.

이와 관련 투모컨설팅 강공석 대표는 “한강변을 중심으로 망원, 목동 등이 유망할 것으로 보인다”고 말했다.

이는 간접적인 수혜가 예상되는 한강변 일대로, 호재가 덜 반영된 지역들을 꼽은 것. 이외에 자양, 당산, 양평 등도 한강변 초고층 수혜지역으로 꼽히고 있다. 특히 자양동은 성수를 시작으로 서울 동서쪽 방향으로 도미노처럼 가격상승이 유발된 지역이다. 하지만 유도정비구역 계획 발표를 앞두고 있고, 성수동 다세대주택 가격의 50~70% 수준에 머물러 향후 더 오를 전망이라는 것이다.

실제로 망원동은 최근 한강변 일대 다세대주택 13㎡짜리가 3.3㎡당 4000만원으로, 총 1억6000만원에 거래됐다. 망원동 다세대주택 평균 지분가격은 3.3㎡당 3100만~3200만원, 19㎡은 3800만원, 19㎡이하 적은 지분은 4000만원 선이다.

자양동 다세대주택은 3.3㎡당 지분가격은 4000만~4200만원 선으로 거래가 꾸준히 되고 있다. 또 초기부담금이 상대적으로 많이 들어가는 지분이 큰 물건들은 3.3㎡당 1800만원 선에 거래가 되고 있기도 하다. 현지 중개업소 관계자는 “자양동 다세대주택은 한강 건너 강남이라는 뛰어난 입지와 한강변 초고층 수혜에 대한 기대감에 많지는 않지만 꾸준히 거래가 되고 있다”고 말했다. 

하지만 한강변 인근지역은 전략정비구역 발표와 함께 추가개발의 기대감에 지분가가 상승하는 것이지, 현재 자양ㆍ망원 일대에 구체적으로 확정된 개발 내용은 없다.

이에 대해 자양동 인근 중개업소 관계자는 “서울시가 추진하는 계획에 따라 움직임이 있을 것이라고 막연하게 예측만할 뿐이지 분명하게 제시된 것은 아무것도 없다”면서 “따라서 사업이 구체적으로 시행되기까지 얼마가 걸릴지 정확히 예측하지 못하는 상황에서 초기투자금이 상대적으로 적게 들어가는 지분에 우선 순위를 두고 투자하는 좋다”고 조언했다.

또 다른 한강 초고층 수혜지역으로는 용산을 꼽을 수 있다. 용산은 국제업무지구 조성과 함께 전략정비구역의 인근 지역으로 직접적인 수혜지역이기도 하다. 하지만 이 일대는 3.3㎡당 호가가 1억원을 육박하고 있어 초기투자비용이 많이 든다는 점에서 투자유망지역에서는 제외됐다. 하지만 용산은 한강조망이 가능하고, 교통 및 입지여건이 좋아 향후 가치를 따져봤을 때 여유가 있다면 투자를 고려해볼만한 지역이다.

마지막으로 마포구 공덕동 일대가 한강 초고층 수혜지역으로 논의되고 있다. 전략정비 사업이 본격 시작되면 이 일대로의 인구유입, 교통편리 등의 이유로 향후 수요가 많을 것이라는 분석이다. 또한 올해 말 인천국제공항철도가 개통될 계획으로 공덕은 자체적인 지역적 장점만으로도 투자유망지역으로 꼽힌다.

반포, 잠원, 개포 등 강남 재건축 다시 빛본다

사업성 갖춘 재건축 중심으로 장기투자해야

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고 투자처는 어디]

강남 불패라는 말이 무색할 정도로 최근 강남지역 아파트 및 재건축 지역들의 가격하락이 고전을 면치 못하고 있다. 하지만 교통, 인구, 업무시설 등 모든 인프라가 갖춰진 강남의 가격하락세는 일시적인 현상으로 곧 회복하고 반등할 것이라는 게 다수 전문가들의 의견이다.

지지옥션 홍보실 강은 팀장은 “재건축 시장은 용적률 완화 등으로 사업성이 크게 개선되고 서울시의 활성화 대책까지 가세되면서 사업추진이 탄력을 받고 있다. 특히 서울 서초구 반포 잠원동 일대 등의 중층 아파트 단지는 서울시의 ‘한강 공공성 회복’ 추진과 재건축 때 가구 수 제한 완화 등의 호재까지 겹치면서 개선된 제도에 따라 용적률 상향 등 설계변경이 잇따르고 있고 주민 동의도 빠르게 늘어나고 있는 상황”이라고 말했다.

