[재테크담론] [락울프] 소액으로 투자를 하는것은 정말 불가능한가?? - 소액으로 10억짜리 펜션인수하기 2

[락울프]

어느새 구정연휴가 끝나가네요... 다들 즐거운 명절 보내셨는지 모르겠네요^^  연초부터 조금 무거운 얘기일 수 있으나, 세상 모든 일에는 '의도'라는게 있습니다. 사실 저같은 경우엔 누군가를 평가할 때 그 사람의 '말' 또는 '글'로 평가하지 않습니다. 누군가 어떤 일을 도모하고 꾸미려면 '사전작업'이란 것이 필수이기 때문에 그 사람이 어떤 사람인지 알고 싶을때는 그 '움직인(행동)'이나 '글'과 같은 경우 글을 쓴 '의도(의중)'을 파악하기 위해 애를 씁니다.

주변에서 안타까운 일을 당하는 경우를 보면 대부분 '불노소득'이나 '일확천금'에 눈이 멀어서인 경우가 대부분인듯 합니다. "어느 곳이나 마찬가지겠으나, 경매판에서는 절대 있을 수 없는 일입니다" 정말 긴 시간을 투자해야하고, 남들보다 노력해야하는 것은 말할 필요가 없습니다.

"인생도처 유상수" 라는 말처럼.... 세상 어디를 가나 어느 분야를 가나 "상수(고수)"가 존재하기 마련입니다. 여러분이 블루오션이라고 생각할 지 모를 '경매판'은 없습니다. 누구나 경매를 해서 쉽게 돈을 벌 수 있다거나, 일확천금을 벌 수 있듯이 얘기하는 이들은 전부 '사기꾼'입니다.

사실 오래전부터 저를 아는 분들은 알고 계시겠지만, 저는 '자기홍보'를 하고 싶어하거나 '허세'를 부리지 않습니다. 그냥 '야인(野人)'으로 살아가는게 더 편하고 즐거운 사람입니다. 그럼에도 불구하고 제가 글을 쓰는 이유는 '경매'를 '목적'이 아닌 '수단'으로 사용해서 사기를 치고, 사기를 당한 사람들이 자주 등장하기 때문입니다.

사돈이 땅을 사도 배가 아픈 판국에 굳이 제 글을 읽는 분들에게 제가 돈 번 얘기를 해서 '시기'와 '질투'를 사고 싶지도 않고, 글을 쓴다고 누가 '인세'나 '저작권료'를 입금해주는 것도 아니고... 누군가의 입맛에 맞게 재밌는 소설을 쓰고 싶지도 않구요... 제 글을 읽는 분들께선 제 글 안에서 무언가를 얻고, 스스로에게 유익한 '유레카'를 외쳐주길 바랄 뿐입니다. 물론 유레카를 외치는 분들께선 시간을 들여 글쓴이에게 다음 글을 보고싶다는 가벼운 인사정도는 하는게 서로간의 배려겠죠?? 무거운 얘기는 여기까지만 하고, 펜션인수하는 얘기를 넘어가 보겠습니다.

------------- GO로 선택!!!

법인이 과반수 이상을 낙찰받아서 가뜩이나 편치 않은 심기에 연락까지 하지 않는 '법인'을 상대로 경매에 미쳐있는 '경매꾼'이 만만치 않은 늙은생강인 것을 보여주기로 결심을 했습니다.

마침 영월지원에서 진행되던 '유치권'에 대한 '명도소송' 변론기일에 참석(참고로 제 친동생은 인천지방법원 앞에서 '현직변호사'로 활동하지만 경매관련 소송은 전부 제가 합니다. 혹시라도 '변호사법 위반'을 착각하시는 분이 계시지만, 부동산경매에 관련된 모든 소송은 제 명의나 제가 갖고있는 '부동산투자법인'으로 낙찰받아 소가계산,소장작성,변론준비 등 전부 스스로 합니다.)한 후에 낙찰받은 '히든밸리'로 향했습니다.

하늘이 돕는건지 이전에 운영을 하던 '채무자 겸 점유자'의 대리인이 명도안내서를 건물에 붙이고 있습니다...

"안녕하세요?" 인사를 하니 반갑게 "네... 안녕하세요?? 저 XXX의 동생입니다!!" 하더군요...

순간 나를 다른 사람으로 착각했구나 하면서... 저는 건물 일부를 낙찰받은 사람입니다라고 했더니... 표정이 좀 바뀌더군요.

약간의 전투모드로....

----- 협상의 시작

운영권을 넘겨받기 위한 협상에 돌입합니다... 서로 우위를 점해서 자신이 원하는 방향으로 끌고 가려고...

일단 점유이전 즉, 명도에 대한 기싸움에 들어갑니다^^

상대방에선 집기를 팔 수 있다며 매각을 유도합니다... 저의 경우엔 집기를 봐야 흥정을 해서 살 수 있지 않냐며 내부에 들어갈 것을 요구합니다... 상대방은 한 푼이라도 받으려구 문을 열어줍니다^^

내부에 들어가니 42인치 LG 벽걸이 티브이에 냉장고,전자레인지, 쿠첸 전기밥솥까지... 전부 새것으로 사놓은 집기들이 있습니다... OKay... 일단 매입하며 명도하는 게 훨씬 이득일듯 합니다!!!

