[재테크담론] [락울프] 은행의 진화 2

[락울프]

어느새 꽃피는 3월이 되었네요^^ 새로 인수한 물건의 명도와 매도한 물건의 잔금처리 등으로 2월 중순이 지나면서부터 일이 바빠져서 한 동안 글을 쓰지 못했습니다.

예전 초코파이 노래였던가요?  

"말하지 않아도 알아요~ "처럼... 그저 글을 읽는 분들이 당연히 알겠지라는 생각으로 글을 써왔는데 어쩌면 그건 막연한 기대가 아니었나 싶기도 하네요.

사실 글을 쓴다는 것이 쉬운 일이 아닙니다. 그 안에 '내용'을 담고, '마음'을 담아야 하기 때문인듯 싶습니다. 그러다보면, 당연히 글 쓰는 사람의 '의도'라는 것 역시 담기기 마련이구요...

제 경우에는 오랜 시간 숙달되어서 다른 이의 글을 읽을 때, 그 '의도'라는 것을 먼저 보게 됩니다. 그로 인해 상대방의 의도를 읽고, 그에 대한 '답'을 하게 되는데... 분명 제가 글을 쓸 때 역시 이런 것들을 염두에 두고, 글을 읽는 이에게 무언가 바라지 않음에도 불구하고 '물에 빠진 이'처럼 자꾸 '보따리'를 내놓으라는 분들이 계시니 가끔 답답할 노릇이네요^^ 

대한민국의 '주입식 교육'에 익숙하신 것은 충분히 인정하지만, 세상의 모든 것들은 정답을 가르쳐줄 의무가 있는 '선생님'이 없습니다. 본인이 알고 싶거나, 더 깊이 공부하고 싶은게 있다면 '답'을 가르쳐주는 이가 없어도 깊이 공부하는 습관이 중요한 듯 합니다.

조금 더 쓰면 글이 철학적으로 깊어지고, 길어져야할 듯 해서 '은행' 이야기를 해야할 듯 합니다. 사실 제가 쓰는 글의 초입처럼, 제가 진짜 하고싶은 이야기는 '철학'일지 모른다는 생각이 드네요.

- 채권추심의 시스템화

넘쳐나는 부실채권의 회수를 위한 각 은행들의 각고의 노력 끝에 완성된 '채권추심센터'들로 인해 점차 안정화되어가게 됩니다.

처음 국민은행 NPL센터를 방문했을 때만 해도, 전체 건물에 서류를 보관하는 '캐비넷'이 빼곡히 쌓여 있었습니다. 각 지점에서 넘어온 서류들을 보관하고, 경매신청을 해서 진행되는 사건마다 편철을 해서 캐비넷에 보관을 해야하니 당연한 일이었겠죠.

이 시절만 해도 굉장히 인간적이었습니다. 만약 인천에서 파주에 있는 물건을 보고 싶다면, 다시 의정부에 있는 NPL센터로 가야했죠.

이렇게 3년쯤 지났을까요? 다시 한번 진화를 거듭해서, 전산화가 이루어집니다.

이렇게 전산화된 데이터베이스로 인해 나중에는 인천 NPL센터에서 전국물건의 데이터를 찾아볼 수 있게 됩니다. 굳이 이런 어려운 얘기를 꺼내는 데는 이유가 있습니다. 나중에 기회가 닿으면...

- 왜 굳이 인천인가??

여러분이 시중에 나와있는 '경매책'을 읽다보면, 당연히 궁금해질거라 생각을 하는데 묻는 분을 못보네요^^  왜 책에 나오는게 전부 '인천'인가??

 쌩뚱맞게 '제주도' 출신도, '수원' 출신도, '분당' 출신도, '서울' 출신도.... 왜 전부 인천으로 몰려와서 인천 얘기를 하는가??

지금도 그렇지만 대한민국에서 부실채권이 제일 많은 지역이고, '경매계'가 가장 많으며, 2006년 이후에 가장 많이 폭등한 지역이기 때문이죠^^

인천에서 태어나서 초,중,고,대학까지 전부 인천에서 나온 제가 볼 때도 어이가 없습니다. 그럼에도 불구하고, 경매책 내고 어쩌구 하는 사람은 '인천사람'이 없는 듯 한데....

