(♡아기곰♡ 51탄) 리모델링, 재건축의 대안인가?

[인어공주]

등록일 2004/11/09 15:41

지난주에 정부에서는 두가지 커다란 정책을 발표하였습니다. 첫번째는 종합 부동산세의 신설에 관한 것이고, 두번째는 리모델링의 규제 완화에 관한 것이었습니다. 많은 분들이 종부세에 관심이 쏠려 있는 반면 리모델링 증축 규제 완화에 대해서는 별로 주목을 하지 않는 것 같습니다. 그러나 이번 리모델링의 규제 완화 방침이 향후 부동산 시장에 미칠 영향은 결코 종부세 파동보다 작지는 않습니다.

참여 정부의 정체성을 그대로 나타낸 종부세가 채찍이라면 리모델링 증축 규제 완화는 당근이라고 할수 있습니다. 흥미로운 것은 이러한 채찍과 당근에 가장 영향을 받는 지역이 강남 3구라는 점입니다. 이미 알려진대로 종부세 대상 아파트의 84%가 강남 3구에 소재하고 있고 수도권 이외에 종부세 해당 아파트가 한 곳도 없어, 종부세는 이미 ‘강남세’ 또는 ‘수도권세’로 불리고 있습니다. (종부세에 대해서는 나중에 따로 글을 올리겠지만 아직 세율도 정해지지 않았고, 정부 자체내에서도 확실한 안이 서있지 않은 것 같습니다. 지금 언론에 보도되고 있는 것은 여론을 떠보기 위함으로 보입니다.) 그러나 반대로 리모델링 증축 규제 완화의 최대 수혜자도 바로 이 지역에 있습니다. 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

< 리모델링 사업의 핵심 ‘증축’ >

리모델링은 각 소유주들이 인테리어 업자를 불러서 베란다 트고, 도배하고, 장판 새로 깔고 하는 수준은 아닙니다. 건물의 구조체를 제외한 나머지 비내력벽을 모두 헐어내고, 새로운 설비와 인테리어를 갖추는 것입니다. 그러므로 구조체만 기존 집이지 거의 새집이 되는 것입니다. 쉽게 말해 낡은 집을 대대적으로 수리하여 새집처럼 만드는 것이라고 보면 됩니다.

문제는 아파트는 공동 주택이기 때문에 소유주의 경제 상황에 따라 이해 관계가 달라질수 있다는 것입니다. 어떤 분은 자신의 돈을 좀 더 들여서 새집에 살고 싶어하지만 다른 분은 좀 낡더라도 불편을 감수하고 그냥 살고자 합니다. 리모델링에 대한 이해가 적은 분은 이렇게 생각할수도 있습니다. “집고치고 싶은 사람만 고치면 되지, 왜 남의 집까지 고치라 마라해.?” 그러나 새집으로 고치고자 하는 사람만 모여서 리모델링 사업을 할수는 없습니다.

예로 70년대에 지은 아파트에는 아직도 110V의 전기만 들어 갑니다. 그러나 최근에 나오는 가전 제품은 220V만을 지원하므로 가전제품을 살때마다 개별 승압기를 달거나, 가구별로 용량이 큰 승압기를 설치하는 것이 해법이었습니다. 이는 아파트 단지내 전기 선로가 110V용으로 설치되어 있기 때문에 무리하여 220V를 흘리면 화재의 위험성이 있기 때문입니다. 쉽게 말씀드리면 80년대 중반 이후에 건축한 아파트는 한전 변압기에서 각 가구마다 220V 전기를 제공하지만, 그 이전에 건축된 아파트에서는 한전 변압기 220V → 아파트 단지내 선로 110V → 개별 가구 110V 또는 220V (승압기를 단 경우)의 복잡한 과정을 걸치고 있습니다.

