부동산 양도소득세 절세 방법, 비사업용토지 중과 피하려면
비사업용토지는 소득세법과 법인세법에 의해 규정된 과세 대상이다.
소득세법에서는 비사업용 토지에 대하여 양도소득 과세표준에 10%를 추가하여 16% ~ 52%의 세율로 중과하며,
법인세법에서도 토지 등 비사업용 토지의 양도소득에 대한 법인세로 과세표준의 기본세율인 10% ~25%에
10%를 추가한 세율로 과세한다.
“아파트 이어 땅까지 물려준다”… 올해 토지 증여량 역대 최대
3기 신도시가 들어설 경기 고양시 창릉지구. /조선DB
6일 부동산R114가 한국부동산원의 부동산 거래현황을 분석한 결과에 따르면, 올해 1월~9월 전국 토지 증여량은 26만6915필지로 관련 집계가 시작된 2006년 이후 가장 많은 것으로 나타났다. 작년 1월~9월 전국 토지 증여량이 24만5059필지였던 것과 비교하면 2만필지 이상 늘어났다.
전국 17곳의 시·도 중 11곳의 증여량이 통계 작성 이래 최다치를 기록했다. ▲부산(1만181필지) ▲대구(8517필지) ▲인천(1만106필지) ▲경기(5만1789필지) ▲강원(1만2904필지) ▲충북(1만8733필지) ▲충남(1만8516필지) ▲전북(3만1355필지) ▲전남(2만7223필지) ▲경북(2만2309필지) ▲경남(2만2309필지) 등이다.
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비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 피하기 위해서는 무조건 토지를 이용해 사업용 토지로
인정받아야 한다.
따라서 사업용 토지의 기본 조건-법률적 요건을 확인하고 그 요건을 충족하는 방법을 강구해야 한다.
<사업용토지, 농지 인정 조건>
◎입증책임 : 소유자(양도자)
◎기간
아래 3가지 경우 중 하나 이상에 해당하는 기간 사업용으로 사용
1)양도일 직전 3년 중 2년 이상
2)양도일 직전 5년 중 3년
3)보유기간 중 60% 이상
◎토지 기준
1.)행정지도에 따라 건축 허가가 제한된 토지는 그 기간 동안 비사업용 토지로 분류되지 않음
2)건축자재의 수급 조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 기간은 사업용 토지로 보아
합산과세의 대상이 아니며 종부세 과세 대상에서 제외
3)사업장의 도로이거나 불특정 다수인이 이용하는 도로로 사용될 경우 사업용 토지로 보는 것이라서
종합합산과세의 대상에서 빠져 종부세 과세 대상에서 제외
4)공공을 위한 용도로 제공하는 토지는 사업용토지로 본다.
마을 주차장으로 무상 제공하는 경우 이 토지는 사업용 토지로 본다.
5)건축을 하기 위해 토지를 매입한 경우 토지취득일로부터 2년과 착공일 이후 건설이 진행되는 기간을
사업용 토지로 본다. (천재지변이나 민원으로 인해서 건설을 중단한 기간도 사업용 토지로 분류)
6)돈을 빌려주고 담보를 잡았던 토지를 소유권 이전한 경우는 취득일로 부터 2년간 사업용 토지로 본다.
7)토지 취득 후 소유권 분쟁이 발생하는 경우, 소송 기간 동안 해당 토지를 사업용토지로 본다.
◎재산세
비과세, 면제, 별도 합산 분리 과세 대상이면 사업용 토지로 본다.
*「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지는
「법인세법」제55조의 2 제2항 제4호 나목의 규정에 의해 당해 토지를 보유하는 기간 동안 "비사업용토지"로
보는 기간에서 제외하도록 되어 있음.
◎농지
- 시 이상의 주거 상업 공업지역 외에 소재하는 재촌 자경 :
농지 소재지와 동일한 시, 군, 구 또는 농지 소재지와 연접한 지역에 거주하면서 직접 경작
- 시, 군, 구에 살거나, 농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하여야 하며,
농작업의 2분의 1이상을 자신의 노동력으로 자경
- 입증서류 중에 필수 서류로는 농지원부가 있어야 하고 농업경영체 등록도 가능하면 구비되어 있어야 함.
