■ 양도세에서 실질과세원칙 (주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부 판단, 위장

■ 양도세에서 실질과세원칙 (주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부 판단, 위장 이혼) 양도세를 공부하신 분들은 잘 알겠지만 아직도 오피스텔을 주거용으로 사용하다 양도하면 주택으로 간주되는지 모르는 사람들도 많습니다. 오늘은 양도세에서 중요하게 다루는 "실질과세원칙"에 대해 살펴보겠습니다. 1. 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용합니다. 양도세를 계산할 때 형식과 그 실질이 다르면 형식에 따라야 할까요? 아니면 실질에 따라야 할까요? 국세기본법에서는 과세표준을 계산할 때 형식과 실질이 다르면 실질에 따라 계산하도록 규정하고 있는데 이를 "실질과세원칙"이라 합니다. ▶ 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. <개정 2020. 6. 9.> ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 1). 귀속에 관한 실질과세원칙 국세기본법 제14조 1항에서는 소득의 명의상 귀속자와 실질 귀속자가 다르면 소득이 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있는데요. 이를 "귀속에 관한 실질과세원칙"이라 합니다. 실제로 본인이 사업을 하면서도 조세회피를 목적으로 혹은 다른 사정이 있어 타인 명의로 사업자등록을 하고 사업을 하는 경우 명의상 사업자가 아닌 실제 소득이 귀속되는 자를 사업자로 보겠다는 내용입니다. 2). 거래 내용에 관한 실질과세원칙 세법 중 과세표준의 계산을 할 때 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하는 원칙을 거래 내용에 관한 실질과세원칙이라 합니다. 실무적으로 실질과세원칙이라 부르는 가장 일반적으로 발생하는 사례입니다. 3). 조세회피 방지를 위한 실질과세의 원칙 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 조세회피를 시도하는 경우 제3자 없이 직접 거래를 한 것으로 보거나 하나의 거래로 보아 세법을 적용하는 것을 말합니다. 거래 중간에 형식적으로 도관 역할을 하는 업체를 끼워넣은 경우가 이 사례에 해당합니다. 2. 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 양도세에서는 실질과세원칙에 따라 주택으로 봅니다. 오피스텔은 건축물대장이나 등기부등본을 보면 "업무시실"로 등재되어 있습니다. 그러나 우리나라 오피스텔의 대부분은 바닥 난방이 되고 취사, 샤워시설을 구비하여 주거용으로 사용이 가능합니다. 이렇게 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 실제로 주거용도로 사용하면 공부 상의 용도와 실제 사용 용도가 달라집니다. 1). 양도세 이렇게 공부 상의 용도와 실제 용도가 다른 경우 세법을 적용할 때는 실제 사용 용도에 따라 오피스텔의 용도를 판단하므로(실질과세원칙) 주거용도로 사용되는 오피스텔은 양도세에서는 주택으로 취급합니다. 따라서 일반주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우로서 두 주택이 일시적2주택 상태가 아니라면 일반주택은 비과세를 적용받을 수 없습니다. 만일 일반주택을 양도하고 비과세를 적용받으려면 오피스텔을 먼저 양도한 후 일반주택을 1주택 상태에서 양도해야 합니다. 물론 주거용 오피스텔을 1주택 상태에서 양도하는 경우로서 2년 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 경우라면 2년 보유 및 거주) 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세도 가능합니다. 2). 취득세 ① 오피스텔을 취득할 때 취득세율 지방세법상 주택분 취득세율이 적용되려면 공부 상으로도 주택으로 등재되고, 실제 사용 용도도 주택이어야 합니다. 오피스텔은 공부 상 주택으로 등재되어 있지 않으므로 오피스텔을 취득할 때는 업무시설의 취득세율인 4%(지방교육세와 농특세 포함 4.6%)의 취득세율이 적용됩니다. ② 다른 주택을 취득할 때 주택 수 포함 여부 취득세 중과규정을 적용할 때 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 취급합니다. 다만 2020.8.12. 이후 취득한 오피스텔로서 재산세가 주택분으로 부과되는 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔이 주거용으로 사용되는지를 지방세법에서는 실질과세원칙이 아닌 재산세 부과현황을 바탕으로 판단하는데요. 재산세가 주택분으로 부과되고 2020.8.12. 이후 취득한 오피스텔이면 다른 주택의 취득세 중과여부를 판단할 때 주택 수에 포함하며, 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔이더라도 2020.8.11. 이전에 취득했거나 재산세가 업무용으로 부과되면 취득세 중과여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않습니다. 3). 종부세 종부세법에 따르면 주택분 종부세 납세의무자는 주택분 재산세가 부가되는 자로 규정하고 있습니다. 따라서 종부세를 과세할 때는 오피스텔의 실제 사용용도에 관계없이 재산세가 주택분으로 과세되면 주택분 종부세가 과세되며, 재산세가 업무용으로 과세되면 주택분 종부세는 과세되지 않습니다. 4). 임대소득에 대한 소득세 오피스텔을 주거용도로 임대하면서 발생한 소득은 부동산 임대소득이 아닌 주택임대소득으로 봅니다. 만일 주택임대소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세로 신고할 수 있으며, 2천만 원을 초과하면 종합과세로 신고해야 합니다. 3. 건축물대장이 없는 무허가 주택도 주택 수에 포함됩니다. 시골에 보면 건축허가 없이 지은 무허가 주택을 소유한 분들이 많으며, 부모님이 돌아가시면서 이런 무허가 주택을 상속받은 분들도 많습니다. 건축물 대장이나 등기부등본이 없는 무허가 주택도 공부 상으로는 주택이 아니지만, 실제 주거용도로 사용하고 있으므로 실질과세원칙에 따라 양도세 규정을 적용할 때는 주택 수에 포함됩니다. 부모님이 돌아가시면서 시골에 있는 무허가 주택을 상속받은 후 도시에 아파트를 취득한 분들이 있는데. 도시의 아파트를 양도하고 1세대1주택 비과세라고 생각해서 양도세 신고를 하지 않았다가 시골의 무허가주택이 있는 사실이 확인되어 비과세가 취소되고 20%의 무신고 가산세까지 부과되는 경우가 많습니다. 과세당국은 공부 상에도 등재되어 있지 않은 무허가주택이 있는 줄 어떻게 알아낼까요? 지방의 무허가 주택은 비록 건축물대장이나 등기부등본에는 등재되어 있지 않지만 지자체에서 재산세를 주택분으로 부과합니다. 이러한 재산세 부과현황을 과세당국은 모두 확인할 수 있고, 이를 바탕으로 무허가 주택을 소유한 사실을 확인할 수 있습니다. 4. 위장 이혼을 하고 각자 1주택으로 재산을 분할한 후 비과세로 신고하면 비과세가 취소됩니다. 2주택을 소유한 부부가 위장 이혼을 하고 각자 1주택으로 재산분할을 한 후 이 주택을 양도해서 비과세를 적용받는 분들이 계시는데, 위장 이혼을 하면 주민등록상으로는 별도 세대로 보며, 각자 1주택자가 되어 두 주택 모두 비과세를 적용받을 수 있을 것 같지만, 실질과세원칙상 법률상 이혼을 했지만 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 배우자로 보므로 사례의 경우에는 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택 비과세가 적용되지 않으며, 만일 다주택자 양도세 중과 규정이 적용되는 시기라면 양도세가 중과될 수도 있습니다. 현재 소득세법 제88조 1세대의 정의에는 위장 이혼을 한 경우로서 실제 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 배우자로 본다고 규정하고 있습니다.