수도관도 마찬가지입니다. 아무리 가구별로 동파이프나 스테인리스 파이프로 내부 수도관을 설치한다 해도 각 가구별로 들어가는 수도관이 20년이 넘은 쇠파이프이기 때문에 녹물은 계속 나오기 마련입니다. 그러므로 몇천만씩을 들여서 자기 아파트를 업그레이드 시킨다 하여도 그것은 인테리어에만 국한되며, 전체 단지와 관련성이 높은 설비에 대해서는 해결책이 없습니다.

또한 자동차가 귀했던 20~30년전에 건립된 아파트의 경우 주차 공간이 턱 없이 부족할수 밖에 없습니다. 그때 건립된 아파트들은 주차 공간이 1가구당 1대가 되지 않는 곳도 많습니다. 이렇기 때문에 오래된 아파트일수록 2중, 3중 주차가 일반화되고 주차하는 것이 큰 스트레스로 다가오게 됩니다. 이러한 주차난은 지하주차장이나 별도의 주차 타워의 건설로 해결해야 하는데, 두 방법 모두 막대한 비용이 들수 밖에 없습니다.

이러한 필요에 의해 재건축이든 리모델링이든 개별 가구가 아닌 단지 단위의 사업이 되는 것입니다. 이때 단지 단위로 시행되어야 하는 재건축이나 리모델링은 단순히 자기 집만의 업그레이드 비용뿐만이 아니라 주차장등 단지내 공용 면적에 대한 공사비들이 추가로 들어가게 됩니다. 이를 위해서는 재원이 필요한데, 재건축은 늘어나는 가구 만큼을 일반 분양해서 그 재원을 마련하는 반면 리모델링은 가구수가 늘지 않으므로 그 재원을 자체 조달해야만 합니다.

이에 따라 리모델링을 유도하기 위해서는 현 소유주들이 자기의 돈을 주머니에서 꺼내도록 이에 상응하는 인센티브를 주고 있습니다. 그것이 바로 증축을 통한 전용 면적의 증가입니다. 그런데 과거에는 이러한 증축에 대한 명확한 지침이 없었으므로 리모델링으로 간판을 내세운후 실제로는 대대적인 증축을 행하였던 것입니다.

< 리모델링 증축 규제 완화 조치의 내용 및 배경 >

지난 9월말 정부에서는 리모델링 규제에 대한 여론을 떠보고자 입법 예고안을 언론에 흘린바 있습니다. 그 배경으로는 재건축이 여러가지 규제로 사실상 불가능해지자 리모델링이라는 이름하에 사실상 재건축이 이루어지는 행위를 사전에 차단하기 위한 포석이었습니다. 9월말 발표의 요지는 리모델링을 통해 증축되는 면적은 전용 면적 기준 20%까지이며, 그것도 7.6평을 넘지 않는다는 조건이었습니다. 이 기준에 따르면 사업성 있는 리모델링 단지는 거의 없습니다.

그러나 지난주에 발표된 최종안에서는 증축 범위가 30%까지 대폭 늘어났으며, 최대치도 9평까지로 늘어났습니다. 기존에 리모델링을 추진하던 단지의 기대 수준에는 미치지 못하지만 리모델링 사업이 경제성을 가지게 되었다는 점에서 의의가 있는 조치로 평가됩니다.

< 어느 평형이 사업성이 있나? >
이번에 발표된 방안에 따르면 그 수혜를 받을수 있는 평형은 제한적일 수 밖에 없습니다.
우선 20평 미만의 평형에서는 30%라고 해야 5~6평 정도의 면적 증가가 예상되므로 리모델링의 효과가 크지 않습니다. “지금보다 5~6평이 커지는데 그게 어디야?”라고 생각할수도 있지만 그렇지는 않습니다. 그 5~6평을 얻기 위해서 5~6평에 해당하는 건축비만 부담하는 것이 아니라 전체 건축비 및 주차장등 공용 면적에 대한 건축비도 분담해야 하기 때문입니다.

