[한국경제신문]강남10억 이상 아파트만 불티

[수호아빠]

분류 : 분양정보 자료원 : 한국경제 등록일 : 2004/12/07


"서울 동시분양의 불가사의. 비싼 아파트는 팔린다"

올들어 부동산경기 침체로 서울 동시분양에서 미분양 아파트가 속출하는 와중에서도 강남권에서 공급되는 10억원 이상 고가아파트는 불티나게 팔려나가고 있다.

이에 따라 지난 6차 동시분양 이후 5개월만에 11차 동시분양에서 선보이는 강남권 10억원 이상 고가아파트의 청약결과에 귀추가 주목되고 있다.


<>강남 고가아파트는 청약불패(?)

6일 금융결제원 따르면 지난 2월 1차부터 9차(10월)까지 동시분양을 통해 강남권에서 선보인 10억원 이상 고가아파트는 9개 단지 1백10여가구였다.

이들 물량은 서울 동시분양 미분양 사태 속에서도 모두 순위 내 청약이 마감됐다.

이 가운데 7개 단지는 1순위에서 청약이 끝나 업계 관계자들을 놀라게 했다.

이러한 현상은 지난달 10차 동시분양을 통해 강북에서는 모처럼 선보인 10억원 이상 고가아파트가 3순위에서 90% 가까이 미분양되는 등 갈수록 낮아지는 동시분양의 청약률과는 대조적인 것이다.

특히 강남권에서만 미분양 아파트가 지난해 말 17가구에서 올 10월 말 현재 1백82가구로 늘어나는 상황에서 고가아파트의 선전은 이례적인 현상으로 받아들여지고 있다.

업계 관계자는 "경기침체에 별다른 영향을 받지 않는 고소득층들에게 맞는 고가 분양 전략이 어느정도 먹혀들고 있는 것 같다"고 말했다.


<>불패신화 계속될까

11차 동시분양을 통해 공급되는 고가아파트의 청약은 7일부터 시작된다.

하반기들어 처음 선보이는 강남권 고가아파트의 청약 불패행진이 이어질지 관심이다.

이번엔 규모가 만만찮다.

올들어 동시분양에 나온 10억원이상 아파트는 매 차수별 20가구 미만(1차 제외)이었다.

하지만 이번 11차 동시분양에서는 삼성동 동일파크스위트,역삼동 롯데캐슬노블,반포 SK뷰 등 3곳에서 2백16가구가 한꺼번에 쏟아진다.

롯데건설의 롯데캐슬노블은 1백17가구(55평형-85평형) 규모다.

전 가구의 분양가가 12억원4천만-19억6천만원으로 10억원이 넘는다.

SK건설의 반포 SK뷰(63가구)는 69-86평형로 구성된다.

분양가는 16억9천만-26억1천만원선이다.

특히 80평형대 펜트하우스는 평당가가 3천만원을 넘어섰다.

51-61평형 36가구가 공급되는 동일파크스위트의 분양가도 9억9천여만-11억9천만원선이다.

김동민 기자 gmkdm@hankyung.com

[한국경제]

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위의 기사 내용은 불황기에도 고가의 대형평형 아파트는 분양이 잘 된다는 내용입니다.
기사 내용 어디를 살펴봐도 리모델링으로 평형을 증가시킨 아파트가 최고의 아파트라고 표현된 부분은 없으며, 모두 새로 지어 일반 분양하는 아파트에 대한 내용입니다. 아래 미소님이 올리신 글은 앞에 몇줄의 글과 뒤에 몇줄의 글을 추가함으로써 전달되는 의미를 상당히 달리하고 있기에 원문을 그대로 올립니다.

제가 5단지와는 상관도 없는 은마아파트의 리모델링을 추진하고자 하는 주민의 글에 토를 다는 이유는 첫 번째, 이 글이 우리 동호회에 올라와 있기 때문이고, 두 번째, 리모델링에 대한 막연한 기대감이 너무 과하게 포장되는 것을 막기 위함입니다.

저는 대학에서 강의를 하는 사람입니다. 이과 계통의 전공이라 실험 위주의 연구논문을 발표합니다. 저는 실험을 들어가기 전에 수많은 관련 논문들을 읽어 봅니다. 그리고 어느 정도 결과를 예측합니다. 그런 후에 본격적인 실험에 들어갑니다. 거의 대부분은 예상한 결과와 실제 결과가 일치합니다. 결과를 예측할 수 없을 때에는 실험에 들어가지 않습니다.

아래의 글에 은마아파트 주민은 31평형(전용면적 23.23평)을 리모델링 후 43평(전용면적 30.20평)의 시세가 15억은 될 것이며, 7억 정도로 전세를 놓을 수 있으니 리모델링으로 가야한다는 주장입니다. 그러면서 삼성동의 아이파크 아파트 시세와 비교를 하고 있습니다. 비교의 대상이 아니라는 것은 누구도 짐작할 수 있습니다.

실제로 비교 가능한 대치동의 아파트를 예로 들어보죠.

