일탈의 낙찰에서 강제집행까지..[그리고 셀프수리] -부제: 스크롤압박주의＞_＜ -3탄-

[일탈]

안녕하세요^^ 일탈입니다.

더운 날씨 속에 다들 잘들  지내고 계셨는지요?ㅎ^^

(설마 제 글이 보고싶어서 손 꼽아 기다리신분은 없었겠죠?ㅎㅎ)

드디어 대망의 3탄이 왔습니다 ㅎㅎㅎ 이야기의 막방이네요~^^

(눈 크게 뜨시고 잘~읽어 주시와요 ㅋㅋㅋ)

자자~시작해 볼까요?ㅎ

시작부터 사진 한 장 보시죠~>_<ㅎ

보이시나요? 네네~ 집행이 되었습니다.(썰렁~하지용 ㅎㅎ)

아주 깔끔하게요 ~이럴줄 알았으면 진작에 하는건데?!(막이레?!>_<;)

아~ 집행 전 과정을 간략히 설명드릴께요

일반적으로 계고 후 2주간의 시간이 주어지고 그 사이 점유자와 협상이 타결되면 문제가

없으나 그렇지 않을 경우,집행관에게 연락하여 예납금을 납부하여야 합니다.

예납금 고지서는 팩스로도 받으실수있으니, 집행관 사무실에 전화하여 보내 달라고 부탁하고, 고지서 들고 농협가서 돈내면

아래 사진과 같이 영수증을 줍뉘다 ~ㅎㅎㅎ(아~  사진은 접수증이랑 영수증 입니당 ㅎ)

 

강제집행 절차는 법원마다 약간의!? 차이가 있었씁니다 ㅎ  요 법원에서는

최초 집행 예납금 납부시 말 그대로 해당 물건지 내부의 짐을 꺼내 놓는대에만 비용이 청구되는 경우,

쉽게 말해서 집안 내부 물건을 밖으로 이동하는데 드는 비용, 즉 노무비만을 청구하고, 실제 집행후 그 외에 들어간 비용을

청구하는 경우가 있었습니다. 그 외의 비용이란 사다리차,짐 이동에 사용된 트럭,짐 이동 후 보관될 보관료, 현장 강재 개문

비용이 있더군요. 그래서 1차에 얼마, 2차에 얼마 이런식으로 청구되더라~ 이말입니다.

ㅎㅎㅎ 두 번째 경우는 그냥 1차에 다 내라고 합니다 ㅡ_ㅡ;; 전 이 경우 였숩죠 ~ㅋㅋㅋㅋ

1차에 다 납부했습니다. 집행 당시 열쇠공님께 10만원 현장 납입한거 외에는 추가 비용은 없었습죠

(ㅜㅜ흑흑 열쇠공님 ~수입이 짬짬하시네용 ㅡ_ㅡㅋㅋㅋㅋ)

뭐~ 집행 한번 해보시면 "아~~~ 느낌아니깐“ 이리 됩니다.

크게 걱정안하셔도 됩뉘당 ~별일아니니 ^_^~~

(그외에 궁금한점은 역쉬나~개인적으로다가 ~>_<물어보쎄용 ㅎㅎ)

아~ 요거 하나는 제가 굉장히 많이 고민하고, 나름되로 알아보기위해서 뛰어다녔습니다.

누구나가 강제집행을 앞두면 하는 고민일 겁뉘다. 바로 실익이 있느냐는 것이죠.

그리고 차후 절차와 집행에 사용된 비용을 받아낼수있는지,ㅎㅎㅎ  받아낼수있다고 배웠지만,

현실에 적용하려면 거기에 대한 진행절차와 준비과정이있어야 할테니깐요.

제 말은 이러한 모든 것과 협상으로 나가는 것 중 과연 어느것이 현명한 것이며

좀더 나아가 앞으로 경매를 하는 동안 어떤 원칙을 정해야 하는지가, 저에겐 굉장히 중요한 결정이였던 겁뉘다.

단순계산만으로는 상대와의 협상이 가장 좋은 선택이겠지만,

저에겐 지금 당장의 협상보다는 낙찰후 계속되는 협상의 과정과 경매를 지속하기 위해서는 협상의 대원칙을 정해 놓고

거기에 맞게 하나하나 진행하는 것이 느릴진 모르지만, 바른 길이라고 생각되었고 그쪽으로 가닥을 잡고 있었습니다.

