용인 개발 계획도 | 2009.11.08 22:28

[연구소장]

연접개발규제 풀려 단지개발 가속화 전망

용인시의 변화 속도는 매우 빠르다. 정부의 주택정책이 가장 많이 시행되고 있고, 토지규제·완화가 유동적이기 때문에 그만큼 발빠른 정보가 필요한 곳이다. 이미 80년대부터 전원주택 개발이 이어져 좋은 입지를 찾기는 다소 힘들 수 있어도 이번에 발표된 연접개발규제가 해제된 토지와 동남권의 단지형 매물들, 한계농지 구입 등으로 틈새를 노려볼 만하다.

용인은 탐나는 입지다. 서울과 거리가 가깝고 주변의 편의시설로 생활의 불편함이 없기 때문에 출퇴근형 전원주택을 원하는 이들에게 인기가 높다. 그러나 역시 땅값은 만만치 않다. 정부가 수지와 동백 등지에 속속 아파트 단지를 조성하고 있어 반경 10㎞ 이내 땅값은 줄줄이 오른 상태고, 2006년 완공예정인 경전철의 역세구간도 말할 것 없이 지가가 치솟은 상태다.

특히 강남에서 20~30분 거리인 수지 인근은 이미 최고의 전원주택지가 형성되어 수요에 비해 공급이 모자라 가격대도 최고다.

근래에는 모현면, 포곡면, 양지면 등이 인기가 좋은데, 교통사정이나 위락시설 등 주위의 여건이 좋아져 실수요자들이나 투자를 원하는 사람들의 왕래가 잦아지고 있다.

연접개발규제 풀려 다시 발길을 끌고 있는 땅

용인은 일부를 제외하고 시 전체가 토지거래허가구역으로 지정된 상태다. 거래 자격이 안 된다면 허가구역에서 제외된 양지면, 포곡면, 모현면, 원삼면 중 일부지역을 공략해야 한다.
 
한편 지난해 1월부터 적용된 ‘국토의계획및이용에관한법률’로 연접개발을 금지했지만, 규제 1년만에 대폭 완화돼 다시 눈길을 끌고 있다.

연접개발규제는 기존 마을이나 개발지역에 붙어있는 땅에 주택건축을 금지하는 것으로 진입도로 폭이 8m를 넘거나 기존 개발지역과 하천·공원 등을 사이에 두고 20m 이상 떨어져야 건축이 가능한 규제다. 사실상 거의 개발이 어려웠던 것이다.

그러나 지난 1월 20일자로 시행령이 내려져 20가구 미만 주택에 대해서는 연접개발이 허용되었다. 수지읍 신용성부동산의 육해봉씨는 “땅을 사놓고도 건축을 할 수 없어 안타까워하던 땅주인들이 숨통을 트였다”며 호재로 평가했고, “소규모단지개발에도 활기가 붙은 상황”이라고 전했다.

현재 50여개 단지 분양 중 

용인은 입지상 도시생활과 전원생활을 공유할 수 있다는 이점이 있다. 덕분에 현재도 50여개가 넘는 전원주택단지가 분양중이다. 이미 3백여개의 단지가 들어선 것으로 추정되는데 2~3년 전 분양이 호황을 이루자 2차, 3차 개발이 이어지거나 그 기대심리로 신생 단지들도 속속 생겨나고 있다. 특히 전세나 매매 물건도 많이 나와 있어 눈길을 끈다.

최근 용인은 신규아파트 건설에 따른 택지개발로 인한 용지보상비가 2조 이상 풀릴 것으로 보이며, 이렇게 되면 자금의 흐름이 외곽지역으로 점점 뻗어나갈 전망이다. 이에 편승하여 상대적으로 개발이 늦었던 용인 동남부 지역의 땅값도 들썩이고 있다. 전원주택 단지도 그 영향을 받아 양지면과 백암면 인근에서 활발한 개발을 보이고 있다.

블록형 택지나 한계농지 노려볼 만

현재 조성 중인 택지지구는 블록형 단독택지까지 포함해 분양되고 있다. 블록형 단독택지는 전원주택 단지를 의미하는데, 생활편의시설이 매우 가깝고 주공이 주관하는 사업이라 안심하고 구입할 수 있다.

