4.24 초심자 오픈채팅방1 질문답변 정리(NPL,대출이모,법무비,법인,대지권,명도,농지연금,신탁공매,법인,대항력)

[오꾸!]

20200424 초심자 오픈채팅방 정리(NPL, 유찰, 대출이모, 법무비, 법인임대, 대지권, 노부부, 명도, 농지연금, 주택보증공사, 경매취소, 채권최고액, 법인, 업태, 대항력, 신탁공매, 법인지점, 본점.docx

20200424 초심자 오픈채팅방 정리(NPL, 유찰, 대출이모, 법무비, 법인임대, 대지권, 노부부, 명도, 농지연금, 주택보증공사, 경매취소, 채권최고액, 법인, 업태, 대항력, 신탁공매, 법인지점, 본점,.pdf

여러분 행모닝 !!

행복한 주말 보내세요 !!

[질문/답변]

Q 췌강미녀

곧 입찰할 물건인데  임장도다녀왓고, 임차인분석도했고  자료도충분히봤다고생각했는데

오늘아침 검토하던중 문건송달내역에서 유동화회사가 채권을 산 것을 발견 했습니다. 입찰들어가봤자 의미없을까요??

감정가가 시세보다  높게나와서 91프로정도 들어가려구했는데

A 하대디

입찰에 의미없는건 없다고 생각해요~ 일단 해보시는게 어떠신지 조심히 말씀드려봅니다.^^

A 버터링쿠키

유동화회사에 채권이 넘어간 경우 그 채권을 누군가 매입해서 입찰할 가능성이 있지만, 시세가 확실한 아파트같은 같은 물건은 유동화회사에서 채권을 팔지 않는다고 들었어요.

입찰가 산정에 관해서는 아마도 조언을 구하기 어려울 것 같습니다. 굉장히 조심스러운 부분이고, 주신 정보만으로 입찰가를 결정하기 어렵기도 하고요.

팔콘샘 방식으로 급매가의 90% 안팎으로 많이들 하시는 것 같아요.

전 초보라 참고만하시고 고수분들의 조언을 조금 기다려보시면 좋을 것 같습니다.

A 느루

저도 NPL에 대해 아직 이해도가 부족해서 정확한 답변을 드릴 수는 없겠지만, 확실한 것은 입찰가는 그 어느 누구도 함부로 말씀을 못드립니다.

버터링쿠키님 말씀대로 어느 정도의 기준은 제시되지만 그것도 본인의 판단 기준에 따라 하셔야 나중에 누군가를 원망하게 되는 일을 막을 수 있습니다.

내가 판단한 기준에 합당하다면 패찰을 두려워 말고 들어가보세요.

만약 NPL로 100% 넘게 누가 가져간대도 지금까지 임장하신거, 임차인분석하신거, 자료검토 하신거는 어디 가지 않고 췌강님 경험치로 쌓이고 다음 물건 도전할 때 좋은 방향으로 영향을 줄겁니다.

해보세요~ 혹시 알아요? 이번에 흐를지? 결과는 아무도 모르는 거에요. 화이팅~

A 밀리네어곤

spc가 채권삿다고해서 입찰 백퍼 들어오는건아닙니다 소신껏 입찰하세요

Q Next

근린상가 위에 건과 같은 경우 

상가 입대차 보호법이 적용되어도

남는 금액이 상당한데  유찰되는 이유를 알수있을까요?

A 밀리네어곤

테크노마트가 안좋습니다

경매공매는 수단일뿐이지 가장 중요한건 물건의 본 가치입니다~

가보면 확 와닿으실거에요 제스타일이 컴퓨터앞에 있기보다 일단 가보자 스타일이라 조금더 느낌이 오드라구여^^

카페 창업주가되어 이주만 부동산 다녀보세요 가장 큰도움입니다

엉덩이를 가볍게해야합니다 부동산은       

Q 초두니츄

대출 이모님들께, 최소 60-80명은 연락해야된다고 하던데

혹시 이모님들 번호 공유해주신 거 찾으려면 뭐라고 검색해야되나용^^

A 느루

행복재테크 카페에 가셔서 '대출이모' 라고 검색해보셔요.