현도컨설팅 임달호 대표는 “현재 서울시가 심의중인 지구단위계획이 곧 나올 것이라 전망되는 개포지구의 투자가 유망할 것으로 보인다”며 지구단위계획이 선거 직후에 나올 것으로 예상됨에 따라 사업추진 속도가 탄력을 받을 것이라는 얘기다. 그는 이어 “은마아파트와 같이 사업성이 불투명한 중층 보다는 고덕주공이나 가락시영 아파트 등 저층 아파트 위주로 투자가 유망할 것”이라고 덧붙였다.

실제로 은마아파트와 개포주공 등 재건축 사업의 본격화가 예상되는 단지들의 시세하락이 두드러지고 있다. 은마아파트는 지난해 하반기보다 3000만~4000만원 가량 하락한 102㎡ 가 10억원선이고, 112㎡는 12억원선이다. 이는 기존 최고치보다 1억원 정도 낮은 금액이다.

개포주공은 3월 9일 강남구가 ‘개포택지개발지구 정비계획 가이드라인과 정비구역지정’ 용역결과를 확정하고 주민 설명회를 개최했음에도 요즘 들어서는 일부 나와 있는 급매물만 거래가 이뤄지고 있는 중이다. 또 은마아파트 안전진단이 통과한 후에도 강남권 재건축 시장반응이 냉랭하자 그동안 잠시 숨죽이고 있던 개포주공 소유자들이 서둘러 급매물을 내놓고 있는 상황이다.  그렇다고 시장에 나온 매물들이 다 거래되는 것이 아니라 일부 급매물만 간간히 거래되면서 이에 반응하여 시세는 하향추세로 점차 낮아지고 있다.

생생경매성공기 안정일 저자는 “이러한 시기를 저가매수 기회로 잘 활용해야 한다”고 주장했다. 그는 이어 “더군다나 실수요자 입장이라면 더욱더 침체기를 활용해 강남 재건축 시장에 진입해 볼 만하다”며 “지분 값 대비 투자성이 있다”고 덧붙였다.

이와 관련해 골드앤 모어 김원철 대표는 “강남 재건축 단지의 대형 아파트의 경우, 2006년도 고점도 회복하지 못한 상황으로 충분한 조정기간을 거쳤다고 봐 강남 대형아파트 가운데 핵심지역을 중심으로 매수하는 것도 괜찮을 것”이라고 말했다.

강남 재건축을 투자유망지역으로 꼽은 다수의 전문가들은 불황기일수록 강남지역으로의 쏠림 현상이 극심해지고, 따라서 강남 진입 수요는 향후에도 끊이지 않을 것이라고 전망했다.

하지만 강남 재건축 단지의 경우 중층 아파트 재건축 정밀안전진단 통과 등의 청신호가 보이긴 하지만, 높은 수익성을 기대하기보다 자산보전 측면으로 실수요 위주의 투자가 바람직할 것이라는 게 업계관계자들의 시각이다.

"수요자, 내년 상반기까지 주택 사라" 

 2010년 04월 28일 (수) 22:35:05 이병희 기자  shake@renews.co.kr 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고 투자처는 어디]

부동산시장 침체가 장기화되고 있는 가운데 투자자들의 매수타이밍이 지금을 시작으로 내년 상반기가 적기라는 게 다수 전문가들의 의견이다. 현재 상대적으로 저평가 됐거나 경쟁력 있는 지역을 중심으로 매수를 고려해보는 것도 괜찮다는 얘기다.

신규물량 확대와 2010년 다주택자 양도세 일반세율 적용이 끝남에 따라 더 많은 물량이 시장에 넘칠 것으로 보이는데다, 이를 시작으로 매수타이밍을 기다리며 관망세를 유지하던 대기수요들도 움직일 것이라는 게 이들의 시각이다.

아파트, 주택, 수익형물건 등 부동산시장이 전반적인 하향곡선을 그릴 때, 투자자들은 상대적으로 움츠러들기 십상이다. 하지만 이런 때일수록 과감하게 매수시도를 하면 리스크가 큰 만큼 수익률도 받쳐줄 수 있다.

