♧ 용 비 ♧ 지방의 경매상황을 보면서 느낀점.....(부산, 울산 일부지역)

[용비]

임장하고 입찰하고, 임장하고 입찰하고.... 반복하는 일에 지겨울 때가 있습니다. 언제냐~ 하면, 낙찰이 안될 때.... 하지만, 입찰할 때마다 낙찰이 되면 자만심이 생길 수 있겠다는 생각도 들어 스스로를 위안하고 있습니다. 1년 사이 많이 상승한 지방 중에 제가 입찰하고 있는 부산, 울산의 부동산 경매 상황과 느낀점을 말씀드리겠습니다(부산, 울산내 전 지역을 보지는 않았으므로 참고만 하시기 바랍니다.)

1회 유찰인 물건에 대해, 낙찰가를 보면 감정가보다 높은 경우를 더러 본다.

예를 들어) 감정가 10,000만원. 1회유찰 8,000만원  <- 1회 유찰 후 낙찰 10,500만원

일 경우에 아마도 대부분의 사람들은 최초 입찰일 때 누군가가 낙찰 받을 것을 예상하고 아무도 입찰하지 않은 것이다.

그래서 1회 유찰 때에는 뒤늦게 입찰해서 감정가보다 높게 낙찰받는 것이겠지.....

2010년 동안, 특히 가을부터 감정가 대비 낙찰가가 많이 높아지는 것을 느낀다. 많은 예가 있지만 2건을 보여드리겠다.

권리분석을 하자는 것이 아니라, 낙찰가를 보자는 것이다.

(사진을 올릴줄 모르니 환장하겠다.)

2010타경20586

부산지방법원 본원   매각기일 : 2010.11.24(10:00)   경매 13계(전화:051-590-1827)

소 재 지

부산광역시 부산진구 전포동 163-6, 선문골든빌라 디동 4층 502호

물건종별

다세대(빌라)

감 정 가

90,000,000원

[ 입찰진행내용 ]

구분	입찰기일	최저매각가격	결과
1차	2010-10-20	90,000,000원	유찰
2차	2010-11-24	72,000,000원
낙찰 : 92,515,000원  (102.79%)
(입찰14명,낙찰: 장X자 / 2등입찰가 91,600,000원)
매각결정기일 : 2010.12.01

대 지 권

31.216㎡(9.443평)

최 저 가

(80%) 72,000,000원

건물면적

59.04㎡(17.86평)

보 증 금

(10%) 7,200,000원

매각물건

토지·건물 일괄매각

소 유 자

박수동

경매개시

2010-06-28(신법적용)

채 무 자

박수동

입찰방법

기일입찰

채 권 자

북부산농협

 

목록	구분	평형	면적	건축용도	감정가격	(보존등기일:95.11.09)
건물	4층중 4층		59.04㎡ (17.86평)	주거용	57,000,000원	* 1995.10.25일 신축 * 도시가스 개별난방  ▶가격시점:10.07.09/ 가람감정평가
토지	대지권	492.6㎡ 중 31.216㎡			33,000,000원
현황 위치	* 성전초등학교 동측 도로 건너편에 위치,주위는 학교, 중·소규모 공동주택 및 단독주택, 소규모의 점포 등으로 형성되어 있는 도로 이면의 일반주택지대 * 차량접근가능, 시내버스정류장 및 지하철1호선 부전동역이 인근에 소재, 교통사정 편리 * 세장형의 평탄지,공동주택부지로 이용중임,서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함

 

간단히 얘기하면,

위 물건의 매매가 9,500만원(급매 9,000만원)

              낙찰가 9,251만원(2등  9,160만원)

2010타경10084

부산지방법원 본원   매각기일 : 2010.11.02(10:00)   경매 12계(전화:051-590-1829)

소 재 지

부산광역시 강서구 신호동 205-1, 부산신호윌더하임아파트 101동 5층 502호

물건종별

아파트

감 정 가

180,000,000원

[ 입찰진행내용 ]

구분	입찰기일	최저매각가격	결과
1차	2010-09-29	180,000,000원	유찰
2차	2010-11-02	144,000,000원
낙찰 : 180,325,000원  (100.18%)
(입찰32명,낙찰:부산 사하구 신평동 김X희 / 2등입찰가 177,978,780원)
매각결정기일 : 2010.11.09 - 매각허가결정

대 지 권

51.65㎡(15.624평)

최 저 가

(80%) 144,000,000원

건물면적

97.376㎡(29.456평)

보 증 금

(10%) 14,400,000원

매각물건

토지·건물 일괄매각

소 유 자

이필용

경매개시

2010-03-29(신법적용)

채 무 자

이필용

입찰방법

기일입찰

채 권 자

신한은행

매각건물현황

 

