■ 주택 임대차보호법에서 임차권등기명령제도의 모든 것.
임차인이 임대차기간이 만료가 되어, 아주를 하여야 함에도 불구하고, 새로이 입주할 임차인이 입주를 하지 않거나 그 외 또 다른 여러 사정으로 임대인의 임차인의 보증금을 반환하지 못하는 경우에도 임차인은 특별한 사정에 의하여 거주하던 임차주택을 비워두고 이주해야 하는 경우가 발생할 것입니다.
이때 임차인이 아무조치를 하지 않은 경우 임차인은 보증금반환에 대하여 제도적으로 안전장치가 없을 것입니다. 임차인이 이주를 하기 때문에 임대차 보호법에서의 임차인의 입주 즉 거주와 주민등록 이전과 유지 문제 등에 충족하지 못하기 때문입니다. 이에 대하여 임차인의 거주 주택에서 이주를 하더라도 ※임대차 보증금에 대하여 안전장치가 되도록 법제화를 한 것이 임차권 등기명령 제도입니다.
1999년 1월 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면, 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환 받는 것이 어려운 점을 해소하고자 도입한 제도로서, 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득을 하게 됩니다.
▶ 임차권등기명령신청 및 그 절차
신청권자 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에 한하며, 임대차 기간종료 전에 미리 임차권등기를 할 수 없습니다.
신청절차는 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시, 군 법원에 신청에 필요한 서류는
➀ 임차권등기명령신청서 에는 신청의 이유 및 임차권 등기의 원인이 된 사실을 이를 소명하여야 합니다.
신청의 취지 및 이유와 임대차의 목적인 건물 등기된 경우는 건물 등기부등본을 제출하고, 임대인 소유로 등기되지 않은 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 수 있는 서면을 제출하여야 합니다. (등기법에서 대위등기)
임차권등기의 원인이 된 사실은 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실을 확인이 되어야 하며,
➁ 임대차계약서 사본은 임대차계약체결 사실 및 그 계약내용을 증명하기 위함이며 우선변제권을 증명하기 위해서는 확정일자가 찍혀 있는 계약서를 제출해야 하며
➂ 주민등록등본
➃ 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 서류 (건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
➄ 소송대리인이 있는 경우는 신청서에 그의 성명 등을 기재한 후 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하여 제출하여야 합니다.
▶ 가압류에 관한 민사집행법 규정 적용
임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류 규정을 준용한다.이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 보고 재판을 진행합니다.
서면심리에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여 그 신청이 이유있다. 고 인정되면 임차권등기명령을 법원은 결정하게 됩니다. 등기비용의 청구는 임차인은 소요비용을 임대인에게 청구할 수 있으며. 임차권등기명령을 발한 법원은 임차주택 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁을 하게 됩니다.
▶ 임차권등기명령의 효력
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되며, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하며, 이 효과는 등기를 마친 시점부터 인정되므로 반드시 등기 경료사실 을확인 한 후 이사를 하거나 전출하여야 합니다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물 (임대차의목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.) 을 그 후에 임차한 임차인은 이 법에 의한 보증금 중 일정액의 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 단, 소액임차인으로서 보호는 안 되지만 확정일자를 받은 후 일반의 우선변제권을 주장함은 가능하고, 대항력 역시 인정된다고 보아야 합니다.
※ 임대차계약을 체결하고자 할 경우 목적 건물에 임차권등기가 되어 있는 경우, 단순히‘선순위 세입자가 있구나’ 정도로 생각할 것이 아니라, 자신이 임차하고자 하는 부분에 설정된 것인지 여부를 가려 보아야 불측의 손해를 피할 수 있음에 유의하여야 합니다.
▶ 민법 제621조의 임차권등기와의 관계
임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조의 규정에 의한 건물 임대차등기를 한 경우에도 이 법의 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
이 등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 이 법에 의한 보증금 중 일정액의 최우선변제를 받을 권리가 없습니다.
등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임대차보증금반환채권에 대한담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기 까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 제거하기 위한 청구를 할 수 있다(대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결). 라고 판결한 사례가 있습니다.
임차권등기말소와 보증금 지급은 동시이행관계가 아니며, 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료 되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고,
특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무로 보아야 한다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 라고 판결한 사례도 있습니다.