---- 운영권 협상

일단 상대방이 원하는대로 끌려가 주는 척하며 제 페이스로 끌어들일 필요가 있습니다... 솔직하게 돌직구를 한방 던져봅니다... 시원하게 시설집기를 사주겠다며 기존에 운영하던 '홈페이지' 등 운영권을 넘겨달라고...

점유자 측에서는 당연히 저와는 명도를 조건으로 '이사비'와 '집기매매'나 후하게 받으려고 생각하고, 8개를 낙찰받은 '법인'과 운영권을 계약하려던 차에 몇 개 낙찰받지도 않은 제가 '운영권 협상'을 하겠다고 달겨드니 어이가 없는 상황입니다.

반응이 그닥 좋지 않습니다... 운영권 값으로만 2천만원을 달랍니다^^ ㅋ

게다가 상대방이 하수가 아닌 고수입니다... 난방이 도시가스가 아닌 일반가스인데 가스탱크가 500킬로 용량의 대형탱크인데 감평에 평가가 안되어있으니 사지 않으면 떼다가 팔아먹겠답니다^^ ㅋㅋㅋ

그런데 이 분 말투가 '민간인'인지 좀 헷갈립니다. 어두운 곳에서 활동하는 '다크한 분들'의 전문용어가 술술 나옵니다. 저 역시 한 동안 심취해있던 전문용어로 대화를 이어갑니다.  저는 그 전문용어를 어찌 아냐구요? -- 그러게요^^ 소싯적에 '조기유학'을 다녀온 유학생쯤 된다고 해둘까요?

---- 종물과 부합물의 구분^^

자... 일단 잔금을 납부하기 이전이었으니 긍정적인 반응으로 1차 협상을 마무리 합니다... 이제부터 내가 칼자루를 쥐고 오려면??? (잔금납부 이전에는 '매각불허가' 혹은 '매각허가취소' 등의 상황이 발생할 여지가 있으므로 잔금납부를 하고 소유권이 내게 넘어오기 전엔, 절대로 명도에 관한 협상을 마무리짓고 돈을 넘기면 안됩니다.)

첫째, 저에게 고급반 강의를 듣는 분들은 잘 알고 계시겠지만... 아주 중용한 '종물' 및 '부합물'의 판단을 해야하며 여기저기 기술을 넣어서 운영권을 취하는데 유리한 협상의 고지를 점령해야 합니다^^

꽤 어렵고 중요한 얘기라... 여기에 아낌없이 공개하기는 쉽지가 않습니다^^

제 글을 읽는 분들께선 꼭 심층학습을 하시길 권해드립니다!!

둘째, 8개를 낙찰받은 법인이 '점유자'와 접촉을 하지 않아야 합니다. 사실 법인이 내용을 안다면 당연히 점유자측과 저보다 높은 금액에서 협상이 가능하기 때문에 '진인사대천명'입니다.

천만다행히 '법인'은 잔금납부기일까지 점유자와 접촉이 없었고, 잔금납부기일을 넘겨서 잔금납부를 한 관계로 저에게 기회가 주어졌습니다.

낙찰가 3500만원인 물건은 대출 3000만원, 낙찰가 2300만원인 물건은 대출 2000만원 받아서 잔금을 납부하였습니다. 등취득세를 포함해도 몇백만원 안들어간 걸 확인시켜드립니다. 정말 저렇게 많이 대출을 받았는지 궁금하신 분은 '등기부등본' 열람해보시길 바랍니다.

--- 운영권의 취득^^

일단 가스탱크의 매입금액이 1천만원을 넘겼다고 주장하고 절반만큼은 부담하라던 점유자에게 '종물'과 '부합물'에 대한 법적 정의와 처리방안으로 공격을 하니... 점유자가 만만한 사람이 아님을 보여줍니다^^

사실... 종물과 부합물에 관해 법적인 부분을 알고 있었고, 사실 협상의 우위를 점하기 위해 꺼낸 카드였다며 시원스런 웃음을 보여줍니다^^ ---- 왠만한 경매꾼들보다 법적인 부분에 대해 훨씬 해박한 사람입니다!! (알고보니 서울 XX대학교에서 '법학과'를 나온 분이시더군요^^) 그런데, 왜 '다크한 분들'의 전문용어를 사용하는지 궁금하더군요. 알고보니 '건축주 겸 소유자' 분께서 소위 말씀하시는 '전국구'시고, 본인은 그 분의 대리인이랍니다. 나중에 인근에서 사시는 분들 얘기를 듣자니 날이 좀 따듯해지면, 계곡에 '용'과 '호랑이'가 수십마리씩 보였답니다.

일단 그 실타래를 풀고 나니 협상이 급진전을 보이게 되고, 시설집기 계약 및 운영권 계약에 대한 계약서를 작성해서 점유자와 협상테이블에 앉습니다!!!

