<실전> [뉴타운 및 주택 재개발 교육용 자료 올려요]

[김해수[청풍]]

2005년9월7일 재개발 교육용 자료

						--		신시가지형		ex) 은평뉴타운
			--		유형별 구분--	--		도심형		ex) 왕십리뉴타운, 영등포구 영등포일대      종로구 평동 164일대.
						--		주거중심형		ex) 길음뉴타운,     아현뉴타운
--
		뉴타운사업-			--			국토의계획및이용에관한법률에의한	도시계획시설사업	ex)
					--			국토의계획및이용에관한법률에의한	지구단위계획수립	ex)아현역과이대역사이의 지구단위계획수립지역
						--		택지개발촉진법에의한	택지개발사업	ex)
			--		시행방식  --	--		도시개발법에의한	도시개발사업	ex)아현뉴타운내도시개발사업지역,은평뉴타운
						--		도시및주거환경정비법에의한	도시환경정비사업	ex)아현뉴타운내 마포로 3-2지구     (구)도심재개발
★균형발전사업--					--			도시및주거환경정비법에의한	주택재개발사업	ex) 아현뉴타운내 아현3구역 정비기본계획이있는곳에 뉴타운지정 된 곳은 주택재개발사업을 따를 확률이 99%
						--		도시및주거환경정비법에의한	주택재건축사업	ex) 아현2재건축사업
			--		시행절차   --			서울특별시지역균형발전지원에관한 조례에 특별한 규정이 없는 한 사업시행방식에 의한 해당개별법에 정하는 바에 의한다.		ex) 아현뉴타운=주택재개발사업시행+도시환경정비사업시행+주택재건축사업시행
	--	균형발전 촉진지구사업								ex)합정지구중심, 미아지역중심, 청량리부도심, 홍제지구중심, 가리봉지구중심
		기타사업								ex)경전철 도입검토,도봉로 버스 중앙차선제도입 등 교통계획추진, 도로7개노선4.4㎢확장 등
참고)사업시행자가 누구냐에 따라서-->공영개발,민영개발
본 자료는 뉴타운 및 주택재개발 투자전문 컨설턴트 김해수 011-9518-3138 교육자료입니다

*공덕삼성4차 아파트 조합원분양가를 분석하여 아현3구역 조합원분양가를 예측한다. (단위:만원)

공덕3차	2002년 4월분양 2004년 8월입주		공덕4차	2003년  6월분양 2005년 11월입주		아현3	분양가예측
구분	조합원(평당)	일반 (평당)	구분	조합원분양가(평당)	일반 (평당)	구분	조합원(평당)	일반(평당)
24평형	14020 (585)	18900 (787)	25평형	15920 (637)	27000 (1080)	24	?
32평형	21710 (678)	25900 (810)	31평형	22560 (728)	*	33	?
41평형	29810 (727)	36600 (893)	42평형	32360 (770)	46500 (1107)	45	?

 

* 공덕삼성4차비교( 25평형) 조합원 분양가       :

                           일  반 분양가       :    

                           현시세(월/일현시점)  :

*공덕삼성4차아파트  (2003년6월초분양,2005년11월입주) 분양가 관련     (단위: 천원)    

공덕제3구역 삼성 4차아파트 (2003년 6월초 분양, 2005년 11월 입주)					인근지역 아파트 시세
구분			조합원분양가 ( ＠천원)	일반분양가	기존아파트현시세 2005년 월 일	철거(분양권) 시점가격예상	입주시점 가격예상
평형	규모(㎡)	군별기준
25평형	84.91 (25.68)	1군	145,600,000 (＠56,70)	232,000,000 (＠9,034)
		2군	151,200,000 (＠5,888)	243,000,000 (＠9,463)
		기준층	159,200,000 (＠6,199)	270,000,000 (＠10,514)	35000 ~37000	?	?
31평형	104.01 (31.46평)	1군	206,450,000 (＠6,562)	일반 분양 없슴	47000 ~ 50000	?	?
		2군	214,350,000 (＠6,813)
		기준층	225,600,000 (＠7,171)
	106.71 (31.97평)	1군	206,450,000 (＠6,458)
		2군	214,350,000 (＠6,705)
		기준층	225,600,000 (＠7,057)
42평형	141.77 (42.88평)	1군	292,850,000 (＠6,830)	418,000,000 (＠9,748)
		2군	307,400,000 (＠7,169)	434,000,000 (＠10,121)
		기준층	323,600,000 (＠7,547)	465,000,000 (＠10,844)	65000~70000	?	?

* 아현뉴타운내 주택재개발지역의 사업면적과 조합원예정자수 등 비교

                                          (본 자료는 추진위자료를 참고하여 김해수가 작성함. 보정치 ±7% )

사업면적

총건립 세대수

조합원수 (예정자)

임대아파트 건립세대수

일반 분양

일반 분양율

건립 세대수

건립 비율

추진위승인시 동의률

용적율 (예상)

건폐율

사업성비교 (비례율)

공덕5구역

12,899평

770세대

572명

120세대

78

650

60.14%(344/572)

239.86%

18.70%

?

아현3구역

63,879평

3,580세대

2,572명

773대

185

3,103

52.30%(1321/2572)

249.65%

?