은마(리모델링후) 쌍용 선경 우성1차 동부센트레빌
43평형 43평형 42평형 41평형 45평형
전용면적 30.20평 39.95평 38.82평 34.96평 36.83평
시 세 15억(?) 10억 11억 9억5천 15억

쌍용과 선경은 5단지처럼 건축물 대장상의 전용면적 표기에 오류가 있는 모양입니다.
은마아파트와 직접적인 비교 대상이 될 수 있는 주변의 아파트를 대상으로 한 시세표와 전용면적표입니다. 아시다시피 동부센트레빌은 도곡 주공1차 아파트를 재건축하는 아파트로서 2005년 1월 입주 예정인 29층짜리 아파트 입니다. 참고로 강남 빅3의 최고로 인정받는 개포 우성1차 45평형은 현 시세가 14억에 달합니다.

표를 잘 보시면 눈에 가장 띄는 것이 전용면적입니다. 은마는 리모델링 후(30% 증축시 전용면적임) 전용면적이 30평 정도 밖에 되질 않습니다. 그리고 2bay 구조를 갖고 있는 아파트로 최고의 내장재로 리모델링을 하더라도 그 구조가 모양새를 갖추기가 힘듭니다. 아마도 주변의 같은 아파트가 20억 정도의 시세를 갖는다면 15억 정도의 시세를 기대할 수 있을 것입니다.

즉 은마가 리모델링을 하면 바로 주변의 최고 시세 아파트와 어깨를 나란히 할 수 없는 이유는 전용면적이 기본에 못미치고, 그 평면구조가 앞으로의 주거 트렌드와는 동떨어지는 구조가 되기 때문입니다. 허나 그래도 은마아파트는 리모델링으로 가야합니다. 재건축을 해서는 소형평형의무비율 조차 맞추기가 어렵기 때문입니다. 용적율이 200%가 넘는 아파트가 최대허용용적율 230%, 기부체납시 270%를 부여받는다 하더라도 25평짜리 아파트(전용 18평)를 20%를 지어야 한다면 조합원의 평형증가를 꾀하기가 어렵기 때문입니다.

자 그럼 5단지는 어느 것이 최선일까요?
현실적으로 거의 불가능하지만 가장 좋은 방법은 예전에도 말했듯이 5단지를 상업지구로 용도 변경을 하여 주상복합의 형태로 아파트를 짓는 방법입니다.
그 차선의 방법들이 순수 1:1 재건축, 변형 1:1 재건축, 리모델링 등의 방법입니다. 각기 많은 장점을 가지고 있기에 이 중 어떤 방법을 선택하더라도 5단지는 어느 정도 수익성을 보장받을 수가 있습니다.

또한 5단지는 건축물대장상의 전용면적이 30평형대라서 은마아파트와는 달리 리모델링도 충분한 경쟁력을 가질 수 있습니다. 30% 증축 리모델링을 한다면 전용면적 40평대, 일반 분양평형으로는 50평대가 되기 때문이죠.

허나 리모델링을 선택하기가 꺼려지는 이유는 단 한가지 입니다. 현재의 구조를 앞뒤로 늘려서 길쭉한 모양의 50평대의 아파트가 된다면, 만약에 이런 구조를 가진 아파트가 일반분양 시장에 나왔을때 과연 제대로 분양이 될 수 있을까 하는 것입니다.

시간이 지남에 따라 신평면구조로 무장하고 새로이 지어지는 아파트에 분명히 선호도에서 밀리게 될 것입니다. 다시 말해 리모델링이 5단지의 수익성을 어느 정도 보장을 해줄 수는 있지만, 잠실을 대표할 만한 아파트로의 탈바꿈을 하기 위해서는 적절한 선택이 아니라는 겁니다.

5단지에 거주하는 분들은 5단지가 참 좋다라는 말들을 많이 합니다. 나무도 울창하고, 지하철역 가깝고, 주변에 편의시설 잘 되어 있고요. 허나 여기에 거주하지 않는 사람들에게 5단지는 그저 재건축이나 리모델링을 추진하는 주공아파트일 뿐입니다.

[미소]

전 별 의도없이 은마 홈페이지 글을 퍼 왔을 뿐인데 님의 글을 보니 앞으로는 글을 올릴때 좀 더 신중해야 겠다는 생각이 듭니다. 기분 나쁘셨다면 사과드립니다. 제글은 삭제했습니다.하지만 리모델링을 너무 폄하하지는 마세요. 전 잘빠진 작은평수보다는 구평면이라도 더 넓은 평수가 좋습니다.

[수호아빠]

아니요. 전혀 기분 상하지 않았습니다. 생각이 다른 것을 가지고 기분이 나쁘다면 저도 글 올릴 자격이 없는 거지요. 다만 5단지와 은마는 여건이 다르다는 것과, 어느 한가지가 과대포장되는 것은 경계해야 한다는 얘기를 하고 싶었습니다. 지우실 필요까지는 없었는데. 제가 죄송하네요.

[좋은날]

여러 의견, 정보교환은 많을수록좋지요, 그런중에 다른생각도 얼마든지 나올수있구요. 중요한건 재추위에서 빨리 현시점에서 실현한 가능한 대안을 주민에알리고, 주민은실익을따져 재건축또는 리모델링 선택하여 빨리 추진하는것이 최선입니다. 시간이갈수록 5단지만처량해집니다... 대안이없으면 리모델링으로가야죠..

[가이아]

재추가 저렇게 소극적인 이유는 무엇일까요? 추측은 좋지 않지만 참 궁금하게 하네요. 누가 좀 알려주세요. 언제까지 주민들주머니에서 돈까먹는것을 구경해야 합니까.

[richms]

맞습니다... 5단지 구분소유자의 단결된힘이 필요할듯 합니다...