이렇기 때문에 리모델링 사업에서의 적정 수준이 어디인가를 따져봐야 합니다. 아기곰은 그 적정 수준을 리모델링 완공후 분양 면적 기준 30평으로 잡고 있습니다. 즉, 리모델링후 면적이 최소 30평대인 아파트여야 사업성이 있다는 것입니다.

그동안 여러 글을 통하여 주택 가격을 상승시키는 힘의 원천은 보다 좋은(새로운) 집, 보다 넓은 집에서 살고 싶어하는 인간의 본성에 기인한다고 밝혀 왔습니다. 그것은 특정 국가나 특정 시점의 문제가 아니라 인간이면 당연히 갖는 본능입니다. 미국의 경우도 지난 30년간 신규 주택의 평균 면적이 두배 커졌다는 조사 결과가 있습니다.

더구나 한국의 경우 단기간의 경기 부침은 있을수 있지만 장기적 추세선이 전세계 평균 이상의 성장율을 갖는 국가이므로 그 변화의 속도는 미국보다 빠릅니다. 한국에서도 정상적인 시장 상황하에서는 20평형보다 30평형이, 30평형보다는 40평형이 평당 집값이 높습니다. 물론 지난 수십년간 중대형 평수의 아파트 건설을 제한하여 그 희소성을 키워온 왜곡된 정부의 정책이 가장 큰 원인이지만 실수요자의 선호도가 점차 20평대에서 30평대를 거쳐 40평대로 바뀌고 있는 것도 주요한 원인입니다.

향후에도 20평형과 30평형간의 평당 가격차이는 더 벌어질 것입니다. 20평형대는 30평형대로 가기전에 임대로 사는 주거 공간이 될것입니다. 그러므로 임대 수요는 20평형이 꾸준히 있지만, 매매 수요는 30평형 이상으로 집중될수 밖에 없습니다.

이러한 가설을 리모델링 시장에 대입해 보면 30평형 이상의 아파트로 증축될수 있는 23평형 정도 이상의 단지가 리모델링 사업에 적합합니다.

반대로 너무 큰 평형도 리모델링 효과가 떨어집니다. 그것은 9평형의 제한에 걸리기 때문입니다. 전용면적 기준으로 9평이 제한치이기 때문에 우리에게 익숙한 분양 면적 기준으로 말씀드리면 45평을 넘는 아파트는 상대적 이익율이 떨어지게 됩니다.

그러므로 리모델링 사업이 성공할수 있는 단지는 23평형~45평형 사이의 평형으로 구성된 단지라 하겠습니다.

< 어느 지역이 사업성이 있나? >
리모델링 사업의 총공사비는 신규 아파트 공사나 재건축 공사보다도 높을 것으로 예상됩니다. 그것은 철거비가 포함되기 때문인데, 리모델링 공사는 구조물를 훼손하면 안되므로 재건축 공사시 보다도 철거에 시간이나 비용이 많이 들어가게 됩니다. 또한 지하주차장 건설시에도 리모델링은 비용이 많이 듭니다. 신규 건설이나 재건축의 경우는 지하 주차장 공사시 땅을 완전히 파헤치는 오픈컷 공법을 사용하기 때문에 비용을 절감할수 있는데 반하여 리모델링은 기존 건물은 그대로 두고 지하 주차장을 만들어야 하기 때문에 작업 능률도 떨어지고 비용도 많이 들수 밖에 없기 때문입니다.

말씀드린대로 리모델링 사업은 가구수가 늘지 않으므로 신규 분양을 통해 공사 자금이 들어오지 않으므로 모든 공사비는 소유주들이 분담해야 합니다. 지금까지 리모델링을 추진하는 단지들을 보면 평균 공사비를 320만원에서 350만원 선으로 책정하는 것으로 알고 있습니다. 그러나 이것은 지하주차장등 공용 부분을 포함하는 것이므로, 분양 면적 기준으로 환산해 보면 평당 450만원 정도인것 같습니다. 즉 리모델링후 받게되는 아파트가 40평이라면 현 소유주가 분담해야 할 공사비는 1억 8천만원 (= 450만원 * 40평) 정도라는 의미입니다. 이 이야기는 만약 늘어나는 증축 면적 평수가 10평이라면 평당 1800만원 이상인 지역에서만 리모델링이 가능하다는 이야기입니다. 그러나 실제로는 몇가지 변수를 더 고려해야 합니다.