목록	구분	평형	면적	건축용도	감정가격	(보존등기일:05.11.24)
건물	15층중 5층		97.376㎡ (29.46평)	주거용	136,800,000원	* 사용승인:2005.11 * 도시가스/개별난방  ▶가격시점:10.04.02/ 프라임감정평가
토지	대지권	35360.5㎡ 중 51.6501㎡			43,200,000원
현황 위치	* 삼성자동차 남측 인근에 위치,주변은 공장 및 공동주택, 단독주택,근린생활시설, 나지 등으로 형성된 지역 * 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치,교통사정은 보통 * 인접필지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 장방형의 토지,단지내 가로망 확보 되어 있음

 

위 물건의 매매가 17,000~18,000만원

            낙찰가 18,000만원(2등 17,800만원)

2010타경11868 (3)

울산지방법원 본원   매각기일 : 2010.11.19(10:00)   경매 2계(전화:052-228-8262)

소 재 지

울산광역시 남구 신정동 159-2 외 1필지, 향림빌라 3층 301호

물건종별

다세대(빌라)

감 정 가

95,000,000원

[ 입찰진행내용 ]

구분	입찰기일	최저매각가격	결과
1차	2010-10-22	95,000,000원	유찰
2차	2010-11-19	76,000,000원
낙찰 : 95,370,000원  (100.39%)
(입찰13명,낙찰:울주군청량면율리 박준형 / 2등입찰가 95,100,000원)
매각결정기일 : 2010.11.26

대 지 권

50.3㎡(15.216평)

최 저 가

(80%) 76,000,000원

건물면적

73.21㎡(22.146평)

보 증 금

(10%) 7,600,000원

매각물건

토지·건물 일괄매각

소 유 자

이순연

경매개시

2010-06-08(신법적용)

채 무 자

박계수 외 17명

입찰방법

기일입찰

채 권 자

강남새마을금고

목록	구분	평형	면적	건축용도	감정가격	(보존등기일:04.02.12)
건물	5층중 3층		73.21㎡ (22.15평)	주거용	69,350,000원	▶가격시점:10.06.29/ 중앙감정평가
토지	대지권	402.4㎡ 중 50.3㎡			25,650,000원
현황 위치	* 울산공업고등학교 동측 인근위치, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 형성 * 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 보통시 됨 * 방형의토지, 다세대주택건부지로 이용중. 북동측으로 폭 약8m의 아스팔트포장도로와접함

위 물건의 매매가 10,000~10,500만원

             낙찰가   9,537만원(2등 9,510만원)

3가지 예를 들었지만 많은 부동산이 위의 사례처럼 낙찰되고 있다.

중요한 건, 부동산 중개사장님들도 낙찰가를 보시곤 의아해 하신다.

"사장님, 사장님이 말씀하신 시세, 급매가보다 낙찰가가 높습니다. 어떻게 된거지요?"

"나도 모르겠어요. 차 떼고, 포 떼면 남는 것도 없는데 왜 그런가 몰라~"

하신다.

처음엔 나도,

'고가 낙찰이겠지.', '실수요자겠지'

싶었다. 하지만 다르게 생각해봐야 하는 부분은,

시세는 OOO 이지만, 매물이 없다는 것이다.

(작년 가을부터 시세가 분출하기 시작하면서 매물을 거둬들인 소유자도 있다)

그렇다면 위의 사례처럼 낙찰받은 사람들도,

-> 현재 매물이 없다

-> (소유권 이전등기 및 명도에 걸리는)2~3개월 후에는 매도 가능하다

-> 2~3개월 후에는 봄 이사철이다.

-> 매도자 우위이므로 매매가를 높일 수 있다.

경매시장에서도 매도자 우위를 활용한 듯하다.

반대로 얘기해서, 매물이 쏟아지기 시작한다면 고가낙찰에 대한 '승자의 저주'가 시작되겠지....

몇 개월 후에 높게 매도하겠다는 예상치를 갖고 경매를 하기에는, 나부터가 적용이 쉽지 않다.

경매라는 종목이 수익을 확정하는 부동산의 투자방법이기에....

그래서 아직도 낙방을 많이 하는 것이겠지~~^^

낙찰 1건 잘못 받아 수년을 가슴앓이 하는 것보단, 확실히 한 계단, 한 계단 오르는 것이 정신 건강에도 좋다.

대신, 반복되는 조사, 입찰 및 낙방을 무덤덤하게 넘길 수 있는 여유가 중요하지.

2010년이 가기 전에 목표했던 낙찰 건수를 꼭 채우길 스스로 기도해본다.

[쿨맘]

그러고보니 2010년이 얼마 남지 않았네요. 손가락만 몇번 왔다갔다하면 셀 수 있을 정도이니...
어서어서 분발해야되겠네요. 갑자기 조급증이.... 확~~
이럴때일수록 기본부터 차근차근 준비해나가야되겠지요?
한계단 한계단 내딛으며 경제적 자유의 꿈에 한발짝 나아가봅니다. 용비님의 글 잘 읽었습니다, 감사해요^^

[오늘]

그렇군요. 현장에서 열심히 뛰시는 분만이 느낄 수 있는 감이군요. 더 열심히 분발해야겠습니다. 좋은 글 감사합니다.

