☜ 부 룡 ☞ 대출금리.... 대출레버리지 , 양날의 칼 (첫번째)

[부룡]

안녕하세요 부룡입니다.

며칠전 글을 올렸다가 바로 지웠던 적이 있었는데요.

대출금리에 대한 이야기였습니다. 

그런데 아기곰 동호회에서 아기곰님께서 대출금리부분에 대해 자세히 적어놓으셨더라구요. 그래서 좀 더 정리해서 올릴까 해서 지웠구요. 

다시 오늘 올리게 되었습니다.

아기곰님의 글은  아래로 들어가서 보시면 될 것 같습니다.

http://club.joinsland.com/bear/334963

그리고 저는 대출금리와  대출 레버리지에 대한 부분에 대해서 혹시라도 신경을 쓰셔야 할 부분이 있지 않을까 해서 한번 말씀을 드리고자 합니다.

첫번째는 금리의 구조를 말하는 것이고  두번째는 대출이라고 하는 부분에 대한 위험성, 특히 요즘과 같은 상황에서의  주의사항에 대한 것입니다.

물론 이 이야기는 아시는 분들도 계시겠지만  많은 분들이 어떠한 전략을 가지고 접근하지 않으면 위험한 부분이기도 하기에

이에 대해서 한번 말씀을 드리는 것이 좋지 않을까 싶어서 입니다.

또한 저 역시 최근 들어 투자를 주저하는 이유도 바로 여기에 있으며 한번 들어보시고 본인에게 필요한 부분을 생각해주시고

선별적으로 받아들여 주셨으면 좋겠습니다. ^^

최근의 대출 금리체계를 보시면 간단히 “CD금리+가산금리”라는 구조로 되어 있습니다.

가산금리는 일명 “스프레드” 또는 “스프레드 금리”라고 합니다.

바꾸어 말하면  예전에 제가 말씀 드렸었던 것처럼 금융기관이 CD를 발행해서 차입해온 돈에 대한 CD금리에다가 추가로 

금융기관이 조금 남겨 먹어야 하는 이윤만큼을 추가한 것이 가산금리체계라고 보시면 될 것 같습니다.

예전 기억을 더듬어 보시면 아래와 같습니다.

금융위기 이전의 대출을 받으셨던 분들의 금리를 보시면 아마도  평균 6~7%정도의 금리로  대출을 받으셨을겁니다.

(여기서 말하는 것은 제 1금융권 및 보험사 금리를 의미합니다.)

이를 세분화 시켜보면  당시 CD금리는 평균 5% 정도이었고 여기서 1~2%의 추가금리를 가산금리형태로 추가시켜서 

금융기관이 이문을 남겼기 때문에  평균 6~7%정도가 당시의 금리구조였다고 보시면 됩니다.

그런데 현재의 CD금리를 보시면 약 2~3%전후로 CD금리가 적용되고 있습니다. 

결국 여기에 가산금리 1~2%를 추가시켜서 보시면  현재의 금리는 3~5% 수준에서 적용될 수밖에 없다는 가정이 나옵니다.

따라서 금융 위기전에 CD금리로 대출을 받으신 분들의 경우 현재는 3~5%이내로 적용되실 것이며 고객별로 3%냐, 5%냐의

정도로 차이가 나는 것은  당시 대출 받으실 때의 가산금리를 몇 %를 적용 받으셨느냐에 따라서  차이가 나는 것입니다.

또한 그렇다면 한가지 의문이 있으실겁니다.

어쨌든 CD금리가 떨어졌는데  왜 내 대출의 금리는 그동안 안떨어지느냐겠죠.

우리나라 사람들은 성격이 급해서 언론에서 CD금리 떨어졌다고 나오면 다음날 바로 금융기관에 전화해서 뭐라 하죠. ㅎㅎㅎ   

하지만 냉정하게 보면  전화한다고 그리 쉽게 바꿔주진 않습니다.

물론 금융기관이 꼼수를 부린 부분이 있었다면 바꾸어 주긴 하겠죠. 아님 대출 상환을 받으면 수익이 없어지므로 약간의 가산

금리를 낮춰줌으로서 상환을 막고 대출총량을 조절하고 있는 중이라면 어느정도  변경해주기도 합니다.

