택지개발예정지구 지정 및 효과
택지개발 예정지구 조사 |
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건설교통부장관이 조사하거나 시장ㆍ군수 또는 택지개발사업 시행자에게 조사를 명할 수 있음(택촉법 제4조)
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조사를 명받은 시장ㆍ군수 또는 택지개발사업 시행자는 조사를 마친후 택지개발대상 조사서를 건설교통부장관에게 제출 (택촉법시행규칙제4조) | |
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택지개발예정지구 지정 및 해제 |
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지구지정(변경) |
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건설교통부장관은 주촉법 제4조제1항의 규정에 의한 택지수급계획이 정하는 바에 따라 필요지역을 예정지구로 지정 (택촉법 제3조제1항)
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관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하고 주민공람을 거쳐 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예정지구 지정(변경) 단, 해제 및 대통령령이 정한 경미한 변경은 제외(택촉법 제3조제2항) |
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※ 경미한 사항의 변경에 해당하는 사항(시행령 제3조) |
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1. |
예정지구의 축소
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2. |
예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(단, 개간 대상지역, 군사시설보호구역, 군용항공기지구역, 해군기지구역, 농지 포함시에는 관계기관과 협의 필요) | |
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지정해제 |
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지정일로부터 2년이내 택지개발계획의 승인을 신청하지 아니한 때 및 개발계획이 승인된 날로부터 3년이내에 실시계획의 승인 신청을 하지 아니한 때(택촉법 제3조제3항) |
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예정지구 지정의 제안 |
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택지개발사업 시행자는 건설교통부장관에게 예정지구의 지정제안 가능(택촉법 제3조의2). 다음 시행자중 제3,4호 해당자는 시ㆍ도지사를 경유하여 제안가능(택촉법시행령 제4조의 2) |
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※ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조) |
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1. 국가, 지방자치단체 |
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2. 한국토지공사, 대한주택공사 |
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3. 지방공기업법에 의한 지방공사 |
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4. 제1ㆍ2호 해당자와 주촉법 제6조에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 설립한 법인 | |
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지구지정 또는 해제효과 |
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도시계획법 제42조의 규정에 의한 지구단위 계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 간주(택촉법 제3조제5항)
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예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토석, 사력의 채취등 일정한 행위를 하고자하는 자는 관할 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 하며, 관할 시장ㆍ군수는 허가를 함에 있어 택지개발사업시행자의 의견을 들어야 함 |
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(택촉법 제6조 및 동법 시행령 제6조)
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예정지구지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진행사항과 시행계획을 지정고시가 있은 날로부터 1개월 이내에 관할 시장ㆍ군수에게 신고하여야 하며, 시장ㆍ군수는 신고를 받은 경우 그 공사 또는 사업의 시행자가 그 공사 또는 사업을 완료하지 못한 때 또는 완료하지 못할 특별한 사유가 있다고 인정될 때에는 공사 또는 사업의 추진상항을 고려하여 이를 조정ㆍ변경 가능(택촉법시행령 제6조) | |
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예정지구 지정 제안시 유의사항(택지개발업무지침 제4조 및 제5조) |
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조사 및 협의 관계서류 작성등 입안과정에서 관련정보가 누설돼 부동산 투기등 사회ㆍ경제적 부작용이 없도록 보안대책 강구
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해당지역 및 인근 배후도시의 인구 및 가구현황, 주택보급율, 도시 개발 방향과 발전추세, 공공 및 민간택지개발 동향 등 관련 사회ㆍ경제지표를 분석하여 지구규모나 위치를 합리적으로 선정
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지구선정시 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 도시기본계획상 우선개발이 가능한 주거지역을 대상으로 하여야 하며, 도시계획법령ㆍ문화재보호법령ㆍ수도법령ㆍ농지법령 또는 군시시설보호법령 등에서 제한하고 있는 지역은 가능한 제외 |
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지구 경계는 도로ㆍ하천ㆍ개발제한구역등 가능한한 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정 | | |