(물론 이런계기가 없었더면~닐리리야~~~딩가딩가 했을겁니다^_^ㅋㅋㅋㅋㅋ)

결론적으로 이런 과정을 통해서 상대에게 줄수있는 협상금액의 마지노선을 스스로 정할수있었고

 그 후 절차는 어떤식으로 진행을 해야하는지, 무엇을 준비해야하는지 세세한 것들을 알게되는 좋은 경험이 였습니다 ㅎ

그냥 손쉽게 돈얼마 드릴테니 나가주십시오~~ 라는 일관된 협상안 보다는,

 물건별로, 상황별로, 세입자의 유형별로 취할수있는 협상의 방법이 다양하기에 그것에 맞는 전략을 짜고 최적의 방법으로

상대를 대하는것이 제가 지향하는 협상의 기술입니다.

그러기위해서는 많이 알아야 하고,다양한 경험치를 가지고있어야 하며, 그런와중에 바른생각으로 바른결과를 도출하여

내공을 쌓는 것이 기본이기에,이런 과정으로 나아가는 중이라며 스스로 위안을 삼고 “토닥토닥?!”거렸습뉘다 -.,-ㅋ

( 위로해주삼..토닥투닥~o_O)

아~ 갑자기 글이 좀 따분해 진 것 같네요 -.-( 다들 눈뜨시구용 ㅋㅋㅋㅋㅋ)

자자~~ 아래사진으로 현장느낌 한번 지대로~~느껴보시죠 ㅎ(그래그래~집행사진이 너무 없었어 ㅎ )

여러장 보시니깐~감 이좀 오시죵?!^_^ㅋ

전용59,24평 집에 소요된 시간은 대략1시간 남짓 이더군요 ㅡ.ㅡ오홋~

집행 후 텅빈 사진2장 첨부하여 어린양님께 문자 작성후 살포시 전송해 드렸습니다 ~

"내 집이니깐 당장꺼져."

라고..보내고싶었지만..ㅡ.,ㅡ현실은 그러지 못한다는거..(다들 알고계시죠?-_ㅡㅋ)

뭐~ 집행이 되었고 강제집행에 의한 주택의 정당한 인도가 되었으니 현시간부로 거주하실 수 없고 혹여나 거주하시면 불법

거주에 해당되어 형사처벌 받으실수있다. 발생된 모든비용과 그동안 불법거주하여 살았던 기간에 대한 부당이득금 청구하

겠다. 안타깝다,잘되길바란다.짐은 여기있으니 찾아가든가 말든가 안찾아가면 동산경매 어찌고 저쩌고ㅡ..ㅡ 대략 요런 내

용으로 적어 보냈습뉘다. 당근 저리 험하게 안보냈어요 -_-; 조곤조곤 맘안다치게 보내드렸습니당 ㅎ

(어린양을 살피어주주소서...ㅜㅜ흑흑..)

요상한건 ,집행을 하면 다들 마음이 아프다거나 찡하다는데,..

전 =_=속이다 후련한 느낌은 뭘까요 ㅡㅡ??(난 악마인가 ㅡㅡ??뭥미)

 제가 심성이 고약한가봐요 ㅠㅠ

( 어린양께서 저에게 뭐라하시겠죠 이~삐삐삐삐삐~=_=;)

여튼, 그리보내니 문자와 전화가 불이 나더군요

(전화한번없던 인간이 ㅡ_ㅡ 콱!)

살포시 씹어주시고, 사진에 보시는바와 같이 현관문짝에 경고문 한 장 붙여주시고 ㅎ

(별 내용 읍씁뉘당 ㅎ 내집이다 들어오면 경찰서 간다 ~뭐이런거임 ㅡㅡㅋ)

주민센터로 고고 했습니다.

왜갔냐구요? ㅎㅎㅎ 어린양께서 전입되어 있기에 센터방문하여

“내가 집주인입뉘당. 어린양께서는 그집에 안산다. 직권말소 부탁드려용”

뭐 대강 이런내용으로 서류 한 장 작성하고~ 나왓습니다.

(당근 가기전에 등기부랑,강제집행 영수증챙기셔요)

주민센터에서도 2주간 어린양에게 권고시간을 준뒤 진행한다고 하더군요.