비용적인 측면에서는 최대 2년 정도 걸리는 리모델링 기간 동안에 임대료에 대한 금융비용도 고려해야 합니다. 즉, 만약에 지금 집을 전세를 주고 있다면 전세를 빼야할 것이고, 본인이 살고 있다면 공사중 전세를 얻어서 살아야 하기 때문에 그 비용이 필요합니다. 자금력이 충분한 사람도 있고 은행에서 대출해야 하는 사람도 있겠지만 계산을 단순하게 하기 위해서 여수신 금리의 평균인 6%로 시뮬레이션 해보겠습니다.

개발 이익도 조금 달라집니다. 리모델링으로 얻는 이익은 단순히 늘어나는 평수만이 아닙니다. 평형 자체가 커진다는 커다란 이점이 있습니다. 앞서 언급한대로 20평형대 보다는 30평형대가, 30평형대 보다는 40평형대가 평당 가격이 높아지는 경향이 있기 때문에 평형간 가격 차이도 리모델링 사업의 개발 이익 증대에 영향을 미칩니다. 즉, 30평형 아파트가 40평형이 되었을때의 개발 이익을 말합니다.

이것을 분석하고자 시장조사 기관인 텐 커뮤니티의 지역별 평당 평균가를 활용했습니다.
이러한 시뮬레이션을 통해서 볼때 리모델링 사업이 가장 성공할수 있는 지역은 강남3구를포함한 서울의 몇개 지역에 불구합니다. 나머지 지역은 리모델링 사업에서 별 이익을 못내는 것 같습니다.

< 투자 이익 시뮬레이션 방법 >
첨부한 엑셀 화일을 보면 첫번재 시트는 서울 25개 구의 평형별 평균 매매가와 전세가를 나타내는 표입니다. (11월 5일자 기준이며 자료원은 텐 커뮤니티입니다.)

두번째 시트는 강남구를 대상으로 한 시물레이션입니다. C컬럼과 F컬럼의 ‘평단가’는 첫번째 시트에 있는 수치와 같습니다. D컬럼의 ‘기존 평형’은 리모델링 이전의 평형이며, G컬럼의 ‘새 평형’은 리모델링 이후의 평형을 말합니다. E컬럼의 ‘현시가’나 H컬럼의 ‘새시가’는 평당가 곱하기 평수겠죠. I컬럼의 ‘가치증가’는 새시가에서 현시가를 뺀 수치입니다. J컬럼의 건축비는 평당 450만원 곱하기 새 평형입니다. K컬럼의 ‘금융비용’은 전세가 곱하기 6%의 2년치 이자를 의미합니다. 마지막의 L컬럼이 ‘가치증가’분 – 건축비 – 금융비용으로 계산된 개발 이익을 말합니다.

강남구의 경우 24평형이상이면 개발 이익이 발생하며, 30평형대의 경우 최소 1억 이상의 개발 이익을 기대할수 있습니다. 그러다가 40평형대에서는 개발이익이 다시 적어지게 됩니다.

예로 강남구의 31평형을 들어 보겠습니다. 강남구의 30평대 아파트의 평당 단가는 1874만원이므로 31평형의 현시가는 5억 8094만원 정도입니다. 이 아파트가 리모델링된다면 40.3평형 (=31평 * 130%)이 됩니다. 증가되는 면적이 9.3평이지만 이는 분양면적이므로 전용면적 증가분은 9평이 되지 않습니다. 이때 강남의 40평형 아파트의 평당 단가는 2222만원이므로 이 아파트가 완공되면 새 시가는 최소 8억 9547만원이 됩니다. (왜 최소라는 단어를 썼냐하면 헌 아파트가 새 아파트로 바뀔때의 가치 증가분은 반영하지 않았기 때문입니다.) 그러므로 가치 증가분은 보수적으로 잡아도 새시가와 현시가의 차액인 3억 1453만원이 됩니다.

