다음은 상업용 부동산 위험…미국 '중소은행 위기'가 발단이 돼 앞으로 무슨 일이 벌어질까

[お持て成し]

다음은 상업용 부동산 위험…미국 '중소은행 위기'가 발단이 돼 앞으로 무슨 일이 벌어질까 / 4/5(수) / 데일리신조

3월 26일 미국 실리콘밸리뱅크(SVB)의 사업 인수처가 결정되면서 시장에서는 금융시스템 불안이 다소 가라앉았지만 중소규모 은행들의 재무 경계는 계속되고 있다.

발단이 된 SVB의 2022년 말 기준 총자산은 약 28조엔, 리먼 사태 때 파탄난 워싱턴 뮤추얼에 이은 미 은행으로는 역대 두 번째 규모였다.

「SVB가 보유하고 있는 미 국채등이 감소했다」라는 정보가 넷상에서 확산해 예금이 단번에 유출한 것이 파탄의 원인이었던 것을 근거로 해 연방 준비 이사회(FRB)를 비롯한 미 금융 당국은, 규제 강화를 향한 대처를 개시하고 있다. 하지만 사태는 규제 당국의 움직임을 웃도는 속도로 심각해지고 있다.

시장의 염려가 예금 등의 문제로부터 운용처에까지 확대되고 있다.
특히 주목받는 것은 미국의 상업용 부동산 대출이다.

SVB에 이어 3월 12일 파산한 시그니처 뱅크 총자산(약 1104억달러)의 3분의 1에 해당하는 360억달러가 미국 상업용 부동산 대출이었던 것으로 알려졌다. 이 은행은 신흥기술기업 등이 모이는 오피스 타워나 공동주택에 적극 대출해준 것으로 알려졌다.

임대아파트 오피스빌딩 등 상업용 부동산의 미국 시장 규모는 5조 6000억 달러에 이르는 것으로 알려져 있지만 단독주택 등 주택용 부동산보다 대출 비율이 높아 금리 인상의 악영향을 받기 쉽다.

연준이 지난해 3월부터 불과 1년 만에 정책금리를 4.75%포인트 올린 것은 미국 상업용 부동산시장에 역풍 외에는 아무것도 아니었다.

코로나19 팬데믹으로 보급된 재택근무도 재앙을 맞았다. 정규직 근로자가 감소하자 기업들은 사무실 규모를 줄이고 임대료가 비싼 도심을 떠나는 움직임을 본격화하고 있다.

상업용 부동산 대출의 차환이 절정에
　

미 신용평가사 무디스에 따르면 미국 내 주요 25개 도시의 사무실 공실률은 단숨에 상승했다. 샌프란시스코의 경우 사무실 공실률은 2019년 4분기 약 5%에서 지난해 4분기에는 19%까지 치솟았다.

상업용 부동산 대출 분야의 이변은 올해 2월부터 발생하고 있다.

컬럼비아프로퍼티 트러스트는 뉴욕 샌프란시스코 등 도시지역 빌딩과 관련된 17억달러 상당의 변동금리 대출로 채무불이행(디폴트)을 초래했다. 이후 브룩필드에셋매니지먼트도 로스앤젤레스 오피스타워 관련 채무(7.5억달러 상당)를 디폴트 상태다.

모건스탠리는 「시장은 오피스 대상의 상장 부동산 투자 신탁(REIT)의 편입 자산이 3~40% 내려가는 것을 포함하고 있다」라고 시산하고 있다.

미 저당은행협회가 3월 15일 발표한 보고서에 따르면 미국 은행이 보유한 상업부동산 대출 잔액(4조4000억달러)의 80% 가까이를 중소규모 은행이 차지하고 있다(3월 29일자 니혼게이자이신문). 그중 16.5%인 7280억 달러가 올해 상환기한을 맞았고 내년에도 15% 상당인 6590억 달러가 이어진다. 올해부터 내년까지 상업용 부동산 대출 차환이 절정을 이루는 것이다.

중소규모 은행들의 상업용 부동산 대출 쏠림 현상도 궁금하다.

올해 2월 현재 미국 상위 25개 은행의 총자산에서 상업용 부동산 대출 잔액이 29%인 반면 미국 중소규모 은행은 67.3%로 돌출돼 있다(현대비즈니스온라인 3월 29일자).

상업용 부동산 대출 잔액의 50%가 시장 악화가 우려되는 미국향이었다는 점이 재료시되면서 도이체방크 주가도 급락했다.