* 지난번에 그냥 정보드렸더니 찾아보는 것도 연습이라고 길을 알려드리라는 의견이 있어서요^^

Q 먹짱

카페를 많이 둘러보았지만 법무사 견적은 어려운 부분들이 있어 도움 요청 드립니다. 한푼이라도 아껴야 하는 상황인데ㅠ 불합리하다고 생각되는 금액이 45만원이나 붙어있어서요

현장조사료(좌측), 대출상품관련법적자문료(우측)라는게 있는데 다른분들은 없는 항목이더라구요 이거 근거없는 항목들이 맞죠??

제출일당과 보수액은 겹치는 건데 제출일당은 삭제해달라 해도 되겠죠?

A 빨간쪼끼

디디부동산 계산기에서 취득세 계산하면 법무비가 나와요..저는 이것과 비교해서 비슷하거나 조금더 주고 있어요.그들도 수수료보고 일하는건데  약간의 수고비는 생각해 줘야 다음에도 잘 해줍니다..

A 유라신랑

조만간에 족장님이 '라이브방송'정리해서 영상을 올리실 것 같은데요..

법무비에 대해서 조금은 다른 시각으로 보시는 것도 필요한듯 합니다.

저희처럼 초보 투자자 입장에서는 투자금을 아끼기 위해 불필요한 경비를

줄이는 것도 중요하죠~ 저도 동의 합니다.

그런데.. 앞으로도 계속 경매를 통해 물건을 낙찰 받고.. 대출을 받을 일이 생기겠죠?

만약.. 매번 법무사 비용을 깎는데만 초첨이 맞춰진다면..

다음부터 그 법무사는 저희와 일을 하기 싫을 수도 있을 것 같아요..

그들도 수수료를 받기 위해 일을하는데.. 남는게 없다면..

굳이 저희와 일을 할 필요가 없을테니까요..

내가 원하는 금액, 이자, 중도수수료 등을 맞춰준 법무사라면..

통상적인 수수료보다.. 조금 더 받는다고 하더라도

10~20만원 할인을 요구하고.. 나머지는 그냥 드릴 것 같습니다.

각자 생각의 차이가 있을 수 있으니..

조금씩 조율해보시고.. 그냥 진행하시는 것도 방법이지 않을까 싶습니다^~^

Q 더프로

법인으로 전세 놓을때어떤 팁이 있을까요?

세입자들이 법인은 꺼려한다고 해서요 실제로 어떤지? 해법은 있는지 궁금하네요

A 밀리네어곤

전세자금대출이 난해하여 그런경우인데 임대업 등록이되어있으면 문제가 없습니다

A 댐뷰티

요즘 법인임대가 많아서 중개사 분들 마다 다른것 같아요. 중개사 분이 어려워 하시면 설명해드리면 되고, 아님 다른 중개사 찾으면 됩니다.

저도 지난주 한분이 가계약금 넣고 주말동안 맘 변하셔서(법인이라고)  안하긴 하셨지만 인연이 아닌가 보다 하고 다시 매물 놓고 대기중입니다 ㅎ

A 세라미스

법인이 개인보다 임대 맞추는게 어렵긴 합니다. 일단 부동산 사장님부터 설득을 먼저 하시는게 좋습니다. 예를들면 대표가 직장인이라던지, 주주의 직장이 확실하다면 그부분에 포인트를 줘서 부동산 사장님을 먼저 내편으로 만드는게 우선입니다. 직장이 탄탄한 곳이라면 더욱 신뢰를 줄수 있는 부분도 있고요.

A 꽃밭에서

세입자가 정 불안해 한다면 전세보증보험을 들어주는 방법도 있습니다 연간 수십만원의 돈이 드는 방법이지만 효과가 좋더라고요

Q 스위트블랙

법인중에 보증보험이 안된다고하던데요, 전세권 설정은 해준다고하고요

A 에스비

전세보증보험이 HUG가 있고 서울보증보험 두군데서 시행합니다. 그런데 서울보증보험은 절대 법인에게는 해주지 않습니다. 그리고 HUG에서는 해줍니다.

그래서 HUG에서 하는 전세보증보험을 들으시라고 세입자에게 안내해주시면 좋고요.

해당 내용을 중개사에게 잘 설명하시고 1인법인인경우 임금체불로 인한 전세금 못받고 이런사항 없을거라고 잘부탁드리면 됩니다.

그리고 저같은경우는 전세보증보험 들을때 수수료를 반정도 내드리거나 전액 내드리는 공약 내드리면 잘 맞춰졌습니다.