택지개발계획 및 실시계획의 수립
수용인구 및 주택에 관한 계획 |
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택지개발계획의 의의 |
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사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업 실시계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무단계 | |
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택지개발계획 승인의 의의 |
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당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용인구 및 주택에 관한 계획, 토지이용계획등)을 형성하는 작업이며, 실시계획승인이 공사착수를 인정하는 효력이 있다면 개발계획의 승인은 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력이 있음 |
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승인절차 |
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계획수립(사업시행자 : 시장ㆍ군수와 협의)→승인(330만㎡이상 : 건교부장관, 330만㎡미만 : 시ㆍ도지사)→고시(시ㆍ도지사) →일반공람(시장ㆍ군수)(택촉법 제8조및 동법 시행령 제7조) |
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택지개발계획의 수립기준 및 내용 |
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사업시행자가 개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성 (택촉법시행령 제7조 및 동법 시행규칙 제7조) |
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택지개발계획은 택지개발 예정지구를 일단으로 하여 수립. 다만, 사업시행은 당해 지역의 주택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발 계획에 단계별 조성계획에 관한 사항이 포함 되어야 하고, 승인된 택지개발 계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월전에 변경승인을 신청하여야 함(택지개발업무지침 제16조) | |
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토지이용계획 |
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주택건설 용지계획과 공공시설 용지계획이 포함되어야 함(택촉법시행령 제7조)
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용지분류는 택지개발업무처리지침 별표2의 용지분류에 따르나, 사업시행자가 당해 택지개발 사업에 특별히 필요하다고 인정하는 경우별도의 용지분류가 가능(택지개발업무지침 제11조)
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용지는 도시계획상의 지역ㆍ지구 지정목적과 취지 등을 감안하여 계획하고, 공공시설 및 주거편익시설용지는 도시계획법령 등 관련 법령의 설치기준에 따라 적정규모가 되도록 확보하고, 필요한 경우 설치기준이외의 시설의 설치가 가능 (택지개발업무지침 제15조) | |
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수용인구 및 주택에 관한 계획 |
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택지개발 예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성(택지개발업무지침 제12조)
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단독주택 건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165㎡이상 660㎡ 미만의 규모로 하되 용지여건상 필요한 경우 달리 계획 가능 (택지개발업무지침 제13조 및 14조)
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공동주택 건설용지는 가구(블럭)별로 호수, 평형, 층수, 용적율을 정하여 계획을 수립하고, 이에 의거 가구(블럭)별로 규모별 배분계획을 수립 (택지개발업지침 제14조) |
※ |
평형구분 : 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하, 85㎡초과로 구분 |
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층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층이상) | | |
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주택건설용지의 배분비율(택지개발업무처리지침 제13조) |
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지 역 별 |
공동주택 건설용지 |
단독주택 건설용지 |
아파트 |
연립 및 다세대 |
수도권 및 부산권 |
60% 이상 |
20% 이하 |
20% 이하 |
광역시(부산ㆍ인천제외) |
40% 이하 |
20% 이하 |
40% 이하 |
시 지 역 |
50% 이하 |
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50% 이상 |
기타지역 |
택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정 | | |
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※ |
단, 1ㆍ2ㆍ3호의 경우 택지개발계획 승인권자가 여건을 고려 필요하다고 인정하는 경우 20%포인트 범위내에서 배분비율 조정가능 |
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공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무처리지침 제13조) |
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규 모 별 |
배 분 비 율 |
60제곱미터 이하 |
- 수도권 및 광역시 : 30%이상 - 기타지역 : 20%이상 |
85제곱미터 이하 |
- 60%이상(60제곱미터이하 포함) |
85제곱미터 초과 |
- 60%미만 | |
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※ |