이번 소동으로 미국의 중소규모 은행들의 대출 자세는 현격히 어려워질 것이 분명하고 상업용 부동산담보대출 차환 실패가 빈발하는 사태가 벌어지면 다음 금융위기의 진원지가 되고 말 것이다.

「리먼 쇼크급」을 단언할 생각은 없지만
　

주택용 부동산 시장에도 어두운 그림자가 드리워지고 있다.
주택용 부동산 대출 분야에서도 중소규모 은행들이 주역을 맡고 있기 때문이다.

대출 잔액 중 중소규모 은행은 60%의 점유율을 자랑하며 미국 전체 주택담보대출의 70%를 담당하는 주택담보대출 기업에도 적극적으로 자금을 제공하고 있다(3월 28일자 니혼게이자이신문).

주택용 부동산 분야에서도 중소규모 은행의 대출 기피 현상이 시작되는 것은 시간문제라고 생각한다.

기업 채무도 걱정이다. 정크본드나 레버리지 드론 등 고위험 차입은 금리 상승에 취약하기 때문에 잉글랜드은행은 지난 3월 29일 "다음 금융위기는 기업 채무가 촉발할 수 있다"고 경고한 바 있다.

글로벌화된 세계경제에서는 한 나라의 위기가 금세 타국으로 파급되기 일쑤다.

리먼 쇼크와 같은 금융위기가 일어날 것이라고 단언할 생각은 없지만 미국 중소규모 은행의 위기가 발단이 돼 서구 각국에서 심각한 자산 디플레이션이 발생하고 버블 붕괴 후 일본처럼 장기불황에 빠질 가능성을 배제할 수 없는 것 아닌가.

세계은행도 3월 27일 2030년까지 세계경제 성장률이 약 30년 만에 최저치가 될 것이라고 전망한 바 있다.

서방 국가에서 아랍의 봄과 같은 정변이 일어날 것이라는 추측이 이미 나오고 있지만(3월 22일자 Zero Hedge), 게다가 스태그플레이션이라는 악몽이 다시 시작되면 그 위험은 비약적으로 높아질 것이다. 안타깝게도 일본도 예외는 아니다.

경제위기가 정정불안을 불러온 1930년대 비극이 되풀이되지 않기를 바랄 뿐이다.

후지카즈히코
경제산업연구소 컨설팅 펠로우. 경력은 1960년 나고야 출생, 1984년 통상산업성(현·경제산업성) 입성, 2003년부터 내각관방에 출장(내각정보조사실 내각정보분석관).

데일리신조 편집부 / 신조사

https://news.yahoo.co.jp/articles/916092fd5ae07f631250f6de42c6488318ae8003?page=1 

次は商業用不動産がヤバい…米国“中小銀行の危機”が発端となって今後何が起きるか（デイ

次は商業用不動産がヤバい…米国“中小銀行の危機”が発端となって今後何が起きるか
4/5(水) 6:00配信


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デイリー新潮
バイデン大統領

　3月26日、米シリコンバレーバンク（SVB）の事業引受先が決まり、市場では金融システム不安が若干後退したが、中小規模の銀行の財務への警戒は続いたままだ。

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　発端となったSVBの2022年末時点の総資産は約28兆円、リーマンショック時に破綻したワシントン・ミューチュアルに次ぐ、米銀では過去2番目の規模だった。

「SVBが保有している米国債等が目減りした」との情報がネット上で拡散し、預金が一気に流出したことが破綻の原因だったことを踏まえ、連邦準備理事会（FRB）を始め米金融当局は、規制強化に向けた取り組みを開始している。だが、事態は規制当局の動きを上回るスピードで深刻化している。

　市場の懸念が預金などの問題から運用先にまで広がりつつある。

　中でも注目を集めているのは米国の商業用不動産向けのローンだ。

　SVBに次いで3月12日に破綻したシグネチャー・バンクの総資産（約1104億ドル）の3分の1に相当する360億ドルが米国の商業用不動産ローンの融資だったことが関係している。同行は新興テクノロジー企業などが集うオフィスタワーや集合住宅に積極的に融資していたことで知られていた。

　賃貸マンションやオフィスビルなどの商業用不動産の米国の市場規模は5兆6000億ドルに達すると言われている（3月23日付フィナンシャル・タイムズ）が、戸建て住宅など住宅用不動産よりも貸付比率が高いため、金利引き上げの悪影響を受けやすい。