보통 법인물건을 안들어가려고 하는게 법인이 망하면 경매로 넘어가서 직원임금체불때문에 뒷순위로 밀리는걸 걱정들하시는건데요. 1인법인은 그럴일이 없다는점을 설명드리고, 전세보증보험도 HUG에서는 가입이 된다는점을 잘 말씀드리면 됩니다.

그리고 한가지 더 팁 드리면 HUG로 직접 문의하시면 전화 정말 안받습니다. 대신 HUG에 보시면 지역별로 거점중개사들이 계세요. 그분들에게 연락하시면 잘 설명해주십니다.

A 꽃밭에서

법인이 보증보험 불가인 경우는 렌트홈에 등록된 임대사업자라고 알고있습니다.

Q 더프로

법인이 임대사업자로 등록하면 전세자금대출에 문제가 없다는 말씀이신가요?

A 스위트블랙

네 전세대출 가능한걸로 알고있습니다

Q 더프로

보증보험 안되는 경우가 어떤 경우인지 알수 있을까요?

A 스위트블랙

위에 꽃밭에서님이 말씀하신거처럼 렌트홈이라는곳에 임대사업자로등록되어있으면 안된다고 알고있어요

A 꽃밭에서

임대사업자라는 게 두 가지가 있는것을 구분해 보셔야합니다.

첫번째는 세무서에서 사업자등록에 임대사업자로 등록한 경우.

또 국가가 혜택을 주는 임대사업자(구청에등록)이 있습니다.

헷갈리게도 세입자가 전세대출을 받으려면 임대인인 법인이 세무서 사업자등록에 임대사업이 등록되어 있어야 하고 전세보증보험에 들려면 구청에 등록(렌트홈)은 안되어 있어야 합니다.

즉, 세무서에 임대업 신고하고 구청에 임대사업자로 등록은 안 해야 하는 것이지요. 제가 최근에 알아본 바로는 이런데 혹시 틀렸다면 바로잡아주세요

또 한가지 추가하자면 허그에서 전세 대출받을 때는 임차인의 소득이 높을 수록 더 잘된다고 알고 있습니다 서울보증보험보다 임차인 소득 기준이 까다로워 임차인들이 법인 임대인을 선호하지 않을 수 있어요

A 소니아

제가 이번에 법인으로 매수한 주택에 전세 들어오시는 분 전세보증보험 가입하시거든요.

사업자 등록증에 임대업 있어야하고 앞면에 안되면 사업자단위과세 신청하셔서 뒷면에 나오시게 하시면 되십니다.

그리고 임대사업자 등록되어있으시면 세입자 전세보증보험 어렵습니다.

Hug 에서만 가능하시고요

그리고 임차인이 서류제출시 법인 4대보험완납증 제출하셔야하는데 직원 없으신 1인 법인은

크레탑에서 직원수 0 명인것 발급받으셔서 주셔야 합니다.

ref) 대형 아파트 선대출+전세자금대출 세팅 (법인이 임대인, 한국주택금융공사)

http://naver.me/xcHyoWLd

Q 엔세치로

법인 대표(제가) 전업주부라 직장이 없거든요. 그 경우는 부동산 설득할 수 있는 다른 부분이 어떤점이 있을까요..?

A 없음

Q 췌강미녀

요칸에 공란이면 대지권등기가안되어있는경우인가요??

지금처럼 이렇게 날짜가써있고 대지권이라고써있음 대지권등기가된것이겠죠?

A 나우히어

알고 계신게 맞아요. 아파트 인것 같은데 토지를 공동으로 사용하는 해당 지분에 대한 대지권 등기를 해야죠

없는 건 대지권 미등기 아파트

Q.양또아빠

지방에 저렴한아파트하나 입찰들어가려는데 임차인이 완전 노부부님같은데요...이럴경우 명도가 힘들까요...

배당은 대략 보증금의 40-50프로로 보여요...

A 우성파워

배당여부,금액에 따라 다르겠죠

A 밀리네어곤

가치가있으면 들어가야죠.

이사비용 좋게낙찰받으셔서 조금더드리시는게^^

A 세라미스

명도시에 개인 감정이 들어가게 되면 참 힘들죠. 그냥 물건만 보세요. 나중에 낙찰을 받더라도 다른 사람보다 더 챙겨드리면 되는것이고. 혹여나 노부부라고 할지라도 명도비를 1000만원 부를수도 있는겁니다. 그때는 약해졌던 마음이 싹 사라질겁니다.

