남양주별내지구 분양분석과 투자가치,옐로칩아파트 청약전략(송파위례신도시,은평뉴타운)

안녕하세요 회원님~   카페매니저 페르세우스입니다~~~~~~~~^_^         남양주별내지구는 154만평으로 개발되는 미니신도시급 택지지구입니다   총2만4천여세대가 공급되며 향후 수도권 동북부의 인기높은 주거단지로서 자리잡을것으로 보입니다   택지지구 주변으로 산이 둘러쌓여 있어 쾌적하고 구리,남양주는 물론이고 서울 강북구,중랑구,노원구,도봉구   수요와 강동구 수요도 일부 흡수할수 있는 수요층이 두터운 택지개발지구입니다   분양은 올 연말부터 대원카타빌을 시작으로 호반베르디움등 순차적으로 분양이 이루어집니다   별내지구는 분양가상한제가 적용되기 때문에 분양가는 주변 구리,남양주의 가치높은 아파트보다 저렴하게   분양되며 서울 강북라인의 수요층들에게 큰 인기를 끌것으로 예상되므로 향후 미래투자가치도 높은 편입니다   8호선이 연장되고 경춘선이 전철화되기 때문에 대중교통 이용도 우수하며 별내IC(외곽순환도로)를 이용하면   강남까지 20분안팎이면 도착할수 있을정도로 서울강남접근성이 뛰어나며 서울 강북 접근성도 우수합나다   또 내부순환도로를 이용하면 서울 도심 접근성까지 뛰어나 교통이 우수하고 쾌적한 미니신도시급의 택지지구라   해도 과언이 아닙니다     <img src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds91/1_cafe_2008_09_08_13_50_48c4af247b3fe" border="0" class="c" alt="이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다."/>       구리,남양주,서울강북등의 강세장은 아파트 시세를 상승시켰고 상승한 아파트 소유자들이 남양주 별내지구   수요층의 발판이 될것으로 보이므로 상당한 투자가치를 보장받을수 있을것으로 보입니다   다만 그린벨트에 조성되는 택지지구이기 때문에 임대아파트가 1만세대가 약간넘게 들어서는 임대단지라는 점은   핸디캡으로 작용할것으로 보입니다   하지만 우수한 입지와 쾌적한 환경은 별내지구의 수요층을 두텁게 할것으로 보이고 주변에 개발되는 신도시가   없으므로 대부분의 수요를 흡수할수 있을것으로 예상되며 구리,남양주,노원,도봉,강북쪽에 많지않은 새아파트는   계획된 신도시급 개발로 이루어지는 별내지구의 가치상승을 이끌어내기에 충분한 재료가 될것으로 보입니다   때문에 특고점자가 아니라면 별내지구 청약에 관심을 기울이셔도 무방할것으로 보입니다     <img src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds91/12_cafe_2008_09_08_13_51_48c4af398f9fe" border="0" class="c" alt="이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다."/>      아파트청약시장의 움직임을 감히 예상해본다면 거주요건 강화로 인해 당분간은 일부지역을 제외하고 광풍이   일어나지는 않을것으로 보입니다   물론 투자가치가 보장되어 있는 일부신도시와 뉴타운등은 청약자들을 쓸어모으면서 치열한 경쟁률과 높은   청약가점으로 마무리 되겠지만 2009년부터 신도시,택지지구,뉴타운,경제자유구역의 분양물량이 쏟아지면서   일부 얠로칩아파트의 경쟁률은 다소 떨어지면서 당첨확률을 높일수 있을것으로 보입니다   예를 들어 송파신도시,광교신도시,은평뉴타운등의 분양계획이 잡혀있는 상태에서 남양주별내지구나   고양삼송지구등이 분양한다면 고점자들은 상대적으로 인기가 높은 송파,광교신도시나 은평뉴타운으로 접근하는   청약전략을 구사할것이므로 일시적인 틈새시장이 벌어질 가능성이 높습니다   1기신도시 분양당시에도 5개신도시(분당,일산,평촌,산본,중동)에서 동시분양을 할때 인기가 많은 분당으로   당첨확률이 높은 무주택우선순위 청약자들과 20배수내 1순위 청약자들이 많이 몰리면서 나머지 신도시들은   틈새시장이 생기면서 당첨확률을 높일수 있었습니다     <img src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds91/11_cafe_2008_09_08_13_50_48c4aefc333c7" border="0" class="c" alt="이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다."