직불금 수령하고 있으면 인정 가능성 높아짐
- 농약, 비료, 종자 구입은 되도록 본인 카드로 사용하고 카드 사용내역도 남겨 놓는 것이 좋다.
농산물 판매대금까지 남길 수 있으면 최고이지만 만약 사료작물을 재배하는 경우 농협을 통해서 매매를 하는 것이
어려우므로 개인에게 팔아야 하는데, 개인에게 팔 때 통장으로 돈을 받고 서류상으로 남기면 입증하기 좋다.
- 직계존속이 8년 이상 토지의 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지나 임야를 상속받는 경우,
상속개시일에서 3년까지
- 소득 상한선 : 근로소득(급여액)과 사업소득 금액이 합해서 3700만원 미만
사업소득 중 부동산 임대소득은 제외
- 상속 개시일 또는 이농(농민이 다른 산업에 취업할 기회를 얻기 위해 농촌을 떠나 도시로 이동하는 현상) 일로부터
3년 이내 농지를 처분하게 되면 사업용토지로 인정
- 한국농어촌공사에 8년 이상 임대한 농지는 재촌 자경으로 인정(조세특례제한법 제69조)
8년 이상 자경한 경우 1년 1억원 5년 2억원 한도 내에서 세액 감면
8년 이상 자경한 이후 농사를 그만두거나 비거주자 요건이 된 후 2년 안에 매도하게 되면 혜택 유지.
상업, 공업지역으로 편입이 되거나 환지 예정지 지정을 받은 경우는 3년 이내에 양도를 해야 하고
지정받은 날까지 양도를 하는 경우 1년 1억원 5년 2억원 한도 내에서 세액 감면
- 4년 자경 대토 양도소득세 감면(조세특례제한법 70조)
4년자경+앞으로 자경할 4년자경 신규 취득 농지.
신규 취득 농지는 종전 토지 면적의 3분의 2 이상이거나 전 농지 매도 가격의 2분의 1 이상
- 종전 농지를 양도한 후 1년 안에 새로운 농지를 매입하고 거주 요건과 자경 요건 구비
(협의 매수, 수용 시에는 2년 안에 새로운 농지 매입하면 됨)
-경작기간 특례로는 새로운 농지를 취득한 후에 의무 경작 기간 4년 내에 협의매수나 수용되는 경우
재촌자경으로 인정
- 대토 8년 이내에 농사를 짓던 소유자가 사망한 경우 상속인이 나머지 기간 재촌, 자경 조건을 맞추면 양도세 감면
- 국내에 1년동안 183일 이상 국내 거주를 하여야 함.
국내 거주를 하다가 해외 이주를 하는 경우 2년 안에 매도해야 국내 거주 효과 유지
- 주말 체험 농지는 세대당 300평 이하는 사업용으로 인정했다가
현재는 일반 농지와 동일하게 취급하여 재촌 자경한 농지만 사업용 농지로 인정
◎임야, 주택의 부속토지
- 임야는 소재지와 동일한 시, 군, 구 또는 연접 및 직선거리로 30km 이내에 거주
- 목장용지는 시 이상 주거 상업 공업지역 외에 지역에 소재해야 하고 실제 축산업을 영유해야 하며
가축별로 정한 기준 면적
- 주택이 접하고 있는 토지면적(주택의 정착면적)은 도시지역에선 정착면적의 5배까지,
도시지역 외의 지역은 정착면적의 10배까지
- 대지를 주차장이나 야적장으로 이용.
주차장으로 이용하는 토지는 주차장 운영법을 영유하는 자가 소유해야 하며 주차장법에 따른
노외주차장으로 사용
토지의 가액에 대한 1년간 수입 금액의 비율이 3% 이상.
주차장용으로 임대하는 경우와 농지를 임의적으로 주차장 사용 시에는 비사업용 토지.
- 하치장 야적장 등은 물품의 보관 관리에 사용된 최대 면적의 120%까지만 사업용 토지로 인정
고물상 사업자에게 임대하는 경우도 인정