《 흑도 》 규제에는 항상 빈틈이 있다. (분양권, 토지청약, LH, 추가과세)

[흑도]

안녕하세요 흑도입니다.

오래간만에 사무실에 출근하여 조용히 컴퓨터를 켰습니다. 거의 항상 제가 일하는 공간은 차 안이기 때문에 비좁고 허리 아프고 말 많이 하니 목도 아픕니다. 사무실에서는 아무도 저를 방해하는 사람 없이 조용히 음악을 들으며 제 일에 집중할 수 있으니 좋습니다.

LH 사태로 정부에서 증세 카드를 또 꺼내들었다.

내년부터는 토지도 단기양도를 하게 되면 1년 미만 50%→70%, 2년 미만 40%→60%으로 변경되고, 비사업용 토지에서 발생하는 추가과세가 10%→20%로 올라가게 되어서 사실상 단기 매도로 차익을 만드는 것은 불가능하게 되었습니다.

<21.3.29 부동산 투기근절 및 재발방지대책>

<21.3.29 부동산 투기근절 및 재발방지대책>

그럼 거기에 대한 해답이
2년을 보유해서 일반과세로 파는 것일까요?
추가과세는 어떻게 할까요?

답이 될 수 있습니다.

하지만 그것은 우리가 컨트롤할 수 없는 전제가 깔려 있습니다. 투자라는 것은 리스크를 예측하고 최대한 보수적으로 바라보면서 투자해야지 도박이 되어서는 안됩니다.

1. 2년 동안은 내가 돈이 필요해도 절대 팔수 없다.(70%+추가과세 20% 세금 다 내면 남는 것이 없기 때문에)

2. 2년 이후에 팔려고 내놨더니, 내가 원하는 시기에 팔릴지 안 팔리지 모른다.(처음부터 시세차익이 예상된다면 2년을 기다리지 않고, 바로 매물을 내놓을 수가 있다. 매수인이 나타나면 그때 고민해도 늦지 않다.)

3. 토지는 그나마 괜찮은데 상가, 공장, 지산 등은 2년 후에 일반과세로 매도하고 싶은데, 임차인이 2년 후에 갑자기 나가서 공실이 될 수도 있다. (임차인은 우리가 컨트롤할 수 없다.)

그럼 모든 투자를 중지하고 세법이 바뀔 때까지 기다리는 것이 맞을까요?

우리는 투자자이기 때문에 당연히 투자를 멈추면 안 되고 규제 속에서 기회요인을 찾아야 합니다.

한 사례를 보여드리겠습니다. LH 청약 센터에서는 LH에서 분양하는 각종 토지에 대한 정보를 볼 수 있는데, 그중에 사업성이 좋은 토지를 경매/공매와 마찬가지로 입찰을 통해 낙찰을 받을 수가 있습니다.

<LH청약센터>

https://apply.lh.or.kr

1. 토지시세 분석하는 방법

토지를 분석할 때 가장 중요한 것은 시세입니다. 그다음에 중요한 것은 신축을 하였을 때 부가가치가 많이 발생이 가능한지를 봐야 하는 것입니다. (토지는 저렴하더라도 신축으로 수익이 나지 않는다면 절대 매입하면 안된다.) 그래서 가급적이면 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 중요할 것이고, 시세대로 낙찰을 받았더라도 신축을 통해 수익이 난다면 당연히 시세대로라도 낙찰을 받아야 하는 것입니다. (시세보다 저렴하게 낙찰을 받았다면, 신축을 하지 않고 다시 매도하여 수익을 기대할 수 있다.)

아래는 실제 청약 결과입니다. 인기 있는 필지의 경우 거의 공급예정가의 200%에 육박해서 입찰을 하곤 합니다. 낙찰자가 이상한 것이 아니라, 시행을 하면 훨씬 더 큰 수익이 예상되기 때문에 기꺼이 그 정도 비용을 감수하는 것입니다.

2. 핵심 포인트

LH 토지 시세 조사 시 3가지 시세를 같이 조사해야 한다.

1. 공급예정가 2. 낙찰금액 3. 프리미엄이 붙은 호가

규제를 피해서 수익을 거두는 방법은 반드시 존재합니다.

최근에 신축스터디 1기에서 매도한 토지의 경우는 2달 만에 69.5억원에 매입하여 79억원에 매도하였습니다.

