독종 화요일 문제3번 타당성 검토

[박선영2]

아래와 같이 소득접근법과 비용접근법으로 경제적 타당성을 검토하는 문제에서,

일단 제가 한 풀이는
1. 소득접근법 적용시 부동산 전체 순수익을 환원하는 방향으로 산정하고, 2. “소득접근법-비용접근법”의 차액을 구해서 3. 타당성검토를 하려고 했는데,
두 대안의 차액 모두 0보다 큰 값이 나와서.. 둘다 타당성이 있는건지 헷갈렸으나 우선 그 차액이 더 큰(개발이익이 더 큰) 방안이 경제적 타당성이 더 크다고 결론 지었습니다!!

그런데 답지를 보니
소득접근법을 “건물잔여법 적용 후 토지 가액 합산”하는 방법으로 풀이되어있고,
저도 이 방식을 통하는 것이 비용접근법과도 토지가액을 같게 본다는 점에서 비교 검토에 용이하여 더욱 합리적이겠구나 싶어 이해가 되었습니다..!
근데 이 경우 타당성 검토시 부동산 순수익 환원했을 때와 달리 2층 건축 시 “수익가액-적산가액”이 0보다 작아 경제적 타당성이 없다는 방향으로 서술되어서..

궁금한 점은
1. 우선 시산가액 간 차액(개발이익)이 0보다 크기만 하면 그 차액의 크기와 상관 없이 타당성이 인정되는 건지
(즉, 제가 한 풀이의 결론은 틀렸고 2층 건립 시 1층보다는 그 크기가 작아도 여전히 개발로 떨어지는 순현금이 존재만 한다면 2층 개발 방안을 택해야하는지)
2. 이 경우 그럼 건물잔여법이 아닌 전체부동산순수익 기준의 수익가액으로 타당성 검토를 하면 결과값이 달라지는건지? 그 이유는 뭔지..
가 궁금합니다!

주절주절 사고의 흐름대로 적느라 정리가 잘 안되기도 하고, npv검토와 섞여서 더 헷갈리는 것 같은데.. 아무쪼록 답변 기다리겟숩니다!! 항상 감사드립니당

[황현아]

1. 개발을 할지 말지를 고민하는 것이 아니라 1층으로 할지 2층으로 할지를 결정하는 문제입니다. 즉 개발업자에게 떨어지는 순수익이 극대화되는 방안으로 결정해야합니다. 1,2층 모두 순수익이 발생하나 1층 건축의 경우가 남는 것이 더 많으니 1층으로 건립해야합니다.

2. 총수익 기준해도 무방할 듯 합니다.