/>                                               남양주별내지구 위치도       1기신도시 분양이 계속되면서 당첨된 청약자들로 인해 기존아파트 매물이 늘어나기 시작했고 늘어난 매물들은 기존   아파트 가격을 하락시키면서 분양가와 기존아파트 폭을 낮추는 역활을 했습니다   하락한 기존아파트로 인해 투자가치는 감소했고 감소한 투자가치는 경쟁률을 점차 낮추게 되었으며 낮아진   경쟁률은 당첨확률을 높여주게 되었습니다   결국 돌아가는 큰 틀은 비슷합니다   현상황을 보면 잠실 입주물량중 매도물량이 많아지면서 송파는 물론 강도시세까지 낮추고 있으며 판교신도시   당첨자들의 매도물량은 기존매도물량과 합쳐지면서 급매물을 양산하기 시작했고 늘어난 급매물은 분당,용인의   가격 하락으로 이어지면서 용인신봉,동천지구의 미분양을 심화시키고 있습니다             결국 분당,용인의 가격하락으로 인해 미분양을 증가시켰고 감소한 투자가치는 청약자들을 위축시켰습니다   각종규제도 청약자들의 손발을 묶었으며 래미안동천 분양당시와는 엄청난 차이를 보이면서 분양시장을   냉각시켰습니다   향후 분양물량들은 기존수요를 흡수할것이고 투자가치가 보장된 신도시및 뉴타운등은 청약가점 고점자들을   흡수하면서 옐로칩아파트들의 경쟁률과 청약가점은 낮아질것으로 예상됩니다   따라서 청약가점이 아주 높지않은 청약자들과 추첨제 청약자들은 남양주별내지구나 고양삼송지구,광명소하지구,   광명 역세권지구처럼 미래투자가치가 예상되거나 주변시세가 받쳐주는 옐로칩아파트를 공략하는 청약전략을   구사하시는게 좋을것으로 보입니다     <img src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds91/14_cafe_2008_09_08_13_49_48c4aee26d432" border="0" class="c" alt="이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다."/>       분양시장의 공급물량으로 인해 부작용이 예상되는 신도시,택지지구,뉴타운,경제자유구역도 꽤 있습니다   주변수요에 비해 공급물량이 과다하면서 시세가 받쳐주지 않는 아파트들은 피하시는게 좋습니다   시세가 받쳐주지 않고 미래투자가치가 불분명하면 가치하락으로 이어질 가능성이 크기 때문입니다   당첨자들의 매물로 인해 기존아파트 매물이 쌓이게 될것이고 두텁지 않은 수요층은 기존아파트 매물적체로   이어지면서 기존아파트가 하락한다면 매물소화가 안되는 당첨자들로 인해 투자가치 상승이 어려워지기   때문입니다   따라서 주변매물을 소화하기 수월한 수요층이 두터운 지역의 아파트에 투자하는게 적합하며 수요층에 비해   공급물량이 많다면 향후 미래가치에 의한 수요증가부분을 냉정하고 정확하게 분석하고 판단한후 청약에   임하셔야 합니다             남양주별내지구는 그런면에서 우수한 택지지구입니다   상승한 강북라인의 수요층들이 많은 관심을 보이고 있으며 서울 강북과 구리,남양주의 가격이 받쳐주는 아파트들이   5년차~15년차 아파트들이 많으므로 매수층 형성이 한결 수월합니다   또 뛰어난 교통망과 우수한 서울접근성으로 인해 수요가 증가할 가능성이 높고 쾌적한 환경으로 인해   매도물량은 줄어들수 있는 택지지구입니다   또 유망신도시들과 분양시기가 겹치는 관계로 일시적인 틈새시장이 벌어질수 있는 택지지구입니다   향후 미래투자가치로 인해 수요증가가 예상되며 계획된 택지지구로 인한 가치상승이 예상되는 택지지구입니다   남양주별내지구의 투자가치를 예상하는 수요층이 많은 이유는 그때문입니다~~~~~~~~~~~^_^         추가집중분석 자료는 순차적으로 특별회원방에 비공개로 공지하겠습니다     ★추가집중분석자료     ☆남양주별내지구 수요층 세부집중분석자료   ☆남양주별내지구와 가운지구 비교분석자료   ☆남양주별내지구와 가운지구 수요층 분석자료   ☆남양주별내지구 블럭별 세부집중분석자료   ☆남양주별내지구 대원칸타빌,호반베르디음 평형별 집중분석자료(모집공고후)   ☆남양주별내지구 대원칸타빌,호반베르디음 동별 집중분석자료(모집공고후)   ☆남양주별내지구 대원칸타빌,호반베르디음 청약통장별별 집중분석자료(모집공고후)   ☆남양주별내지구 대원칸타빌,호반베르디음 청약가점 집중분석자료(모집공고후)   ☆남양주별내지구 대원칸타빌,호반베르디음 청약전략 집중분석자료(모집공고후)     ▶특별회원 문의는 전화로 해주세요~       <img src="https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds91/11_cafe_2008_09_08_13_49_48c4aec5494f8" border="0" class="c" alt="이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다."/>                             남양주별내지구 위성사진