또는 외곽의 한계농지를 주목해 보는 것도 좋다. 얼마전 농촌경제를 살리기 위한 취지로 한계농지의 용도변경규제를 완화할 방침이 전해졌다. 한계농지는 상대적으로 값이 싸고 주변경관이 좋다는 이점이 있다.

6월 착공예정인 경전철에 기대 커

용인은 분당 신도시가 인접하고 있고 중부, 영동, 경부고속도로와 신갈~안산간 외곽순환도로가 있어 교통의 요지이다. 특히 분당과 수지, 강남이 막히지 않으면 30분 거리 내에 있다.

그러나 수지 동백지역에 인구가 급속히 팽창하면서 교통난이 심해지고 있어 올 6월 착공되는 경전철에 온통 관심이 쏠리고 있는 상황이다.

용인경전철 사업단의 한 관계자는 “경전철이 들어서면 분당선 연장 지하철과 구갈역에서 환승이 가능해 서울로 출퇴근하는 용인지역 시민들의 교통불편을 다소나마 해소할 수 있을 것이다. 또한 에버랜드를 찾는 관광객 유치 등 용인 동부와 서부지역을 이어 동부지역의 발전을 유도하게 될 것”이라고 말했다.

  ▒ 각 읍ㆍ면 단위 토지동향

■ 수지읍 

용인시 중 서울이 가장 가까운 곳으로 특히 서북권역이 발달했다. 분당 신도시와 강남권의 전원주택 수요자들의 인기지역으로 1백 여개의 전원주택단지들이 산재해 있어 포화상태라 할 수 있다. 그런만큼 전원주택의 전세나 매매 물건들이 심심찮게 나오는 지역이다.

현재 수지 서북쪽은 5만4천여명을 수용하는 동백지구 뿐 아니라 얼마전 죽전도 택지지구로 조성돼 개발이 분주히 이뤄지고 있다. 전원주택단지로는 주로 택지지구 외곽의 고기리, 신봉리, 동천리 등이 1등 지역이다. 그러나 최근 주변에 아파트와 공장시설이 대거 들어서면서 자연환경이 크게 훼손되어 매력이 떨어지고 있는 게 사실. 게다가 너무 비싼 것도 흠이다. 1급 대지는 평당 2백~3백만원 정도, 일반지역은 그 절반 수준이다.

신봉리 지역 : 수지 신봉리, 성복리는 택지개발 폭이 확대되면서 전원주택단지들의 가격도 계속 오르는 추세다. 수지읍의 외곽으로 흐르는 장평천과 읍을 싸고 있는 광교산을 중심으로 전원주택단지들이 많은데 가스공사 동호인 단지를 비롯해 늘푸른마을, 대성마을, 동명그린홈, 필그린하우징, 아름마을 등이 이미 타운을 형성하고 있다. 

고기리 지역 : 수원의 영통 신도시에서 신봉리를 경유하여 의왕으로 연결되는 4차선 17.7㎞를 가로지르는 고기리 지역은 분당과 가장 가깝고 낙생저수지를 따라 성남과 마주해 일찍부터 유원지로 자리잡아 꾸준한 인기를 끌고 있다.

사람들의 왕래가 많은 유원지로 각종 먹거리나 전원카페 등이 들어서 있어 밤이면 별천지로 변한다. 강남, 분당, 수지에서 가족단위로 이 지역을 많이 찾기 때문이다.

고기리에는 이미 40여개의 전원주택 단지가 들어서 있다. 특히 고기리는 판교신도시 개발기대감으로 고기리와 접한 석운동, 대장동과 함께 한 번의 큰 지가상승이 있었는데, 지금은 잠잠해진 편.

■ 기흥읍ㆍ구성면 

수원과 용인을 관통하여 이천, 여주를 잇는 42번 국도가 기흥을 지나고 경부고속도로와 영동고속도로가 갈라지는 신갈 분기점이 있어 교통이 매우 편리하다. 수원시가 가깝고 한국민속촌과 경찰대, 용인대 등 2개의 대학, 십여개의 골프장이 들어서 있다. 기흥읍의 고매리와 구성면 동백리 등은 80년대부터 전원주택들이 들어서 있던 정통지역으로 지금은 평당 3백만원을 호가한다.