　FRBが昨年3月からわずか1年で政策金利を4.75ポイント引き上げたことは、米国の商業用不動産市場にとって逆風以外のなにものでもなかった。

　新型コロナのパンデミックで普及した在宅勤務も災いした。常勤勤務者が減少したため、企業はオフィスの規模を縮小し、賃貸料が高い都心から離れる動きを本格化させている。

商業用不動産ローンの借り換えがピークに
　米格付け会社ムーディーズによれば、米国内主要25都市のオフィスの空室率は一気に上昇した。サンフランシスコの場合、オフィスの空室率は2019年第4四半期の約5％から昨年第4四半期には19％にまで跳ね上がっている。

　商業用不動産ローンの分野の異変は今年2月から生じている。

　コロンビア・プロパティ-・トラストは、ニューヨークやサンフランシスコなどの都市部のビルに関連する17億ドル相当の変動金利ローンで債務不履行（デフォルト）を生じさせてしまった。その後、ブルックフィールド・アセット・マネジメントもロサンゼルスのオフィスタワー関連債務（7.5億ドル相当）をデフォルトさせている。

　モルガン・スタンレーは「市場はオフィス対象の上場不動産投資信託（REIT）の組み入れ資産が3～4割下がることを織り込んでいる」と試算している。

　米抵当銀行協会が3月15日に公表した報告書によれば、米国の銀行が保有する商業不動産ローンの融資残高（4兆4000億ドル）の8割近くを中小規模の銀行が占めている（3月29日付日本経済新聞）。そのうち16.5％に相当する7280億ドルが今年償還期限を迎え、来年も15％相当の6590億ドルが続く。今年から来年にかけて、商業用不動産ローンの借り換えがピークを迎えるのだ。

　中小規模の銀行の商業用不動産ローンへの傾倒ぶりも気になるところだ。

　今年2月時点の米国の上位25行の総資産に占める商業用不動産ローンの融資残高の割合が29％であるのに対し、米国の中小規模の銀行は67.3％と突出している（3月29日付現代ビジネスオンライン）。

「商業用不動産ローンの融資残高の5割が市場悪化が懸念される米国向けだった」ことが材料視されてドイツ銀行の株価も急落した。

　今回の騒動で米国の中小規模の銀行の貸し出し姿勢は格段に厳しくなることは間違いなく、商業用不動産ローンの借り換えの失敗が頻発するような事態になれば、次の金融危機の震源地になってしまうことだろう。

「リーマンショック級」を断言するつもりはないが…
　住宅用不動産市場にも暗い影が漂い始めている。

　住宅用不動産ローンの分野でも中小規模の銀行が主役を演じているからだ。

　融資残高のうち、中小規模の銀行は6割のシェアを誇り、米国全体の住宅ローンの7割を担う住宅ローン企業にも積極的に資金を提供している（3月28日付日本経済新聞）。

　住宅用不動産の分野でも中小規模の銀行の貸し渋りが始まるのは時間の問題だと思う。

　企業債務も心配だ。ジャンク債やレバレッジドローンなどの高リスクの借り入れは金利上昇に脆弱であるため、イングランド銀行は3月29日「次の金融危機は企業債務が引き金となる恐れがある」と警告を発している。

　グローバル化した世界経済では一国の危機がたちまち他国に波及してしまうのが常だ。

「リーマンショックのような金融危機が起きる」と断言するつもりはないが、米国の中小規模の銀行の危機が発端となって、欧米各国で深刻な資産デフレが生じ、バブル崩壊後の日本のように長期不況に陥る可能性は排除できないのではないだろうか。

　世界銀行も3月27日「2030年までの世界経済の成長率は約30年ぶりの低水準になる」との予測を発表している。

「欧米諸国で『アラブの春』のような政変が起きる」との憶測が既に流れている（3月22日付ZeroHedge）が、その上、スタグフレーションという悪夢が再来すれば、そのリスクは飛躍的に高まることだろう。残念ながら、日本も例外ではない。

　経済危機が政情不安を招いた1930年代の悲劇が繰り返されないことを祈るばかりだ。

藤和彦
経済産業研究所コンサルティングフェロー。経歴は1960年名古屋生まれ、1984年通商産業省（現・経済産業省）入省、2003年から内閣官房に出向（内閣情報調査室内閣情報分析官）。

デイリー新潮編集部

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