염리a구역

24,372평

1,739세대

1,000명

296세대

443

1,443

8월23일:동의률미달20개

239.10%

16.59%

?

염리나구역

13,189평

371명

53.94%(209/371)

?

염리b구역

추진위(무)

?

공덕삼성4차

597세대

410명

없음

187

597

103.61%

* 아현2구역은 단독주택지 재건축사업지역으로서 비교 대상에서 제외시킴.

본 자료는 뉴타운 및 주택재개발 투자전문 컨설턴트 김해수 상담자료입니다.

                                                                                                Mobile : 011 - 9518 - 3138

마포구 2010서울특별시 도시및주거환경정비기본계획 분석자료  (khs)
생활권 유형	구역 번호	동명	지번	면적 (ha)	용적율	층수	건폐율	추진 단계	사업시행방식	정비유형	비고	현장에서 김해수
B	1	상수동	160	2.3	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
	2	상수동	205	3.0	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
A	3	대흥동	12	6.7	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	전면개발
A	4	대흥동	60	2.8	210%	-	50%	2	주택재개발사업	전면개발
뉴타운	5	염리동	10	8.1	190%	12층 이하	60%	2	주택재개발사업	수복(전면)	뉴타운사업지구	염리b구역
뉴타운	6	염리동	21	4.0	190%	12층 이하	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구	염리a구역
뉴타운	7	염리동	30	0.5	190%	12층 이하	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구
뉴타운	8	염리동	24	0.7	190%	12층 이하	60%	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구
뉴타운	9	아현동	633	24.6	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구	아현3구역 공덕5구역
A	10	아현동	380	6.4	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
B	11	공덕동	249	1.1	190%	12층 이하	60%	2	주택재개발사업	수복(전면)
	12	공덕동	119	0.9	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	전면개발
	13	신공덕동	5	0.7	190%	12층 이하	60%	1	주거환경개선사업	전면개발	주거환경개선사업
A	14	신공덕동	14	1.2	210%	-	50%	1	주택재개발사업	전면개발
B	15	용강동	285	3.1	190%	12층 이하	60%	1	주택재개발사업	수복(전면)
	16	용강동	18	2.9	190%	12층 이하	60%	3	주택재개발사업	수복(전면)
		현석동	108	3.2							검토대상구역
*김해수가 제시하는 질문입니다. 회원님! 꼬리말에 답변 부탁드립니다. 1. 정비기본계획이 잡혀있는 지역과 정비기본계획이 없는 지역의 차이점?  2. 정비기본계획이 있는 지역에 뉴타운사업지구로 지정 된 경우의 혜택?  3. 정비기본계획은 있지만 뉴타운지구로 지정 되지 않은 경우의 단점?  4. 본 자료상 추진단계별 순위가 차지하는 비중은?  5. 본 자료상 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 차이점?  6. 본 자료상 수복(전면),전면개발,수복(전면)의 차이점?  7. 본 자료상 정비기본계획에 의거한 용적률과 건폐율의 의미는? 기타...질문은 꼬리말에 달아주세요. 본 자료는 뉴타운 및 주택재개발 전문 컨설턴트 김해수 강의자료입니다.  Mobile : 011 - 9518 - 3138

[최상선]

청풍님 대단하시네요..

[김해수(청풍)]

감사합니다. 최상선님!

[물안개]

쉬운 일은 아닌데,........ 공개하기가... 아자 아자!!!

[김해수(청풍)]

회원님을 위하여 100%로 공개를 추구하겠습니다.

[하루]

참 부지런하신거 같아요...

[김해수(청풍)]

하루님! 감사합니다.

[후프]

답안 1. 정비기본계획에 있는 구역의 경우 재개발 추진이 훨씬 빠르다. 2. 용적율 및 층수 등의 인센티브 3. 인센티브를 받을 수 없어 사업성이 떨어지기 때문에 그만큼 투자비용이 많이 들어간다. 4.뉴타운으로 지정된 1단계 지역이 가장 빠르게 추진할 수 있다. 5. 면적이 협소하고 제한 사항이 많다.

[후프]

6. 수복은 말그대로 수리복구를 의미하고 전면개발은 철거하여 다시 새로 짓는다는 의미 7. 상한 용적율 및 건폐율을 의미 맞는지 모르겠네요... 틀린부분 수정 부탁드립니다.

[재개발]

1.기본계획이 없으면 사실상 사업이 어렵다.2.현실적으로 엄청난 사업진행이익에 대한 가치가 부과된다.3.사업성을 분석하여 가치를 따져봐야 안다.상당한 호재가 있는 지역이 수도권에도 몇군데 있다.4.특정지역 빼고는 우선사업지구를대상으로 작업을 하는것이 돈이된다.5.재개발과 주거환경개선사업은 사업자체가틀리다.

[재개발]

6.매매함에 있어 전면개발이 매수자 작업하기가 좋다.즉 돈이 더된다.7.기본계획에 의한 용적률이지만 법적인 부분을 토대로 사업진행이 되기 떄문예 기본계획을 바탕으로 사업성을 뽑아보고 투자하면 큰 오차는 없다.