6기 스터디 강의 1주차 <경매 절차와 입찰 진행> - 朝心

[朝心]

<<경매 강의 - 1주차>>

☞ 경매 절차의 이해

☀경매 절차도

* 경매 신청 ----> 입찰 기일 ----> 낙찰 기일 ----> 대금 납부 ----> 배당 기일 ----> 경매 종결

             (2~4개월)          (7일 이내)       (1개월 이내)              (2주)

1.경매 신청

1)강제 경매(채권)

집행력 있는 정본과 강제집행개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 등 첨부

2)임의 경매(담보권)

유효한 담보권이 존재하고 있음을 증명하는 서류 등 첨부

-------> 경매 비용을 예납하면서 경매 신청서를 작성해서 제출한다.

2.경매 개시 결정

1)효력

압류의 효력이 있다. 이는 소유자의 처분권 자체를 박탈하는 것이 아니라 경매 신청인과 낙찰자에게 대항하지 못하게 하는 상대적 처분금지 의 효력이다. 경매 개시결정으로 인한 압류 후에도 소유자는 목적 부동산을 이용. 관리할 수 있다.

경매 목적 부동산 위에 권리를 취득한 자는 경매신청인이나 낙찰자에게 대항할 수 없다.

압류의 효력의 범위는 목적 부동산에 부합된 물건과 종물에도 압류의 효력이 미친다. (간이 창고, 비닐하우스, 실외 화장실 등)

2)이의 신청

권리신고를 한 이해관계인은 낙찰대금 완납 전까지 경매개시 결정에 불복하는 이의를 서면으로 명시해서 경매 법원에 신청할 수 있 다. (EX-금전차용 후 반환했으나 영수증 등 증거가 없어서 강제 경매 당했으나 그 후에 영수증 등을 찾은 경우 경매개시결정의 부당함에 대해 이의를 제기하는 경우)

3)경매신청기입등기 촉탁

법원은 결정이 내려지면 등기부상에 ‘ㅇㅇ경매개시 결정’이라고 등기소에 촉탁하여 등기한다.

3.채권신고의 최고 및 통지

①공무주관 공무소(부동산 소유자 주소지의 관할 세무서장, 부동산 소재지의 관할 시.구.읍.면장 등)에

경매개시결정일로부터 3일 이내에 2주간의 기간을 정하여 최고해야 한다.(대법원 예규)

②소유자 및 채무자에게 경매개시결정 정본 및 입찰기일 등 통지

③경매신청근저당권자 이외의 근저당권자들에게 경매개시결정일로부터 3일 이내에 원금, 이자, 비용 등을 기재한 채권계산서를 제출할 것을 최 고한다.

④가등기권자가 <소유권이전청구권보전을 위한 가등기>인지 <담보가등기>인지 그 내용을 법원에 신고할 것을 최고한다.

담보 가등기인 경우에는 그 내용 및 채권의 존부 그리고 원인 및 수액을, 아닐 때에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간(통상 2~ 주)을 정하여 최고한다. 기간 내에 가등기권자로부터 신고가 없으면 법원은 일단 그 가등기를 <소유권이전청구권보전을 위한 가등기>로 보 게 된다.

⑤공유부동산의 일부 지분에 경매 진행이 있을 경우 법원은 다른 공유자에게 그 사실을 통지하여야 한다.(채무자 아닌 공유지분권자에게는 우 선매수신청권이 있는데 지분 경매 사실을 알려 우선 매수 신고의 기회를 주기 위함이다.) 공유지분권자에 대한 통보없이 경매가 진행된 경우 에는 낙찰불허가 사유에 해당된다. 그러나 공동주택의 경우에는 다른 대지공유지분권자에게 이러한 사실을 통지하지 않는다.

⑥집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인으로 판명된 자, 불분명한 자 또는 주택임차인으로 권리 신고를 하고 배당요구를 아니한 자에 대하여 대항요건과 임차인 또는 소액임차인이라도 배당요구를 해야만 우선 변제를 받을 수 있음을 통지해야 한다.

⑦통지대상에서 제외되는 자 - 가압류권자, 처분금지가처분권자, 예고등기권리자 등

4.경매 준비 절차

1)집행관에 대한 현황조사 명령

집행 법원은 개시 결정일로부터 3일 이내에 집행관에게 현황조사명령을 하고 명령을 받은 집행관은 2주 이내에 조사보고서를 제출해야 한다.

집행관은 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 입찰희망자에게 물건에 대한 정보를 제공하고 예측하지 못한 손해를 방지하는데 그 의의가 있다. 사실과 달라 손해를 입게 될 경우 책임은 없고 낙찰 불허가 결정 사유는 될 수가 있다.

①조사 사항

◎부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부 구조, 사용 용도, 부동산 점유자의 사용 권원

◎임대차관계 -임차 목적물, 임차인, 임대차 내용(보증금, 임대차 기간 등), 주민등록 전입 여부와 그 일자, 확정일자 여부 및 그 일자

◎기타 현황 - 공장의 설치 기계, 기구 등 부속물 설치 상황 등의 구체적 내용

②집행관의 조사 권한

부동산의 출입, 채무자 또는 점유하는 제 3자에게 질문하거나 문서의 제시 요구, 잠긴 문 여는 등 적절한 처분(조사 방법 구체적 기재),

조사과정에서 관계인의 저항시 경찰 또는 국군의 원조 요청할 수 있다.