현재 명도중인 물건인데.. 이분도 처음에는 1000만원 이사비 요구하셨다가 3자 화법으로 진행하면서 이사비가 많이 낮아진 케이스입니다.

명도 대상자의 요구를 거절할땐 반드시 거절의 주체가 내가 아닌 회사로 돌려야 합니다. 그래야 점유자의 화살이 나한테 오는것을 막을수 있습니다.

양또아빠님 일단 명도는 추후에 생각하시고 수익면에서만 생각하시고 입찰하세요. 그게 제일 중요합니다.

Q 느림의미학

농지연금받으려면  실제로 농사를 짖고 있어야 하는거죠?

A 밀리네어곤

과연 실제농사를 몇분이나 지으실까요?

Q 50억사나이

임차인김하늬의 양수인주택도시보증공사라고 써있는데 임차보증금은 2억2천으로만 생각하면되는건가요?

A 밀리네어곤

채권액이 낮으니 취소및 기각 염두두시고 살펴보셔요

대항력잇어 가능성은 취소 및 기각 낮겠네요

참고로 인수할 대상만있어도 경쟁력 확 줄어듭니다. 인수 감안해서 받으시면 되니 아무걱정마시고 가치만 있다면 들어가보셔요^^

인수금액은 역발상으로 대항력있는 세입자에게 무금리로 대출받은거라 생각하시면 아름다워집니다^^ 파이팅

Q 50억사나이

취소라고 말씀하시면 임차인이 근저당을 말소시킬 수 있다는 말씀이시죠?

A 밀리네어곤

 대항력 잇어 가능성 낮아요^^

A 유라신랑

임차인 김하늬씨가 보증공사로부터 보증금을 받고 전출하고..

보증공사가 대신 반환한 전세 보증금을 회수하기 위해 '양수인'의 자격을 취득한 것 입니다. 낙찰자가 고려할 보증금은 2.2억 입니다.

강제경매를 신청한 채권자의 채권금액이 1.2억,

채무자 입장에서는 보증금 2.2억 + 채권 1.2 = 3.4억이므로..

감정가인 2.8억을 초과하기 때문에 채권을 상환할 수 있는 여력이 없을 것으로 보입니다. 경매절차에 소모된 비용 + 보증금을 전액 배당 이후에 남는 금액이 있다면 경매신청 채권자도 채권의 일부를 회수할 수 있으므로..

2.3억 이상으로 낙찰 받으면.. 무잉여 기각도 피하면서 낙찰이 가능할 듯 합니다.

수익 계산하셔서 입찰가를 산정하셔야될 것 같아요 ^~^

Q 널내끄로

위에같은경우에

낙찰금액에서 경매신청권자의.채권이 일부만 배당되고전액회수 못할시 경매신청권자는 경매를취소할수도있나요?

A 밀리네어곤

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=lawcompanio&logNo=220841308805&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.co.kr%2F

참고해보세요

Q 마린베이

실무적인? 이야기인것 같기는 한데, 경매지 보면 1순위 근저당권자로 1금융권 은행 말고 캐피탈사 라든지 저축은행이 들어오는 경우 있지 않습니까, 그 경우에도 (일반적으로) 캐피탈사나 저축은행이 1금융권 은행처럼 차주의 소득증빙서류라든지 무상임대차확인서 같은거 똑같이 받고 근저당권은 대출액의 120%로 설정하는 거로 봐도 되는 것일까요?

A 고사리

캐피탈이나 대부등의 금융계는 채권최고액 비율이 월등히 높습니다.

A 데이브레이크

네..일반 은행과 똑같이 보셔도 됩니다. 일전에 저도 괜찮은 아파트에 임차인이 들어왔는데도, 후순위 (캐피탈)근저당 채권금액이 높게 잡혀져 있어 이상하다 싶어서 캐피탈에 전화를 해서 문의를 하니...'무상임대차 확인서'를 받아논 상태라 입찰 하셔도 된다고 알려주더라구요.... 전화 해보셔서 문의 해보십시오~

A 밀리네어곤

저당권자 컨택하셔서 꼭확인하세요

Q 부테크왕

제가 법인설립 중에 행크 많은 분들 도움받고 있는데요^^ 사업자등록 시 '부동산임대업' 이렇게 넣으면 되나요?