배당요구를 하지 않아도 당연배당 임차권등기가 첫 경매개시 결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여, 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에속하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결). 라고 하고 있습니다.
※ 참조
■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. [개정 2013.8.13]
②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. [개정 2023.4.18] [[시행일 2023.7.19]]
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행
④임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.
⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.[개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법)][[시행일 2011.10.13]]
⑧임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. [신설 2013.8.13]
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. [개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법), 2020.2.4 제16912호(부동산등기법)] [[시행일 2020.8.5]]
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
[전문개정 2008.3.21]
■ 민법 제621조(임대차의 등기)
①부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
■ 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다67079 판결
[선박가등기등말소][집50(1)민,168;공2002.4.15.(152),772]
【판시사항】
[1] 민사재판에 있어서 관련 형사재판의 사실인정과 다른 사실을 인정할 수 있는지 여부(적극)
[2] 등기된 임차권이 침해된 경우, 그 임차권에 기한 방해배제를 청구할 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 관련 형사판결에서 인정한 사실은 민사재판에 있어서도 유력한 증거가 되기는 하나 민사재판에 있어서 형사재판의 사실인정에 구속을 받는 것은 아니므로, 민사재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어 형사재판의 사실인정을 채용하기 어렵다고 인정되는 합리적인 이유가 있다면 형사재판의 사실인정과는 다른 사실을 인정하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수 없다.
[2] 등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다.
【참조조문】
[1] 민사소송법 제187조[2] 민법 제621조 제2항
【참조판례】
[1] 대법원 1993. 3. 12. 선고 92다51372 판결(공1993상, 1170)
대법원 1994. 2. 8. 선고 93다19153, 19160 판결(공1994상, 1001)
대법원 1995. 3. 10. 선고 93다30129, 30136 판결(공1995상, 1565)
【전 문】
【원고,피상고인】 원고
【피고,상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 유기준 외 2인)
【원심판결】 부산고법 1999. 10. 14. 선고 98나10878 판결
【주문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 관련 형사판결에서 인정한 사실은 민사재판에 있어서도 유력한 증거가 되기는 하나 민사재판에 있어서 형사재판의 사실인정에 구속을 받는 것은 아니므로, 민사재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어 형사재판의 사실인정을 채용하기 어렵다고 인정되는 합리적인 이유가 있다면 형사재판의 사실인정과는 다른 사실을 인정하였다고 하여 이를 위법하다고 할 수 없다.
기록에 의하여 인정되는 사정들 즉, 이 사건 가등기가 소외 회사가 최종적으로 부도난 날인 1996. 8. 1. (소외 회사는 1996. 7. 31. 1차 부도가 나고 그 다음날인 1996. 8. 1. 최종 부도처리되었다.) 경료된 점, 소외 회사의 채무 총액에서 피고 1에 대한 채무액이 차지하는 정도가 미약한 점, 가등기권자인 피고 1가 소외 회사의 사주로서 대표이사인 소외인의 사촌동생인 점, 이 사건 본등기 청구 소송에서 소외 회사가 다투지 않아 의제자백판결이 선고된 후 소외 회사가 항소하지 않아 그대로 확정된 점, 소외인이 원고에 대하여 이 사건 가등기가 허위라는 설명을 하고 같은 내용의 각서를 교부한 점, 피고 1 명의로 가등기가 경료된 소외 회사 소유의 원양어선 9척에는 피담보채권액이 시가를 훨씬 초과하는 근저당권이 이미 설정되어 있어서, 위 선박들의 정상적인 담보가치(담보권이 실행될 경우 우선변제를 받을 수 있는 가치)는 전혀 없는 반면에, 위 선박들이 원양어선으로서 담보권을 실행하는 것이 어려운 사정을 이용하여 담보권 실행을 지체시키면서 그 동안 위 선박들을 이용하여 조업을 할 경우의 사용가치는 상당히 큰 것으로 보이는데(원고는 위 9척의 선박 중 이 사건 선박 4척에 관하여만, 임차보증금을 8억 원으로 하는 임대차계약을 체결한 바가 있다.), 피고 1가 주장하는 이 사건 가등기의 피담보채권은 1억 5,000만 원에 불과하여 소외 회사가 위 채권에 대한 담보로서 위 9척의 선박 전부에 대하여 가등기를 경료하여 주었다는 것은 상식에 반할 뿐 아니라, 가등기를 경료받은 피고 1로서는 위 채권의 만족을 얻기 위하여 가능한 한 빠른 시간 내에 위 가등기에 기한 본등기를 경료함으로써 위 선박들의 사용수익권을 확보하여 조업을 하였어야 할 것임에도(앞에서 본 바와 같이 위 선박들의 정상적인 담보가치는 전혀 없으므로 가등기 자체만으로는 아무런 채권확보책이 되지 못한다.) 