지금 부동산시장은 매도자들 간 가격하락 경쟁을 시작으로 공급량은 많고, 수요자들은 저가주택의 보급 등을 이유로 시장을 관망하고 있는 추세다. 따라서 현재 부동산시장은 상대적으로 매수자 우위시장이라 할 수 있겠다.

최근 민간경제연구소들이 내놓은 버블붕괴론도 시장에 주택물량이 넘쳐나는 하나의 요인이다. 우리나라 주택시장에 형성된 거품이 일본의 잃어버린 10년의 상황과 유사하다는 자극적인 문구가 서민들의 불안감을 더욱 확대시켜 시장의 매물을 늘려 가고 있는 것이다.

또 2011년부터는 다주택자들의 경우 양도세가 중과되기 때문에 그 전에 집을 처분하려는 수요가 늘어날 것이고, 처분수요가 늘어나면 내 집을 마련하려는 대기수요자들은 보다 좋은 조건에서 거래를 할 수 있는 환경이 되는 것이다.

이와 관련 조인스인 하영수 대표는 “매수자들은 가격 하락기에 바닥을 확인한 후 매수하는 습성이 있다”며 “따라서 현재와 같은 매물과다와 입주물량 증가는 가격하락을 유발시키는 촉진제 역할을 한다”고 말했다. 또 태한컨설팅 설춘환 대표도 “당분간 부동산시장에 마땅한 터닝 포인트가 없어 주택가격 상승으로의 반전은 다소 기대하기 힘들다”는데 입장을 같이 한다.

최진순 알앤디 부동산연구소 소장은 "부동산 투자의 시점은 경기가 좋지 않다고 해서 투자물건이 없는 것은 아니다"며 "오히려 경기가 나쁘기 때문에 숨어있던 경쟁력 있는 물건들을 구하는 것은 지금이 적기"라는데 의견을 같이한다.

주택을 투자가 아닌 실거주의 목적으로 접근한다면, 이번 하락기는 실수요자 입장에서는 둘도 없는 좋은 기회가 될 것이라는 의견이다. 단, 어려운 상황일수록 차분하게 시장을 살피고, 시장침체기에 가격하락 속도가 더딘 우량물건 위주로 투자하라고 조언한다. 리스크가 크다면, 그 리스크를 상쇄할만한 조건의 선정이 중요하다는 점을 강조하는 것이다.

"내년 하반기 집값 반등 시도"

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고 투자처는 어디]

미국발 외환위기로부터 시작된 국내 경제의 침체가 부동산 시장에서 계속되는 먹구름을 드리운 가운데 94%의 부동산 전문가들은 2011년 하반기 내 부동산시장이 회복할 것이라는 전망을 했다.

2011년 하반기 이후에는 실물경기 회복 및 각종 경제지표들의 호전소식과 함께 부동산도 회복세에 진입할 것이라는 예측이다.이 가운데서도 부동산 시장의 회복이 연내, 내년 상반기, 내년 하반기 등의 세 부류로 의견이 나누어지긴 하지만, 2011년 이내에 시장이 회복세로 돌아선다는 데는 의견을 같이한다.

다다 디앤씨(DADA DnC) 채익종 대표는 “경기회복이 되고 있다고는 하나 더블딥이나 고용이 없는 성장 등의 불안한 상황에서 억눌려진 욕구와 수요의 유동자금이 선거 이후 서울을 중심으로 버블세븐지역까지 서서히 확산되지 않을까 생각한다”고 말했다.

닥터 아파트 리서치연구소 이영진 소장은 “가격하락세와 더불어 분양시장 침체가 올 2분기 이후 심화될 것으로 보인다”며 “실물경기 회복, 규제완화가 생각보다 더딘 경우 시장 침체가 상당기간 오래 지속될 수 있지만 올 하반기에는 시장이 다소 호전될 전망”이라는 의견이다.

반면, 현재 부동산시장의 상황은 거품붕괴의 전초이며, 이러한 상황이 더욱 장기화될 것이라는 의견도 있다. 이것은 부동산시장을 하나의 독립된 시장으로 볼 수 없다는데서 시각을 같이한다. 우리나라에서 부동산은 주거의 개념보다는 ‘재산의 일부’라는 인식이 팽배해져 더 이상 단순거래시장으로만 볼 수 없기 때문이다.