 만약 그럴경우 임대사업자 등록은 안해도 상관없나요? 5년 의무임대해야 한다든지

A 멋진30대

임대, 매매도 넣으시고 사업자등록증상에 임대가 있으면 추후 세입자 전세대출이 가능합니다.

지금 하시는 법인사업자등록과 임대사업자 등록은 별개입니다

흔히 8년조건부 사업자등록과 별개구요.

5년임대 조건은 법인으로 주택 매입시 전용면적 85제곱 초과주택 매입시 건물분에 부가세가 부과되고 부가세를 면제 받기 위해서는 4-5년이상 임대해야하는 것으로 알고 있습니다

A 맥시멈

세무서 사업자등록과 지자체 사업자등록은 별개입니다. 주의하셔야합니다ㅎㅎ

지혜로 책 투에이스 절세의 기술 한 번 읽어보시면 큰 도움 되실거예요!

A 에스비

5년의무임대는 구청신고, 임대업종 등록은 세무서신고입니다.

업종만 등록하는건 상관없습니다.

다만 신설법인 임대업등록이 잘안됩니다.

인터넷으로 나중에 추가업종등록 시도해보거나 임대물건계약서를 들고가야만 해주는경우가 많습니다.

그래서 보통 처음엔 매매업만 등록하고 나중에 물건생기면 추가하시는것같아요

물건생기시면 그 물건을 지점으로 내신후 지점에 임대업추가를 요청하면 바로 될겁니다.

그걸 근거로 본점에도 임대업을 올리면 처리가 됩니다.

꼼수지만 참고하세요

A 설탕사탕

사업자 등록증에 기입하는거랑 구청에 등록하는 거랑 좀 다른 개념입니다.

조금 검색해 보시길 추천드립니다.

Q 부테크왕

보통 업종 업태 상세하게 적어 넣나요? 정관에 없는 업종은 못쓰는 거죠?

A 에스비

네 그래서 정관에 업종 넣을수 있는건 다 넣으시면 좋습니다.

Q 에메랄드캐슬

물건 검색하다 질문이 있습니다.

양도전: 양채미 라고 해서 무슨 용어인가 검색하다보니 사람이름이고 전입일도 늦는데요.또 검색하다보니...

또 2018년에 취하된 사건이 있었는데요 전출을 해서 대항력이 사라진거죠? 근데 궁금한건 주택도시보증공사가 HUG 전세보증보험이던데...첨엔 위장임차인인가 싶다가 전세보증보험에서 관리? 해준다면 이렇게 전출을 해서 대항력을 잃고 돈도 잃는건가싶어서요??

2018년엔 대항력이 있다가 전출해서 재전입으로 추정하는데 대항력이 없어요.

경매진행은 고창~ 이더라구요.저는 보증보험에서 왜 대항력을 잃어버린건지...전문회사일텐데...하는 궁금증이..

A 물러나라

주택도시보증공사 보험들고 전세들어간거에요

A 설탕사탕

양채미라는 사람이 주택도시보증공사에게 권리를 양도 한것 같습니다.

전입일도 빠르고 확정일자도 빠르구요~

배당요구도 종기일 전에 해서 선순위 맞습니다.

그런데 사건문서 송달내역에 보면 근저당권자 고창부안축협이 사건취하했네요~

소유자 이종복씨가 돈을 갚은걸로 생각됩니다.

근저당권자가 취하할이유는 그것밖에 없습니다.

저도 어렵네요 실제 우선수익자(근저당권자)에게 전화해서 물어봐야 알것같습니다.

지점에 전화해서 물어보시고 알려주세요~

A 느루

전세보증보험에 대해 공부를 좀 더 해보시면 알게 되실거에요. 요즘 역전세, 깡통전세로 세입자가 집주인으로부터 보증금을 받지 못하는 경우가 발생하다보니 전세보증보험을 들고 전세를 들어가는 경우가 있습니다. 제 경우 지방 1억5천 전세에 들어가는데 약 70만원 정도의

수수료를 내고 보험에 가입하였는데, 이 보험에 가입하게 되면, 계약 만기시 집주인으로부터 보증금을 받지 못하게 되면 보증보험공사에서 대신 보증금을 내어줍니다. 그리고 집주인으로부터 그 돈을 받아내는 것은 보증보험공사에서 맡아서 하는 거죠.