자자~드디어 길고도 험한 어린양 목장으로 보내기 프로젝트가 끝이 났습니다+_+

그렇지만....저에겐 하나의 과제가 더 있었습니다 >_<

바로 셀프수리....ㅋㅋㅋㅋ두둥!!!!

(요게요게 쉽게 봤는데,. 장난이 아니더군요.ㅜㅜ)

요런 것이 다~ 산경험이요. 젊어고생은 사서도 한다던가요 ㅎㅎ 피가 되고 득이 되는거야~

암암~~요로고 진행했습뉘다

사실 셀프 수리에 그리 많은 시간을 할애하지 않으려고 했는데요.

권리분석 -> 사전조사 -> 임장 -> 보고서 작성 -> 입찰가 산정 -> 낙찰 -> 명도 ->

-> 수리 -> 임대 -> 매도

위에 보시는 바와 같은 1사이클동안 실제 우리에게 수익을 안겨주는 구간은 임대와 매도입니다.

그중 매도 후 내 통장에 돈이 들어와야만이 “아 ~ 이 물건의 최종 수익률은 얼마야” 라고

투자일지에 도장이 찍히는 거죠. 신기한게 저 많은 단계를 거치는 동안의 수익 구간은 2구간 뿐이라는 겁니다.

 물론 다른 구간에서도 수익이 발생되었다고 할 수는 있겠지만

(시세대비 낮은 낙찰로인한 수익,개인의 명도 스킬에 따른 수익등등)

 제가 말씀드리는 수익 구간이란 통장에 돈이 찍히는 것을 의미합니다.

그러기위해서는 임대와 매도가 그 무엇보다 중요한 것임을 잊어서는 안되었습니다 -_ㅡ+

제가 생각하는 물건의 경쟁력을 높이고 임대를 잘하기 위한 요소는 3가지 입니다.

1.임대료

2.마케팅

3.리모델링

여기서 가장 손쉽게 다룰수있는것이 임대료이며 두 번째가 마케팅, 그 다음이 3번째 수리입니다.

임대료란 전월세를 조정함으로써 경쟁력을 높일수 있지만 직접적으로 수익성에 영향을 주는 것이기에 신중해야 합니다.

두 번째는 마케팅인데 이것은 인근 부동산에 홍보하거나, 인터넷, 오프라인, 신문광고 등 모든 것을 동원하여

내 물건이 여기있으니~빨리와서 보세요 하는 것입니다. 마지막으로 세 번째는 수리.

여성분이 소개팅에 나갈때 화장을 하고 안하고에 비유하는 것이 딱 좋겠네요.ㅎ>_<

(화장 전후가 다르면 아니아니되시는거~~다들 아시죠 ㅡㅡㅋ)

항상 낙찰후 임대를 위해서는 이 3가지에 집중을 해야 한다고 생각했고,

 매번 시간이 없다는 핑계로 3번째 사항을 이행하지 못한것이 스스로에게 바른길이 아니다 라고 생각하였기에

 과감하게 수리하게로 결정하였드랬죠~~~~~글이 디게 기네요 .

또 졸린이야기로 잠깐 빠져서 죄송합뉘당 ㅋㅋㅋ

결론은 수리하기로 결정~ 퐈이팅 넘치게 ~고고고고 했다는 이야기입뉘당 ~ㅡㅡㅋ

사실 고민했습니다. 이지역같은 경우 임대에 있어서 가장 중요도가 높은 비중은 1번사항이였거든요.

 속된 말로 하나 안하나 임대료의 차이는 미미한,임대에 있어서는 실익없는 수리였다고 말하고 싶습니다.

물론~매도시와는 다르겠지요^_^무엇보다 이런 산경험을 하고싶었다니깐요 ㅋㅋㅋㅋㅋ

(고생이 하고싶다니~ 저 좀 이상한가 봐욬 ㅋㅋㅋㅋ)

비포 에프터를 정확히 해서 사진을 잘 찍어 놔야 했는데..