대림투자개발 이승익 대표는 “현재 부동산시장은 단독시장이 아닌 경제의 일부로 인식돼 문화, 대외적 상황, 정책, 나아가 금융에 이르는 전체시장을 함께 봐야한다”는 의견을 피력했다.

또 부동산으로의 접근은 앞으로 언제라는 시기보다 가격적인 면에서 다가가야 한다고 주장했다. 부동산은 앞서 언급했듯 총체적인 경제의 한 부분이기 때문에 여러 상황을 아우르는 지표들이 활성화되고, 호전돼야 부동산 경기도 살아날 수 있기 때문이다.

부동산경기 회복과 관련, 내년 초쯤 실물경기가 회복돼 집값 상승에 대한 기대감이 퍼지면 다소 회복세로 전환할 수는 있겠지만, 회복세 정도에 그칠 것이라는 전문가들의 의견이 주류를 이룬다.

올 하반기에 본격 이사철, 재개발으로 인한 이주 등의 수요층과 다주택자에 대한 양도세 감면 조치가 종료됨에 따른 공급층의 이동추이를 살피고, 경기호전 등의 시장상황 등을 감안해 볼 때 부동산 시장은 2011년 이내 회복할 것이라는 게 업계 전문가들의 전반적인 시각이다.

올해 토지 투자 최고의 해" 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고투자처는 어디]

주택 시장 침체로 인해 투자여부를 고려하고 있다면, 토지로 눈을 돌려보는 것은 어떨까.

토지시장은 올해 상승 호재가 풍부해 국지적으로 지가가 상승할 전망이다. 토지에 투자하려는 투자자들은 이슈가 될 만한 지역들을 중심으로 살펴볼 필요가 있다. 강공석 투모컨설팅 대표는 “2010년은 토지 투자자에게 최고의 해가 될 것”이라며 “토지보상금, 세금혜택, 개발호재 등으로 지가 상승 여력이 높아 토지에 투자하려는 투자자는 올해 적극적으로 토지를 알아보는 것이 좋다”고 설명했다.

올해 토지 투자에 있어 가장 큰 호재는 40조원의 토지보상금이다. 올해 정부는 하남 미사지구 등 보금자리주택지구, 강남세곡2지구 등 제2차보금자리주택지구,  평택 고덕지구 등 40조원의 토지보상금을 풀 계획이다. 이에따라 토지보상금을 받게 될 주변지역의 땅도 유망지역으로 떠올랐다. 토지보상금이 풀리면 토지보상금을 받은 지주들이 취등록세 등 세금혜택을 위해 주변지역으로 대토를 받을 가능성이 높기 때문이다. 토지보상금으로 인해 지가 급등을 우려한 정부는 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높일 계획이다. 하지만 토지 전문가들은 토지보상비의 시장영향력은 다소 감소할지 몰라도 보상비는 여전히 폭발력을 지닐 것으로 내다봤다. 이주왕 경기대학교 평생교육원 토지개발과 교수는 “2010년은 유동성, 정부정책, 토지보상비, 경기회복기대감 등을 종합 고려할 때 토지 상승 가능성이 높다”며 “특히 40조원의 토지보상금이 풀릴 예정이어서 인근 땅들의 투자가치가 높아졌다”고 말했다. 지난 2006년의 경우 토지보상금 29조 중 약 40~50%정도가 인근토지에 재 유입되거나 강남권재건축 등 고가아파트, 상가, 빌딩 매입에 재투자됐다. 올해 비사업용지 토지를 매입하는 수요자에게는 양도소득세 중과세율을 한시적으로 완화하고 일반세율이 적용된다는 것도 메리트다.

토지 전문가들은 서해안, 동해안 일대 해안선 투자도 고려해볼 만하다고 설명했다. 정부가 오는 2020년까지 4+1초광역 개발계획에 따라 국토를 개발하기 때문에 투자자는 4+1초광역 개발계획의 중심에 있는 해안선을 살펴볼 만하다. 동해안은 에너지관광벨트로, 서해안은 신산업벨트로, 남해안은 선벨트로 개발된다.