단, 60㎡이하 용지의 경우 택지개발계획 승인권자가 당해 지역여건을 고려하여 10%포인트 범위내에서 배분비율 조정가능 | | |
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택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인 |
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택지개발사업 실시계획의 의의 |
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사업시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사착수가 가능해지며, 타법령에 의한 인?허가 의제 및 각종 수수료ㆍ사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되고 |
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- |
국ㆍ공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 공사의 준공이 실시계획 승인내용과 동일하게 이루어져야 할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음 | | |
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수립 및 승인절차 |
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계획수립ㆍ제출(사업시행자)→의견청취(시장ㆍ군수의의견)→승인(시ㆍ도지사에게 위임)→고시(관보) 및 통지 |
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(시ㆍ도지사가 시행자 및 시장ㆍ군수에게 통지)(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조) | | |
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도시계획법 제4조의 규정에 의한 허가, 동법 제12조의 규정에 의한 도시계획의 결정, 동법 제23조의 규정에 의한 도시계획사업 시행자의 지정 및 동법 제25조의 규정에 의한 실시계획의 인가등 20개 법률의 의한 인ㆍ허가 등이 의제처리(택촉법 제11조) |
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간선시설의 설치에 관하여는 주택건설촉진법 제36조의 규정을 준용(택촉법 제14조) |
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공공시설의 귀속(주차장, 운동장, 공동묘지 및 화장장은 제외)에 관하여는 도시계획법 제52조를 준용. 이 경우 사업시행자는 도시계획법 제52조상 행정청인 시행자로 간주(택촉법 제25조) |
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토지 등의 수용재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 하여야하고 재결관할은 중앙토지수용위원회로 함 (택촉법 제12조) | |
보상 및 이주대책
개발계획 승인ㆍ고시로 토지보상법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행 기간내 신청 가능 (택촉법 제12조) | |
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택지개발사업에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 토지보상법 등 관련 법령이 정하는 바에 따르며, 이주대책 기준일은 택지개발예정지구 지정 공람ㆍ공고일로 함(택지개발업무지침 제21조) |
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이주대책의 내용과 방법은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법등 관련 법령이 정하는 정하는 범위내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음 |
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지구단위계획의 수립
시ㆍ도지사는 택지개발사업 실시계획의 승인시 도시계획법 제42조 및 제43조의 규정에 의한 지구단위 계획이 포함되어 수립되도록 하여야 하며, 택지개발사업 실시계획을 고시하는 때에는 지구단위 계획에 관한 사항을 함께 고시하여야 함 (택촉법 제9조 및 택지개발업무지침 제29조) | |
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준공된 택지개발 사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위 계획으로 관리 하여야 함 (택촉법 제16조) |
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택지의 공급
사업시행자는 택지공급시 사전에 공급하는 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급 대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기ㆍ방법 및 조건, 공급가격 결정방법 및 공급 대상자별 분할도면 등을 첨부하여 시ㆍ도지사의 택지공급 승인을 받아야 함. (택촉법 제18조 및 동법 시행령 제13조) | |
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주택건설 용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭) 별로 호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지등 용도를 명시하여 공급하여야 함(택지개발업무지침 제17조) |
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공동주택 건설용지의 경우 동 용지의 20%이상을 국민임대주택을 건설하기 위한 용지로 확보하여야 하며 국민임대주택 |
건설용지를 포함하여 공동주택건설요이의 20%(수도권30%)이상을 85㎡이하의 주택건설용지로 우선 확보ㆍ공급 |
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다만, 임대주택 건설용지로 우선 확보된 택지가 최초 택지공급 공고일로부터 6월이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 국민주택 규모의 분양주택 건설용지로 전환하여 공급 가능(택지개발업무지침 제17조) |
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택지의 공급가격 및 공급방법은 지침 [별표 3] 『택지공급가격기준』과 [별표 4] 『택지공급방법 및 공급가격』을 따르며, 위 규정외의 택지의 공급방법 및 공급가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있으며, 이경우 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있음 (택지개발업무지침 제18조) |