수리전 사진이 별로 없더군요..ㅜㅜ 그냥 사진한번 보시죠 ㅋㅋㅋㅋㅋ

요런 느낌입니다~

(아놬 ㅜㅜ 베란다 사진이 읍네요..수리전 베란다 사진을 찍어놨어야 했는데 ㅜㅜ흑흑)

90년 중반대 입주 분양받으시고 근20년을 넘게 ~~쭈~~~욱 한결 같은 마음으로 살아오신

우리의 멋찐~어린양..(ㅜㅜ멋쩌부러~~덕분에 내가 죽어나겠구나..ㅜㅜ흑흑)ㅋㅋㅋㅋㅋ

다행이 2007년쯤 일부 수리를 했더군요 ㅎ(보일러년식이 2007년이였음 ㅡㅡㅋ요건 고맙군요 ㅎ)

다들 사진보시면서 대강 눈으로 캐취!?하셨죠?ㅎㅎ

(숨은 그림찾기 하는것 같으시면,.ㅡㅡㅋ 좀더 열씨미 집을 보시면 됩뉘당 ㅎ^^ㅋ)

사설이 길어졌군요~

수리할 시간이 없어서, 시간을 만들고 짜내고 온 쌩~쇼를 해서 수리했습니다 ㅡㅡㅋ

(안되면 되게하라~~ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 덕분에 전 며칠간 팬더가 되었드랬죠...@_@)

퇴근 후 1시간 운전하고 6~8시간 수리.

토요일은 침낭깔고 거기서 잣습니다 ㅡ_ㅡ나름 운치있음.

(캠핑온걸로 칩쒸돠 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

약5일정도 걸린 것 같습니다. (첫쨋날 빼고 혼자 해서, 더 걸렸던 것같네요 ㅠㅠ)

사진 한번 더 보시죵 ㅎ(오늘은 사진이 많네요>_<ㅎ)

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 사망하셨습니다..

같이 일하는 동생 꼬셔서 왓더니,.ㅡㅡㅋ

몇시간하다가 시체가 되었네요 ㅡ.,ㅡ;;;

( 첫날이 처음이자 마지막이였다는.....-.,-)

ㅜㅜ술푼현실입뉘다

이거 보시죠.

ㅡㅡ; 아놔,.작은방 문 펀췽!!(아뵤!!~~ㅡㅡ;)

요거.. 그림으로 붙여있길레 땟더니...감당하기 힘든 구멍이 뙇!ㅡㅡ;

여튼,. ㅡㅡ;"안되면 되게하라" 정신으로 막했습니다.ㅡㅡㅋㅋ

뭐..대강 요런 느낌으로 다가 ㅜㅜ

(원상복구는 힘들더군요 ㅜㅜ흑흑)

마지막으로 수리 후 사진올리면서 ~3탄을 마무리 하겠습니다^^

(너무 길었죠~~>_< 연속으로 올리지 못해서 심려를 끼친점~~너무너무 죄송해용 ㅎ~)

^^ 사진만 뙇~봐도 수리가 어찌어찌된건지~~

말안해도 다들 아시죵^_^?ㅋ

모두모두 화이팅 하시구요 ㅎ 더운 여름날~임장 열씨미하시고^_)^

(덥다고 집에있으면 안됨. ㅡㅡㅋ 더울수록 임장을 가야합뉘돵 ㅡㅡㅋ)

즐거운 하루되세요 ㅎ

이상~ 일탈의 후기였습니다.

ps. 명도에 큰 도움을 주신 좌포님과 이하 더리치 여러분들께 고맙습니다^^

세부 수리 내역.

1.화장실 세면대 폐기/ 세면대 장착&수전교체

2.바닥,변면 타일 줄눈작업

3.욕조 코팅 작업

4.화장실 내부 땡빵.

5.부엌 조명등/ 현관문 입구 센서등 교체

6.싱크대 타일 시트지 작업.

7.방문 4짝, 문틀,걸레받이,몰딩,창문틀, 집안 내부 모든 목재 화이트 페인팅.

8.베란다 페인팅

9.방문 손잡이 교체

10.콘센트 외부 덥개 교체

11.부분 도배

12.현관문 도어락 교체

13.방문테러한거 ㅡㅡ;땜빵 및 수리 ㅋㅋㅋㅋㅋ

[당근줘]

초능력자 같아요.

[일탈]

^^ㅋ초능력이 생겻음 좋겟어용ㅎ

[나폴레옹]

우와~~~ 정말 첨부터 끝까지 깔끔히 끝났구나
일탈 그동안 맘고생 많았지만 수익률로 기쁨을 누려봐~~
강제집행 이후 임차인은 어떻게 된거지?
짐을 찾아갔는지? 비용은 정산 받았는지? 궁금하군...