특히 4월 27일 새만금 방조제 개통을 앞둔 새만금과 LNG생산기지가 생겨나고 있는 동해안 일대토지가 유망하다. 새만금 일대는 새만금 산업단지가 오는 2018년 완공될 때까지 지가가 꾸준히 상승할 것으로 예상된다. 전은규 대박땅꾼부동산연구소 소장은 새만금 투자에 대해 “새만금 일대는 4월 말 새만금방조제가 개통되면 많은 관광수요가 몰려 지가가 상승할 것으로 전망된다”며 “특히 지금의 숙박, 음식점만으로는 턱없이 부족해 앞으로 펜션부지나 음식점, 주유소 부지가 주목받게 될 것”이라고 말했다.

삼척 호산리 등 동해안의 에너지벨트도 눈여겨 볼 만하다.

박준호 서울교육대학 평생교육원 교수는 “삼척 호산리는 LNG생산기지와 종합발전단지가 건설되며, 손꼽히는 국제 무역항으로 바뀌게 될 계획이다”며 “발전소가 들어서면 고용인구가 5000~7000명으로 예상돼 주변 주거시설도 대거 들어서게 되며, 덩달아 지가도 상승할 것”이라고 말했다.

토지 투자자들의 투자 교과서라 할 수 있는 도로 나들목 주변도 관심대상이다. 도로가 개통되면 접근성이 높아져 나들목 주변으로 지가상승을 기대해 볼 수 있기 때문이다. 전종철 지목114 대표는 “판교~여주복선전철이 지나가는 광주, 이천, 여주 지역의 나들목 주변이 향후 지가상승 여력이 높다”고 설명했다.

한편, 아직까지 토지 시장은 일반 주택시장과 달라 아직 부동산 투자에서 대중화가 되지 않은 투자처다. 토지는 주택보다 투자자금이 높고, 투자자금이 풍부해도 지식과 정보가 약해 투자하기 어려워 일반 투자자들에게 진입장벽이 높은 투자처이기도 하다. 토지 투자는 장기적인 안목에서 제대로 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있는 고수익 투자처인 셈이다. 

불황기엔 임대 상품으로 승부 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-최고 투자처는 어디]

임대 상품이 불황기 속 ‘유망 상품’으로 떠올랐다.

임대 수요가 ▲부동산시장 양극화 ▲1~2인가구 증가 ▲재개발재건축 등으로 인한 이주 수요 ▲전세가 급등으로 월세 전환 수요 등의 원인으로 급증할 것으로 예상되기 때문이다.

또한 부동산시장침체로 인해 높은 시세차익을 얻기가 힘들어져 매월 임대료를 꼬박꼬박 받을 수 있는 임대 상품으로 수요가 이동할 가능성도 있다. 베이비부머세대 은퇴가 시작돼 은퇴후 일정한 수익을 얻기를 원하는 수요도 증가할 전망이다. 

이에따라 향후 부동산시장은 오피스텔, 도시형생활주택, 원룸형 주택 등 임대 상품이 인기를 끌 것으로 예상된다. 부동산업계에 따르면 임대 상품은 저금리 기조 속 10%의 임대 수익을 기대할 수 있는 효자상품이다.

발빠른 투자자는 수도권을 중심으로 부지를 확보해 도시형생활주택 건립에 나섰다. 도시형생활주택은 지난 2009년 5월 제도 도입 이후 지난 2월 중 사업승인을 받거나 진행 중인 세대수는 총 4633세대다. 이는 도시형생활주택 수요층이 증가해 작년(685세대)보다 3263세대가 증가한 수치다.

부동산 전문가들은 부동산 시장이 높은 시세차익을 기대하기는 힘든 시장으로 가고 있다며, 대신 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산이 부동산 투자의 큰 흐름이 될 것으로 전망했다. 이승익 대림투자개발 대표는 “부동산가격이 하락하는 등 부동산시장의 조정이 불가피해 주택 시장으로 높은 수익을 얻기는 힘들 것으로 전망된다”며 “부동산시장이 가격조정이 이뤄지고 난 이후에는 전반적으로 임대 수요 시장이 활성화될 것”이라고 말했다.

이에따라 부동산 시장의 조정기를 거치면 투자 패턴에도 변화가 있을 것으로 예상된다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “주택시장 가격이 조정된 이후에는 지금까지 주택에 국한돼 있던 투자에서 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 투자 폭이 넓어지면서 투자 패턴의 변화가 있을 것으로 예상된다”고 말했다. 