피고 1가 가등기를 경료한 후 소외 회사를 상대로 본등기절차 이행의 소를 제기할 때까지 1년 가까이 이를 위한 별다른 조치를 취하지 않은 점에 비추어 보면, 이 사건 가등기를 경료할 당시 소외 회사와 피고 1에게는 위 채권을 담보하기 위한 목적으로 이 사건 가등기를 경료하려는 의사도 없었다고 할 것이어서, 결국 이 사건 가등기 및 본등기는, 피고 1에 대한 강제집행면탈등 피고사건 판결에서의 사실인정과는 달리, 소외인과 피고 1가 공모하여 소외 회사의 채권자들에 대한 집행을 면탈할 목적으로 피고 1 앞으로 등기부상 소유 명의만 돌려놓기 위하여 통정하여 행한 허위의 등기로서 위 채권을 담보하는 범위 내에서의 효력도 없는 원인무효의 등기이고, 따라서 이에 터잡아 경료된 피고 회사 명의의 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기라고 할 것이어서, 같은 취지의 원심 판단은 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 판결에 영향을 미친 통정허위표시에 관한 법리오해, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.
2. 등기된 임차권에는 용익권적 권능 외에 임차보증금반환채권에 대한 담보권적 권능이 있고, 임대차기간이 종료되면 용익권적 권능은 임차권등기의 말소등기 없이도 곧바로 소멸하나 담보권적 권능은 곧바로 소멸하지 않는다고 할 것이어서, 임차권자는 임대차기간이 종료한 후에도 임차보증금을 반환받기까지는 임대인이나 그 승계인에 대하여 임차권등기의 말소를 거부할 수 있다고 할 것이고, 따라서 임차권등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다고 할 것인바, 기록에 의하면 원고는 이 사건 선박에 대한 임대차계약에 기하여 소외 회사에 대하여 미합중국화 545,608$의 임차보증금반환채권을 가지고 있으므로(피고들은 이 사건 임대차계약시 차임으로 월 1,000만 원과 조업이익금의 1/2을 지급하기로 하였는데 원고가 이를 전혀 지급하지 않았으므로 위 연체 차임이 임차보증금에서 모두 공제되어 잔존 임차보증금이 없다는 취지의 주장을 하나, 기록상 위와 같은 차임지급 약정이 있었다고 인정할 만한 증거가 없다.), 이 사건 선박에 대하여 위와 같이 피고 1 명의의 원인무효의 가등기 및 본등기가 경료되어 원고 명의의 이 사건 임차권등기가 말소됨으로써 이 사건 임차권의 담보권적 권능이 위법하게 침해된 이상 원고는 그 방해를 배제하기 위한 청구를 할 수 있다고 할 것이어서, 같은 취지의 원심 판단은 결론에 있어서 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 판결에 영향을 미친 등기말소청구의 소의 이익에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없으며, 상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결은 전세권이 기간만료로 종료되었고 전세금반환채권에 관하여 전세권저당권자가 압류, 추심, 전부명령 등을 받지 않고 있는 동안에 전세권자에 대한 다른 채권자들이 전세금반환채권에 관하여 가압류 또는 압류 및 추심명령 등을 받자 전세권설정자가 민사소송법 제581조 제1항에 따라 잔존 전세금을 집행공탁한 사안에 관한 것으로서 사안을 달리하는 이 사건에는 원용하기에 적당하지 아니하다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 변재승(재판장) 송진훈 윤재식 이규홍(주심)
■ 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
[구상금][공2005.7.15.(230),1120]
【판시사항】
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)
【판결요지】
주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의3, 제3조의5, 민법 제536조
【전 문】
【원고,피상고인】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 최한신)
【피고,상고인】 피고
【원심판결】 수원지법 2004. 12. 22. 선고 2004나2066 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】
주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있으므로, 이러한 필요에 부응하여 주택임대차보호법 제3조의3은, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있다. 따라서 위 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 채용 증거들에 의하여, 소외인이 이 사건 건물을 보증금 2,800만 원에 임차하여 1994. 11. 16. 주민등록 전입신고를 한 사실, 소외인은 임대차계약이 종료한 후 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기신청을 하여 1999. 10. 13. 그 임차권등기가 경료되고 그즈음 이 사건 건물을 소유자에게 명도하면서 임대차보증금의 반환을 구한 사실, 원고는 소외인과 사이에 주택임대차신용보험계약을 체결하였다가 이 사건 주택의 소유자가 위와 같이 임대차보증금을 지급하지 아니하자 보험계약에 따라 위 2,800만 원을 소외인에게 지급한 사실, 이 사건 건물에 대한 임의경매가 진행되었는데 피고가 이를 낙찰받았고, 그 배당절차에서 소외인에게 3,535,264원만 배당된 사실 등 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 주택임대차보호법 제3조 제2항이 정한 바에 따라 종전 임대인의 지위를 승계한 피고는, 이 사건 건물에 관하여 임차권등기를 경료하여 주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제3조의5 단서 규정에 의한 대항력을 유지하고 있는 임차인 소외인의 권리를 대위하여 취득한 원고에게 미지급 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판단하고, 