113. 임대차와 관련한 판례의 태도와 다른 것은 ?
ⓛ 임대인이 임대차관계에 따른 임대물수선의무를 이행하기 위하여 제3자에게 도급을 주어 공사를 하던 중 그 수급인의 과실로 화재가 발생한 경우, 임대인이 민법 제391조에 따라 임차인에 대하여 채무불이행상의 손해배상책임이 있다.
② 차임을 증액하지 않는다는 특약이 있는 한, 그 후 사정이 변경되었더라도 임대인은 차임증액을 청구할 수 없다.
③ 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권을 가지고 있는 자가 그 대지상의 자기 소유건물에 대하여 제3자에게 양도담보를 설정하여 준 경우에는, 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다고 해석함이 상당하다.
④ 토지임차인이 매수청구권을 행사한 경우 토지임차인의 건물명도 및 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무 사이에는 동시이행의 항변권이 인정된다.
⑤ 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에도 임대인의 해지권은 발생한다.
답 ②, ⑤
<해설>
② 임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다 (대판 1996. 11. 12, 96다34061).
⑤ 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다 (대판 1993. 4. 27, 92다45308).
114. 주택의 임대차에 관한 설명 중 틀린 것은 ?
① 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라 정하여야 한다.
② 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것에 있는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에도 주택임대차보호법상 소액임차인인 이상 우선변제를 받을 수 있다.
③ 주택임대차보호법에 의한 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비되면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서는 계속 존속하고 있어야 한다.
④ 임대인의 주택을 1년간 임차하기로 한 임차인이 계약기간이 종료되었음을 이유로 임대인에게 보증금반환을 청구한 경우 임대인은 주택임대차보호법에 의하여 그 임대차의 존속기간이 2년임을 이유로 보증금반환을 거절할 수 없다.
⑤ 우선변제권이 있는 주택의 임차인이 다른 채권자에 우선하여 보증금을 반환받기 위해서는 건물명도의무를 먼저 이행하여야 한다.
⑥ 임대인의 임대권원이 되는 매매계약이 해제되기 전에 甲이 임대인으로부터 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면, 甲는 임대인에게 있어서 임대권원의 바탕이 되는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있다.
답 ②, ⑤
<해설>
② 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 (대판 2001. 5. 8, 2001다14733).
⑤ 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며, 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니다 (대판 1994. 2. 22, 93다55241).