아마 양채미라는 분이 보증보험을 들고 전세로 살다가 보증보험공사로부터 보증금을 받고 나가고 이후 보증보험공사가 그 금액을 정산하기 위해 경매를 진행하고 있는 것이 아닐까 합니다.

A 유라신랑

에메랄드캐슬님 질문 사항에 대한 답변.docx

Q 꼬아마

공매건인데요~ 온비드 공매정보에 이렇게 적혀있는데..

제가 낙찰받으면 한화손해보험 2.04억을 인수해야 한다는건가요??

A 사나이다운넘

이건 신탁공매입니다

아시고 계신 압류재산과 다릅니다. 따라서 말소기준권리도 존재하지않습니다

보통은 모든 권리를 다 인수합니다

A 느루

근저당 승계조건 매매라고 생각하시면 될것 같습니다.

A 리치스트

맞습니다. 신탁공매는 꼼꼼히 모든 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 인수하는것으로 보이고 전화해서 확실히 알아보시고 접근하셔요.

Q Sarah

지점,본점이 헷갈리네요?

저도 용인비과밀에  본점주소두고 이제부동산 하나 임대원룸을 등록해야하는데  그럼지점은 어디 정해야하나요?

A 에스비

임대놓을 물건을 지점으로 낸다고 보시면됩니다.

Q Sarah

임대놓을 물건을 지점으로요? 걱정인건 요즘 비과밀소호사무실 해놓으면 정말 취득세중과 안받을까요?

A 우성파워

주택이라고 생각하지마시고 2호점이라고 생각하세요. 거기서 수익을 내시는거니깐 분점이 되는거죠

A 에스비

소호사무실말고 전세나 월세로 임대를 놓을 아파트를 대상으로 하시면 취득세중과가 되지않습니다.

말씀하신 소호사무실을 만드시면 취득세가 중과될겁니다

지점을 내실때 사무실용도로 내시면 취득세가 중과될 가능성이 큽니다

그러나 임대물건주소를 지점으로 등록하고 전세나 월세를 주시면 취득세중과가 되지않습니다

이럴경우 취득세가 중과되더라도 경정청구통해 환급가능합니다

Q Sarah

저는 용인비과밀비상주소호사무실에 본점주소로 법인설립했고요 서울원룸건물사서 임대하려고하는데

여기원룸하나를 지점사무실로 쓰면 취득세중과안되요?

A 에스비

사무실용도로 쓰시면 중과될것같은데 이건 확실히 확인해보셔야 될것같습니다. 임대만하는 목적의 지점이라면 중과안되는것이 맞는데 이럴경우는 저도 겪어보지않아서.

저도 처음에 서울물건 지점내면서 임대업종 추가했고 그것때매 취득세 중과되었고 그걸 다시 경정청구해서 돌려받았습니다

https://m.blog.naver.com/jungsh143/221872088961

ref) 삼엽문

법무사분이 안전주의자이신가봅니다.. 가산세가 클 경우 그런방식을 취하긴하는데 혹시 경정청구도 대리하여 수수료를 받았다면 더 억울하셨겠습니다..

저같은 경우(회사에서) 담당 공무원에게 신고전 미리 검토자료와 근거를 제시해서 설득하고 신고한적이 있었습니다(다행히 받아들여졌지만 그렇지 않을가능성도 크겠죠^^;)

다음에 에스비님께서 주신 판례를 가지고 사전에 한번 설득해봐야겠습니다. 행큐합니다^^

Q 무지개양말

임차인이 전화와서 딸이 최근 결혼했다고 청약을 위해 세대분리를 하고 싶다고 하는데요.. 집주인의 동의가 필요하다고 연락왔습니다. 현재 딸과 아파트에서 함께 살고 있어요.

집주인 동의가 필요한가요? 찾아봤는데 필요한지 잘 모르겠어서요~

A 제이스

넵~주민센터에 따라서 다르긴 한데 통상 주민센터 공무원이 현장에서 전화 연결통해서 확인 하더라구요~^^

Q 유혹인

온비드에서 물건을 낙찰받고 보통 어떻게 처분하실까요?

국가에서 내 놓은 물건들을 사적으로 되팔아서 시세차익을 얻을 수 있다는게 갑자기 이해가 안되네요.

