전농9구역 시공사선정에 관하여
전농9구역 주민 여러분께 사업진행현황을 알려 드립니다.
2.전농9구역에 관심있는 시공사
우리 전농9구역은 그동안 삼성, GS, 롯데,대림(디엘이엔씨) 등 유수한 건설사가 관심을 가져 왔지만 현재로는 현대엔지니어링, SK에코플랜트, 현대산업개발,두산건설 외 타시공사가 관심을 가지고 수주활동을 하고 있습니다.
3. 주민 설문조사 실시
전농9구역은 6월(7월중으로 연기 될수도 있음)) 중 시공사선정입찰공고를 할 계획이며 4~5월중 소유자님들에게 공사비 관련 설문조사 특히 시공단가를(720만~ 800만원) 예시하는 등 등의 여러가지 설문조사를 하였고 아직 시공단가를 정한바 없으며 앞으로 주민대표회의와 LH가 시공단가를 정하여 입찰공고를 할 예정입니다.
어느 누구도 시공단가를 임의로 정할 문제가 아니며 어느 시공사가 시공단가를 결정할 문제가 아니니 모두가 자제하여 주시기 바랍니다.
4.시공사 브랜드 및 도급순위에 따른 향후 APT 시세 차이
①.전농9구역이 LH와 공공으로 사업약정서를 체결 할 때 가장 큰 이슈가 향후 건축된 전농9구역아파트에 LH란 브랜드를 부착하지 아니하고 시공사의 브랜드를 부착하기로 하였습니다.
LH 브랜드를 부착하거나 LH와 시공사의 합작이라는 브랜드를 부착하는 순간 APT의 값이(84㎡기준)이 1억이 떨어진다고 하였기 때문이었습니다.
②. 어떤지역에 위치한 래미안 허브리치와 타사 브랜드와 가격 차이를 보면
특정지역 | 브랜드 | 건설사 | 도급순위 | 면적 | KB시세 | 실거래 | 참 고 |
래미안 | 삼성 | 1위 | 34평 | 11..3억 | 11.5억 | 타사 입력하여 비교 하 세 요 |
타사 | 타사 | 00위 | 00 억 | 00 억 |
※. (KB시세기준차이)와 (실거래기준차이)를 비교 하여 보시기 바랍니다
5.시공사의 재무건전성 (신용등급,부채비율)
①. 우리는 자금력이 풍부한 시공사를 적정단가에서 선정 하여야 합니다
지난 3월에 시공사 입찰공고된 거여 새마을의 경우 사업비조달은 LH이나 공사비조달은 시공사로 되어있습니다.
전농9구역도 거여새마을과 같은 구조로 될 것입니다.
즉 공사비 부담은 시공사가 부담 하여야 합니다.
공사비는 분양수입금(일반분양대금, 조합원분양대금, 임대아파트 분양대금, 기타 수입금 등 등)으로 지급하는데 이러한 자금이 여의치 아니하는 경우 부족한 공사비는 시공사가 자체조달하여야 합니다.
이 경우에 내부자금 여력이 풍부한 1군 회사의 경우에는 문제 될 것이 없지만 자금 여력이 부족한 회사사는 금융기관에서 자금을 차입하여야 하는데 높은 이자를 주고 차입 하여야 하며 결국은 그 높은 이자는 조합원들의 부담이 되는 것입니다
또한 우리주민들이 부담하여야 할 부담금도 은행으로부터 대출받아야 하는데 이중 일부는 시공사가 반드시 보증하여야 하며 시공사의 신용도가 낮은 경우 대출이자가 비싸지게 되며 그 비싼이자는 결국 주민들이 부담하게 됩니다.
⓶.시공사의 부채비율을 잘 살펴보아야 합니다.
부채비율이란 총자본이 얼마인데? 갚아야 할 총부채가 얼마인가? 입니다.
이해를 돕기 위하여 수식으로 표시하면 총부채 ÷ 총자산 = 부채비율입니다
따라서 총부채가 총자산보다 많으면 부채비율이 높아집니다.
보통 부채비율이 100%이면 기업의 재무 상태가 안정적이라고 평가하며
부채비율이 200%이상이면 자기자본보다 부채가 2배 많다는 것이기 때문에 위험 수준으로 인식되고 있습니다.
부채비율이 높은 시공사를 선정하는데 있어서 특별한 주의가 필요 합니다,
얼마 전에 도급순위 16위 태영건설이 부도가 났습니다.
수주한 시공사가 부도가 나면 해당 재개발지역은 부도난 시공사와 운명을 함께 하는 결과를 초래합니다.
또한 시공사가 공사를 수행하는데 있어서 운영자금을 위하여 금융기관에서 PF대출을 받아야 할 경우 금융기관에서 시공사의 자금 능력을 평가 히여 PF대출 불가 판정이 나면 그 건설사는 자금난으로 인하여 공사가 중지하게 되며 이 또한 주민의 아파트공사가 중지하게 됩니다.
6. 결 론
⓵.전농9구역은 강북의 요지이며 동대문구의 요지입니다.
도급순위 상위의 시공사이며,부채비율이 낮은 건전한 시공사를 적정한 시공단가로 선정하여 명품 APT를 건축하도록 노력하여야 합니다.
⓶.나의 재산이 걸려 있는 일생일대의 주요한 결정을 하여야 합니다.
시공사 입찰공고 후 입찰제안서가 들어오면 그때 각 시공사의 브랜드, 신용등급, 부채비율, 도급순위, 공사비,설계, 마감재, 커뮤니티 등 모든 여건을 종합적으로 분석하고 판단하여 시공사를 선택하여야 합니다.
7. 부탁의 말씀
우리는 앞으로 시공사 선정 입찰 공고 후 모든 시공사가 최고의 조건으로 입찰에 응 할 수 있도록 경쟁을 유도하고 그 이후에 모든 조건을 비교 분석한 후 시공사를 선정하여야 합니다.
주민 여러분의 현명한 선택이 전농9구역의 운명을 좌우하게 됩니다.
2024. 6. 6.
주민대표회의 김삼근 드림