2)최저 경매 가격 결정

법원이 감정인의 평가를 참작하여 최저경매가 정하도록 되어 있으나 실무에서는 감정평가사의 평가 금액으로 결정한다.

감정인의 평가를 직접 불복할 수는 없고 이를 기초로 한 법원의 최저경매가격결정에 대하여 불복하여야 한다.

감정인의 평가가 불합리 할 경우 법원은 재평가 할 수 있다.

3)입찰 기일과 낙찰 기일 지정

①최초 입찰 기일은 신문공고일로부터 14일 이후로 지정된다.(입찰기일 2주 전에 신문 공고)

②최고가 매수신고인이 정해지면 일정한 기일 후에 경매 법원에서 이해관계인의 진술 등을 듣고 낙찰 불허가 사유에 해당하지 않으면 허가하 고 불허가 사유에 해당되면 낙찰불허가 결정을 하는 날을 낙찰 기일이라고 한다.

입찰 기일을 지정할 때 낙찰 기일도 함께 지정한다. 통상 입찰 기일 7일 후로 지정.공고한다.

입찰 기일 전에는 입찰 기일과 낙찰 기일을 함께 변경하나 입찰 후에는 낙찰 기일만 변경할 수 있다.

입찰 기일 후 낙찰 기일을 변경하는 때에는 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인, 이해관계인 등에게 변경된 낙찰기일을 통지하여야 한다.

5.입찰 실시

입찰 기일 오전 10시에 시작한다.

입찰개시선언과 함께 입찰자들은 입찰 서류를 열람한 후 입찰표와 입찰 봉투를 작성하여 입찰함에 투입한다.

통상적으로 입찰시간은 1시간 정도 주어지며 집행관의 입찰 마감 선언 후 개찰하여 최고가 매수신고인을 결정한다.

차순위 매수신고 자격이 있는 입찰자가 있는 경우에는 차순위 매수신고를 받고 탈락자들에게 보증금을 반환하는 것으로 입찰종결을 선언한다.

6.낙찰허가결정

입찰기일로부터 7일 후에 낙찰허가를 하게 되는데 이때에는 최고가 입찰자의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣고 낙찰 허가 , 불허가 결정 을 한다. 낙찰불허가결정이 내려지면 차순위 매수신고인이 있는 경우에는 그 자에게 낙찰허가를 하게 되고 차순위 매수신고인이 없는 경우에 는 입찰 절차를 다시 진행한다.

7.항고

낙찰허부결정은 이해관계인이 낙찰기일에 출석하였는지 여부를 묻지 않고 이를 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 낙찰허부결정으로 손해 를 입게되는 이해관계인은 낙찰기일로부터 1주일 내에 항고를 제기해야 한다.

8.대금납부와 소유권이전등기 촉탁

대금납부일은 통상적으로 낙찰허가일로부터 1개월 이내의 기한이 주어지는데 아무 때나 내면 된다.

낙찰자는 대금납부와 동시에 소유권이전등기와 상관없이 소유권을 취득하게 된다.

통상 대금 납부와 함께 소유권이전등기 촉탁등기를 신청한다.

대금납부 기한 내에 대금 미납이 있는 경우에는 차순위 매수신고인이 있으면 그 자에게 대금납부를 명하고 차순위 매수 신고인이 없으면 재경 매를 명하게 된다. 재경매의 경우 전 낙찰자는 재경매 기일 3일 전까지 낙찰대금과 연체이자, 재경매비용 등을 납부하면 유효한 소유권을 취득 하게 되고 재경매는 취소된다. (연체이자-약 %)

9.배당 실시

낙찰자의 대금납부로부터 약 2주 후에 배당을 실시한다.

배당일 3일 전에 배당표를 작성하여 열람케 한다.

배당기일에 배당에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 배당이의 신청을 할 수가 있고 배당이의신청일로부터 7일 이내에 배당이의의 소송을 제 기해야 한다.

10.인도명령 및 명도소송

소유자나 채무자 또는 권원이 없는 모든 점유자는 인도명령신청으로 기타의 점유자는 명도소송으로 명도집행해야 한다.

인도명령신청은 낙찰대금 납부 후 6개월 내에 신청해야 한다. 기간이 경과하면 명도소송을 해야 한다.

☞ 입찰 진행과 입찰 참가

☀ 입찰 진행

* 사건 기록 열람(경매계 열람대, 법정 열람대) ---> 입찰 준비물 확인(도장, 신분증, 보증금) ---> 사건의 진행여부 확인(법정 게시판) ---> 경매 개시 알림(주의사항 안내, 경매기록부 열람, 입찰봉투 배부) ---> 입찰표 기재(금액 수정 X , 물건 번호 있으면 기재) ---> 입찰봉투 투함(봉투 상단부 수취 번호표 보관-영수증 갈음) ---> 입찰마감 선언 ---> 개찰(응찰자 다수 물건부터) ---> 보증금 반환(번호 표와 교환, 낙찰-영수증)

1. 사건 기록 열람(입찰 기일 1주일 전부터 경매계 사무실 열람대에서 열람)

1)자신이 입찰 전에 조사했던 내용과 사건 기록상의 내용이 차이가 있는지 등을 비교. 확인해야 한다.