[지금이다]

여유를 갖고 확실히 한계단 한계단 올라가야 겠네요..
용비님... 좋은 정보 공유해주셔서 감사드립니다.. ^_^

[티코햄]

울산에 오랫동안 살았기에 글 제목만 보고 들어 왔는데, 공고 근처라면, 제 어린시절을 다 보낸 곳인데, 정말 어마어마한 입찰자 수와 낙찰가율이네요. 좋은 정보 감사 합니다.

[렛츠고]

아직 부동산을 보는 시각이 부족하다는 것을 느낍니다. 좋은 글 감사합니다.^^

[기쁜우리자화상]

지치지않고 갈수 있는 의지가 중요한 듯 합니다. 좋은글 감사드립니다~

[제이드]

'확실한 한계단 한계단' 좋은 말씀 감사합니다 ^^

[새벽하늘]

오랜만입니다 용비님! 워낙 멀리계셔서... 얼굴뵙기가 쉽지않네요...
올해 목표하신일들 꼭 이루시길바라며 앞으로도 좋은활동 기대합니다!

[지지줌마]

멀리서 소식 전해주셔서 감사합니다...

[이주환]

여긴 경남 김해인데요^^ 빌라와 아파트는 물량만 나오면 130%퍼센트
20-30명 대거입찰 아예 들어가지도 못하겟어요. 정말 수익이 나올런지...

[원포핸]

2010년이 다가네요..용비님 좋을글 감사합니다^^

[핑크팬더]

잊고 있었는데, 정말 오랫만에 글을 올려 주시네요..
자주 올려주세요~!

[패션인]

와우~ 용비님 부산 울산까지 오시는군요~ 혹시나 이쪽 지방에 지내시나...;ㅎㅎ 저도 여기 살기 때문에 몇번 본 물건 이네요 ㅎ

[쩡여리]

2번째 물건은 근처 명지 퀸덤 33평대 전세가 수준에서 받았네요. 명지쪽이 물건이 없다고 하던데 역시....

[공경신]

낙찰받지 못한 상황을 담담히 받아들일 수 있는 자세가 중요한 것 같습니다. 내용 잘 보았습니다. 그나저나 목표한 낙찰건수가 몇건입니까?

[참좋은이웃]

옳으신 말씀입니다. 감사합니다. 그러나 저러나 잘 지내시죠?

[일신]

부산 울산소식 잘보고 경매마인드까지 ~ 감사합니다.

[HappyToday]

오랫만에 용비님 글 잘 보았습니다~감사합니다..^^

[행복호]

꼭 목표했던 낙찰건수를 채우시길 바랍니다.

[원이]

거리가 너무 먼 지역인경우 이렇게 소식만이라도 들으면 좋으네요...

[고무신]

요즘 울산 법원 경매장에 탄성이 자주 울립니다.감정가 및 시세보다 훨신 넘어서는 낙찰가 때문에....저도 요즘 탄성 지르고 보증금 받아나오는게 일입니다.특히 양산 지역은 감정가의 140%수준에 낙찰이되니.....또한 웃을 일도 많이 생기더군여...입찰기일 최저가보다 낮은 입찰가,소위 임대 사업 한다는 부동산 컨설팅 회사에서 임차인의 인수 보증금 계산착오로 인한 터무니 없는 낙찰가 등등이요.정말 힘들게 찾아간 입찰장에서 씁쓸한 미소를 머금고 돌아와야 한답니다.

[나는부자]

대전에도 1차감정가 1억천에 1차에서 1억5천에 낙찰됩니다. 대전도 가격상승세 만만치않습니다

[벤허]

감정기이상 낙찰되는걸 종종 봅니다 좋은글 감사합니다

[리더(행운7기)]

이제야 읽습니다
좋은글 감사합니다^^

[정비사근(7기)]

좋은 글 감사합니다^^
좋은 공부하고 가요

[해피퀀]

전 부산삽니다
왜냐면 딱 이시기에 집값이 심하게는 2배~3배까지 오르는 시기였거든요..
시장의 흐름을 잘 아는분들 인듯..

[파일론]

감사합니다!!

[happy-75]

감정가보다 높게 낙찰되는데는 다 이유가 있군요...다른 시각으로 볼 수 있는 정보 정말 감사합니다

[초보리더]

낙찰자는 실수요자. 고낙찰자 또는 계획이 있는자
낙찰자에게 당신 계획이 있군요? 물어보고 싶네요 ㅎㅎ

[스타나퍼레]

"경매라는 종목이 수익을 확정하는 부동산의 투자방법" 맞습니다. 2020년 현재도 낙찰가율이 상당합니다. 역사는 돌고 도나봅니다.

[경소]

감정가와 낙찰가의 관계

따라서 획일적인 공식이 있는것이 아니라

부동산 경기에 따라서

유동적인 투자기준을 마련해야 겠습니다

내용 잘 읽었습니다

[다2아]

현재 매물이 없으니 높게사고.
나중에 올 매도자 우위시장에서 높은 가격에 매도한다..
반대로 매물이 쏟아지기 시작한다면
승자의 저주가 시작된다....
정말 좋은 글입니다!!!!!