■ 가족간 매매도 1주택 비과세? 되긴 되는데 '세금 함정' 많다

[이교수]

■ 가족간 매매도 1주택 비과세? 되긴 되는데 '세금 함정' 많다

집값이 하락하면서 매도인이 원하는 가격과 매수인이 원하는 가격의 차이로 인해 거래가 잘 이루어지지 어려워지는 경우가 많습니다. 이 때문에 일시적 2주택 유예기간 내에 기존 주택을 처분 못해 매도인이 부담해야 할 양도세가 늘어날 수 있습니다.

가족 간에 거래를 하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지에 대한 의문을 가지고 있는 분들이 많이 있습니다.

가족간에도 1세대 1주택 비과세 요건 즉 2년 보유 또는 2년 보유 및 2년 거주요건을 채운 후 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 몇가지 주의사항이 있습니다.

 배우자에 팔면 일시적 2주택 비과세 안돼

1), 과세 관청은 가족 간의 거래를 실제는 증여인데 매매로 가장해 세금을 줄이려는 것으로 의심해 증여로 추정합니다. 납세자가 실제로 매매거래했음을 입증하면 증여가 아닌 매매로 인정합니다.

증여 추정 대상의 가족은 매도자의 배우자나 직계존비속으로 한정되며. 사위나 며느리 및 형제자매는 증여추정의 대상이 아닙니다. 입증 책임은 과세 관청이 아닌 납세자에게 있으므로 실제 매매 거래를 하는 경우라면 납세자가 입증하기 쉽게 서류를 갖춰 놓을 필요가 있습니다.

입증한다는 것은 본인의 소득이나 재산 처분 대금 및 상속·증여 받은 금액 등으로 명백히 대가를 지급한 것을 증명하는 것을 말하며. 가족 간에 거래를 할 때 계좌 이체나 수표를 통해 매매 대금 지급 근거를 남겨두는 것이 좋습니다. 그래야 증여가 아닌 매매거래로 쉽게 인정받을 수 있습니다.

2), 일시적 2주택 유예기간 내에 가족 간 거래를 하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 매수자가 별도 세대 구성원에 해당되어야 합니다. 순수한 1세대 1주택자는 동일 세대원 간에 매매거래를 한 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 가족 간 거래 후에도 1세대 1주택이기 때문입니다.

하지만 일시적 2주택자는 1세대 1주택자와 다르다. 동일 세대원 간에 매매 거래를 하면 거래 후에 다시 2주택자가 되므로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된다는 것이 과세 관청의 입장입니다.

따라서 실제 동거 여부와 관계없이 항상 동일 세대원으로 인정되는 배우자는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위한 매매 거래의 당사자에서 제외되며. 미성년 자녀와 소득이 없는 자녀도 제외되고. 본인의 소득 등이 있고 실제 거주를 달리하는 성년 자녀나 별도 세대에 해당되는 부모님 등 직계 존속이 그 대상이 되어야 합니다. 이외에도 별도 세대 구성을 한 형제자매 및 사위·며느리도 매매 거래의 당사자가 될 수 있습니다.

 저가 거래에 양도·증여세 부과

3), 거래 가격의 문제이다. 시가대로 거래된다면 이 문제는 발생하지 않는다. 하지만 보통 가족 간의 거래는 시세에 비해 낮게 거래되는 것이 일반적입니다. 이 경우 증여세와 양도세 2가지 측면을 모두 검토해야 합니다.

양도세 측면에서는 매도인에게 적용되는 부당행위계산부인 규정을 봐야하고. 정상적인 시세로 거래를 하면 문제가 없지만 시가의 5% 또는 3억원 이상 차이가 나는 금액으로 저렴하게 매도한 경우에는 세법 상 그 거래 가액을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도세를 다시 부과하는 부당행위계산부인 규정이 적용됩니다.

예를 들어 16억원에 해당하는 아파트를 12억원에 매도한 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용받아 12억원이 아닌 16억원을 기준으로 양도세를 산정한다는 것입니다.

매수인은 증여세를 따져야 합니다. 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액의 범위 내에서 저가 양수한 경우에는 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 하지만 이 범위를 넘어 저가로 양수하는 경우에는 시가와 대가의 차이에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액을 증여받은 금액으로 보아 증여세를 부과합니다.

위 사례에서 시가와 대가의 차이는 시가 16억원에서 매매 금액 12억원을 차감하면 4억원이 되며. 이 금액에서 16억원의 30%에 해당하는 4억8000만원과 3억원 중 적은 금액에 해당하는 3억원을 차감하면 1억원이 증여세 과세 대상이 된다. 만약 매매 금액 13억원으로 거래를 했다면 시가와 대가의 차이는 3억원이고 3억원을 차감하면 0원이므로 증여세 문제가 발생하지 않습니다.

결론적으로 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려면 함께 사는 가족이 아닌 따로 사는 세법 상 별도 세대로 인정되는 가족에게 매도해야 합니다. 또한 매매 거래로 쉽게 인정받기 위해서는 매매 대금을 계좌 이체 또는 수표로 받는 것이 바람직하며 저가 양도·양수하는 경우 양도세와 증여세를 검토한 후 매매 금액을 설정해야 합니다. 참고 되길 비랍니다.