2)주요 확인 사항

①경매신청서와 경매 채권액

②경매 비용

③물건 명세서

④현황조사보고서

⑤감정평가서

⑥등기부등본

⑦공과주관 공무서의 교부 청구서(특히 당해세)

⑧이해관계인에 대한 송달 서류

⑨권리 신고 및 배당 요구서

⑩임대차계약서(임대보증금, 확정일자인)

⑪주민등록등본

⑫기타 구체적 사건에서 중요하다고 생각되는 서류 등

2. 입찰자의 준비물

1)개인 명의

①본인 응찰 - 입찰 보증금, 신분증, 도장

②대리 응찰 - 입찰 보증금, 본인의 위임장, 본인의 인감증명, 대리인의 신분증과 도장

2)법인 명의

①대표 이사 응찰 - 입찰 보증금, 법인 등기부등본 1통, 법인 인감도장, 법인 대표이사의 신분증

②대리 응찰 - 위임장, 법인 인감증명, 대리인의 신분증과 도장

3)입찰에 참가할 수 없는 자

①채무자

②채무자인 소유자(채무자 아닌 소유자, 물상 보증인은 입찰에 참여 가능)

③미성년자 등 무능력자

④재경매 사건의 전 낙찰자

⑤강제집행면탈죄의 범죄자 및 입찰을 방해하거나 교사한 자

⑥공무집행 방해 범죄자

⑦기타 이해관계 법원의 법관, 법원직원, 감정인 및 그 친족 등

4)공동 입찰(구법, 특수관계인만 인정하였으나 신법, 제한규정 폐지)

①공동입찰신고원(입찰 전에 집행관에게 사전 신고 필요)

②공동입찰자목록(상호 간의 지분 표시)

③불참자의 인감증명서

④불참자의 인감이 날인된 위임장

⑤참석자의 신분증과 도장

⑥매수신청보증금(최저가의10%)

3. 사건의 진행 여부 확인

경매 물건이 취하. 변경. 연기되었거나 재경매 사건의 경우 전 낙찰자가 대금을 납부한 경우에는 입찰이 실시되지 않는다.

4. 경매개시 알림(각종 주의 사항과 진행 순서 안내)

5. 경매 기록부 열람

1)입찰 물건 명세서

2)임대차 조사서

3)감정평가서

# 입찰표, 입찰 보증금 봉투 배부(백색 봉투), 입찰 봉투(황색)

6. 입찰표 작성(기재대에서 작성, 다른 곳에서 작성해와도 무방)

①입찰표 기재(대리 입찰 시 본인 및 대리인의 인적 사항을 모두 기재하고 대리인의 도장을 대리인의 인적 사항에 날인하면 된다.

둘 이상의 물건이 공동 담보로 제공되어 경매로 나온 경우 사건번호 외에 경매 물건을 특정하기 위해 물건번호를 부여한다.(개별 경매)

물건 번호가 바뀌지 않도록 하여 물건 번호를 반드시 기재하도록 한다. 이때 물건 번호마다 각각의 입찰표를 작성하여야 한다.

②입찰 보증금 봉투 기재

③입찰 봉투 기재

④입찰표와 입찰 보증금 봉투 입찰 봉투에 넣음(대리 입찰 시에는 본인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하여 제출 한다.)

# 소신 응찰을 하는 사람은 미리 예상 응찰가를 정해서 미리 기재해서 가고 고수와 초보는 현장 사정에 따라 응찰금액이 변한다.

6. 입찰 봉투 제출 및 투함

신분증 제시, 입찰 봉투 상단의 수취증을 떼서 받고 입찰함에 투입

7. 개찰, 최고가 매수인 발표

1)낙찰 - 최고가 매수신고인이 되면 수취증(번호표) 반납 보증금 영수증 교부받는다.

2)탈락 - 수취증(번호표)과 신분증을 집행관에게 제시하고 입찰표 하단의 보증금 반환란에 서명하고 입찰보증금을 반환받는다.

[도희아범]

고생 많으셨겠어요..감사^^*

[잭키]

눈에 쏙쏙 들어오는데요^^...이해는 했으니 소화할일만...ㅎㅎㅎ...땡큐배리함다~조심님~^^

[朝心]

이제껏 강의한 내용을 올립니다. 우리 카페의 고수님들은 잘못된 내용이나 추가적인 내용이 있으면 주저없이 댓글 달아 주시고 초보분들은 이해가 잘 안되는 부분을 질문하여 주시면 제가 공부하거나 타 고수들에게 물어보고 답을 해드리겠습니다. 절대 기분 나빠하지 않을 것이며 공부의 기회로 삼겠습니다.

[흑장미]

감사 합니당 아고 머리야

[빼로]

너무 감사^^

[[몬난이]]

감사합니다.

[아하]

공부 열심히 해야겠네요