2달 만에 매도 성공 (9.5억 띠기, 신축스터디, 일반상업용지)

1. LH에 청약한 토지라서 현재는 토지가 아닌 분양권 상태이다.

→ 대지라서 법인으로 매입이 가능하고, 세금은 10%~20%만 내면 된다. (개인으로 단기 매도 시 양도소득세는 50%이다.)

→ 토지 상태가 아니라서 추가과세가 없다.(토지로 등기 후 매도 시 비사업용 토지는 추가과세가 발생한다. 하지만 신축을 통해 사업용 토지로 만들면 또 추가과세가 없다.)

2. 매도자가 계약금을 7.25억원만 납부해 놓은 상태이기 때문에 마이너스 프리미엄 -3억원에 매입하였으므로 72.5억원짜리 토지를 실제 투자금은 4.25억원만 필요했다는 것입니다.

투자를 할 때 중요한 요소가 투자금 최소화, 빠른 회전율, 투자 안정성과 더불어 같은 돈을 벌더라도 신경을 덜 쓰는 투자를 해야 합니다. 어떻게 하면 되는지 이론적인 것이 아닌 진행 중인 물건으로 법투반 강의에서 알려드리겠습니다.

세상이 넓고 돈 벌 수 있는 방법은 다양합니다.

열심히 돈 벌어서 벼락거지 되지 맙시다^^

쑝~~

법인으로 토지 분양권을 낙찰받아 매도하면

양도세 중과 및 추가과세를 회피할 수 있습니다.

YOU CAN BE THE ONE YOU WANT TO BE

2021.04.09 흑도 올림

<함께 읽으면 좋은 글>

[공지] 흑도의 21년 NEW 법인투자반 모집 공지(행복재테크, 행크에듀)

[공지] 아아~! 마이크 테스트! 공매 수업해유~

https://youtu.be/SF2_f9WlO_Q

[민해]

항상 리스크를 염두에두고 준비하는 것이 투자자로서 당연히 장착해야겠군요 부린이로서 정말 공부할게 너무 많은데 이렇게 방향성을 제시해주시니 감사할 따름입니다 초보라 찬찬히 가자면서도 시무룩해지고 급해지기 일쑤인데 제자들 하나하나 격려해주시며 따라오라고 손짓해주시고 알려주시고.. 아직 강의듣기전인데도 너무 감사드리네요 하루빨리 뵙고싶어요☺️

[두힛나우]

방금 법투반 2강 듣다가 칼럼 참고해보라고 하셔서 강의듣고 바로 읽으니 이해가 됩니다~(부린이라 수업을 듣지 않고 읽었으면 무슨말이지?ㅠㅠ 했을 것 같아요..ㅠ) 법인이라는 무기를 꼭 장착하고 투자활동을 해야할 요즘 흑도님의 강의는 필수로 들어야 할 것같아요. 좋은글 너무너무 감사합니다^^

[열정루미]

법투반강의듣고있는데 칼럼을 보니 이해가됩니다~^^
좋은글 감사합니다~ 흑도쌤^^

[욜루]

엄청납니다..! 좋은 정보 감사드립니다~!

[DY 파파]

좋은 정보 정말 감사드립니다~!

[거울맘]

와우 대박이네요..아는만큼 돈 버는 거네요.

[이 선생]

올해 안에 흑도님 수업 모두 듣도록 하겠습니다.
10억띠기 대단하십니다.^^

[태양남]

좋은정보 감사드립다!

[인앤아웃]

신기합니다~~~ 아직 부린이지만 이런 세상도 있다는걸 배웁니다~~~

[조용한부자다]

LH토지 는 모르고 있던 부분인데 법투반에서 이런 내용까지 알려주신다구요???바로 수강신청 가야겠어요!!!^^
좋은걸요 감사해요😃👍👍

[조용한부자다]

와우 LH토지...신세계 네요!!!!!정말 좋은정보 감사해요!!!☆☆☆

[행복한용호동]

장말 좋은 글 감사합니다!

[rich80]

감사합니다 ^^

[rich80]

감사합니다 ^^

[가을하늘바라기]

투자금 최소화, 빠른 회전율, 투자 안정성, 신경 덜 쓰이는 투자. 명심해야겠습니다~