정부에서도 서민들의 주거안정과 1~2인 가구 증가에 따른 주택공급을 위해 도시형생활주택 규제와 오피스텔 건설기준도 완화해 도시형생활주택과 오피스텔 공급을 촉진하고 있다.

최근 국토해양부는 도시형생활주택 공급 활성화를 위해 사업승인 대상을 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화할 예정이며, 30세대 미만의 소규모 사업은 건축허가를 통해 사업기간을 단축한다. 상업면적도 폐지하고, 주택 유형도 다양화했다. 오피스텔도 주거용을 이용할 수 있도록 욕실을 자유롭게 설치할 수 있게 완화할 계획이다.

운영능력이 뛰어난 투자자의 경우 상가도 눈여겨 볼만하다.

상가는 임대수익이 입지 등 여러가지 변수가 존재하지만 특히 운영능력에 따라 수익률이 크게 달라지기 때문이다. 운영에 자신이 없는 투자자의 경우 영업력이 뛰어난 임차인을 구하는 것도 방법이다.

10년 후 최고의 주거지‘압구정’ 압도적 1위 

[부동산신문 12주년 창간특집: 전문가설문-10년 후 최고 주거지]

10년 후 최고의 주거지‘압구정’ 압도적 1위

전문가33인 창간설문, 동부이촌동ㆍ한남동ㆍ한강로 뒤이어

향후 10년간 우리나라 주택 시장을 선도할 곳으로 압구정동이 꼽혔다.

부동산신문이 창간 12주년을 맞아 부동산 전문가 33인을 대상으로 설문 조사한 결과 ‘향후 10년 후 우리나라 최고 주거지는 어디가 될 것인가’라는 질문에 응답자의 절반 가량인 16명이 압구정동을 꼽았다.

압구정동에 이어 5명이 동부이촌동을 꼽았고, 용산민족공원이 들어설 한강로동과 재건축 사업이 한창인 한남동을 각각 3명이 최고의 주거지로 선택했다. 이밖에도 잠실과 성북동, 개포동 등이 최고 주거지로 이름을 올렸다.

전문가들이 압구정동을 최고 주거지로 선택한 이유는 강남지역 내에서 한강 공공성 회복 선언에 따른 초고층 수혜지역으로 기존 고급수요가 탄탄한 지역이기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장은 “압구정동은 원래부터 부촌이었다”며 “앞으로 한강 공공성 회복 선언에 따른 초고층아파트 수혜로 압구정현대가 재건축에 들어가면, 강남지역에서도 한강조망과 초고층아파트의 프리미엄으로 국내에서 대표적인 부촌을 자리잡을 것”이라고 말했다. 이와 관련해 윤재호 메트로컨설팅 대표도 “압구정동은 강남지역에서 한강변을 따라 초고층 아파트가 들어서는 지역으로 한강조망권이 탁월해 강남이라는 입지와 한강조망, 탄탄한 고급수요로 인해 국내에서 어떤 도시보다 희소가치가 높은 최고의 주거지가 될 것”이라고 설명했다.

압구정동은 강남 지역 내에서도 희소가치가 높다는 평가를 받았다. 강은 지지옥션 팀장은 “압구정동은 기존 인프라가 훌륭하고, 과거부터 부촌이라는 이미지로 기존 프리미엄이 형성돼 있는 지역”이라며 “강 건너에 위치한 용산 한남동도 주거지로 뛰어나지만 이보다 압구정동이 규모가 작고, 한강변을 따라 분양가가 높은 주상복합 초고층아파트가 들어서 강남지역 내에서도 압구정동이라는 프리미엄을 형성할 것”이라고 말했다. 전문가들은 압구정동이 풍수적으로 입지가 뛰어난 지역이라고 설명했다. 장인석 착한부동산투자연구소 소장은 “압구정동은 풍수지리학적으로 한강이 휘돌아가는 중심에 위치해 입지가 뛰어난 지역”이라고 말했다.

부동산전문가들은 최고의 주거지역으로 압구정동 다음으로 동부이촌동, 한남동, 한강로동 등 용산구를 꼽아 눈길을 끈다. 동부이촌동, 한남동, 한강로동 등 용산구를 최고로 꼽은 부동산전문가들은 앞쪽으로 한강이, 뒤쪽으로 남산이 위치해 배산임수의 이상적인 주거지역이라는 평가를 했다. 여기에 미국의 센트럴파크와 같은 81만평의 용산민족공원이 들어서면 주거지역이 강, 산, 공원으로 둘러싸여 서울시내에서 용산과 같은 쾌적한 주거지를 찾아보기는 힘들 것이라고 설명했다.