- 은행의 시스템화 이후

근래 몇년 사이에 다시 '붐'이 일었지만, 1990년대 말부터 2000년대 초반까지 인천에서 '빌라건축 붐'으로 인해 정말 경매시장에 '큰 장'이 섰었습니다. 그게 체적되어 있는 동안 은행은 굉장히 보수적으로 변하는게 당연하고, 1금융권이 대출해줬다가 부실화되어 경매가 진행됐던 부동산은 낙찰을 받은 '낙찰자'가 2금융권에서 경락잔금 대출을 받아야하는 구조로 바뀌어져 갔습니다.

15년 전에는 빌라의 '경락잔금' 대출의 경우 '농협'에서 낙찰금액의 50%를 금리 6% 중반 정도로 뽑아줬었고, 수협이나 새마을금고의 경우 낙찰금액의 60%를 7프로대 후반에서 8프로 정도의 금리로 뽑아줬었습니다. 아파트의 경우 KB시세의 60% 낙찰금액의 80% 중에서 낮은 금액의 경락잔금 대출이 가능하던 시기네요^^

이 시절에는 경락잔금대출을 진행하던 '법무사'들이 진행비와 법무수수료 명목으로 1건 진행하는데 거의 백만원의 비용을 받았음에도, 줄을 서서 자서를 하던 기억이 납니다. 이 시절에는 경매를 하는 것보다 이렇게 경락잔금대출을 하던 '법무사사무실'이 떼돈을 벌던 시절입니다.

- 역시 국민은행

꽉 닫힌 문처럼 1금융권에서 빌라대출을 받는 것이 마냥 '불가능'처럼 느껴질즈음, 국민은행에서 숨통을 터주는 대출상품이 나옵니다.

최초주택구입자금대출로 85제곱미터 이하, 무주택 세대주의 경우.... 빌라 역시 담보대출이 가능한 상품이 나왔는데, 경매로 낙찰받은 빌라의 경우에도 불가능할 듯 하더니.... 지성이면 감천이라.... 거의 시작되자마자 거의 최초로 이 상품으로 경락잔금대출을 치르게 됩니다.

이 상품의 경우 만 20세 이상의 경우 세대분리를 하면 무주택 세대주로 인정받아서, 약간의 맹점이 있었고.... 낙찰대금의 60프로가 아닌 은행의 '탁상감정'을 통해 감정가의 60% 정도의 대출이 가능해서 한 동안 요긴하게 사용하던 상품이었네요

- 경락잔금대출의 진화

시간의 흐름에 따라 경락잔금대출 역시 급변하게 됩니다. 거의 농협과 새마을금고에서 리스크없이 맥시멈 60% 한도 내에서 경락잔금대출을 진행하다가... 수협에서 경락잔금대출 시장에 뛰어들면서 낙찰대금의 70%... 시간이 조금 지나 80%의 시대가 도래합니다.

현재의 경우 MCI니 MCG니 최우선 변제금을 받는 임차인의 '방공제'에 대비한, 보증보험의 가입을 전제조건으로 하여 낙찰대금의 90%까지 대출이 가능합니다.

사실 이로 인해, 짝퉁 '무피투자'의 시대가 도래하게 되기도 합니다.

은행은 부동산투자를 하며 가장 긴밀한 동업자이자, 어쩌면 투자자가 그 변화를 민감하게 캐치하여 변하여야만 하는 '갑'의 위치에 있는지도 모르기에.... 꼭 알아야하며, 어떤 시기에 어떻게 변화하였는지 알아야만 앞으로의 부동산시장을 읽을 수가 있습니다. 너무 길어서 사실 얼마나 더 써야 할지 몰라 아래에 꼭 적고 넘어가야겠다는 내용을 일부 적어놓습니다.

저는 제 글을 읽는 여러분에게 책을 팔아먹지도 않았으며, 그로 인한 부채가 있지도 않습니다. 제 글을 읽는 분들께 이해타산이 얽힌 무언가를 바라지도 않기에, 예의에 어긋나는 댓글을 삼가해주시기 바랍니다.

2017년엔 욕을 않하기로 굳게 다짐하고 참는 중이니 많은 협조 부탁드립니다^^

- 2006년 도정법, 도개법 이후

- LTV, DTI 담보대출규제 (LTV 60%, DTI 50%)

- NPL 이후의 변화 (임차인의 '사해행위'로 인한 배당배제, 날아가는 집과 분신, 유치권부존재확인의 소 등)

- MCI, MCG 등 방빼기 공제의 대비

- 원리금 균등상환

- 향후 시장의 예측

------------------------------------------------- 2017년 3월 5일 인천에서 락울프

[keunsung]

락을프님의 글에서는 도움을 줄려는 느낌이 나네요 감사합니다

[락울프]

의도를 정확히 파악하신듯 해서 감사하네요^^

[락울프]

유익하시길 바랍니다.