기흥읍에서는 신갈저수지 인근이 가장 인기 있는 지역. 그 외 주공이 택지로 개발하기로 한 서천지구 인근도 경부고속도로 기흥IC, 지방도 343호 등 기간 교통망이 갖춰져 있는 데다 주변이 산림으로 둘러싸여 주거환경으로 적합하다. 새로 개발한 단지들은 평당 120만~150만원 선에서 분양되고 있다.

■ 이동면ㆍ남사면 

광주군에서 안성과 평택을 잇는 45번 국도를 따라 용인시내에서 안성방향으로 약 12km 가다보면 경기도내에서 가장 규모가 큰 이동저수지가 나온다. 주변에 이미 많은 전원주택들이 있는데, 대부분 낚시를 즐기는 이들이 모여산다.

이동면과 남사면은 다른 면과 비교했을 때 도로사정이 좋지 않지만 수원시, 오산시, 안성시 등이 가까워 문화시설, 병원 등을 쉽게 이용할 수 있다.

이들 지역의 토지가격도 지역의 특성과 주위의 여건에 따른 편차가 큰데 대지의 경우 50만~70만원 정도, 관리지역은 30만원 선에서 거래된다.

■ 모현면ㆍ포곡면 

모현ㆍ포곡지역은 광주~용인~안성을 잇는 45번 국도가 관통하고 있으며, 광주~수원을 잇는 43번 국도가 지난다. 동쪽은 광주군의 도척면과 경계를 이루는 태화산의 영향으로 골이 깊고 높은데 비해 서쪽은 산과 들이 어우러진 잔잔한 전원의 경치를 느낄 수 있다. 에버랜드가 있는 포곡면의 유운리, 전대리 인근에는 전원주택을 지을 수 있는 땅이 거의 없고, 모현면 일대는 외국어대학이 있어 지가가 매우 비싸다.

모현면의 갈당리 인근이 토지거래가 활발한데 대지는 60만~70만원, 임야는 35민~45만원 선이다.

■ 양지면 

영동고속도로 양지나들목 주변으로 길이 막히지 않으면 강남까지 30분이면 갈 수 있는 곳이다. 국도변 양 옆으로 20여곳의 전원주택단지가 들어서 있으며 4백여채가 이미 군락을 형성하고 있다.

수지읍 일부지역을 제외하고는 가장 많은 전원주택들이 들어선 지역. 특히 대대리, 정수리, 제일리, 평창리 등이 최고 인기다. 이 지역은 영동고속도로와 42번 국도, 양지에서 일죽을 거쳐 충북으로 빠져나가는 17번 도로 등 타지역과의 연계성이 좋고 스키장과 골프장 등이 레저시설도 갖추어져 있다.

현재 양지면에만 10여개의 단지가 개발, 분양 중이라 앞으로도 꾸준히 발길을 끌 것으로 예상된다. 제일리, 정수리, 식금리 등 양지면의 1급 전원주택지들의 대지가격은 평당 50만~80만원 정도이며 임야는 35만~40만원 선이다. 단지는 120만원선에서 분양되고 있다.

■ 백암면ㆍ원삼면 

이들 지역은 용인에서도 들판이 가장 넓은 곳으로 아직까지는 농촌의 모습을 간직하고 있다. 넓은 면적은 아니나 용담, 두창, 학일 등의 저수지가 여럿 있고 주위의 풍경이 좋아 전원주택지로 적당하다. 가격도 상대적으로 저렴하다. 특히 MBC가 지난 2월 용천리에 12만5천평 규모의 사극용 야외세트를 건설한다고 밝혀 인근에 부동산이 연달아 문을 열고 있다. 더불어 펜션에 대한 문의도 늘어나고 있는 추세라고.

이미 사암리 용담저수지 인근에 단지형 전원주택들이 들어서 있고 고창저수지 주변으로로도 산재해 있다. 그 외 학일리, 문촌리 등의 지역도 전원주택지로 추천할 만한 곳이다.

양지에서 10분 거리인 원삼면도 요즘 인기를 끌고 있는 곳. 저수지 주변의 전원주택지는 평당 60만원선이며 특히 단지가 많은 사암리와 좌항리 인근은 대지 평당 30만~40만원, 분양권은 70만원 정도로 거래되고 있다.