최고의 주거지역 2위로 선정된 동부이촌동은 국제업무지구, 한강 르네상스 프로젝트 등 굵직굵직한 개발 호재의 수혜지역으로 향후 국제업무지구의 배후 단지가 될 전망이다. 동부이촌동을 최고의 주거지역으로 꼽은 전문가들은 동부이촌동이 용산국제업무지구의 수혜지역이자 압구정동보다 조망이 뛰어나고 배후에 용산민족공원이 위치해 주거의 쾌적성이 높다는 것을 최대의 장점으로 꼽았다. 이승주 선에셋 대표는 “동부이촌동은 용산국제업무지구 수혜지역이자 한강변 르네상스 프로젝트로 인해 초고층 주상복합아파트가 계획돼 있다”며 “동부이촌동은 강남 압구정동보다 조망과 편의시설이 뛰어나 향후 10년 후 최고의 주거지로는 강남을 앞지를 것”이라고 말했다. 설춘환 태한부동산컨설팅 대표도 “동부이촌동은 기존 가지고 있던 인프라가 훌륭할 뿐만 아니라 강변북로 지하화로 인해 주거환경이 쾌적해질 것”이라고 말했다. 

한남동은 용산국제업무지구의 수혜지역으로 강남에서 반포대교만 건너면 한남동으로 입지가 뛰어나다. 한남동은 한남뉴타운뿐만 아니라 옛단국대 부지에 고급임대주택 한남 더 힐이 들어서 고급수요의 인기를 끄는 지역이 될 전망이다. 오은석 다다재테크 대표는 “한남동은 동부이촌동과 같이 용산국제업무지구의 수혜를 입는 지역이지만 동부이촌동보다 높은 곳에 위치해 한강 조망권이 동부이촌동보다 뛰어나다”며 “동부이촌동이 업무시설로 인한 배후단지의 성격이 강하다면 한남동은 쾌적성이 더 높고 조망권이 좋아 주거지역으로서의 기능이 더욱 뛰어나다”고 설명했다.

더불어 용산국제업무지구가 조성되는 한강로도 최고의 주거지역으로 자리매김할 전망이다. 김일수 씨티프라이빗뱅크 부동산 팀장은 “한강로는 미군지기 이전 완료 후 용산민족공원이 들어서면 남산, 한강, 녹지가 어우러져 서울시내에서 최고로 쾌적한 주거지역이 될 것”이라며 “향후 용산민족공원과 인접한 주택에 대해 부자들의 주택 선호도가 부쩍 증가할 것”이라고 말했다.

<설문에 참여한 분들>

▲강공석 투모컨설팅 대표▲강은 지지옥션 팀장▲경국현 상가투자컨설팅 대표 ▲김규정 부동산114 팀장▲김부성 부테크연구소 소장▲김원철 골드앤모어 대표▲김일수 씨티프라이빗뱅크 부동산 팀장▲남영우 나사렛대학 부동산학과 교수▲박상언 유엔알컨설팅 대표▲박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장▲박준호 서울교대 평생교육원 토지최고위과정 교수 ▲선종필 상가뉴스레이다 대표▲설춘환 태한부동산컨설팅 대표▲안동건 RME부동산차트연구소 소장▲안정일 생생경매성공기 저자▲양용화 외환은행 부동산 팀장▲오은석 다다재테크 대표▲우형달 GMRC 대표▲윤재호 메트로컨설팅 대표▲이승익 대림투자개발컨설팅 대표▲이승주 선에셋 대표▲이영진 닥터아파트부동산연구소 소장▲이제경 민경석사컨설팅 대표▲이주왕 경기대학 평생교육원 토지개발과 교수▲임달호 현도컨설팅 대표▲장인석 착한부동산연구소 소장▲전은규 대박땅꾼부동산연구소 소장▲전종철 지목114 대표▲채익종 다다 디앤씨 대표▲최진순 알엔디부동산연구소 소장▲하영수 조인스인 대표▲한정훈 미래가치투자연구소 소장▲함영진 부동산써브 실장

[꿈결같은세상]

꿈이 현실이 되겠죠....