[우기비나]

고맙습니다. 주일 행복하게 보내세요~

[락울프]

네^^ 덕분에 행복하게 잘 보냈습니다.

[하이-엔드]

평소 궁금한 내용이었는데 감사합니다.

[락울프]

궁금증이 약간은 해소되셨기를...

[서아&재준아빠]

경매책 참고할때 인천이 많이 나오는 이유가 있었군요.

[락울프]

네^^

[새로봄샘]

아! 인천이 그래서 ~~ 감사합니다 울프님글 늘 잘 읽고있습니다 .

[락울프]

감사합니다^^ 처음 댓글을 달아주신듯 하네요

[눈감고직진]

락울프님의 글은 부드럽지 않아요.. 또한 읽는이에게 부끄럽지 않는 글을 쓰시고.. 읽는이에게 부담을 주지 않아요.. 그래서 좋습니다.. 올해는 락울프님을 오프라인에서 뵐수 있기를 희망해 봅니다.

[락울프]

호불호가 명확히 갈리기는 하지만... 글처럼 살고 있습니다^^ 워낙 동분서주하며 살기는 하지만.... 워렌버핏은 아니자만 올해는 저를 보고싶은 분들과 한 번쯤은 식사라도 한끼하는 만남이 있었음 합니다

[josh1000]

언제나 믿고보는 락울프님 칼럼!

윗분 말씀대로 조금 거친면은 있지만, 숨겨진 의도나 바라는게 없기때문에 거칠어 보이는것 같습니다.

가령 수강생을 모집하려한다든가 책을 판매하고 싶으면, 잠재고객들에게 이렇게 패기넘치지 못하겠죠?
(다른분들 오해들은 마십시오, 친절한 분들이 다 사심이 있다는 말은 절대 아닙니다. ^^)

항상 건승하세요~!

[락울프]

아마도 제가 돈을 벌고, 경제적 자유를 누리는 이유는 호의호식이나 과시욕이 아닌... 노동에서 벗어나는 것과 누군가의 눈치를 보지 않고 제가 하고자 하는 일을 하며, 하고픈 말을 하는 것이네요^^

글이라는 것 역시.... 돈벌이의 수단이 아닌, 제가 하고자 하는 이야기를 명확하게 상대에게 전달해야 '예술'이 되는 것 아닐까요?

[인생은백락처럼]

글에 진정성이 있으니까요.. 읽는 사람의 수준이 낮으면 그냥 지나치게 되거나, 글을 제대로 알아보지 못할 가능성이 클거같습니다~ 좋은글 남겨주셔서 감사합니다 ^^

[락울프]

감사합니다^^ 제 글의 수준을 가늠해주시고, 좋은 댓글로 답해주시니.... 글을 쓰는 보람을 느끼고 있습니다. 많은 분들이 '인생은 백락처럼'님처럼 무언가를 느끼고, 좋은 화답을 하는 날이 왔으면 하는데... 쉽지는 않겠죠?

[늘 행복]

좋은 글 감사합니다.
부평에 애들이 살아서 인천분이시기에 더 반갑습니다.
부평에 가끔 방문합니다.
재태크에 관심있는 대중들에게 조금이라도 도움이 되고자 하시는 마음이 글에서 느껴집니다 ^^

[락울프]

만인에게 인정받고자 글을 쓰는 이는 아닙니다. 이리 한 분이라도 글 쓴 이의 마음을 알아주는 분들이 계시다고 답을 해주시니 감사할 따름입니다^^ 좋은 하루 되시길 바랍니다.

[갈망하라우직하게]

락울프님의 항상 진심어린 거친 글 감사합니다. 제가 희귀종이라 옛날부터 호되게 굴고 무서운 선생님들을 따르고 존경하고 좋아했습니다. 앞으로도 좋은 글 보약처럼 잘 보겠습니다.

[락울프]

ㅎㅎㅎ... 제 글이 무서운 선생님을 떠오르게 할 정도인가요?? 늘 좋은 댓글로 답해주시니 감사하네요^^