[일탈]

ㅎㅎ궁금한건 개인적으로 연락주쎄용~^^

[제네시스 임]

대단하시네요

[일탈]

^^아직 부족한게 많습니다.

[세실]

인테리어일로 본업 바꾸셔도될듯ㅎㅎ 정말고생 많이하셨겠네요 젊으니역쉬 달라요~~이것저것 할말이 많겠네요 너무궁금하네요~~ 일탈님 홧팅

[일탈]

세실님~~~^^세실님은 저보다~더 잘하시고 멋지게 처리하실겁니다. 제가 미숙하여~마무리가 집행까지 가게되었네요

[미래로]

리모델링 수준이시네요. 값진 경험 나눠 주셔서 감사합니다

[일탈]

^^재미나게 읽어주셔서~저도 감사합니다

[팝콘]

고생! 고생! 하셨습니다.
앞으로 셀프 인테리어 또!
하실거예요? ㅎㅎ
좋은 수익 나시길~~

[일탈]

ㅎ^^앞으로는 그지역 상황에 맞게 하려고 합니다~
실익이 있다면~ 당연히 해야겠죠

[캐미]

사진보니 셀프 수리하시느라 정말 고생 꽤나 하셨을텐데...마지막 슬리퍼 사진까지 잘 봤어요 ㅋㅋㅋ
다음에 셀프 수리할때는 요령(?)이 많이 생기시겠네요,,좋은 수익 거두셔서 고생한 보람이 있길 ...

[일탈]

ㅋㅋㅋㅋ고맙습니다~캐미님

[송장군]

훌륭하십니다. 아직 뵙지는 못했지만^^ 다음에 셀프 수리할 때 광고한번 해 주십시요. 가서 걸레라도 빨아 보겠습니다.

[일탈]

미숙합니다 송장군님^^
좋게봐주셔서 고맙습니다

[희빛]

종방 기다리다 목 빠질뻔 했는데, 셀프 인테리어까지 깔끔하게...^^ 1.2.3편 모두 잘 봤습니다. 대~박 나세요~~~^^

[일탈]

^^종방기다리시는 분?!이 계셨군요ㅎ
죄송합니다~^^그래도 잘봐주셔서 고맙습니다

[난이]

힘 많이 드셨겠어요~~ 수리하느라 고생하셨는데 좋은수익 거두시길 바래요~~

[일탈]

힘들기도했지만~재미난게 더많아서 ㅎ시간가는줄 모르고 했네요^^담날 휴유증이 많았지만ㅎㅎ그래도~다음에도 또 하면 더잘할 자신이 생겨서~마음은 좋네요ㅎ

[우진천하]

참잘 하셨네요!
궁금한게 있는데요 사진을 보니 장판도 살리고 타일도 살리고 욕조도 살리고 싱크대도 살리고 대부분 다 살려셨는데
수리비 부분에서 많이 절약이 되었겠네요

[일탈]

많이 부족합니다^^ 그래도 절약이 좀 되어서
기분은 좋네요ㅎ

[월천]

강제집행에 대한 막연한 두려움도, 한번쯤 해보고 싶은 셀프 인테리어~ 엄청난 노하우가 쌓여을듯...
아무튼 맘고생, 몸고생 많이 한 만큼 큰 수익으로 보답해줄거 같은데요~ ^^ 다음편 무지 기대됩니다. ㅋㅋ

[일탈]

다음편이라,,^^ㅋ
다음편도 가능하게되면 올리겠습니다^^

[좌포]

고생 많았어요.
수도 없이 말을 바꾸는 점유자,
몇 날 몇일을 셀프 인테리어,
자나고 보니 모두 추억이 되겠지요.

[일탈]

얼마 안지낫는데도
추억이되는것 같네요^^
좌포님께서 많이 도와주셔서
무사히 마무리할수있었습니다
고맙습니다^^

[빛의 눈물]

방문 구멍난거는 뒷쪽에 보조판넬을 붙이고 그 위에 문짝과 같은 두께의 판넬로 마감하시고 그 틈새를 빠다로 마감후 페인팅하면 100%로는 아니더라도 최소 90%로 이상의 표시는 안보이게 가능합니다. 유튜브에서 석고보드 보수방법으로 검색하시면 거의 비슷한 동영상 나오니 응용하시면 바로 됩니다.

[밤규]

일탈님 셀프수리편 잘 봤습니다. 역쉬 입니다