그러나 금리라는 것이 워낙 민감한 부분이라 그리 쉽게 꼼수를 부리지는 못한다는 것이 내부자로서의  판단입니다.

 (현재로서는 정부가 가만히 놔두지를 않을것이기 때문이죠..)

금리는 전적으로 금융기관의 운영체계에 따라 다릅니다.  예를 들어 우리가 알고 있는 CD금리는 CD91일물의 금리를 기준으로

합니다.  바꾸어 말하면 3개월짜리의 금리입니다.

즉 한번 적용되는 금리는 한번 적용하고 난 다음에는 3개월동안 변동을 하지 않는다는 겁니다. 

또한 금융기관은 CD는 발행시점에 3개월후에  다시 되사줘야 합니다.  정해놓은 이자를 주면서요…

따라서  이렇게 발행한 CD를 3개월후에 금융기관이 되사는데는 돈이 필요합니다.  그래서 다시 CD를 발행하게 됩니다. 

이는 지난번 제가 올렸던  금융기관의 흐름중에 나오는 이야기와 동일한 이야기입니다.

결국 3개월후에 새로 발행된 CD는 새로운 금리를 적용 받게 되겠죠.

이렇게 해서  대출을 받은 고객의 경우에도 3개월마다 새로 적용되는 CD금리를 적용받게 되는 것입니다.

따라서 고객은  시중금리가 변했다고 바로 적용받는 것이 아니라  대출을 받은 시점에서부터 최소 3개월동안의 기간을

두면서 변동된 CD금리+ 개인별 가산금리로 적용 받게 되는 것입니다.

또한  보험사 같은 경우는  이보다 훨씬 더 보수적인 금리를 적용하게 됩니다.

보험사는 특성상  보험료를 받아서  이 돈을  보수적으로 운용해야 하는 의무를 지고 있습니다.  나중에 고객에게 돌려주어야

할 보험금이 되기 때문이죠. 

그래서 법적으로  자금을 운용하는데  엄청난 제약을 받고 있습니다.

만약 보험사가  대출을 많이 했는데  CD금리의 급격한 변동으로 수익이 떨어지거나 역마진이 나게 되면  고객에게 돌려줄

보험금이 부족할 수 있게 되므로 금리변동 또한  더 보수적으로 운용하게 하고 있습니다.

아까 위에서 말한 것처럼 은행의 경우에는 3개월마다 변동하는 체계이지만  보험사는 그 변동폭보다  더 보수적으로 

 “전전월 3개월 CD의 평균 금리+ 가산금리” 등으로 구성되어 있죠. (물론 기관별로  약간씩 차이는 존재합니다)

위의 조건을 예를 들어 지금 CD 금리가 2.5%라고 하더라도  전전월이면 1월이 전전월이 되구요. 거기에서 3개월전까지

(즉 08년 11월부터 09년 1월까지)의 CD평균금리가 기준금리가 되는겁니다.  

만약 CD 평균금리인 4.5%이라면  4.5% + 가산금리를 합산한 금리가 3월 현재 적용되는 것이구요.

만약 가산금리가 1.4%라면 5.9%가 3월 현재의 금리가 되는 것입니다.

따라서 CD금리가 급격하게 변동하더라도  은행의 3개월보다 더 천천히 변동하는 구조를 가지고 있습니다. 

따라서 이러한 금리체계를 이용할 수가 있겠죠.

만약 급격히 금리가 떨어지는 시장 상황이라면  은행의 CD금리형 대출을 이용하는 것이 좋으며  또한 금리가 올라가는

추세라면  천천히 오르는 보험사의 대출을 이용하는 것이 매우 좋습니다.

그러나  어차피 대출은 장기가 많기 때문에  장기간으로 보면 그렇게 큰 차이는 없게 됩니다.  

결국 대출이라고 똑같은 대출이 아니라  금리는 어떻게 적용되는지를 먼저 확인하시고 이에 따라 나에게 유리한 대출 금리를

선택해서 적용받으시는 것이 훨씬 더 중요하다는 점을 말하고 있습니다.

그러나 그동안 많은 분들께서  대출을 받으실 때 그런 점에 대해서는 별로 생각하지 않으셨을꺼라 생각합니다.