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택지공급가격 기준
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구 분 |
용도별 |
공급지역 |
수도권ㆍ부산권 |
광역시 |
기타지역 |
조성원가 이 하 |
- 60㎡ 이하 임대주택 건설용지 |
70 |
70 |
70 |
- 60㎡~85㎡ 이하 임대주택 건설용지 |
95 |
80 |
70 |
- 60㎡ 이하 국민주택 건설용지 |
수도권95, 부산권90 |
90 |
80 |
조성원가 수 준 |
- 공공용지 |
100 |
100 |
80 |
- 협의양도인 택지 |
ㆍ수도권 : 감정가격 ㆍ부산권 : 110 |
110 |
100 |
조성원가 이 상 |
- 단독주택 건설용지 |
감정가격 |
감정가격 |
감정가격 |
- 국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지) |
감정가격 |
감정가격 |
감정가격 |
- 국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지) |
감정가격 |
감정가격 |
감정가격 |
- 기타 공공용지 (학교용지 포함) |
감정가격 |
감정가격 |
감정가격 |
- 상업용지등 (택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서) |
경쟁입찰에 의한 낙찰가격 | |
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주 : |
1. |
공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능 |
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2. |
조상원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정비율의 일반관리비 및 영업외 수익비용 상계손익을 포함한 가격임 |
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(택지개발촉진법시행규칙 별표 참조) |
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3. |
학교등 공공시설용지와 기타 공공시설용지는 당해 공공시설의관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정 | | |
|
주 : |
1. |
공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능 |
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2. |
조상원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정비율의 일반관리비 및 영업외 수익비용 상계손익을 포함한 가격임 |
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|
(택지개발촉진법시행규칙 별표 참조) |
|
3. |
학교등 공공시설용지와 기타 공공시설용지는 당해 공공시설의관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정 | |
택지공급방법 및 공급가격
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구 분 |
공급 대상자 |
공급방법 |
공급가격 |
상가부지 |
- 생활대책 - 기타 실수요자 |
수의계약 경쟁입찰 |
감정가격 낙찰가격 |
시 장 |
- 국가ㆍ지자체(농수산물도매시장) - 농수산물유통공사등(농수산물공판장) - 생활대책 - 기타 실수요자 |
수의계약 수의계약 수의계약 경쟁입찰 |
조성원가 감정가격 감정가격 낙찰가격 |
종교용지 |
- 협의양도자(종교법인 소유토지)
- 기타 실수요자 |
수의계약
추 첨 |
기존면적 : 조성원가의 110% 추가면적 : 감정가격 감정가격 |
유치원 |
- 국가ㆍ지자체 - 협의양도자(유치원시설 및 부지)
- 기타 실수요자 |
수의계약 수의계약
경쟁입찰 |
조성원가 기존면적 : 조성원가의 110% 추가면적 : 감정가격 낙찰가격 |
공용의 청사 |
- 국가ㆍ지자체 |
수의계약 |
조성원가 |
주차장 |
- 국가ㆍ지자체 - 기타 실수요자 |
수의계약 경쟁입찰 |
조성원가 낙찰가격 |
자동차정류장 |
- 국가ㆍ지자체 - 대체시설용 - 기타 실수요자 |
수의계약 수의계약 추 첨 |
조성원가 감정가격 감정가격 |
종합의료시설 |
- 국가ㆍ지자체 - 기타 실수요자 |
수의계약 추 첨 |
조성원가 감정가격 |
통신시설 |
- 한국전기통신공사 |
수의계약 |
감정가격 |
집단에너지시설 |
- 집단에너지사업법에 의한 실수요자 |
수의계약 |
감정가격 |
전기공급시설 |
- 전기사업법에 의한 실수요자 |
수의계약 |
감정가격 |
중소기업용 도시형공장 벤처기업집적시설 소프트웨어 사업용 시설 |
- 국가ㆍ지자체 - 중소기업진흥공단
- 기타 실수요자 (관할 지자체장의 추전) |
수의계약 수의계약
수의계약 |
조성원가 조성원가(단, 상업용지 및 근린 생활 시설용지는 감정가격)
감정가격
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농업관련시설 |
- 국가ㆍ지자체 - 기타 실수요자 |
수의계약 추첨 |
감정가격 감정가격 |
사회복지 시 설 |
- 국가ㆍ지자체
- 회복지법인(다만, 사회복지사업법에 의한 사회복지시설중 수용보호시설〈유 료시설 제외〉을 설치하고자 하는 사회 복지법인으로 관할 지방자치단체자의 추천을 받은 경우에 한함)
- 기타 실수요자 (관할 지자체자의 추천) |
수의계약
수의계약
수의계약
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조성원가
조성원가
감정가격 | |
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주 : |
1. |
다음의 경우는 상기 기준의 일부를 변경적용 가능 |
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ㆍ330만제곱미터 이상의 대규모 택지개발사업지구로서 신도시 건설차원에서 개발되는 경우
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ㆍ당해 사업지구의 시행상 특수성으로 인하여 본 단일기준에 의할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 |
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2. |
전력, 통신, 가스의 공급대상자가 정부투자기관리기본법의 적용대상인 경우에는 조성원가로 공급 | | |
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