성공사례 법원경매 의외의 복병 낙찰불허가 결정

[이삿갓]

법원 경매에서 낙찰했다고 안심해서는 안된다. 낙찰 자체를 무효화하는 ‘낙찰 불허 가 결정’이라는 복병이 자주 기다리고 있다.

낙찰을 허가하는 최종 결정은 낙찰일로부터 7일 후에 난다. 그러나 몇가지 경우에 해당하면 불허가 결정이 떨어지기도 한다.

주부 이미숙(40·경기도 구리시)씨도 같은 경우를 당했다. 李씨가 낙찰한 물건은 경기 도 남양주시 화도읍 묵현리 20평형 아파트. 최초 감정가가 5천만원이었는데 ,세차례 유찰해 최저 입찰가가 2천5백60만원까지 떨어 져 있었다.

유찰이 거듭된 것은 선순위 근저당보다 앞서는 임차인(전세보증금 2천만 원)이 한 명 있었기 때문이다.

위험부담은 있었지만 선순위 임차인이 이미 배당신청을 해놓은 터라 李씨는 안심하고 입찰 당일 2천8백만원을 써서 이 아파트를 낙찰했다.

낙찰 허가일을 기다리던 李씨는 느닷없는 낙찰 불허가 결정에 어리둥절했다. 임차인 이 낙찰대금 배당신청을 철회했고,법원이 이를 받아들인 때문이다. 임차인의 배당신청 을 믿었던 李씨로서는 의외의 결과였다.

문제는 선순위 임차인이 입찰에 참가한데서 비롯됐다. 임차인은 입찰에서 차순위로 떨 어지자 결과에 불만을 품고 낙찰 허가일 3일 전에 배당요구를 철회했다. 낙찰대금에 서 배당받을 수 있는 전세보증금을 낙찰자가 떠안도록 해 낙찰자에게 부담을 주기 위 한 것이었다. 이 경우 법원은 추가비용을 부담해야 하는 선의의 낙찰자를 보호하기 위해 불허가 결 정을 내린다.
수차례 고배를 마신 뒤 처음으로 낙찰의 기쁨을 누린 李씨는 결국 한숨 만 내쉬며 돌아설 수밖에 없었다.

낙찰 불허가의 사유 중에는 ‘대항력 있는 임차인의 배당요구 철회’가 가장 많다.선 순위 임차인이 낙찰자에게 고의로 부담을 지울 목적으로 배당요구를 철회할 경우 법원 은 이를 인정치 않고 낙찰을 취소한다.
이처럼 낙찰 후 낙찰 허가일까지의 일주일동안 배당요구를 철회할 수 있으므로 선순 위 임차인이 있는 입찰물건에 대해서는 사전분석을 꼼꼼하게 해야 한다.
다만 오는 7월에 개정될 예정인 민사소송법 강제집행 규정은 배당요구 및 철회를 입 찰 기일까지로 한정할 것으로 알려졌다.이렇게 되면 임차인의 고의적인 배당철회는 불 가능해진다
지하철개통지역 다가구주택 낙찰해 곧바로 투자비 회수
중앙 일보2001.03.26

법원 부동산 경매에서 수익률이 큰 물건은 대부분 두 가지 경우에 해당한다.
권리관계 가 복잡한 ‘특수 물건’이거나 개발 등으로 낙찰 후 가격상승의 호재를 안고 물건이 그것이다. 특수물건은 투자위험이 크고 권리관계가 복잡해 응찰자가 적다. 그만큼 유찰 횟수가 많 아 잘만 고르면 시세차익이 높다. 개발이 이뤄지고 있는 곳의 경매물건 역시 수익률이 크다.

이 가운데 대표적인 것이 지 하철 개통지역 물건이다.가구점을 하는 白모(40)씨는 새로 개통한 지하철 6호선 구산 역 인근 다가구주택을 낙찰해 수익을 올렸다.
10년 남짓 불광동에서 점포를 운영하던 白씨는 은평구 일대의 단독주택을 찾고 있었다.

이런 터에 지하철 6호선이 완전개통하면 주변 부동산값이 올라갈 것이란 중개업소의 얘기를 듣고 지난 1월 경매시장의 문을 두드렸다. 마침 구산역에서 걸어서 5분 거리인 역촌동에서 경매로 나온 3층짜리 다가구주택을 발견했다

대지 46평,건평 1백평이고 최저 입찰가는 2억3천5백만원이었다. 현장에 나갔다.지은 지 7년이 됐는데도 차를 네 대나 세울 수 있는 주차장이 있었고 외관은 고급 빌라처럼 깨끗했다. 완만한 오르막길에 자리해 지하층도 1층처럼 햇빛이 들어와 세를 놓기가 쉬울 것 같았다.

시세를 알아보니 3억2천만원 안팎.감정가인 2억9천만원보다 3천만원이나 비쌌다.살고 있는 신촌의 24평형 아파트를 처분하고 그동안 모은 자금을 합치면 투자비용은 맞출 수 있다는 판단이 섰다.
권리분석에 들어갔다.세입자가 일곱 명이나 있었다.선순위가 다섯 명,후순위가 두명 이었는데 선순위는 모두 순위에 따른 배당이 가능했다.후순위 두 명은 소액임대차보호 법의 적용 대상이었다.

세입자가 많았으나 낙찰자가 추가로 떠안아야 할 부담금은 없었다.겉보기에는 복잡하 나 수익률도 크고 명도(세입자를 내보내고 소유권을 이전하는 과정)도 어렵지 않은 ‘알짜 물건’이었다.

한번밖에 유찰하지 않아 세 번째 응찰할까,고민도 했지만 경쟁이 붙어 낙찰가가 올라 갈 것 같아 2회 때 도전해 보기로 마음을 굳혔다.결국 단독 응찰했고 최저가보다 60만 원을 더 써내 낙찰했다.

예상대로 항고 없이 소유권 이전과 명도가 쉽게 끝났다.집이 깨끗해 수리비도 거의 들 지 않았다.
3층에는 白씨가 살고 지하층과 1,2층은 세를 놓았다. 지하철역이 가까워 세입자 구하기가 쉬웠다.전세보증금으로만 2억4천7백만원을 받았 다. 투자금의 대부분을 곧바로 회수하고 직접 살 집까지 마련했다.