그렇다면  신협이나 새마을 금고 같은 곳도 그럴까요?

사실 이쪽은  일반 금융기관과는 달라서 위와 같은 체계로 움직이지 않습니다.

저도 이쪽에 근무를 하고 있지 않아 정확히는 모르지만  신협이나 새마을 금고가 CD를 발행했다는 이야기는 듣지 못하셨을

겁니다.

따라서 일반적인  요즘의 금리를 그대로 적용하기에는 무리가 따릅니다.

또한  우리가 상식적으로 알고 계시듯이  은행이나 보험사에 비해  회사의 안정성이 떨어지는 부분도 있는데다가  1~2금융권에

비해 고금리를 추구하고 있어 이에 따른 대출 금리도 비쌀 수밖에 없습니다. 

결국 CD금리를 적용하기에는 무리가 따릅니다.

한마디로 서민을 위해  고 예금금리 및 고 대출금리를 추구하고자 하는 곳이라 금리가 상대적으로 떨어졌다고 금리가 변동되는

곳이 아니라  고금리 특판 예금의 판매에 따라  이에 대한 이자를 주기 위해  대출금리가 변동할 수 밖에 없는 구조라 보시면

이해하시기 편할 듯합니다.  저축은행도 마찬가지이겠구요.

자 그렇다면  여기에서 제가 말하고자 하는 리스크에 대해서 말씀을 드리고자 합니다.

최근들어  임대사업을 위한 다 주택보유가 많은 분들에게 알려지면서 이에 대한 투자형태가 증가하고 있습니다.

결국 소액 투자를 통해  대출을 끼고 대출레버리지 효과를 얻으면서 대출이자를 갚으면서도 나에게 어느정도의 수익이 떨어지는

방식이죠.

또한 이 방식이 규모의 경제를 이룬다면(보유주택이 많아진다면…) 결국 나는 월 임대소득이 증가하면서 자유인이 될 수 있는

구조입니다.

이러한 구조에 대해 많은 분들이 열광하면서 이에 대해 많은 분들이 뛰어 드는 상황이 되고 있습니다.

그러나 저는 이에 대한 눈에 보이지 않는 리스크를 말해보고자 합니다.  

또한 위의 이야기는 전적으로 초보자분들에게만 해당되는 이야기일 것 같습니다.

사실 오래전부터 해 오신분들은 본인이 잘 알고 계시거나 또는 흔히 말하는 감으로도 어느정도 잘 판단하시는 것 같습니다.

그러나 초보자분들은  아직 남들이 성공했다니까  쫓아만 다니는 상황이거나  대출이 양날의 칼일 수도 있다는 사실을 아직

모르시기 때문에  이에 대해 말씀드리고자 하는 것입니다.

한가지 분명한 것은 위의 투자방식이 틀렸다는 이야기가 아니라는 점을 사전에 말씀 드리고자 합니다.

문제는 시점의 차이와 고려해야 할 점을 좀 더 세분화 시켜 말씀드리고 싶은 것이지요.

생각보다 글이 또 길어질 것 같아서 여기서 끊고 다시 정리해서 올리겠습니다. ^^

[큰★별]

좋은정보 감사합니다^^ 요즘 금리 신경쓸수록 머리 아픈것 같아요^^;

[해든실]

부룡님, 이해하기 좋게 잘 설명해주셔셔 감사합니다. 잘읽엇고요 2탄 또 기대하겠습니다~~~~

[원포핸]

대출금리 정리 감사합니다..또 눈에보이지않는 리스크 2편 기대됩니다..부탁합니다~~~

[춘향이]

.....감사합니다.....대출 양날의 칼......그렇죠...대출 무서워 해야죠...

[부룡]

심각한 이야기는 아닙니다. 사실 다 아시는 이야기세요. 다만 내가 그순간에는 놓칠수 있는 부분이라고 보심 되지 않을까 싶습니다.

[대찬인생]

부룡님 언제나 이해하기 좋은글 너무나 감사합니다 2탄 기대해도 될까요?? 고맙습니다

[프리지아]

저도 소액투자로 임대주택보유하는 방식 고려하고있었는데... 눈에 보이지 않는 리스크? 불안하네요. 다음글 기다릴게요.

