집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법(공사 중 건축주 확인 사항)

[김은유]

집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법(공사 중 건축주 확인 사항)

1. 개설

공사과정을 확인·감독하기 싫은 사람은 건축을 하지 말고, 건축된 집을 사야 한다.

시공자가 알아서 잘해 줄 것이라는 생각을 하면서 방치하는 것은 시공자가 알아서 저급자재를 쓰고, 부실공사를 하라는 이야기와 같다.

다만, 수급인이 저지르는 제3자에 대한 불법행위 책임을 건축주가 지지 않기 위해서는 소위 ‘감리적 감독’만을 하여야 한다. 도급인은 도급 또는 지시에 관하여 중대한 과실이 없는 한 수급인이 그 일에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 없으나(민법 제757조), 다만 도급인이 수급인의 일의 진행 및 방법에 관하여 구체적인 지휘감독권을 유보한 경우에는 도급인과 수급인의 관계는 실질적으로 사용자 및 피용자의 관계와 다를 바 없으므로 수급인 또는 그 피용인의 불법행위로 인한 손해에 대하여 도급인은 민법 제756조에 의한 사용자책임을 면할 수 없고 이러한 이치는 하도급의 경우에도 마찬가지인바, 사용자 및 피용자관계 인정의 기초가 되는 도급인의 수급인에 대한 지휘감독은 건설공사의 경우에는 현장에서 구체적인 공사의 운영 및 시행을 직접 지시 지도하고 감시 독려함으로써 시공 자체를 관리함을 말하는 것이고, 단순히 공사의 운영 및 시공의 정도가 설계도 또는 시방서대로 시행되고 있는가를 확인하여 공정을 감독하는 데에 불과한 이른바 감리는 여기에 해당하지 않는다(대법원 1992. 6. 23. 선고 92다2615 판결).

건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요하다. 만일 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결하며, 협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고, 잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋다.

또한, 건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직하다.

시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정하고, 그 비용의 부담자를 정하여야 한다.

건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인받아 두어야 한다.

공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 한다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고, 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 것도 좋다.

공사가 완료된 경우에는 시공자와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고, 각종 인허가·사용검사 등을 확인하며, 시공자로부터 하자이행증권을 교부받고, 건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후, 별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직하다. 이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋다.

2. 공사 진행 확인 사항(누수·결로 해결법)

단독주택 등 소규모 건축에서 건축주가 가장 고통스러운 것이 누수·결로가 생기는 것이다. 이것을 방지하고 싶다면 열화상 카메라를 대여 받아 촬영을 하면 시공자가 깜짝 놀라 제대로 시공을 할 것이다. 이처럼 건축주가 적극적으로 확인을 하면 하자가 방지되는 경우가 많다.

특히 단독주택 등 소규모 건축에서 단열문제는 매우 중요하다. 아파트는 1층과 꼭대기층을 제외하고는 상·하, 좌·우가 다른 집으로 둘러싸여 있어 단독주택에 비해 열손실이 상대적으로 적다. 아파트보다 난방비가 많이 들어가는 단독주택의 구조적인 단점이다. 이것을 방지하려면 기초 콘크리트를 깔기 전에 바닥에 고강도 단열재를 먼저 깔고 기초 측면부에도 같은 단열재를 붙여서 기초 바닥판을 외부의 냉기로부터 완전히 차단해야 한다. 약 100만 원 정도의 추가 비용만 들이면 이런 열손실을 막을 수 있지만 시공자들이 자발적으로 이렇게 하는 경우는 없다. 건축주들은 이런 사실은 아예 모른다. 그래서 필자가 계속 건축사들의 설계가 중요하다고 하는 것이다. 건축사들은 이런 사실을 알기 때문이다.

건축주는 건축사 또는 감리자의 도움을 받아 공사현장을 직접 확인하는 것이 가장 좋다. 먼저 기초공사 시에는 기둥 중심과 대지 전체 중심, 정화조 위치, 동결심도 1미터 유지 여부(동결심도란 동절기 흙속의 온도가 0도 이하로 떨어지지 않는 한계선의 깊이를 말하고, 통상 땅속 1미터를 말한다)를 확인하여야 한다. 기둥과 슬라브 공사 시에는 구조 계산이 맞는지 전문가에게 확인받고(틀리면 미세 균열이 생긴다), 철근 배근 상태, 수평·수직측정기 또는 수평추로 기울기를 확인하여야 한다. 건물 높이도 확인하여야 한다.

그리고 필히 열화상 카메라를 통해 누수여부를 확인하여야 한다. 그리고 다음 공정 진행을 위한 자재 준비여부도 확인하여야 한다.

만일 지급해야할 자재가 있다면 원활히 공급해 주어야 하고, 어떤 자재를 사용할 것인지 승인이 필요할 때는 신속하게 결정해 주어야 하며, 시공계획을 철저히 확인해야한다. 특히 자재 색깔에 따라 마감 공사의 만족도가 많이 차이가 나므로 다른 자재와 어울리는 색을 선택하여야 한다. 공사일정표에 따른 진행사항, 하도급 대금 지급여부도 주요 확인사항이다.

3. 보험 가입 여부 확인

가. 고용 및 산재보험료 납부의무자

건물을 신축하는 건축주가 자신이 직접 공사를 하지 아니하고 공사 전부를 수급인에게 도급을 준 경우에는 근로자를 사용하여 공사를 수행한 자는 수급인이므로 원칙적으로 수급인이 공사에 관한 고용보험법 및 산업재해보상보험법상 사업주로서 각 보험료를 납부할 의무를 부담하고, 건축주가 근로자를 사용하여 공사의 전부 또는 일부를 직접 수행한 경우에는 그 부분에 한하여 건축주가 고용보험법 및 산업재해보상보험법상 사업주가 되어 이에 해당하는 보험료의 납부의무를 부담한다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2016다221658 판결).

건축주는 시공자(하수급인)의 위 보험 가입을 조건으로 도급계약을 체결하고, 이를 확인하는 것이 좋다.

나. 근로자재해보상책임보험(근재보험)

일정한 사업장에 고용된 근로자가 업무 수행 중 불의의 재해를 입을 경우에 사용자가 부담하여야 할 근로기준법, 산재보험법상의 법정제보상과 민법상 사용자가 추가로 부담하게 되는 법률상의 배상책임손해를 보상하여 주는 보험이다.

그런데 근재보험은 사업주가 근재보험에 가입되어 있어야 하고, 산재보상처리가 종결된 후에 청구가 가능하며, 사업주의 안전배려의무위반이 있어야 한다.

건축주 입장에서는 비록 사고가 발생해도 시공자나 하수급인이 책임지는 것이므로, 이를 소홀히 하기 쉬우나, 실제 사고가 발생한 경우 근재보험은 아주 유용하다.

따라서 건축주는 시공자(하수급인)의 근재보험 가입을 조건으로 도급계약을 체결하고, 이를 확인하는 것이 좋다. <“집 한 채 짓고 10년 늙지 않는 비법” 책 참고, 법무법인 강산 김태원, 임승택, 김은유 변호사>

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