현금을 손에  쥐고 긴박한 협상을 하고... 결과는 훌륭한 금액에 운영권을 취득하였습니다^^

계약내용은 낙찰받은 호실의 티비를 비롯한 '집기 일체'와 '종물'이나 '부합물' 이외의 매각제외물건을 포함해 '외부데크' '원목바베큐 테이블' '야외화장실' '계곡 평상' '홈페이지' 까지 전부 저에게 매각하는 것이었습니다.

'홈페이지' 관리업체와 통화 후 명의이전을 확인했고, 입금을 하며 마무리를 지었습니다.

눈물이 앞을 가립니다^^ 저에게 무한한 기쁨이자 수익이 되었고... 법인 및 기타 개인낙찰자에겐 불행의 씨앗이 열매를 맺기 시작한 겁니다!!!

얘기가 너무 길어서 이번 얘기는 '점유자편'으로 하고, 다음 얘기는 '법인편'으로 다시 하는게 좋을 듯 합니다. 생각보다 지난번 글에 대한 댓글이 없었던 관계로 '이번글'에도 반응이 없으면 다음편은 제 개인카페 '락울프의 서바이벌경매'에서 확인하시길 바랍니다.

'선순위위장임차인' 3편도 이미 개인카페에는 올려놓았으니 참고들 하시길 바랍니다.

------------------------------------------ 2017년 1월 29일 인천에서 락울프

[josh1000]

허세를 떨지않는 락울프님의 성정을 잘알기에 항상 글을 즐겨봅니다. 좋은글 언제나 감사합니다.
저번편부터 한편의 대서사시를 보는듯 흥미진진합니다. ^^

[락울프]

늘 좋은 댓글로 답을 해주시니 감사합니다.

[꿈나라로고고]

확실히 락울프님의 글은 초보자가 보기엔 쉽지않은것같아요.ㅎㅎ 2번정도 읽으니까 이해가되네요. 읽기가 쉽진 않지만, 단순하게 ~얼마벌었다라는 식의 글보단 확실히 내공이 느껴져 좋은것같아요. 다음편도 기대할게요 ! ^^

[락울프]

제가 늘 하던 얘기 중에 하나가, "쉽게 익히고 쉽게 배워지는 기술로는 밥을 먹고 살 수가 없다." 예전에 컴퓨터조립과 AS를 하던 업체들이 사양길로 접어든 이유가 그런겁니다. 경매 역시 뼈를 깍는 인고의 시간없이 남이 어깨너머로 훔치거나 따라할 수 있는 것은 도움이 되지 못합니다. 2번으로 이해가 안되면 100번을 읽어서라도 이해하고 소화시키면 좋을듯 하네요^^

[칸12]

새해 복 많이 받으세요.
정말 고수의 날카로움이 느껴지는 글 잘 읽고 있습니다.
감사합니다.

[락울프]

칸12님도 새해 복 많이 받으세요. 어느 분야던 시간을 투자하면 먼저 눈이 띄이고, 보여야 행할 수 있습니다. 좋은 투자자가 되시길 바랍니다.

[큰산~]

시야가 다르네요~

[락울프]

아이디와 같은 댓글이시네요^^ 큰산님.... "아래에서는 위가 보이지 않으나, 위에서는 아래가 보이는 법이겠죠" 높은 곳에 오르는 이유가 아닌듯 싶네요. 제가 보고있는 시야가 보이시는듯 하니, 몸을 담고 계시는 분야에서 꽤 높이 올라가 계신 분인듯 하네요.

[찡그]

이런글 너무 재미있습니다~ 서점에 나오는 경매책들 보다 더 재미있으면서도 배울수도있어서 완전 좋습니다~~ 다음편도 기대하고 있겠습니다~^^

[락울프]

아마 책을 팔거나 강의를 팔아서 돈을 벌겠다 했으면 그것만으로도 누구 못지않게 떼돈을 벌지 않았을까 합니다. 워낙 아무것도 없이 시작한 흙수저였기에... 이런 제 글을 읽는 분들에게 행복한 나눔이 되기를 바랩니다.

[이젠100억]

재미는 있는데 볼수록 더 난 경매와는 힘들겠구나하는 생각만 커집니다.

[락울프]

쉽지 않은걸 깨닫는 순간 사기를 당하지 않고, 어렵다는걸 알고 각오를 굳힌 후에 경매를 시작하면 도태당하지 않고 생존할 확률이 높아집니다^^

[무력부장관]

락울프님 소중한 경험담 고맙습니다.

[락울프]

무력부장관님의 댓글도 감사합니다^^ 행복한 2017년 되시길...

[눈감고직진]

락울프님 팬이 됐네요.. 서바이벌경매 찾아가야겠네요.. 꾸벅.

[락울프]

네^^ 찾아오시면 오래전 지신 시절부터 썼던 칼럼을 비롯해 제가 썼던 글을 더 많이 읽으실 수 있습니다.

[아이스톤2]

재미있네요 ㅎ