8년 이상 자경농지는 감면된다고 알고 계약을 했는데, 지목변경을 했더니 양도소득세가 1억원이 나왔다.
이유가 무엇일까. 납세자들이 간혹 착각하여 비과세 또는 감면대상으로 생각하고 있다가덜컥 세금추징을 당하는 경우가 있는데, 자경농지에 대한 감면 요건 역시 착각하기 쉬운 경우다.
글 이유정 정진회계법인 공인회계사 세무사 · 건축기사
자경농지에 대한 감면 요건이 충족되었다고 착각한 사례 정나라씨는 2023년 1월 A농지를 3억원에 취득하고 2023년 6월 8억원에 양도함
정나라씨는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지가 자경농지 감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경하였으나 A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제됨
Point 1 농지 해당 여부 판정 기준일은 ‘양도일 현재’
A씨는 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 농지를 경작했기 때문에 당연히 8년 이상 자경농지 양도소득세 감면대상이라고 알고 있었다. 따라서 A씨가 농지를 양도하기로 마음먹었을 당시 양도소득세는 고려하지 않았다.
매수자 B씨가 나타나 농지에 대한 부동산양도계약서를 작성하고 중도금을 치르는 과정에서 B씨는 “농지는 농지취득자격증명 등 복잡하니 대지로 지목변경을 하면 거래가 원활하겠다”라고 말하며 지목변경을 요구했다.
지목변경에 필요한 경비 등은 매수자 B씨가 부담하기로 했다. 상호 좋은 의도로 A씨는 지목변경을 해 주었고 지목이 대지인 상태에서 B씨에게 소유권이 이전되었다.
그런데 양도소득세를 계산한 세무사는 A씨가 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 없기 때문에 1억원의 세금을 내야 한다고 말했다. 계약 당시엔 분명 감면대상이던 농지에 무슨 문제가 생긴 걸까.
농지 해당 여부 판정 기준일은 양도일 현재다. 양도일은 계약일이 아니라 ‘잔금일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날’을 양도일로 보는데, A씨는 양도일 당시에 지목을 대지인 상태에서 양도하였으므로 양도일 현재 농지요건을 충족하지 못하게 된 것이다.
자경농지에 대한 양도소득세의 감면 요건
거주요건 ➊ 농지가 소재하는 시군구 안의 지역 or ➋ ①의 지역과 연접한 시군구 안의 지역 or ➌ 해당 농지로부터 직선거리 30키로미터 이내의 지역
경작요건 8년 이상 직접 경작해야 함(직접 경작이란 농작업에 상시종사하거나, 2분의 1이상을 자기노동력으로 경작하는 것을 말함)
농지요건 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지(농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등을 포함)
농지 해당 여부 판정 기준일 : 양도일 현재
Point 2 다른 소득이 있는 경우 경작한 기간에서 제외 자경농지의 양도소득세 감면을 받으려면 8년 이상 직접 경작해야 한다. 직접 경작이란 농작업에 상시종사하거나, 2분의 1이상을 자기노동력으로 경작하는 것을 말하는데, 소득이 있다면 자경으로 보기 어렵다. 다른 소득이 있는 경우는 경작한 기간에서 제외된다.
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