이때 리모델링을 하는데 들어가는 비용을 제하여야 합니다. 건축비는 평당 450만원으로 가정하였습니다. 이 공사비는 지하 주차장등 공용 부분 건설비를 포함한 것입니다. 40.3평을 분양 받는 소유주가 부담해야 할 공사비는 1억 8135만원 정도입니다.

여기에 공사 기간중 약2억 1천만원 정도인 전세가의 금융비용이 2530만원 정도 소요되기 때문에 앞서 계산된 가치 상승분에서 공사비와 금융비용을 빼면 1억 788만원 정도가 순수 사업 이익이 남게됩니다.

물론 이것은 강남구 평균적인 수치를 가지고 시뮬레이션 한 것이기 때문에 특정 동네나 단지의 이익율은 아닙니다. 더구나 기초 데이타가 충분하지 않기 때문에 첨부한 시뮬레이션도 완벽하지는 않습니다. 예로 각 평형별 평균가를 넣어야 근접한 수치를 얻을수 있는데, 기초 자료는 20평형대, 30평형대, 40평형대, 50평형대로만 수치가 있기 때문에 변곡점에서는 왜곡된 결과를 나타낼수 있습니다. 예를 들어 29평과 30평형, 39평형과 40평형에서 실제 평형은 1평차이인데도 불구하고 사업이익 부분에서는 엄청난 차이를 보입니다. 이것은 30평형 평당 단가와 39평형 평당 단가가 시장에서는 다름에도 불구하고 30평형대의 단일 수치를 가지고 시뮬레이션을 했기 때문입니다. (첨부된 화일에는 서울시내 25개 구에 대한 시물레이션만을 첨부했는데, 이는 평당 평균가 자료가 서울만 있기 때문입니다.)

그러므로 첨부 자료에 있는 수치 하나하나에 너무 연연하지 말고 이와 같은 방법론으로 개별 단지별로 시뮬레이션하는 것이 중요합니다. 주변 단지의 평형당 평균가를 조사하여 첫번째 시트의 수치를 대체하면 원하는 단지의 시뮬레이션 결과를 쉽게 얻을수 있습니다. 개별 단지에 대해 시뮬레이션을 할 경우는 가능한 세분화된 자료를 넣을수록 현실에 가까운 결과를 얻을수 있을 것입니다.

< 리모델링 아파트의 투자 포인트 >
이번 발표를 계기로 리모델링 사업을 추진하는 단지가 나올 것입니다. 그러나 정부의 예상처럼 많은 곳에서 리모델링 사업이 활발하게 일어나지는 않을 것입니다. 리모델링 사업이 성공하려면 몇가지 전제 조건이 맞아야 합니다.

첫째, 그 단지의 기존 평형이 23~45평 사이로 구성되어야만 합니다. 22평형 이하나 46평형이 넘는 평형이 단지에 섞여 있을 경우 개발이익이 상대적으로 적기 때문에 리모델링 사업에 반대할 가능성이 높습니다. 또한 무리하게 이익을 배분을 할 경우 AID 아파트와 같은 조합원간 분쟁이 있을수 있기 때문입니다.

둘째, 땅값이 비싼 곳에서나 사업성이 있습니다. 공사비를 증축으로 인한 가치 상승으로 커버가 가능해야 하기 때문입니다. 평당 단가가 1200만원 이하인 곳에서는 사업성이 현저하게 떨어집니다. 물론 헌집을 새집으로 바꾼다는 의미에서는 단순한 계산으로 나타낼수 없는 가치는 있을수 있겠지만, 여러 사람의 이해가 걸린 단지 단위의 사업 추진이라는 측면에서는 개발 이익의 많고 적음이 사업 추진의 열쇠가 될수 밖에 없습니다.