책보고 강의 들을때는 ‘아 온비드에서 물건을 찾을 수도 있구나’ 이렇게 생각하긴 했는데

매도를 하거나 월세를 받거나 할 때 잘 되나 해서요;;;

A 우성파워

국가에서 팔려고 내놓은건데 아무 문제 없습니다. 낙찰받고 일반 매매처럼 내놓으시면되요

A 밀리네어곤

일반물건과 똑같습니다^^ 그리고 신탁공매일경우 거의 시세와 비슷한경우가 많지만 압류공매의경우 유찰 시스템이있으니 시세차익을 충분히 볼 수 있습니다

Q 쿠잉

법인은 85제곱미터 초과하는 아파트를 매도하면 부가세를 내야하더라구요.

그래서 시세 5억짜리를 매매한테 5억5000에 팔아서 5000만원을 세금내야하니 매수자가 비싸게 살 바보들이 없겠죠..

근데 혹시 오피스텔(24제곱미터)도 그런가요?

매도할때 7000에 팔거면 7700받아야하나요?

인터넷찾아보니 실제주거용으로 사용하면 부가세 납부안해도 된다고 하는데 건축물대장은 업무용으로 나오거든요.

A 밀리네어곤

판매주체, 판매대상 및 용도에 달라집니다 복잡할때엔 세무서 전화해서 질의하거나 QnA케이스 남기시면 응답옵니다^^

Q 초보오스카

신탁공매에서 등기원인에 근저당권 일부포기라고 되어있는데요.  등기목적에는 말소로 되어있어요 . 상관없는거죠?

A 당근1

저도 처음보는 표현이기는 한데 캡쳐해 주신 설명으로 보면 빚이 10억인데 은행에서 담보를 주택A와 B 두 채로 잡았을 경우 이후에 채무자(=소유자)와 은행이 합의해서 담보 중 일부(예 주택B)의 근저당을 말소할 수 있다 이런 뜻 같습니다

Q 초보오스카

그럼 합의해서 일부 포기하고 말소됐다는 뜻일까요?

A 유라신랑

공동담보물건 1,2,3,4,5가 있다고 가정했을 때채무자가 물건 5에 대한 금액만 상환을 했다고 하면..

근저당권자는 물건 5에 대해서 일부포기 신청을 합니다.

그럼 공동담보 목록에서 빠지는 것이죠

오스카님이 생각하신 것처럼.. '일부포기'라고 기재된 물건에 대한 권리는 말소됐다고 보시면 됩니다 ^~^

Q 에프티엘

경매보고 있는데 말소기준이 임차인이고 강제경매 입니다. 현재 낙찰가는 1.5억이고 대항력있는 임차인 청구금액은 1.2억입니다. 그외 근저당 가압류 전혀 없습니다.

낙찰자가 잔금을 치르면 법원이 임차인에게 청구금액을 주고나면 낙찰자 소유가 되나요?

아님 낙찰자가 명도까지 진행해야 하나요?

A 당근1

낙찰자가 임차인에게 직접 주는게 아니구요 잔금납부를 하면 배당이 이루어집니다. 임차인이 배당요구를 하였다면 낙찰자의 명도확인서를 받아야 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 이사를 나갈 때 명도확인서를 주면 수월해진다고 들었습니다

A 찬이맘

낙찰된 물건이죠 ?

잔금치르면 소유권이전되고 .명도는 낙찰자가 해야하죠~

[널내끄로]

이번에는 질문이 많았네요^^
항상 잘보고있습니다.
정리감사드려요^^

[도전80]

초심방정리글 잘보았습니다~~
초심방에 하루종일 집중할수가없어서
이렇게 정리된부분만봐도 큰도움이되네요~^^

[온달e]

정리감사합니다~~잘읽었습니다~~^^

[더힐♡(희망부자)]

오꾸님 정리 감사합니다~~^^

[플레처]

와~~오꾸님 정리 너무너무 감사합니다 고생하셨습니다 덕분에 많은 간접경험이 됐습니다 감사합니다^^♡

[루비스톤]

오꾸님 정리 감사합니다~~

[람쥐람쥐쓰]

정리 너무 감사합니다. 고생많으셨습니다 복받으세용 ㅎㅎ 행큐!

[스토브리그]

정리감사합니다. 많은 간접경험하고 갑니다.