[나는 꼭 이긴다.]

감사합니다.. 정말 대출의 양면을 알고 신중해야 하는데 이점 다시 하번 주지시켜 주시네요.. 부룡님글 읽으며 또 많은 생각을 합니다.

[호모후모아]

좋은글 감사합니다.

[좋은생각]

참..이해하기 쉽게 글을 쓰시는거 같아요..매번 감사드리구요.양날의 칼날의 다른 면..기대할께요..

[한보따리]

자세하게 들여다보며 생각하진 않았는데 .. 부룡님의 해석에 다시한번 생각하게 됩니다..다음글 기다립니다..감사합니다.

[용비]

금리도 작은 부분까지 신경을 써야 하네요

[써니]

친절한 부룡님... 자분자분한 설명에, 덕분에 금융공부 자알~~ 하고 있습니다. 기대되는 후편도 얼렁 올려주시어요!!^^

[조은비]

이번에 금리 공부 많이 하네요. ^^.....대출 고려 중인데....2탄 기대합니다.

[윤종훈]

좋은 내용 감사드립니다. 저도 대출을 고려중인데 다시 심각히 고려해 봐야겠습니다.

[귀한하림]

좋은 글 잘 읽었습니다. 다음글 기다립니다. 감사합니다.

[니캉내캉]

요즘 금리가 떨어져서 좋다고 했더니 뒷일을 염두에 두어야겠네요. 여러 사람을 배려하는 마음씨 감사합니다.

[퐁송당]

쉽게 설명하신 글 잘 읽었습니다.

[채은채영]

요즘 대출을 알아보고 있는 중인데, 도움이 되는 차분한 설명 잘 들었습니다. 참 좋은 카페네요.. 항상 눈팅만 하고 다니는데 저두 언젠가 도움이 되는 글을 올릴수 있었으면 좋겠네요.. 행복재테크 카페 여러분 항상 행복하세요!!

[기회의땅]

아이고 이제야 부룡님 글 봤어요~~~~~~~~~~~~~~왜케 게을러 지는지.....................부룡님 글 보고 반성합니다~~~~~~~~~~저도 타인에게 도움될수 있는 사람이 도오록 노력 하겠습니다.

[꿈이현실로]

아 정말 부룡님의 글은 너무나도 좋네요

[대표]

^^ 대출 가장 고민되는 부분인 것 같습니다.

[정비사근(7기)]

부룡님~~좋은 공부 하고 가요~
감사합니다^^

[던넷]

유용한 글 감사합니다~^^

[책먹는 히로(Hero)]

다음글이 무척궁금하네요!

[부달김]

대출을 최대로 받고 부동산에 투자했을 경우 부동산 경기의 침체로 집값이 하락하는 추세에 월세보다 대출이자의 금액이 더 커질경우 소액투자자에겐 이자부담으로 결국은 손실을 볼 수 밖어 없겠군요

[나대리]

고맙습니다~~ 좋은정보

[주 민]

좋은글 감사합니다^^

[허니헌]

^^감사합니당

[바라던맨]

예전글부터 천천히 읽고 있는데.. 17년 지금이나 8년전이나 상황이 어려운건 매한가지 인듯합니다~~ 좋은 글 감사합니다.

[장부자]

좋은 글 감신합니다. 금리에 대해서 좀 더 알 수 있었습니다!

[장동건동생]

확실한마무리감사합니다

[경매소방관]

요즘에는 CD에서 코픽스로 기준이 바뀌었죠~, 대출레버리지에 대한 좋은글 감사합니다

[환골탈퇴]

좋은 글 감사드립니다........

[초보리더]

시점의 차이와 일편적으로 생각하지 말아야겠습니다. 좋은 글 감사합니다.

[스타나퍼레]

좋은 글 고맙습니다.

[브래스]

대출금리 구조에 대해 많이 배워갑니다.

[Super KO]

항상 좋은 글 감사합니다~^^

[Hayden]

아직 어려운 내용이 저에겐 많지만 공부하면서 차근차근 쌓아가야겠어요. 감사합니다.

[목포 코끼리]

좋은글 잘읽었습니다 또하나 배워갑니다!!