세째, 재건축 사업이 너무 많이 진행된 곳은 리모델링 사업으로 전환되기 쉽지 않습니다. 재건축이건 리모델링이던 사업을 추진하는데에는 많은 이해 관계가 걸려 있습니다. 예를 들면 기존의 시공사와 재건축 조합이 오히려 리모델링 사업의 걸림돌이 될 것입니다. 기존의 시공사는 사업권을 어떻하든 유지할려고 할것이고 이를 위해 소송도 불사할 것입니다. 시공사에서 운영비를 타서 운영을 하여왔던 재건축 조합은 싫던 좋던 시공사와 같은 운명에 처할수 밖에 없습니다.

이런 세가지 조건이 모두 만족되는 단지중 20년 전후된 곳이 리모델링이 쉽게 추진될수 있는 곳입니다. 투자 예상 수익율을 얻으시려면 첨부한 엑셀 화일을 참조하여 본인만의 시뮬레이션 화일을 만들어 보시기 바랍니다.

이번 발표의 수혜주는 뭐니뭐니해도 20평형대 후반부터 30평형대 중반의 20년 정도된 아파트입니다. 반면 피해주는 무엇일까요? 아이러니컬하게도 재건축 규제로 상대적 이익을 누려온 40평대 이상의 중대형 평수의 아파트들입니다. 중대형 평수 아파트에 대한 수요는 꾸준히 늘고 있는 반면 재건축 규제 조치로 그 동안 희소 가치를 누려왔었습니다. 그러나 이번 조치로 그 희소 가치가 희석되기 시작하고, 종부세까지 가세된다면 타격을 입을수 밖에 없습니다.

< 결언 >
이번 발표로 인해 리모델링이 빠른 시기내에 활성화 되기는 쉽지 않겠지만 정부 정책의 변곡점이라는 나름대로의 의미를 둘수 있습니다. 즉, 규제 일변도로 점철된 참여 정부의 부동산 정책으로부터의 변화 신호로 볼수도 있기 때문입니다.

부동산 정책의 궁극적인 목표는 국민에게 양질의 주거 문화를 제공하는 것입니다. 이 목표를 잊어버리지 않을때 모든 문제는 풀릴수 있다고 봅니다.

리모델링 사업이 주거 개선을 위한 완벽한 해법은 아닙니다. 저밀도 단지의 경우 많은 규제에도 불구하고 아직도 재건축이 나은 대안으로 보입니다. 그러나 1:1 재건축까지 고려되었던 은마아파트등 중층 아파트 단지의 경우는 리모델링이 매력적인 대안이 될수도 있습니다.
임대아파트 건설 및 소형 평수 의무 건설등 여러 규제속에서도 현재의 용적율보다 불과 20 여% 늘어 나는 재건축 보다는 규제가 대폭 완화된 리모델링을 채택하게 되면 30%의 용적율이 늘어날수 있기 때문입니다.

첨언) 1. 아기곰 시리즈 52탄에는 재건축과 리모델링 사업에 대해서 비교하는 글을 올리겠습니다. 각 사업의 장점도 있고, 단점도 있고 단지별 사정이 모두 다르므로 어떤 사업이 우위에 있다고 성급히 판단하기는 어렵습니다. 두 사업의 성격을 정확히 알아야 실패한 투자를 피할수 있습니다.

2. 아기곰동호회 전국 연합세미나 등록 마감일이 얼마 남지 않았습니다. 적극 참석하셔서 살아 있는 정보도 얻으시고 인적 네트웍도 구축하시는 기회가 되길 바랍니다. (자그마한 우연이 인생을 바꿀수도 있습니다. ^^)