이 사건 건물의 임차권등기가 말소될 때까지는 임대차보증금을 지급할 수 없다는 피고의 동시이행의 항변에 대하여는, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 위 임차권등기 말소의무와의 관계에서 선이행되어야 할 의무라 하여 그 주장을 배척한 다음, 나아가 그 판시와 같이 위에서 본 배당금과 피고가 이미 원고에게 임대차보증금 반환 명목으로 지급한 금액을 지연손해금 및 임대차보증금에 순차로 변제충당한 후 피고에 대하여 원고에게 변제되지 않은 보증금잔액을 지급할 것을 명하였는바, 앞에서 살펴본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 임차권등기의 말소의무 등에 관한 법리를 오해하거나 사실을 오인하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 고현철(재판장) 윤재식(주심) 강신욱 김영란
■ 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결
[배당이의][공2005.10.15.(236),1610]
【판시사항】
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하는지 여부(적극)
【판결요지】
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.
※ 참조
■ 민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)
제147조제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.
1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
【참조조문】
주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제3조의5, 민사집행법 제91조 제4항, 제148조 제4호
【참조판례】
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결(공2005하, 1120)
【전 문】
【원고,피상고인】 원고
【피고,상고인】 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 장영기 외 1인)
【원심판결】 광주지법 2005. 5. 18. 선고 2004나10646 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이유】
원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 원고는 1996. 12. 12. 이 사건 주택 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 주택에 입주하였고, 1999. 7. 27. 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 그 주소지로 전입신고를 한 사실, 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 11,700,000원, 채무자 소외인 1, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 그 후 원고는 1999. 10. 26. 광주지방법원으로부터 이 사건 주택에 관하여 "임대차계약일자 1996. 12. 12., 임차보증금 7,000,000원, 주민등록일자 1999. 7. 27., 임차범위 이 사건 주택 중 15평, 점유개시일자 1996. 12. 21., 확정일자 1999. 7. 27."로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마친 사실, 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 주택에 관하여 위 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 위 법원이 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료된 사실, 위 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 13,025,728원 중에서 이 사건 주택 중 일부를 10,000,000원에 임차한 소외인 2에게 위 배당할 금액의 1/2인 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실, 원고는 위 배당기일에서 위 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 위 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 아니한 사실을 인정한 다음, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 자는 경매절차에서 따로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아, 그에게도 배당을 하여야 한다고 판단한 후, 원고는 후순위권리자인 피고에게 우선하여 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다는 이유로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액을 당초의 배당액 6,512,864원에서 원고가 위 배당기일에서 이의를 진술한 금액인 3,743,568원을 공제한 2,769,296원으로, 원고에 대한 배당액을 3,743,568원으로 경정하였다.
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 " 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자" 에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.
위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 앞서 본 바와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 배당요구 또는 배당요구 없이 배당에 참가할 수 있는 자의 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 강신욱(재판장) 윤재식(주심) 고현철